تشدید شکاف در بازار ملک

اقتصاد۲۴- دو اتفاق معنادار در بازار «زمین» رخ داده است که اولی از وخامت اوضاع سرمایه‌گذاری مولد در بخش مسکن و دومی از آثار مخرب سرمایه‌گذاری غیرمولد در این بخش حکایت دارد. شکاف قیمت زمین مسکونی و آپارتمان در تهران، بیشتر شده و به ۵۶/ ۱ برابر (براساس میانگین قیمت‌های سالانه) رسیده است. از طرفی، حجم معاملات ملک کلنگی در سال گذشته حدود ۳۰درصد افت کرد که عمده این کاهش ناشی از «خروج تقاضای مصرفی از بازار زمین» بوده است. سازنده‌ها مصرف‌کننده بازار معاملات زمین هستند؛ اما جای آن‌ها را تقاضای غیرمصرفی گرفته است.

بررسی روند دو نوع تورم ملکی در پایتخت با کارنامه ۱۴۰۰ قیمت ها، نشان‌دهنده تشدید شکاف بین قیمت زمین و مسکن است. بررسی‌های «دنیای‌اقتصاد» با استناد به تازه‌ترین داده‌های منتشرشده درباره تحولات بازار زمین در شهر تهران از سوی مرکز آمار ایران نشان می‌دهد، گسل بین متوسط قیمت زمین و میانگین قیمت مسکن که از سال ۹۹ به میزان قابل توجه تشدید شده بود، باز هم افزایش یافته است. به این ترتیب، فاصله بین متوسط قیمت زمین و میانگین قیمت مسکن در سال ۱۴۰۰ مطابق با تازه‌ترین آمار‌ها به بیشترین میزان خود از گذشته، رسیده است.

براساس اعلام مرکز آمار ایران متوسط قیمت هر مترمربع زمین مسکونی در شهر تهران در حالی زمستان ۱۴۰۰ به ۵۲ میلیون و ۱۰۰ هزار تومان افزایش یافته است که این میزان در مقایسه با میانگین قیمت زمین در فصل قبل یعنی پاییز ۱۴۰۰ (تورم فصلی)، رشد ۸/ ۴ درصدی و در مقایسه با زمستان ۱۳۹۹ (تورم نقطه ای) افزایش ۱/ ۱۷ درصدی را نشان می‌دهد. در شرایطی که برخی سوء‌برداشت‌ها از سوی گروهی از تحلیلگران در شبکه‌های مجازی در ارتباط با تحولات بازار زمین مستند به اطلاعات فصلی این بازار در زمستان ۱۴۰۰ مطرح شده است، بررسی‌های «دنیای‌اقتصاد» نشان می‌دهد اگرچه تورم فصلی در بازار زمین تک رقمی شده است، اما این موضوع به معنای جاماندگی قیمتی زمین از مسکن نیست. تورم نقطه‌ای زمین در این بازه زمانی یعنی زمستان ۱۴۰۰، ۱/ ۱۷ درصد، اما تورم نقطه‌ای مسکن معادل ۵/ ۲۶ درصد بوده است.

در واقع در این سوءبرداشت‌های مجازی، برخی تحلیلگران، در شبکه‌های اجتماعی تورم زمین را با تورم مسکن در زمستان ۱۴۰۰ (تن‌ها یک فصل) بررسی کرده و اعلام کرده اند که زمین از مسکن جامانده و مسکن رشد بسیاری داشته است؛ درحالی‌که تورم زمین در یک سال ۱۴۰۰ بیشتر از تورم مسکن بوده است. یک تحلیل ناقص و سوءبرداشت دیگر نیز از سوی برخی مطرح شد مبنی بر اینکه به واسطه عقب بودن تورم زمین از مسکن، در زمستان ۱۴۰۰ می‌توان این‌گونه تعبیر کرد که تحولات قیمتی در بازار زمین آرام گرفته است. بررسی‌های «دنیای‌اقتصاد» در این‌باره نشان می‌دهد هر دوی این تحلیل‌ها محل سوال و اشکال است. در این زمینه دو علت مهم وجود دارد. علت اول مربوط به جلوتر بودن متوسط قیمت زمین از متوسط قیمت مسکن و همچنین جلوتر بودن تورم سالانه زمین از تورم سالانه مسکن در ۱۴۰۰ است. ضمن آنکه بررسی‌ها با استناد به نتایج یک دماسنج مهم بازار زمین یعنی عدد حاصل از نسبت قیمت زمین به مسکن، نشان‌دهنده افزایش شکاف بین متوسط قیمت زمین و مسکن در شهر تهران است.

