بازار مسکن در آستانه رکود

اقتصاد۲۴- سرعت رشد به طرز محسوسی نسبت به ابتدای تابستان افت داشته؛ چنانکه تورم ماهانه‌ای که در تیر ماه امسال ۸.۳ دهم درصد بود در ماه گذشته به ۱.۸ درصد رسیده است. عددی که کمترین تورم ماهانه از ابتدای سال به شمار می‌رود. اما چه موضوعی باعث شده که سرعت رشد قیمت‌ها متوقف شود؟ برخی از فعالان بازار بر این باورند که در مرداد ماه عکس تیر ماه بازیگران این بازار از موقعیت خرید به سمت فروش حرکت کرده‌اند و در این ماه حتی برخی که برای خرید اقدام کرده‌اند به گمان کاهش قیمت‌ها در آینده‌ای نزدیک به فسخ قرارداد رو آورده‌اند، ضمن آنکه مذاکرات برجام نیز می‌تواند یکی دیگر از دلایل افت قیمت‌ها در بازار مسکن باشد.

محاسبات دوران تورم با رکود تورمی قابل مقایسه نیست

بیت‌الله ستاریان، کارشناس بازار مسکن در این خصوص بر این باور است که این نوع آمارگیری در حوزه مسکن چندان دقیق نیستند، چراکه برای ارزیابی رشد قیمت یک کالا باید در معاملات کلان همواره شرایط معامله را لحاظ کرد، زیرا زمانی که شرایط معامله لحاظ نشود همه آمار‌ها با مشکل مواجه می‌شود.

بیشتر بخوانید: قیمت مسکن در مردادماه چقدر افزایش یافت؟

این کارشناس بازار مسکن در ادامه به «اعتماد» گفت: در صورتی که تعداد معاملات در یک ماه ۵۰ هزار قرارداد باشد و در ماه دیگر این تعداد به ۵ هزار قرارداد کاهش پیدا کند؛ اگر میانگین این‌ها را هم مورد محاسبه قرار دهند باز هم نمی‌توانند به عدد درستی برسند، چراکه محاسبات در دوران تورم که همراه با رونق بوده در کلیه بازار‌ها با زمان رکود تورمی قابل مقایسه نیست.

این روز‌ها در بازار مسکن قیمت ظاهری وجود دارد

او با بیان اینکه هم‌اکنون در بازار مسکن با رکود مواجه هستیم، خاطرنشان کرد: در بازار مسکن امروز یک قیمت ظاهری وجود دارد که تقاضای مسکن آن را تعیین می‌کند که اغلب مربوط به یکسری از فروشنده‌هایی می‌شود که به دلیل داشتن چک و بدهی یا قصد مهاجرت و... در این بازار املاک خود را با قیمت‌های پایین‌تری می‌فروشند که معمولا در این بازار این‌گونه نیست که تعاملات میان فروشنده و خریدار به صورت مرتب و منظمی باشد. ستاریان افزود: در دوره رکود تورمی معمولا قیمت مسکن رشد نمی‌کند و نزولی هم می‌شود، اما معمولا بعد از این رکود تورمی این فنر جمع شده باز می‌شود و قیمت‌ها به یک‌باره رشد می‌کنند.

متقاضی مطلق یا موثر؟

ستاریان خاطرنشان کرد: هر کالایی دو نوع متقاضی دارد؛ یکی متقاضی مطلق و دیگری متقاضی موثر. به عنوان مثال فردی که به خودروی بنز علاقه‌مند است، اما به دلیل اینکه منابع مالی مورد نیاز برای خرید آن را ندارد به عنوان متقاضی موثر نمی‌تواند در بازار بنز تاثیری داشته باشد و شرکت بنز هم هیچ‌گاه روی این فرد حسابی باز نمی‌کند و این فرد را به عنوان یک کارمند یا مدرس می‌شناسد که توان خرید این خودرو را در حال حاضر ندارد. اما ممکن است ۵ سال آینده قدرت خرید بنز را داشته باشد پس در آینده این فرد را در بازار خرید خود می‌بیند. او افزود: این در حالی است که خوراک، پوشاک و مسکن جزو کالا‌های زیستی محسوب می‌شوند و مردم به آن نیازمندند و این کالا‌ها را باید براساس تقاضای مطلق بررسی کرد به این معنی که اگر فرد برای خرید نان یک روز تحمل می‌کند برای خرید مسکن بعد از ۶ یا ۷ ماه تحمل ممکن است همه کالا‌های دیگر خود را تبدیل به پول نقد کند تا این کالای اصلی را بتواند تهیه کند.

