اولین تصویر تورم ملکی۱۴۰۲

اقتصاد۲۴- نظرسنجی از سازنده‌های فعال و نیمه‌فعال در بازار ساخت‌و‌ساز مناطق مختلف تهران نشان می‌دهد، با وجود افزایش دست‌کم ۴۰درصدی قیمت تمام‌شده مسکن نسبت به سال گذشته، «امکان فروش تازه‌ساز‌ها به قیمت متناسب با هزینه‌ها»، سلب یا سخت شده است. در این نظرسنجی، علاوه بر شناسایی سطح کنونی قیمت کلنگی‌ها، برآورد سازنده‌ها از تورم مسکن سال آینده مشخص شد.

تازه‌ترین بررسی از تحولات بازار زمین در پایتخت حکایت از افزایش محسوس تقاضای خرید املاک کلنگی ظرف چند هفته اخیر دارد. نبض بازار زمین این روز‌ها در حالی تندتر شده که سازنده‌ها متقاضی اول خرید این املاک نیستند، بلکه بر تعداد متقاضیان سرمایه‌گذاری در این بخش از بازار مسکن افزوده شده است. پیش‌تر عمده تقاضای سرمایه‌ای در بازار مسکن خرید آپارتمان را ترجیح می‌داد، اما در هفته‌های اخیر تقاضای خرید املاک کلنگی از سوی صاحبان سرمایه‌های متوسط و نیز ابرسرمایه‌گذاران افزایش پیدا کرده است. «دنیای‌اقتصاد» ضمن پاسخ به پنچ پرسش‌کلیدی درباره حال و هوای بازار زمین، جزئیاتی از اولین گمانه پیرامون تورم مسکن در سال آینده از نگاه سرمایه‌گذاران ساختمانی را تشریح کرده است.

آخرین گزارش رسمی از تورم زمین در پایتخت مربوط به زمستان ۱۴۰۰ است که میانگین قیمت زمین در شهر تهران طی این فصل از مرز ۵۲‌میلیون تومان عبور کرد. بر اساس این گزارش در سه‌ماه پایانی پارسال زمین در تهران به طور میانگین ۱۷‌درصد گران‌تر از فصل مشابه سال ۱۳۹۹ معامله شد. روند تغییرات فصلی تورم زمین در سال گذشته نیز حکایت از کند شدن سرعت رشد قیمت در این بخش از بازار تا پایان سال گذشته به طور پیوسته دارد؛ موضوعی که همچنان در بازار املاک کلنگی پایتخت وجود دارد. همچنین بر اساس این گزارش رسمی نسبت بین قیمت زمین به مسکن از ۵/ ۱ واحد فراتر رفته است.

اما بررسی «دنیای‌اقتصاد» از تغییرات قیمت زمین در شروع نیم سال دوم ۱۴۰۱ در محله‌های مختلف شهر تهران مبتنی بر فایل‌های عرضه شده برای فروش در بازار حکایت از آن دارد که زمین در شروع پاییز امسال به طور میانگین ۴۰‌درصد نسبت به همین ایام در سال گذشته افزایش قیمت دارد. این تورم ۴۰‌درصدی مربوط به قیمت زمین در بخش‌هایی از بازار مسکن تهران است که مقاصد اصلی سرمایه‌گذاری ساختمانی به شمار می‌آیند. البته ارقام کمتر و بیشتر از این مقدار نیز در مناطق مختلف وجود دارد، اما میانگین فعلی تورم زمین در عمده مناطق نسبتا پرتقاضا در بازار زمین ۴۰‌درصد برآورد می‌شود. به این ترتیب پاسخ اولین و اصلی‌ترین پرسش پیرامون تحولات بازار زمین در پایتخت یعنی حدود تورم در این بخش از بازار روشن شد.