علت دوم نیز با استناد به تحولات فصلی بازار زمین در فصول گذشته (فصل‌های قبل از زمستان ۱۴۰۰) قابل ارائه است. مبنی بر اینکه زمستان ۱۴۰۰ در واقع پنجمین فصل متوالی است که تورم فصلی زمین در آن تک‌رقمی شده است. در واقع تک‌رقمی شدن تورم فصلی زمین در زمستان سال گذشته رویداد تازه‌ای محسوب نمی‌شود. متوسط قیمت زمین در شهر تهران در زمستان ۱۴۰۰ در حالی ۸/ ۴ درصد نسبت به پاییز پارسال رشد داشته است که تورم فصلی زمین از زمستان ۹۹ تک رقمی شد. بعد از ثبت تورم فصلی ۱۹ درصدی در بازار زمین در پاییز ۹۹، تورم فصلی زمین در زمستان ۹۹ به ۸ درصد کاهش یافت. تورم فصلی زمین در بهار ۹۹ معادل ۳ درصد، در تابستان معادل ۴ درصد، در پاییز معادل ۴ درصد و در زمستان ۱۴۰۰ نیز معادل ۸/ ۴ درصد بود.

روایت یک‌ساله از زمین و مسکن

بررسی‌ها نشان می‌دهد تحلیلگرانی که معتقد به آرام گرفتن تورم در بازار زمین در زمستان ۱۴۰۰ هستند، تنها یک سکانس از بازار زمین در سال گذشته-زمستان- را مورد بررسی قرار داده اند؛ درحالی که تحولات یک‌ساله این بازار، روایت دیگری را ارائه می‌دهد. بررسی کارنامه ۱۴۰۰ بازار زمین شهر تهران نشان می‌دهد متوسط قیمت هر مترمربع زمین در پایتخت در سال ۱۴۰۰ به ۴۹ میلیون تومان رسید که این میزان نشان‌دهنده رشد ۲/ ۳۴ درصدی میانگین قیمت زمین در سال گذشته نسبت به متوسط قیمت زمین در سال ۱۳۹۹ است. این در حالی است که متوسط قیمت هر مترمربع مسکن در سال گذشته به ۳۱ میلیون و ۴۰۰ هزار تومان رسید که در مقایسه با میانگین قیمت مسکن در سال ۱۳۹۹ رشد ۶/ ۳۱ درصدی را نشان می‌دهد.

این آمار‌ها و بررسی کارنامه یک‌ساله بازار مسکن و زمین نشان‌دهنده آن است که نه تنها در سال گذشته تورم بازار زمین از تورم مسکن بیشتر بوده، بلکه قیمت زمین با سرعت بیشتری نسبت به مسکن رشد کرده است. همچنین آمار‌ها نشان می‌دهد از سال ۹۴ تا ۱۴۰۰ متوسط قیمت زمین در شهر تهران ۴/ ۱۱ برابر شده است. این در حالی است که میانگین قیمت مسکن در شهر تهران در این بازه زمانی رشد ۷/ ۷ برابری داشته است؛ بنابراین همان‌طور که در سه الی چهار دهه اخیر، تورم سالانه زمین از تورم سالانه مسکن بیشتر بوده در عصر جهش نیز رشد قیمت زمین در مقایسه با تورم مسکن، سرعت بیشتری داشته است. به واسطه این بیش فعالی زمین نسبت به بازار مسکن، در سال‌های اخیر شکاف یا گسل موجود بین قیمت زمین و مسکن افزایش یافت و در سال گذشته نیز این گسل به شکل بی سابقه‌ای تشدید شد.

