معمای نه بانک‌ها به شارژ مسکن

اقتصاد۲۴-  بانک‌ها در فصل اول از «تامین مالی مسکن ۱۴۰۱» ناکام ماندند. قرار بود حداقل ۲۰ درصد از کل تسهیلات شبکه بانکی، نصیب بخش مسکن شود، اما در بهار امسال فقط ۲/ ۵ درصد از کل تسهیلات پرداخت شده به بخش‌های مختلف، وارد بازار‌های ساخت‌و‌ساز و خرید خانه شد. «نه» بانک‌ها به شارژ مالی مسکن ناشی از «تکلیف بدون پشتوانه» است. بررسی‌ها درباره منشأ «فقر تسهیلات مسکن» نشان می‌دهد، بانک‌ها برای وام‌دهی به بازار مسکن با عدم تعادل بین منابع (سپرده‌های کوتاه‌مدت) و مصارف (تسهیلات حداقل ۱۰ ساله) روبه‌رو هستند.

تازه‌ترین گزارش رسمی از حجم تسهیلات دهی شبکه بانکی به بخش مسکن در بهار ۱۴۰۱ حکایت از نمره تک بانک‌ها در این حوزه دارد. در حالی که برابر قانون شبکه بانکی باید سالانه ۳۶۰‌هزار میلیارد تومان تسهیلات در بخش مسکن پرداخت کند و با این وصف برش سه ماهه بهار برای تحقق این هدف، پرداخت ۹۰‌هزار میلیارد تومان تسهیلات است، عملکرد شبکه بانکی در اولین فصل سال‌جاری معادل ۳۱‌هزار میلیارد تومان گزارش شده است. «دنیای‌اقتصاد» ضمن بررسی علت ناکامی در تحقق این هدف مالی در سه‌ماه نخست امسال، به این سوال پاسخ می‌دهد که آیا این «نه» بانک‌ها به رونق مسکن اختیاری است یا اجباری.

با وجود اینکه بانک مرکزی چندی است از انتشار گزارش رسمی سهم بخش‌های مختلف اقتصادی از تسهیلات بانکی که پیش‌تر به صورت ماهانه منتشر می‌شد سر باز می‌زند، اما کارنامه عملکرد شبکه بانکی در سه‌ماه نخست امسال که به تازگی توسط مرکز آمار با عنوان «گزارش فصلی اقتصاد ایران در بهار ۱۴۰۱» منتشر شده، تصویری از فاصله زیاد آنچه محقق شده با آنچه در برنامه ریزی‌های قانونی پیش‌بینی شده است را به نمایش می‌گذارد.

بر اساس قانون، بانک‌ها باید سالانه معادل ۲۰‌درصد از کل تسهیلات پرداختی خود را به بخش مسکن اختصاص دهند. در این میان قانون جهش تولید مسکن مصوب مجلس شورای اسلامی متر دیگری نیز برای اندازه گیری ایفای تعهدات بانکی تعریف کرده است؛ به این ترتیب که شبکه بانکی طبق این قانون با هدف حمایت از بخش مسکن باید سالانه ۳۶۰‌هزار میلیارد تومان تسهیلات به این بخش پرداخت کند. اما عملکرد بهار امسال نشان دهنده نمره تک شبکه بانکی در این حوزه است. کل شبکه بانکی در برش سه‌ماهه نخست امسال معادل ۳۱‌هزار میلیارد تومان از تسهیلات پرداختی خود را به بخش مسکن اختصاص داده و این در حالی است که اغلب چیزی حدود نصف این رقم تسهیلات جدید یا به اصطلاح کارشناسان بانکی «Fresh Money» نیست، بلکه تمدید تسهیلات قبلی است؛ موضوعی که از آن به عنوان «استمهال» یاد می‌شود.