گفتگو با سرمایه‌گذاران ساختمانی حرفه‌ای در پایتخت جوانب دیگری از وضعیت کنونی بازار زمین را نیز روشن می‌کند و به پرسش‌های کلیدی در این بازار پاسخ می‌دهد. یکی دیگر از پرسش‌های اصلی که این تحقیق به آن پاسخ می‌دهد، تغییرات هزینه ساخت است. این پرسش با توجه به تاثیر مستقیم آن بر قیمت فروش مسکن نه تنها برای سازنده ها، بلکه برای شهروندانی که قصد مشارکت یا چشم اندازی از سرمایه‌گذاری آتی در حوزه تخریب و نوسازی املاک کلنگی را دارند، اهمیت دارد. هزینه ساخت هر مترمربع آپارتمان مسکونی (من‌های قیمت زمین) که اواخر پارسال به ۱۰‌میلیون تومان رسیده بود و در نیمه تابستان تا ۱۴‌میلیون تومان نیز افزایش پیدا کرد، در نیمسال دوم ۱۴۰۱ در مناطق متوسط به بالای تهران حدود ۲۰‌میلیون تومان برآورد می‌شود. البته سرمایه‌گذاران ساختمانی عنوان می‌کنند که ساخت‌وساز با هزینه کمتر از این مقدار نیز در مناطق متوسط به پایین تهران میسر است، اما حتی این قبیل ساخت‌وساز‌ها نیز از حول و حوش مترمربعی ۱۵‌میلیون تومان کمتر تمام نمی‌شود.

ایست برجامی ساخت‌وساز

پرسش سوم پیرامون وضعیت بازار زمین در پایتخت که سرمایه‌گذاران ساختمانی به آن پاسخ داده اند، میزان فعالیت آن‌ها در بازار کنونی است. بازار ساخت‌وساز امسال را فوق العاده کم رمق آغاز کرد. البته ظرف یکی دو ماه گذشته ظاهرا تقاضای موثر ساخت‌وساز در مناطق مختلف شهر تهران افزایش جزئی داشته است. با این حال سازنده‌ها در برابر این پرسش که آیا قصد ساخت‌وساز جدید دارند یا نه، این طور عنوان می‌کنند که شروع پروژه جدید ساختمانی مشروط به امکان فروش واحد‌های قبلی است.

صرف نظر از سازنده‌هایی که به طور کلی از بازار ساخت‌وساز خارج شده اند و تمایلی به فعالیت نشان نمی‌دهند، گروهی نیز در باتلاق رکود گیر افتاده اند. آن‌ها عنوان می‌کنند تمایل دارند به فعالیت حرفه‌ای خود ادامه دهند، اما این موضوع را منوط به موفقیت در فروش واحد‌های تکمیل شده با حاشیه سود مدنظر خود می‌دانند. آن‌ها انتظار دارند عایدی ساخت‌وساز‌های قبلی آن‌ها حداقل ۳۵‌درصد باشد و این در حالی است که قیمت‌های پیشنهادی فروش واحد‌های تکمیل شده با لحاظ این حاشیه سود، با کمترین اقبال از سوی متقاضیان خرید روبه‌رو می‌شود؛ موضوعی که به شکل «کف نشینی جدید سهم نوساز‌ها از معاملات ماهانه مسکن» در شهریور ماه خود را نشان داد. سهم آپارتمان‌های نوساز تا پنج سال ساخت از کل معاملات مسکن شهریور ماه به حداقل تاریخی خود یعنی ۴/ ۲۸‌درصد رسید و این در حالی است که این سهم پیش از دوره اخیر جهش مسکن بیش از ۵۰‌درصد بوده است؛ ضمن اینکه اگر سهم آپارتما ن‌های کلیدنخورده و دست اول که سازنده‌ها فروخته اند، از آپارتمان‌های دو تا پنج سال ساخت تفکیک و محاسبه شود، سهم نوساز‌ها از معاملات به مقادیر بسیار پایین‌تر از حدود ۲۸‌درصد سقوط می‌کند.