نتیجه بیش فعالی زمین

برآورد‌های صورت‌گرفته از سوی «دنیای‌اقتصاد» بر مبنای آمار‌های رسمی، نتیجه بیش فعالی زمین در دوره‌های اخیر را نشان می‌دهد. این بیش‌فعالی با استفاده از یک دماسنج مهم ملکی یعنی نسبت زمین به مسکن (نسبت متوسط قیمت زمین به میانگین قیمت مسکن)، مورد ارزیابی قرار گرفته و سنجش می‌شود. نتایج حاصل از تحلیل عدد به‌دست‌آمده از این دماسنج از آنجا مهم است که می‌توان از آن در سنجش حاشیه سود سازنده‌ها استفاده کرد. در دهه ۸۰ متوسط قیمت زمین و متوسط قیمت مسکن در شهر تهران تقریبا با هم برابر و عدد حاصل از نسبت قیمت زمین به نسبت قیمت مسکن برابر با حدود یک بود. این میزان با شروع بیش فعالی و افزایش سرعت رشد قیمت زمین در مقایسه با تورم مسکن، در دهه ۹۰ به نسبت ۲/ ۱ تا ۳/ ۱ برابری میانگین قیمت زمین تهران به متوسط قیمت مسکن در پایتخت رسید. در سال ۹۹، شکاف بین قیمت زمین و مسکن افزایش یافت و به ۵۳/ ۱ برابر رسید. در سال ۱۴۰۰ نیز این گسل به شکل بی سابقه‌ای تشدید شد و عدد حاصل از نسبت زمین به مسکن به ۵۶/ ۱ افزایش یافت.

چرا زمین بیشتر رشد کرد؟

بررسی‌های «دنیای‌اقتصاد» در حالی از سبقت تورمی زمین نسبت به مسکن در عصر جهش ملکی خبر می‌دهد که دست کم دو علت مهم را در این بیش فعالی زمین می‌توان ارائه کرد. بررسی‌های «دنیای‌اقتصاد» در این زمینه نشان می‌دهد، یک عامل مهم افزایش سرعت رشد قیمت زمین نسبت به متوسط قیمت مسکن در شهر تهران در عصر جهش به افزایش فعالیت‌های سفته بازی، رشد ملاکی و شیوع سرمایه گذاری‌های کلان ملکی در این بازار برمی گردد. همزمان با شروع دوره جهش ملکی و افزایش تمایل سرمایه گذاران به ورود سرمایه‌های خود به بازار ملک، آن دسته از سرمایه گذارانی که سرمایه‌های هنگفت وکلان در اختیار داشتند بازار زمین را به‌عنوان اولویت سرمایه گذاری ملکی خود انتخاب کردند؛ در مقابل سرمایه گذاران خردتر وارد بازار معاملات آپارتمان شدند. این موضوع یعنی ورود تقاضای سرمایه‌ای در حجم قابل توجه با سرمایه‌های کلان به بازار زمین، منجر به افزایش سرعت رشد قیمت در این بخش از بازار ملک در مقایسه با بازار معاملات آپارتمان شد.

بیشتر بخوانید: بازار مسکن در آستانه رکود

از سوی دیگر، یک علت تشدید گسل قیمتی بین زمین و مسکن به کمبود موجودی زمین قابل ساخت در شهر تهران مربوط می‌شود. به‌دلیل ساخت‌وساز‌های گسترده از سال‌های قبل تاکنون، بازار زمین با گذر زمان، با کمبود عرضه مواجه شده است. یعنی سال به سال عرضه زمین نیز کاهش یافته است. این موضوع یعنی کاهش عرضه در برابر افزایش تقاضای سرمایه‌ای برای خرید زمین در عصر جهش در بیش فعالی قیمتی زمین نسبت به مسکن موثر بوده است.

پاسخ به معمای رکود ملکی

نتایج مربوط به ارزیابی سرعت رشد قیمت در بازار زمین و بیش فعالی تورمی زمین در برابر معاملات مسکن، پاسخی به معمای رکود ملکی و عدم تمایل سازنده‌ها به ساخت‌وساز است. چراکه با افزایش شکاف بین قیمت زمین و مسکن، عملا حاشیه سود سازنده‌ها تحت تاثیر قرار می‌گیرد و کاهش می‌یابد. این عامل در کنار رکود معاملات مسکن و افت شدید تعداد خریداران مصرفی همزمان با جهش قیمت مصالح ساختمانی، منجر به کامل شدن پکیج بی انگیزگی سازنده‌ها برای انجام فعالیت‌های ساختمانی شده است. به این ترتیب اگر چه تورم فصلی زمین تک‌رقمی شده و در مقایسه با سال ۹۹ سرعت رشد قیمت در این بخش از بازار ملک، کاهش یافته است؛ اما کند شدن سرعت رشد قیمت در این بازار به معنای ایجاد وضعیت مطلوب برای سازنده‌ها نیست؛ چراکه به‌دلیل بالا بودن عدد حاصل از نسبت قیمت زمین به مسکن، عملا حاشیه سود سازنده‌ها تحت تاثیر قرار می‌گیرد. هم اکنون متوسط قیمت زمین در شهر تهران بیش از ۵/ ۱ برابر متوسط قیمت مسکن پایتخت است.

