پشت پرده ادعای کمبود آپارتمان در تهران

اقتصاد۲۴- تشخیص غلط در بازار مسکن پایتخت درباره «منشأ جهش قیمت و خروج آپارتمان‌ها از دسترس خریداران مصرفی» منجر به طراحی یک نسخه غلط برای حل مشکل شده است. مدیران شهری تصور می‌کنند تهران با «کمبود مسکن» مواجه است و با همین تصور طرح ویژه (حمایتی) ساخت ۱۸۰هزار واحد در شهر را شروع کرده است.

اما آیا مشکل بازار ملک، واقعا «کمبود خانه» است؟ طبق آمار رسمی هم‌اکنون در بازار مسکن کلان‌شهر تهران تعداد واحد‌های مسکونی حداقل ۲درصد بیشتر از خانوار‌ها است. اتفاقا این «مازاد عرضه» درست طی ۵ سال گذشته که رکود تاریخی ساخت رقم خورد، شکل گرفت؛ بنابراین آنچه باعث بحران «عدم دسترسی خانه‌اولی‌ها به مسکن مناسب» شده، «کسری ساخت» نیست، بلکه «تبدیل شدن پایتخت به یخچال ملکی (خانه‌های بدون استفاده)» و همچنین «صرفه ساخت‌و‌ساز در شمال شهر (مناطق اشباع از عرضه)» است.

بررسی‌ها مشخص می‌کند «آدرس غلط از تورم مسکن» منجر به سیاستگذاری نادرست شده است درحالی‌که مطابق توصیه اخیر سازمان برنامه و توصیه‌های مکرر کارشناسان، شهرداری می‌تواند با دو کلید، قفل بازار مسکن را باز کند.

تشخیص غلط سرمنشأ بحران مسکن در پایتخت سبب شده مدیریت شهری برنامه‌ای را برای حل مشکل تامین خانه در استطاعت برای تهرانی‌ها در پیش بگیرد که در خشکاندن ریشه این بحران بی اثر است.

به گزارش «دنیای اقتصاد»، سازمان برنامه و بودجه به تازگی با انتشار یک گزارش رسمی ضمن هشدار درباره پیامد‌های طرح خانه سازی یک میلیونی توسط دولت، مساله وجود مازاد عرضه یا به تعبیر این گزارش «ظرفیت خالی» در بازار مسکن کشور را به تفصیل تشریح و تاکید کرده بود که طرح تامین سالانه یک میلیون مسکن که بخشی از آن با هدف جبران کسری پایتخت در شهر‌های حومه پایتخت قرار است ساخته شود، به تنهایی نمی‌تواند بحران مسکن را به‌طور ریشه‌ای حل و فصل کند.

در این گزارش که جزئیات آن روز گذشته منتشر شد، علاوه بر گوشزد کردن مشکلاتی مثل نداشتن مدل تامین مالی مناسب و اثرات زیست محیطی انبوه سازی دولتی، پیشنهاد شده بود دولت از طریق ابزار مالیاتی و مشخصا وضع مالیات سالانه املاک این بازار را تنظیم و تعادل بین عرضه و تقاضا را برقرار کند. اما با وجود اینکه بر اساس گزارش سازمان برنامه و بودجه، مسکن سازی با تیراژ بالا نمی‌تواند مشکل بازار مسکن در تهران و کشور را حل کند، شهرداری تهران برنامه ساخت سالانه ۱۸۰ هزار واحد مسکونی در پایتخت را کلید زده و بنا دارد ظرف سه سال آینده آن را پیش ببرد تا به این ترتیب مشکل «خارج از دسترس بودن خانه برای متقاضیان مسکن تهرانی» را به وسیله «افزایش عرضه آپارتمان جدید» حل کند.

این در حالی است که علاوه بر گزارش اخیر سازمان برنامه و بودجه، یک سند رسمی دیگر نیز وجود دارد که نشان می‌دهد تصمیم شهرداری برای تحریک ساخت‌و‌ساز یک «بیراهه سیاستگذاری» در حوزه سیاست‌های شهری و اقتصاد مسکن است و نمی‌تواند بحران مسکن را به شکل موثر حل کند.

بیشتر بخوانید: قیمت مسکن در سال ۱۴۰۱ کاهش می‌یابد؟

برای اینکه مشخص شود برنامه خانه سازی دولتی می‌تواند گره خانه دار شدن پایتخت نشین‌ها را حل کند یا نه، لازم است ابتدا به این سوال پاسخ داده شود که آیا مشکل بازار مسکن تهران کمبود آپارتمان است؟ بررسی آمار رسمی منتشر شده توسط مرکز آمار ایران درباره تعداد واحد‌های مسکونی و تراکم خانوار در واحد مسکونی نشان می‌دهد پاسخ این سوال «منفی» است. آمار رسمی سال ۹۹ که اواخر پارسال توسط مرکز آمار منتشر شد نشان می‌دهد در تهران حداقل ۲ درصد مازاد عرضه مسکن در مقایسه با تعداد خانوار‌های ساکن این شهر وجود دارد.

