تحلیل بازار مسکن در یکسال گذشته/ نفس مسکن به شماره افتاد؟

اقتصاد۲۴-بازار مسکن در یک سالی که گذشت حتی نتوانست با وعده‌های تو خالی وزیر نفتی مسکن قد علم کند. طبق آمار رسمی بانک مرکزی قیمت مسکن در یک سال اخیر ۲۶ درصد افزایش داشته، اما طبق گفته نائب رئیس اول اتحادیه املاک افزایش قیمت مسکن در یک سال گذشته حداقل ۴۰ درصد و حداکثر در برخی از مناطق بین ۸۰ تا ۱۰۰ درصد با افزایش قیمت مواجه بود.

گرانی مسکن در یک سال گذشته دامنگیر مسکن ملی شد و پیش‌بینی وزیر برای خانه‌دار کردن دهک‌های پایین و متوسط جامعه از هدف دور شد. بدین گونه که قیمت مسکن ملی به یکباره گران‌تر شد و متقاضیان مجبور به آورده بیشتر شدند که این در شرایط اقتصادی حاکم بر جامعه عملا میسر نبود؛ بنابراین بسیاری از متقاضیان صرفنظر کردند. هر چند وزیر وعده افزایش وام مسکن ملی تا ۷۰۰ میلیون را داد، اما این مهم نیز تا به امروز تنها در حد یک وعده باقی ماند.

کاهش ساخت و ساز در کشور به دلیل گرانی مصالح ساختمانی و افزایش هزینه پروانه ساخت نیز در آشفته شدن هر چه بیشتر بازار مسکن بی‌تاثیر نبود. بنا به آمار اعلام شده مرکز آمار در سال جاری ساخت مسکن تنها در شهر تهران زیر ۵ هزار واحد مسکونی بود که این رقم در مقایسه با سال گذشته که بیش از ۳۳ هزار پروانه ساختمانی پرداخت شده فاصله فاحشی دارد.

مسکن ملی در یکسال گذشته  

ساخت سالی یک میلیون مسکن یکی از اولین وعده‌های رستمی سکان‌دار وزارت راه و شهرسازی بود، اتفاقی که در عمل شدنی نیست. با توجه به شرایط بازار مسکن در کشوردولت نمی‌تواند نقش چندانی در حوزه ساخت و ساز داشته باشد، بلکه در مقابل تنها وظیفه تامین زمین و ارائه مشوق‌های لازم را دارد. روندی که تا حدودی در تامین زمین اجرایی شده است.

رستم قاسمی گفته بود که در حوزه مسکن برنامه ما این است که سالی یک میلیون مسکن در کشور ساخته شود و تلاش می‌کنیم که مصالح از جمله سیمان و میلگرد از طریق دلالی نباشد و از طریق خرید مستقیم از کارخانه صورت بگیرد تا واحد‌ها با کمترین قیمت به‌دست مردم برسد. اما با گذشت یکسال این وعده عملی نشد و قرار است تا پایان شهریور ماه سال جاری نزدیک به صدهزار واحد مسکن ملی به متقاضیان واگذار شود. جالب است بدانیم که برخی از کارشناسان و مسوولان امر به صورت غیررسمی بار‌ها اعلام کرده‌اند که مسکن ملی در واقع تکمیل کننده مسکن مهر است و همان اشتباهات مسکن مهر عملا در حال تکرار است.

از سوی دیگر باید یادآور شد که گرانی مصالح ساختمانی کمر مسکن ملی را شکست. برخی از کارشناسان معتقد هستند که مسکن ملی به سرنوشت شوم مسکن مبتلا می‌شود.

رشد تورم در بازار مسکن

بنا به آمار رسمی اعلام شده مرکز آمار، در ۵ ماه ابتدایی سال جاری مسکن از تورم پیشی گرفت. به عبارت بهتر رشد قیمت در سایر بازار‌ها نتوانست به پای تورم برسد. اما در این شرایط مسکن رکورد تورم را زد و یک درصد با رشد بیشتر از تورم در بازار خودنمایی کرد. به عنوان مثال سود خریدار سکه تا پایان مرداد۱۳ درصد بود و، اما این سود در بازار همیشه سودده مسکن بیش از ۲۹ درصد گزارش شده است.

شیب رشد قیمت مسکن

تورم سالیانه مسکن کل کشور در خرداد سال‌های ۱۳۹۹ و ۱۴۰۰ به ترتیب ۲۲.۶ درصد و ۲۸.۸ درصد بود. اما در خردادماه سالجاری این عدد به ۲۷.۵ درصد رسید. اگرچه افزایش قیمت در تمام بازار‌ها امسال مشاهده شد قیمت برخی کالا‌ها در خرداد امسال با رشد مواجه شد اعداد و ارقام از افت ۴.۵ درصدی تورم سالیانه مسکن حکایت دارد. باید یادآور شد که در سه سال گذشته قیمت مسکن حدود ۷۹ درصد افزایش یافته است.

بین سال‌های ۱۳۹۶ تا ۱۴۰۱ قیمت مسکن در تهران با رشد بیش از ۶۰۰ درصد مواجه شده و در حال حاضر قیمت مسکن به بیش از ۴۲ میلیون در هر متر مربع رسیده است. هرچند تحت تاثیر کاهش شدید توان متقاضیان، نرخ رشد قیمت مسکن در یک سال اخیر تا حدودی کند شده و به ۲۶ درصد رسیده است؛ در حالی که سال ۱۳۹۹ در مقاطعی بازار مسکن شهر تهران تورم ۹۹ درصدی سالیانه را نیز به ثبت رساند.