اما در شرایطی که به‌طور قطع، کاهش عدد حاصل از این نسبت به «یک» و برابر شدن میانگین قیمت زمین و مسکن مطابق با آنچه در دهه ۸۰ وجود داشت، مطرح نیست؛ باید دید که این نسبت باید به چه نحوی بازتنظیم شود تا بازار بخشی از جذابیت گذشته خود برای ساخت‌و‌ساز و عرضه جدید را به‌دست آورد؟

بررسی‌ها نشان می‌دهد اگر عدد حاصل از نسبت قیمت زمین به مسکن به حول و حوش ۳/ ۱ کاهش یابد، می‌توان به بازگشت بخشی از سازنده‌ها به بازار ساخت‌وساز امیدوار بود. با رصد دستگاه‌های سنجش قیمت مسکن و دماسنج‌های بازار معاملات آپارتمان، قطعا انتظار نمی‌رود این موضوع با افزایش سرعت رشد قیمت مسکن و بالا رفتن قیمت آپارتمان جبران شود. به این ترتیب انتظار برای کاهش قیمت زمین برای بازتنظیم رابطه قیمت بین زمین و مسکن، مطرح است. در سال‌های گذشته نیز سابقه کاهش قیمت زمین وجود داشته است. در سال ۸۸ متوسط قیمت زمین در شهر تهران ۱۷ درصد کاهش یافت. در سال ۹۳ نیز کاهش قیمت زمین حول و حوش ۱۴ درصد رقم خورد؛ بنابراین احتمال منفی شدن تورم در بازار زمین و کاهش قیمت در این بخش از بازار ملک دور از ذهن نیست. در واقع در صورت تغییر جهت نیرو‌های بالابرنده قیمت مسکن، همچون موضوع احیای برجام و رویداد‌های اقتصادی و غیراقتصادی بعد از آن، می‌توان انتظار داشت قیمت زمین نیز از سطوح نامتعارف به سمت وضعیت متعارف بازگشت کند.

علت تورم تک رقمی زمین

اما تورم فصلی در بازار زمین با وجود تمام آنچه گفته شد، درحالی تک رقمی شده است که دو علت را در این زمینه می‌توان مورد اشاره قرار داد. علت اول مربوط به رکود ساختمانی و خروج سازنده‌ها از بازار زمین به‌عنوان تقاضای مصرفی است. هرچند تقاضای سرمایه‌ای در بازار زمین در عصر جهش حضور داشت، اما تقاضا از ناحیه سازنده‌ها برای خرید زمین و شروع پروسه ساخت‌وساز کاهش یافت. علت دوم نیز مربوط به قرار گرفتن بازار مسکن در سال ۱۴۰۰ در سال پساجهش بود.

در سال ۱۴۰۰ از جذابیت سرمایه گذاری در بازار مسکن چه در بخش معاملات آپارتمان و چه در حوزه خرید زمین نسبت به سال ۹۹ کاسته شد. آمار‌های رسمی نشان می‌دهد تحت تاثیر این موضوع، در سال ۱۴۰۰ در هر فصل به‌طور متوسط در شهر تهران تنها ۲۵۰ فقره معامله خرید زمین انجام شد که این میزان نسبت به ۳۵۰ فقره معامله خرید زمین در هر فصل از سال ۹۹ میانگین معادل حدود ۳۰ درصد کمتر است. در سال ۹۸ در هر فصل به‌طور متوسط ۴۵۰ فقره معامله خرید زمین در شهر تهران انجام شد. این میزان در سال ۹۷ معادل ۵۵۰ فقره و در سال‌های مابین ۹۲ تا ۹۶ در هر فصل به‌طور متوسط ۶۰۰ فقره بوده است.