این در حالی است که اگر تعداد خانه‌های خالی و دوم را نیز در این محاسبه لحاظ کنیم، میزان افزایش عرضه مسکن در تهران به رقمی به مراتب بیش از ۲ درصد خواهد رسید؛ کمااینکه مقدار مذکور بر اساس تعداد خانه‌های در حال استفاده در نسبت با تعداد خانوار‌ها محاسبه شده است و نه کل واحد‌های مسکونی شهر تهران. «دنیای اقتصاد» در گزارشی با عنوان «کروکی رونق مسکن ۱۴۰۱» که ۲۴ اسفند ۱۴۰۰ در همین صفحه منتشر شد، نسبت تراکم خانوار در واحد مسکونی را برای کل کشور محاسبه و بر مبنای آن میزان کمبود خانه در کشور و تغییرات آن را بررسی کرد.

این گزارش نشان داد اگر صرفا خانه‌های در حال استفاده مبنای محاسبه قرار گیرد، در کل کشور ۸/ ۵ درصد کمبود تعداد واحد مسکونی وجود دارد، اما اگر آمار دو گروه دیگر از موجودی مسکن یعنی خانه‌های خالی و دوم نیز در این محاسبه لحاظ شود، در کشور ۱۲ تا ۱۶ درصد مازاد مسکن وجود دارد.

اما اکنون نسبت تراکم خانوار در واحد مسکونی برای شهر تهران محاسبه شده که نشان می‌دهد در تهران نه تنها هیچ کمبودی به لحاظ میزان عرضه وجود ندارد، بلکه حتی بدون در نظر گرفتن خانه‌های خالی و دوم نیز حداقل ۲ درصد مازاد عرضه در بازار مسکن پایتخت قطعی است. به این ترتیب پاسخ به این پرسش که آیا کمبود عرضه مشکل اصلی تامین مسکن در تهران است، منفی است. اما در عین حال نمی‌توان درباره وضعیت مناطق مختلف تهران با این صراحت اظهارنظر کرد و باید با توجه به شرایط متفاوت شمال و جنوب شهر، موضوع به صورت جزئی‌تر بررسی شود.

شروع جهش از مناطق اشباع

صورت مساله بحران مسکن در پایتخت، از دسترس خارج شدن آن برای اقشار مصرفی است، اما اگر ریشه این مشکل کمبود آپارتمان نباشد، با سیاست شهری ساخت سالانه ۱۸۰ هزار واحد مسکونی این گره قابل باز شدن نخواهد بود. برای شناسایی سرچشمه این بحران لازم است نبض بازار مسکن در مناطق برخوردار و کم برخوردار تهران مورد بررسی قرار گیرد. عصر بی سابقه جهش مسکن از اواخر سال ۹۶ آغاز شد و تا پایان سال ۹۹ ادامه داشت. در این مقطع زمانی جهش قیمت مسکن ابتدا در پایتخت و به دنبال آن در کشور کلید خورد و محرک این جهش نیز سرازیر شدن تقاضای ملاکی و غیرمصرفی به بازار مسکن بود.

بررسی نشان می‌دهد جهش قیمت مسکن از مناطق شمالی تهران و مشخصا مناطق یک تا ۵ آغاز شد که دو منشأ درونی و بیرونی داشت. منشأ بیرونی آن مساله ریسک متغیر غیراقتصادی موثر بر بازار‌ها و شرایط اقتصادی ناشی از تحریم‌ها در کشور بود که به جهش ارزی منجر و به دنبال آن انتظارات تورمی در بازار‌های مختلف از جمله بازار مسکن تشدید شد. منشأ درونی جهش قیمت مسکن نیز افزایش تقاضای غیرمصرفی خرید مسکن و مشخصا خرید از ناحیه سوداگران و سفته بازان بازار مسکن بود که با توجه به هزینه «صفر» ملاکی این بازار را برای خرید و فروش مکرر و کسب سود بدون پرداخت هیچ هزینه‌ای انتخاب کردند.