افزایش نرخ نهاده‌های ساختمانی

طی سه ماهه بهار امسال گروه «شیشه» با ٩٢,١ درصد بیشترین تورم و گروه اجرایی «آهن آلات، میلگرد، پروفیل درب و پنجره و نرده» با ١٨.٢ درصد، کمترین تورم نقطه به نقطه را به خود اختصاص داده است. گروه سیمان، بتن و شن و ماسه نسبت به فصل مشابه سال قبل ۶۹.۷درصد، آهن آلات و میلگرد ۱۸.۲درصد و گروه خدمات هم ۶۰.۷ درصد زیاد شده است. با استناد به این آمار رسمی می‌توان متوجه شد که قیمت مسکن افزایش و ساخت و ساز با کاهش عجیبی همراه شد.

نگاهی به آمار تسهیلات مسکن در یک سال گذشته

تسهیلات مسکن در کل تسهیلات بانک‌ها سهم ۸.۴ درصدی دارد. در سال‌های ۹۰ و ۹۱ و تا پیش از آغاز دوره طولانی رکود مسکن، سهم این بخش اقتصادی از کل تسهیلات بانکی تا ۱۵ درصد هم می‌رسید؛ به معنی دیگر در سال‌های اخیر به تدریج سهم مسکن از کل تسهیلات پرداختی، به نصف کاهش یافته است.

بیشتر بخوانید: سکته خرید خانه‌های دولتی

آمار معاملات مسکن

بررسی توزیع تعداد واحد‌های مسکونی معامله شده در شهر تهران به تفکیک عمر بنا در تیرماه سال ۱۴۰۱ حاکی از آن است که از مجموع ۱۰۲۹۴ واحد مسکونی معامله شده، واحد‌های تا ۵ سال ساخت با سهم ۳۰/۱ درصد بیشترین سهم را به خود اختصاص داده‌اند. با این وجود سهم مذکور در مقایسه با تیرماه سال قبل حدود۳/۴ واحد درصد کاهش یافته و در مقابل به سهم واحد‌های با عمر بالا در گروه‌های “۱۱ تا ۱۵ “و “بایش از ۲۰”سال ساخت افزوده شده است. به طور کلی آمار معاملات در سال جاری کاهشی بود.

معاملات مسکن در ساختمان‌های کهنه ساز نسبت به سال قبل رو به افزایش بود و در مقابل ساخاتمان نوساز یا تا با عمر ۵ سال با کاهش ۳ درصدی در سال جاری همراه بوده است.

تعداد آپارتمان‌های مسکونی معامله شده در شهر تهران در مردادماه سال۱۴۰۱، به حدود ۷٫۸ هزار واحد مسکونی رسید که نسبت به ماه قبل ۲۴ درصد کاهش و ماه مشابه سال قبل ۴۲٫۳ درصد افزایش نشان می‌دهد. این در حالی است که رشد این نرخ در فروردین، اردیبهشت، خرداد و تیرماه ۱۴۰۰ به ترتیب، ۹۱٫۷، ۶۹٫۷، ۵۶٫۶ و ۴۳٫۷ درصد بوده است.

رشد سرسام آور اجاره‌بها در یکسال

در سال گذشته متوسط هزینه اجاره آپارتمان در شهر تهران ۶۰درصد نسبت به سال۹۹ جهش کرد. این نرخ رشد در مقایسه با میانگین تورم اجاره سالانه سه دهه اخیر ۲۲ درصد بود که یک وضعیت کاملا غیرعادی و ملتهب را در بازار اجاره نشین‌ها نشان می‌دهد.

دولت رئیسی برای سال جاری سیاست دولت قبل مبنی بر افزایش نرخ اجاره بها تا سقف ۲۵ درصد را پیش گرفت، اما این روند محکوم به شکست بود، چرا که در دولت قبلی هم به درستی اجرایی نشد. به طور کلی بازار اجاره و مسکن را نمی‌توان به صورت دستوری کنترل کرد و اتخاذ این نوع سیاست‌ها تنها انگیزه افزایش قیمت را بیشتر می‌کند.

با استناد به آمار بانک مرکزی، در دو سال اخیر اجاره بهای مسکن در تهران ۸۳.۳ درصد افزایش یافت. ما این در حالی است که حداکثر افزایش نرخ اجاره باید رشد ۴۵ درصدی داشت. طبق گزارش بانک مرکزی در تیر ماه امسال شاهد افزایش ۴۷.۴ درصدی اجاره مسکن در شهر تهران نسبت به تیر ماه سال گذشته و ۵۲.۳ درصدی در همه مناطق شهری بودیم. همچنین رشد ماهانه اجاره مسکن در تیر ۱۴۰۱ نسبت به خرداد امسال نیز چه در شهر تهران و چه در همه مناطق شهری ۴.۵ درصد بوده است.

در پایان باید خاطر نشان کرد عملکرد دولت سیزدهم در حوزه مسکن بنا به استناد آمار رسمی بسیار ضعیف است. ادامه داشتن این روند می‌تواند منجر به افزایش رکود تورمی در بازار شود. طبق آمار منتشر شده مدت زمان خرید خانه بالای ۷۰ سال پیش‌بینی می‌شود. ادامه داشتن این روند بازار مسکن را به کما خواهد برد؛ بنابراین وضع سیاست‌های قابل اجرا و کارشناسی شده و دست برداشتن دولت از تصدی‌گری بازار مسکن شاید جان تازه‌ای به بازار مسکن دهد.