بازار مسکن را باید در یک دوره بلندمدت تحلیل کرد

او ادامه داد: اینکه امروز فکر کنیم تورم مسکن پایین آمده و مشکل آن حل شده است درست نیست، زیرا رشد قیمت مسکن نسبت به سال گذشته وجود دارد و این موضوع نباید ما را فریب دهد و موضوع مسکن را باید در یک دوره بلندمدت تحلیل کرد. ستاریان گفت: برای قیمت‌گذاری مسکن دو قیمت را باید در نظر گرفت و باید این تصور را داشت که درست است که امروز بازار مسکن در رکود است و کسی قدرت خرید آن را ندارد و ظاهرا قیمت مسکن ثابت مانده و با یک یا دو درصد رشد همراه بوده، اما باید توجه داشت که این آمار‌ها افراد را فریب ندهد که این دوره رکود باقی می‌ماند و قیمت‌ها افت می‌کنند.

چنانچه از سال ۱۳۹۹ تا سال ۱۴۰۰ این قضیه را شاهد بودیم که نزدیک به ۱۱۰ درصد قیمت‌ها در بازار مسکن رشد کرد. او تصریح کرد: این نوع از قیمت‌ها ناشی از این است که تقاضای موثر در بازار بالا رفته است و اگر این تحلیل صورت گیرد که قیمت مسکن همین میزان باقی می‌ماند به دلیل اینکه خریداران توان خرید ملک را ندارند غلط است و اگر تعداد مسکن همین میزان هم بماند و ما تولیدی نداشته باشیم شاهد افزایش قیمت‌ها مضاعف هم خواهیم بود.

تولید مسکن از افزایش مضاعف قیمت‌ها جلوگیری می‌کند

ستاریان با بیان اینکه نباید بر اساس قدرت خرید مردم برنامه‌ریزی داشت، خاطرنشان کرد: برنامه‌ریزی‌ها باید فراتر از این باشد که به قدرت خرید مردم توجه شود و اگر در یک دوره‌ای می‌بینیم که مردم توان خرید مسکن را ندارند به این معنی است که باید تعداد مسکن بیشتری در کشور تولید شود تا قیمت مسکن با افزایش مضاعف روبه‌رو نشود. این کارشناس بازار مسکن در واکنش به سخنان وزیر راه و شهرسازی در مورد کاهش قیمت مسکن افزود: گفتن چنین جمله‌ای بزرگ‌ترین اشتباه است، چراکه طی ۵۰ سال گذشته قیمت مسکن شاید در مقاطعی پیشتاز نبوده، اما در مجموع پیشتازترین بازار به لحاظ قیمتی بوده و هیچ‌گاه هم قیمت آن پایین نیامده است و همیشه از حبابی در این بازار یاد شده که هیچ‌گاه این حباب نترکیده است.

بازار مسکن بعد از نتیجه مذاکرات برجام رشد می‌کند

او گفت: باید دید وزیر راه و شهرسازی با کدام مستندات و دلایل این موضوع را مطرح کرده است. اگر موضوع مربوط به مذاکرات برجام هم مطرح باشد به اعتقاد بنده قیمت‌ها پس از نهایی شدن مذاکرات بیشتر هم خواهد شد، چراکه اگر برجام به نتیجه مثبت نرسد با یک رکود تورمی مواجه می‌شویم و اگر هم مذاکرات برجام مثبت باشد این تورم با رونق همراه می‌شود، چراکه فرض بر این است که با کمبود مسکن بسیار بالایی مواجه می‌شویم.

در صورتی که برجام صورت گیرد همه شاخه‌های اقتصادی شروع به فعالیت می‌کنند که جذاب‌ترین آن‌ها حوزه مسکن خواهد بود، زیرا هم کالای سرمایه‌ای محسوب می‌شود و هم کالای مورد نیاز مردم است و کسری هم دارد و با تحقق برجام شرکت‌های متعدد خارجی در ایران حاضر می‌شوند که نیازمند ملک و ساختمان نیز هستند پس در هر دو صورت نیازمند ساخت و ساز بیشتر هستیم.

منبع: روزنامه اعتماد