شروع جهش قیمت ملک از شمال تهران نشان می‌دهد ارتباطی بین میزان عرضه و تغییرات قیمت در این مناطق وجود نداشته است؛ کمااینکه اگر کمبودی در عرضه مسکن در برخی مناطق وجود داشته باشد، آن مناطق قطعا در شمال شهر واقع نشده اند. در سال‌های اخیر حدود ۳۵ درصد ساخت وساز‌های پایتخت صرفا در پنج منطقه شمالی شهر انجام شده و این در حالی است که اگر توزیع خانه سازی در تهران متعادل باشد، سهم این مناطق باید حداکثر حدود ۲۰ درصد می‌بود که چنین نیست. از طرفی بر اساس هدف‌گذاری جمعیتی در طرح جامع مسکن، مناطق شمالی تهران با اشباع عرضه روبه‌رو هستند.

آن طور که تشریح شد، شروع جهش از شمال شهر که به لحاظ عرضه اشباع است و بیشترین ساخت‌و‌ساز در پایتخت در این محدوده انجام می‌شود، نشان می‌دهد ریشه بحران مسکن پایتخت اصلا میزان عرضه نبوده است که اگر این‌طور بود، قاعدتا باید جهش از برخی مناطق جنوبی شهر که تقاضای مسکن در آن‌ها از میزان عرضه پیشی گرفته است، آغاز می‌شد؛ بنابراین هر تعبیری درباره اینکه کمبود عرضه زمینه ساز جهش اخیر مسکن بوده، آدرس غلط از بحران مسکن به شمار می‌آید.

در عین حال روند سال‌های اخیر سبب شد تهران به «یخچال ملکی» تبدیل شود؛ به این معنا که بسیاری از متقاضیان مسکن از جنس غیرمصرفی، نقدینگی خود را در سال‌های اخیر به دارایی ملکی آن هم در کانون ساخت و ساز‌های تهران یعنی شمال شهر تبدیل کردند و پس از خرید نیز انگیزه‌ای برای عرضه املاک خود ندارند و صرفا آن را به عنوان یک کالای سرمایه‌ای نگه می‌دارند تا دارایی آن‌ها به واسطه رشد قیمت اسمی مسکن، از عواقب کاهش ارزش ناشی از تورم در امان بماند. به این ترتیب تبدیل مسکن به کالای سرمایه‌ای و نیز هزینه صفر ملاکی، تهران را به یک یخچال ملکی بزرگ تبدیل کرده که املاک منجمد بسیاری را در خود جای داده است. نکته قابل توجه این است که جنوب شهر هنوز بعد از گذشت چهار سال از شروع جهش بی سابقه، در حال تاوان دادن جهش اولیه‌ای است که در شمال شهر رخ داده است.

نسبت قیمت مسکن شمال به جنوب تهران در سال ۹۶ و پیش از شروع جهش «۳» بود و این در حالی است که این نسبت در سال‌های ۹۷ و ۹۸ به «۴» رسید که نشان می‌دهد سرعت رشد قیمت مسکن در شمال شهر به مراتب بیشتر از جنوب شهر بود. البته در مناطق جنوبی تهران نیز روند رشد قیمت اندکی پس از مناطق شمالی آغاز شد تا رابطه قیمتی شمال و جنوب شهر احیا شود، اما حتی همین حالا پس از گذشت یک سال از ثبات نسبی قیمت مسکن در کل شهر، هنوز رابطه مذکور به‌طور کامل احیا نشده و نسبت مذکور با افت جزئی به «۹/ ۳» رسیده است.

جریان معکوس سرمایه گذاری ساختمانی

علاوه بر ماجرای تبدیل تهران به یخچال ملکی، دومین موضوعی که نشان می‌دهد نسخه افزایش ساخت و‌ساز در تهران راهکار مناسبی برای حل بحران مسکن پایتخت نشینان نیست، فقدان تفاوت معنادار بین هزینه صدور پروانه ساختمانی در شمال و جنوب شهر است. در حال حاضر هیچ تفاوت معنادار و موثری بین هزینه صدور پروانه در مناطق اشباع شمال شهر با مناطق جنوبی که استعداد ساخت‌و‌ساز در آن‌ها وجود دارد و اتفاقا کانون تقاضای دهک‌های مصرفی نیز به شمار می‌آید، وجود ندارد. البته یک تفاوت جزئی لحاظ شده، اما در حدی نیست که جذابیتی برای سرمایه گذاری ساختمانی در جنوب شهر ایجاد کند یا در ممانعت از سرمایه گذاری مازاد در شمال شهر موثر باشد.

