کاهش ورود پول به بازار مسکن

اقتصاد۲۴- بانک مرکزی به فاصله یک روز پس از مرکز آمار اقدام به انتشار تحولات بازار مسکن کرد. طبق گزارش بانک مرکزی متوسط قیمت خانه‌های معامله شده پایتخت در تیر ماه امسال با رشد ۵.۸ درصدی به ۴۱.۷ میلیون تومان در هر مترمربع رسیده است، این در حالی است که مرکز آمار ایران یک روز قبل از انتشار گزارش بانک مرکزی تورم مسکن در تیرماه را ۸.۳ درصد و متوسط قیمت خانه‌های معامله شده را متری حدود ۴۵ میلیون تومان اعلام کرده بود. همچنین طبق گزارش بانک مرکزی تعداد معاملات مسکن در پایتخت طی ماه گذشته با افت حدودا ۲۵ درصدی به حدود ۱۰ هزار و ۳۰۰ واحد مسکونی رسیده است. این در حالی است که مرکز آمار ایران تعداد خانه‌های معامله شده در ماه گذشته را حدود ۸۷۰۰ واحد اعلام کرده بود.

با توجه به گزارش بانک مرکزی در ماه گذشته شاخص تورم اجاره‌بهای مسکن در تهران رشد ۴.۵ درصدی را ثبت کرده است. با این رشد، تورم نقطه‌ای مسکن در پایتخت به ۵۲ درصد رسیده که اندکی از تورم عمومی۵۴ درصدی کمتر است. براساس داده‌های بانک مرکزی متوسط متراژ معامله شده در بازار مسکن برابر با ۸۵ مترمربع بوده است. حاصل‌ضرب این رقم در تعداد معاملات و متوسط قیمت معاملات در تهران نشان از روند نزولی حجم پول جابه‌جا شده در مسکن تهران دارد.

با توجه به ثبت ۱۰ هزار و ۲۹۴ فقره معاملات مسکن در تیر ماه امسال، تقریبا نقدینگی وارد شده به این بازار در ابتدای تابستان برابر با ۳۶ هزار و ۴۹۱ میلیارد تومان محاسبه می‌شود. در حالی که این شاخص در ماه قبل برابر با ۴۶ هزار و ۴۸۰ میلیارد تومان به صورت تقریبی برآورده شده بود، می‌توان گفت متغیر پولی مسکن در تیر ۱۴۰۱ افتی ۲۱.۵ درصدی را در بعد ماهانه ثبت کرده است. کاهش نقدینگی وارد شده در این بازار را می‌توان بیشتر به افت بالای معاملات در مسکن تهران نسبت داد. در این مقطع تعداد معاملات افتی ۲۵.۸ درصدی داشته که با توجه به رشد قیمت‌ها می‌تواند بیشتر به کاهش عرضه در بازار مسکن مرتبط باشد یا به عبارت دیگر بیشتر بودن تقاضای خرید از عرضه آن در بازار.

کدام آمار به واقعیت نزدیک‌تر است؟

عباس اکبرپور، کارشناس بازار مسکن در این باره معتقد است؛ هر دوی این آمار‌ها (اطلاعات و آمار‌های مربوط به بانک مرکزی و مرکز آمار ایران) در مورد بازار مسکن اشتباه است و با واقعیت فاصله دارند و با نگاهی به اطلاعات مربوط به نرخ تورم نیز شاهد آنیم که این اطلاعات با واقعیات معیشت مردم و گرانی کالا‌ها فاصله دارد.
اکبرپور با اشاره به اختلاف آماری میان بانک مرکزی و مرکز آمار ایران در مورد تحولات بازار مسکن به «اعتماد» گفت: تفاوتی که میان این دو آمار در مورد قیمت مسکن در تهران اعلام شده حدود ۱۰ درصد است، اما قاعدتا آنچه مرکز آمار می‌گوید با توجه به معاملاتی است که در تهران ثبت شده است و به اعتقاد من آنچه مرکز آمار اعلام می‌کند به واقعیت نزدیک‌تر است تا آماری که بانک مرکزی اعلام می‌کند.

بیشتر بخوانید: گزارش بانک مرکزی از تحولات بازار مسکن

این کارشناس بازار مسکن در ادامه افزود: عموما بانک مرکزی در اعلام آمار‌ها محافظه‌کارانه‌تر عمل می‌کند و در جهت خوشحال کردن اذهان عمومی این آمار‌ها را ارایه می‌دهد و به نوعی می‌خواهد اعلام کند که فرآیند‌های اقتصادی تحت کنترل است و آماری را معمولا اعلام می‌کند که خوشبینانه‌تر است البته این مساله تنها در ایران نیست و در سایر کشور‌ها نیز چنین رویه‌ای متداول است. او خاطرنشان کرد: آمار واقعی برگرفته از معاملاتی است که در ماه‌های گذشته صورت گرفته و باید قیمت واقعی این معاملات را در نظر گرفت که لزوما هم در اسناد انتقال ملک ثبت نمی‌شوند و حتی ممکن است ۲۰ تا ۳۰ درصد این قیمت‌ها کمتر ثبت شوند که آن را هم نه بانک مرکزی و نه مرکز آمار نمی‌توانند ثبت کنند.