اما علاوه بر تقابل قیمتی بین قیمت پیشنهادی فروش که سازنده‌ها اعلام می‌کنند با سطح قیمتی که در بازار برای واحد‌های نوساز هر منطقه پذیرفته می‌شود، مساله ابهام درباره آینده برجام و تاثیر آن بر سطح قیمت فروش واحد‌های نوساز در سال آینده نیز در کاهش رغبت به فعالیت سرمایه‌گذاران ساختمانی اثرگذار است. در واقع سازنده‌ها نگران هستند در صورتی که برجام احیا شود، قیمت مسکن تحت‌تاثیر افت نرخ ارز با کاهش اسمی روبه‌رو شود یا دست کم در سطح فعلی درجا بزند و آن‌ها نتوانند با حداقل حاشیه سود مطلوب خود، واحد‌های تکمیل شده یا در آستانه تکمیل پروژه جدید خود در سال ۱۴۰۲ را بفروشند. در واقع آن‌ها نگران هستند تحولات قیمتی در بازار مسکن به شکلی پیش برود که آن‌ها از حاشیه سود حداقل ۳۰ تا ۳۵‌درصدی فعلی هم در وقت فروش محروم شوند. با این وصف گروهی از سازنده‌ها ترجیح می‌دهند تا پیش از روشن شدن وضعیت ریسک متغیر غیراقتصادی موثر بر بازار‌ها از شروع پروژه جدید خودداری کنند.

چهارمین پرسش پیرامون بازار زمین ناظر بر وضعیت عرضه و تقاضا در این بخش از بازار نقل و انتقالات ملکی پایتخت است که پاسخ به آن حاصل تحقیق میدانی و گفتگو با فعالان بازار مسکن از قبیل سازنده‌ها و واسطه هاست. این روز‌ها عرضه زمین در بازار کلنگی چندان زیاد نبوده و اصلی‌ترین علت آن خرید‌های سرمایه‌ای قبلی در این بازار است. در واقع گروهی از خریداران زمین طی یکی دو سال اخیر از جنس سرمایه‌گذار بوده و از ابتدا قصدی برای ساخت‌وساز حداقل در بازه زمانی یکی دو سال پس از معامله نداشته اند. حضور سرمایه‌گذاران بلندمدت در بازار زمین به‌ویژه از ابتدای ۱۴۰۰ تاکنون سبب شده تعداد زیادی از واحد‌های کلنگی عملا به یخچال ملکی سرمایه‌گذاران منتقل شوند و آن‌ها نیز از عرضه این ابنیه به بازار خودداری می‌کنند.

ویژگی برجسته سمت تقاضا در بازار زمین نیز این است که دست کم در سال‌جاری برخلاف روال معمول گروه اصلی خریداران املاک کلنگی، سازنده‌ها نیستند؛ بلکه متقاضیان سرمایه‌گذاری ملکی هستند. در واقع نکته قابل تامل درباره جنس تقاضای خرید زمین در این مناطق این است که نه تنها سرمایه‌گذاران پرشمارتر از سازنده‌ها هستند، بلکه برخی سازنده‌ها با اعمال تغییر ماهیت در فعالیت خود، به بازار خرید و فروش کلنگی روی آورده اند. به عبارت دیگر جنس سرمایه‌گذاران در بازار زمین مناطق متوسط در مقایسه با سال‌های گذشته «خاص» به شمار می‌آید؛ کما اینکه علاوه بر تغییر ماهیت سازنده ها، برخی از مالکان خانه‌های کلنگی که پس از فروش، قصد خرید آپارتمان داشتند، از این موضوع انصراف داده، اجاره نشین شده و با نقدینگی خود وارد بازار معامله زمین شده اند. در مجموع اغلب سرمایه‌گذاران حاضر در بازار زمین این روزها، حرفه‌ای محسوب نمی‌شوند؛ بلکه تحولات جاری کشور سبب شده آن‌ها امن‌ترین بازار برای سرمایه‌گذاری را بازار زمین و مسکن تشخیص دهند.

همچنین شمالی‌ترین و به اصطلاح لوکس‌ترین منطقه تهران نیز به مقصد اصلی ابرسرمایه‌گذاران تبدیل شده است. متقاضیان خرید زمین در منطقه یک هم از جنس سرمایه‌گذاران و هم از جنس سازنده‌ها هستند؛ با این حال در ماه‌های اخیر حجم تقاضای سرمایه‌ای به مراتب بیشتر از تقاضای سازنده‌ها بوده است. تحقیق از فعالان بازار مسکن نشان می‌دهد بازار زمین در شمیران مقصد پول‌های هنگفتی شده که با توجه به ضوابط مالیاتی نمی‌تواند روانه بازار پول، سهام، سکه یا حتی خودرو شود و به همین خاطر صرف خرید زمین می‌شود. از نگاه سرمایه‌گذاران منطقه یک، زمین بهترین سرمایه‌گذاری در حال حاضر با توجه به ابهامات موجود پیرامون چشم انداز تحولات سیاسی و اقتصادی در کشور است.