در واقع دومین موضوعی که نشان می‌دهد سیاست تحریک ساخت مسکن و برنامه ساخت سالانه ۱۸۰ هزار واحد مسکونی در تهران نمی‌تواند به هدفی که مدیریت شهری از این برنامه دارد منجر شود، این است که جریان سرمایه گذاری ساختمانی در تهران معکوس است و شهرداری از ابزار رگولاتوری و تنظیمی که در اختیار دارد یعنی «عوارض پروانه ساختمانی» برای جهت دهی به سرمایه‌های این حوزه استفاده نمی‌کند. اگرچه وجود «خطای دید» در تصمیم شهرداری مشخص است، اما قفل‌هایی در بازار مسکن پایتخت وجود دارد که با کلیدی که در اختیار شهرداری قرار دارد، باز می‌شود. در واقع سرچشمه بحران مسکن پیش از هر چیز جریان ملاکی و تبدیل تهران به کانون خانه‌های منجمد است که شهرداری می‌تواند با ابزار «شارژ شهری» یا همان «عوارض نوسازی» که در اختیار دارد، آن را حل و فصل کند.

اگر مقدار شارژ شهری برای ملاکان نیمه برخوردار شهر به شکلی تعیین شود که هزینه ملاکی از «صفر» خارج شود، وضعیت فعلی که در آن مسکن به کالای سرمایه‌ای تبدیل شده است تغییر می‌کند و سرمایه گذاری در این بازار صرفه نخواهد داشت؛ بنابراین تقاضای غیرمصرفی ناگزیر به عرضه املاک خود به بازار می‌شود و این افزایش عرضه علاوه بر اینکه به کاهش قیمت مسکن کمک می‌کند، برای همیشه مساله انجماد املاک در یخچال ملکی را حل می‌کند. از طرفی شهرداری تهران کلید دیگری نیز در اختیار دارد که با استفاده از آن قفل بازار مسکن پایتخت به نفع متقاضیان مصرفی باز می‌شود. این ابزار «عوارض صدور پروانه ساختمانی» است که باید مقدار آن به شکل موثر بین شمال و جنوب شهر تفاوت پیدا کند.

شهرداری می‌تواند هزینه صدور پروانه در مناطق اشباع شمال شهر را که به کانون سفته بازی تبدیل شده اند و جهش نیز از آنجا آغاز شد به مقدار موثری افزایش دهد و در عوض این هزینه در مناطق جنوبی کاهش پیدا کند و حتی می‌توان در برخی مناطق خاص مقدار آن را به صفر رساند که به افزایش سرمایه گذاری ساختمانی در مناطق مستعد ساخت‌و‌ساز منجر شود. اطلاعات رسمی مرکز آمار نشان می‌دهد در سال ۹۵ حداقل یک درصد کسری واحد مسکونی در نسبت با تعداد خانوار‌های تهرانی در پایتخت وجود داشت، اما با وجود اینکه در پنج سال اخیر یک رکود تاریخی و فراگیر ساخت‌و‌ساز در تهران وجود داشت، به نحوی که ساخت‌و‌ساز میانگین سالانه ۱۲۰ هزار واحدی در این کلان‌شهر طی پنج سال اخیر به زیر ۶۰ هزار واحد رسید، اکنون میزان عرضه خانه‌های در حال استفاده ۲ درصد از تعداد خانوار‌ها بیشتر است و این یعنی برنامه ساخت‌و‌ساز گسترده در مناطق مختلف تهران، یک تصمیم مردود است. یکی دیگر از نقاط ضعف برنامه تامین مسکن شهرداری تهران این است که قرار نیست این ۱۸۰ هزار واحد مسکونی صرفا در مناطق مستعد جنوبی شهر ساخته شود، کمااینکه تاکنون مشخص شده بخشی از این واحد‌ها در منطقه ۴ که در شمال شهر تهران واقع شده، ساخته می‌شود.

از این گذشته، حتی در صورتی که یک گروه از متقاضیان مصرفی مسکن از این طرح منتفع و به واسطه آن خانه دار شوند، مشکل اصلی بازار مسکن تهران به این ترتیب حل نمی‌شود؛ کمااینکه کل این بازار به یخچال ملکی تبدیل شده است و اتفاقا در سال‌های دوم و سوم جهش، بخشی از متقاضیان سرمایه‌ای خرید مسکن به مناطق جنوبی شهر شیفت کردند. نسخه سیاستی سازمان برنامه و بودجه که روز گذشته جزئیات آن منتشر شد، کل طرح مسکن سازی را با توجه به تهدید‌های آن زیر سوال برده و ضمن تایید وجود «ظرفیت خالی» یا همان چیزی که می‌توان «یخچال ملکی» به آن اطلاق کرد، تاکید می‌کند عدم تعادل بین عرضه و تقاضا در بازار مسکن به واسطه استفاده از ابزار «مالیات سالانه» قابل رفع است. این ابزار تعادل بخش با عنوان «عوارض نوسازی» در سرفصل‌های عوارض شهری تعریف شده و اگر شهرداری با واقعی کردن نرخ آن، هزینه ملاکی در شمال شهر را افزایش دهد، جریان سوداگری از این بازار خارج می‌شود و مشکل بنیادی مسکن به این ترتیب برطرف خواهد شد.