ساخت ۴ میلیون مسکن در ۴ سال بسیار خوشبینانه است

اکبرپور همچنین در مورد وعده ساخت ۴ میلیون مسکن در ۴ سال تصریح کرد: آن‌گونه که رستم قاسمی، وزیر راه و شهرسازی عنوان کرده از ۷ هزار هکتار زمین شناسایی شده دستگاه‌های دولتی، تاکنون تنها ۴ درصد (۲۸۰ هکتار) به وزارت راه برای ساخت مسکن ملی تحویل شده است که احتمالا با لایحه‌ای که دولت به مجلس می‌برد نهاد‌های مختلف موظف خواهند شد تا این زمین‌ها را به وزارت راه و شهرسازی تحویل دهند. او ادامه داد: البته ساخت ۴ میلیون مسکن در ۴ سال بسیار خوشبینانه است، چراکه این رقم بسیار بالاست و به نظر می‌رسد اصلا شدنی هم نیست و در صورتی هم که صورت گیرد تنها مکانی برای مهاجران روستایی خواهد بود.

مقاومت ارگان‌های دولتی برای ارایه زمین به وزارت راه و شهرسازی

این کارشناس بازار مسکن ادامه داد: هر چند ارگان‌های دولتی در ارائه این زمین‌ها مقاومت می‌کنند و ممکن است استثنا‌هایی هم قائل شوند، اما در نهایت مجبور می‌شوند تا این زمین‌ها را برای ساخت مسکن ملی به وزارت راه و شهرسازی تحویل دهند. اکبرپور خاطرنشان کرد: آنچه مسلم است ساخت مسکن ملی هم شبیه ساخت مسکن مهر است و عاقبت آن هم شبیه مسکن مهر خواهد بود، چراکه بررسی‌های میدانی علمی از نیاز‌های طبقه‌ای که خواستار این نوع از مسکن هستند، صورت نگرفته است و این نوع ساخت و ساز‌ها تنها به صورت قرص‌های مسکن و برای کاهش درد‌های مقطعی کاربرد دارد و این قرص‌ها نمی‌توانند غده‌ای که در مغز در حال رشد است را از بین ببرند. این کارشناس بازار مسکن ادامه داد: در حال حاضر بافت‌های فرسوده زیادی در شهر‌های مختلف وجود دارد که می‌توان با تجمیع کردن همین زمین‌ها شرایط زیستی مناسبی را برای مردم فراهم کرد و میزان کاربری را هم افزایش داد و با ارایه خدمات شهری (مراکز آموزشی و بیمارستان‌ها و پارک‌ها و مراکز خرید و ...) و با اصول شهرسازی مدرن، مردم را خانه‌دار کرد. اکبرپور در ادامه گفت: اینکه مسوولان می‌خواهند در حاشیه شهر‌ها شهرک‌هایی را بسازند تنها عامل مهاجرت مقطعی و کوتاه‌مدت مردم از روستا‌ها خواهد شد و با این اقدام روستا‌ها را از کشاورزان خالی می‌کنند. او افزود: متاسفانه سال‌هاست مدیرانی در بدنه وزارت راه و شهرسازی حضور دارند که به لحاظ علمی به‌روز نیستند و همان تصمیمات گذشته مانند مسکن مهر را می‌گیرند که کارنامه آن امروز روشن است.

تنها ۴ درصد زمین‌های شناسایی شده نهضت ملی مسکن تحویل شد

روز گذشته رستم قاسمی، وزیر راه و شهرسازی اعلام کرد: قرار است طی ۴ سال ۴ میلیون مسکن در قالب طرح نهضت ملی مسکن ساخته و تحویل مردم شود، اما در حال حاضر از ۷ هزار هکتار زمین شناسایی شده دستگاه‌های دولتی، تنها ۴ درصد (۲۸۰ هکتار) به وزارت راه تحویل شده است، اما تا پایان شهریور ماه قطعا زمین ۲.۸ میلیون واحد را خواهیم داشت. قاسمی گفته است؛ حدود یک میلیون و ۴۰۰ هزار واحد نیز از زمین‌های راه و شهرسازی امروز در حال تغییر کاربری و الحاق به شهر‌ها در شهرسازی و معماری وزارتخانه در حال بررسی است که امیدواریم این تعداد به اضافه تعداد موجود حدود ۲.۸ میلیون واحد را تامین کند. البته ساخت مسکن اساسا معنی‌اش این نیست که ما سالی یک میلیون واحد را در سال اول دولت بسازیم، چراکه ابتدا باید زیرساخت‌های نهضت ملی مسکن را آماده کنیم.