بخشی از این نقدینگی هنگفت نیز حاصل فروش ارز در هفته‌های اخیر با توجه به بازدهی بالای دلار در این ایام بوده است و سرمایه‌گذاران ارزی روانه بازار زمین شده اند. با این وصف بازار زمین در شمال تهران از رکود عمیق و سنگین خارج شده و این در حالی است که سال گذشته و نیز از ابتدای امسال تا ایام محرم بعضا حتی هر سه ماه یک‌بار، بیش از یک فقره معامله کلنگی در دفاتر املاک ثبت نمی‌شد.

بیشتر بخوانید: نرخ مسکن در سال آینده

برآورد سازنده‌ها از آینده قیمت مسکن

سرمایه‌گذاران ساختمانی در نهایت برآوردی از آینده قیمت‌ها در بازار زمین و مسکن ارائه می‌کنند که منعکس کننده اولین گمانه جدی از ناحیه فعالان بازار مسکن درباره میزان تورم در بازار مسکن ۱۴۰۲ است. گروهی از سازنده‌ها که در حال حاضر مشغول ساخت‌وساز هستند و پروژه مسکونی آن‌ها در سال آینده آماده عرضه می‌شود، قیمت‌هایی را که برای فروش پس از تکمیل واحد‌ها پیش‌بینی کرده اند با «دنیای‌اقتصاد» در میان گذاشته اند که نشان می‌دهد در سال آینده حول و حوش ۱۴‌درصد افزایش قیمت نسبت به سطح کنونی قیمت واحد‌های نوساز حال حاضر است.

با این وصف احتمالا سال آینده وضعیتی بین آنچه در سال پساجهش (۱۴۰۰) و سال‌جاری رخ داد، محقق می‌شود یا دست کم انتظار فعالان ساختمانی این است که ۱۴۰۲ وضعیتی میانه داشته باشد. بازدهی مسکن در سال ۱۴۰۰ حدود ۱۰‌درصد و میانگین تورم ماهانه مسکن در پایتخت طی آن سال نزدیک یک‌درصد بود. اما امسال تحت‌تاثیر متغیر‌های مختلف اثرگذار بر انتظارات تورمی و نیز افزایش تقاضای سرمایه‌ای در بازار مسکن، میزان تورم ملکی به مراتب بیشتر بود. تورم نقطه‌ای زمین در مناطق پرمعامله تهران بر اساس برآورد‌های غیررسمی بین ۳۰ تا ۳۵‌درصد است و تورم مسکن نیز در ۱۴۰۱ بر اساس وضعیت فعلی متغیر‌های موثر بر این بازار، همین حدود برآورد می‌شود. بر این اساس برآورد سازنده‌ها از تورم مسکن ۱۴۰۲ رقمی بین تورم ۱۴۰۰ و ۱۴۰۱ خواهد بود. حتی برخی از سازنده‌ها در اینکه بتوانند واحد‌های نوساز خود را سال آینده با رشد ۱۴‌درصدی قیمت نسبت به قیمت مهرماه امسال بفروشند، تشکیک می‌کنند؛ موضوعی که به نوعی نشان دهنده خوش‌بینی نسبی حاکم بر فعالان بازار درباره آتیه مسکن در ۱۴۰۲ است. این گمانه قیمتی نشان می‌دهد سرعت رشد تورم مسکن در پایتخت طی سال آینده پایین پیش‌بینی می‌شود و هنوز امید به کاهش موثر و پایدار انتظارات تورمی در بازار مسکن به واسطه احیای برجام وجود دارد.

چشم انداز آتی تحولات بازار زمین از نگاه فعالان بازار مسکن در ۶ ماه پیش رو نیز، رشد قیمت با سرعت کند است؛ مگر اینکه شهرداری تهران تصمیمات تازه‌ای با هدف تسهیلگری ساخت‌وساز اتخاذ کند. ظاهرا فعلا تنها «افزایش تراکم» است که می‌تواند قیمت زمین را تا حد زیادی تحت‌تاثیر قرار دهد.