اما حتی با قبول این فرض بعید که تمام این ۳۱‌هزار میلیارد تومان تسهیلات جدید باشد و همه آن به طرح نهضت ملی مسکن اختصاص پیدا کرده باشد، باز هم عملکرد بانک‌ها به اخذ نمره مردودی انجامیده است؛ کمااینکه سهم این ۳۱‌هزار میلیارد تومان تسهیلات مسکن که در فاصله ابتدای فروردین تا انتهای خرداد امسال توسط شبکه بانکی پرداخت شده، معادل ۲/ ۵‌درصد از مجموع تسهیلاتی است که در این بازه زمانی به بخش‌های مختلف اقتصادی پرداخت شده است. در واقع بانک‌ها در این بخش نیز نتوانسته اند به سهم ۲۰‌درصدی بخش مسکن نزدیک شوند. نکته قابل تامل این است که به استثنای سال ۹۷، در مجموع از سال ۹۵ تاکنون همواره سهم بخش مسکن از تسهیلات پرداختی بانک‌ها به صورت سالانه زیر ۱۰‌درصد بوده است. در سال ۹۷ نیز رشد این سهم ناشی از افزایش قابل‌توجه سقف وام بانکی خرید مسکن بود که موجب شد سهم مذکور دو رقمی شود.

همچنین در سال ۱۴۰۰ مجموع شبکه بانکی ۹/ ۶‌درصد از تسهیلات پرداختی خود را به بخش مسکن اختصاص داده بود که این میزان در برش فصل بهار ۱۴۰۱ قدری تنزل کرده و به ۲/ ۵‌درصد رسیده است. البته نیمه سال گذشته نیز سقف وام مسکن به دوبرابر افزایش پیدا کرد، اما با این حال در گزارش عملکرد این سال سهم بخش مسکن از تسهیلات بانکی دو برابر نشد و فقط با افزایش ۵/ ۱ واحد‌درصدی به ۹/ ۶‌درصد رسید.

بانک‌ها مختارند یا مجبور؟

گذشته از موضوع کارشناسی بار‌ها تکرار شده در این زمینه ناظر بر اینکه دولت نباید برای بانک‌ها به عنوان بنگاه اقتصادی تعیین‌تکلیف کند و بدون در نظر گرفتن محدودیت‌ها، پرداخت تسهیلات به یک بخش اقتصادی را بر عهده بانک‌های تجاری بگذارد، واقعیت بخش مسکن با در نظر گرفتن مقیاس مالی و اعتباری این بازار ضرورت اختصاص حداقل ۱۵‌درصد از تسهیلات بانکی به بخش مسکن را نشان می‌دهد. اما گزارش آماری از عملکرد شبکه بانکی نشان دهنده «نه» بانک‌ها به رونق بخش مسکن حتی صرف نظر از پروژه مسکن سازی یک‌میلیونی توسط دولت است. اما سوال اینجاست که آیا این «نه» از سر اجبار بوده یا آن‌ها به اختیار خود ترجیح می‌دهند از مشارکت در تسهیلات دهی بخش مسکن پرهیز کنند؟ به عبارت دیگر باید مشخص شود که بانک‌ها «نمی خواهند» یا «نمی‌توانند» بابت کمک به تامین مالی خرید مسکن، نسبت به پرداخت وام به متقاضیان اقدام کنند.

برای پاسخ به این سوال باید مساله را در دو بخش جداگانه ناظر بر پروژه مسکن سازی دولت و بخش مسکن مستقل از پروژه‌های دولتی بررسی کرد. بررسی «دنیای‌اقتصاد» نشان می‌دهد در بخش ساخت سالانه یک میلیون واحد مسکونی توسط دولت، این «نه» بانک‌ها اختیاری نبوده است؛ چراکه بر اساس گزارش رسمی سازمان ملی زمین و مسکن مربوط به آخرین وضعیت ساخت یک‌میلیون واحد مسکونی توسط دولت، از ابتدای اجرای این پروژه در نیمه دوم سال گذشته تا پایان شهریورماه امسال، تنها حدود ۲۰۰‌هزار واحد مسکونی پروانه ساختمانی دریافت کرده است. آمار پروانه‌های ساختمانی در واقع نشان دهنده آمار تعداد واحد‌هایی است که استحقاق دریافت وام را پیدا کرده است. شبکه بانکی تنها به پروژه‌هایی وام پرداخت می‌کند که مراحل اولیه آن به‌خصوص صدور پروانه ساختمانی طی شده باشد و با این وصف نمی‌توان ادعا کرد حجم ساخت‌وساز از آمار تسهیلات دهی جلوتر است. طبعا در شرایطی که فقط حدود یک پنجم از برنامه یک سال اول مسکن سازی دولت محقق شده، انتظار نمی‌رود بانک‌ها سهم بیشتری از تسهیلات این ابرپروژه دولتی را پرداخت کرده باشند.