ویژگی زمین مرغوب در تهران 

سرمایه‌گذاران ساختمانی در تهران ساخت‌وساز زیر پنج طبقه را فاقد صرفه توصیف می‌کنند و فقط در شرایط خاص به چنین پروژه‌هایی ورود می‌کنند. با این وصف زمین مرغوب از نگاه سازنده‌ها در مناطق مختلف تهران به قواره‌هایی اطلاق می‌شود که مساحت و عرضه گذر آن‌ها برای اخذ مجوز ساخت آپارتمان پنج طبقه یا بیشتر کفایت کند. به عنوان مثال در منطقه چهار که یکی از مناطق مصرفی اصلی در بازار مسکن به شمار می‌آید، ساختمان چهار طبقه در زمین‌هایی با مساحت زیر ۲۵۰ مترمربع ساخته می‌شود. در حالی که اگر قواره زمین ۲۵۰ مترمربع به بالا و عرض گذر حداقل ۱۰ متر باشد، صدور مجوز پنج طبقه در آن میسر است. به این ترتیب این قواعد ساخت و پهنه بندی‌های شهرداری است که تعیین‌کننده میزان مرغوبیت زمین‌های واقع در مناطق مختلف شهر است.

این موضوع حتی در فرمول مشارکت نیز نقش تعیین کننده دارد. به عنوان مثال فرمول مشارکت رایج در ساخت‌وساز‌هایی که در زمین مرغوب صورت می‌گیرد، ۶۰-۴۰ به نفع مالک است؛ به این معنا که ۶۰‌درصد بنا متعلق به مالک و ۴۰‌درصد متعلق به سازنده است؛ ضمن اینکه اگر مرغوبیت زمین و موقعیت قرارگیری آن ممتاز باشد، مبلغی نیز به عنوان «بلاعوض» از سوی سازنده به مالک پرداخت می‌شود. این رقم در هر منطقه متفاوت است، اما کف مقدار آن اغلب از یک‌میلیارد تومان بیشتر است. در عین حال در زمین‌هایی که به واسطه عرض کم معبر یا کوچک بودن قواره زمین امکان ساخت چهار طبقه بیشتر وجود ندارد، این فرمول به ۵۰-۵۰ تغییر می‌کند و بلاعوض نیز پرداخت نمی‌شود.

بررسی نسبت قیمت زمین به مسکن در مناطق مختلف تهران نیز حکایت از افزایش این نسبت نسبت به سال گذشته دارد. در حالی که بر اساس آخرین آمار رسمی مربوط به سال ۱۴۰۰ نسبت قیمت زمین به مسکن در پایتخت ۵۶/ ۱ بوده است، این نسبت در حال حاضر در اغلب مناطق متوسط تهران به ۶/ ۱ تا ۷/ ۱ رسیده و در محله‌های مرغوب شمال شهر بعضا به ۲ نیز می‌رسد. در واقع در برخی از مناطق تهران میانگین قیمت زمین در حال حاضر به نزدیک دوبرابر میانگین قیمت هر مترمربع آپارتمان نوساز می‌رسد.

بازار زمین در جنوب تهران

مختصات بازار زمین در مناطق جنوبی تهران که به واسطه وجود بافت‌های فرسوده، امکان ساخت‌وساز بیشتری برای سازنده‌ها فراهم می‌کند قدری متفاوت است. در این مناطق اتفاقا تقاضا از ناحیه سازنده‌ها غالب است و سرمایه‌گذاران کمتر برای خرید زمین به این مناطق رجوع می‌کنند. از طرفی رشد قیمت زمین نسبت به اواسط سال گذشته در مناطق جنوبی تهران تا ۵۰‌درصد برآورد می‌شود که گفته می‌شود ناشی از ازدیاد تقاضای موثر خرید زمین در این مناطق است. تحقیق میدانی «دنیای‌اقتصاد» نشان می‌دهد معاملات زمین در این مناطق پس از پایان محرم و صفر رونق نسبی پیدا کرده و فشرده شده است و همزمان تحت‌تاثیر افزایش تقاضای خرید، قیمت در این هفته‌ها نیز با سرعت بیشتری نسبت به ماه‌های ابتدایی امسال افزایش یافته است.