اما با وجود اینکه «نه» بانک‌ها به پروژه نهضت ملی مسکن اختیاری نبوده، با نگاهی به کارکرد طبیعی بازار مسکن می‌توان این طور تلقی کرد که این «نه» از یک منظر دیگر به کل بخش مسکن تا حدودی «اختیاری» است. هرچند دست بانک‌ها به لحاظ وضعیت منابع و مصارف قدری بسته است و از این منظر «نه» به پرداخت وام به متقاضیان مسکن خارج از طرح نهضت ملی تا حدودی «اجباری» تلقی می‌شود، اما دو مساله دیگر نیز وجود دارد که نشان می‌دهد بانک‌ها با در نظر گرفتن توجیه اقتصادی فعالیت خود، وام دهی به بخش مسکن را فاقد صرفه اقتصادی تلقی می‌کنند. این دو مساله یکی ناظر بر هزینه بالای تامین پول در شبکه بانکی و دیگری ناظر بر وضعیت تعادل منابع و مصارف آنهاست. مساله‌ای که بانک‌ها به عنوان بنگاه اقتصادی باید همواره در تصمیم‌های خود برای فعالیت در نظر بگیرند، صرفه اقتصادی است. اما در شرایطی که سپرده‌های بانکی عمدتا از جنس کوتاه مدت هستند و سررسید بازپرداخت تسهیلات مسکن حداقل دو تا سه ساله و در اغلب موارد قدری بیشتر است، وام دهی در بخش مسکن نمی‌تواند یک فعالیت به صرفه با بازدهی قابل قبول برای بانک‌ها به شمار بیاید. علاوه بر عدم‌تناسب سررسید پرداخت وام‌های بانکی با سررسید سپرده‌ها که مهم‌ترین منبع تامین پول برای وام دهی به شمار می‌آید، قیمت تمام شده تامین پول برای بانک‌ها نیز بسیار بیشتر از ۱۸‌درصد نرخ سود مصوب برای انواع تسهیلات بانکی است. کارشناسان اعتقاد دارند سیاستگذار پولی و دولت باید با اصلاح نگاه خود به شبکه بانکی، بازی برد - برد را رقم بزنند. آن‌ها باید بانک‌ها به‌خصوص بانک‌های تجاری را به مثابه یک بنگاه اقتصادی که فعالیت‌های آن باید همسو با منافعش باشد، به رسمیت بشناسند. اگر این نگاه حاکم شود و سیاستگذار کلان بپذیرد که هر یک از بانک‌های مشارکت کننده در پرداخت وام مسکن باید به نحوی از تامین منافع خود اطمینان حاصل کنند، مانع سالیان همراهی شبکه بانکی با بخش مسکن برطرف می‌شود.

بیشتر بخوانید: از سنگ اندازی شهرداری ها تا فرار بانک ها

سامانه آنلاین مدیریت مرکز تماس (دمو رایگان)  

از یکسو دولت در بحث تامین مسکن دهک‌های کم درآمد قطعا مسوولیت و بر اساس قانون تکلیف دارد؛ تکلیفی که باید آن را با حمایت هدفمند یارانه‌ای ایفا کند. از طرف دیگر بانک‌ها باید به عنوان یک سرمایه‌گذار مستقل توسط دولت به رسمیت شناخته شوند. در این صورت اگر پرداخت تسهیلات ارزان‌قیمت به بخش مسکن به عنوان یک هدف توسط دولت دنبال می‌شود، باید هزینه آن به شکل یارانه هدفمند به بانک‌ها پرداخت شود. این یارانه الزاما پرداخت نقدی نیست. گران‌ترین و ارزشمندترین ابزاری که برای حمایت از خانه اولی ها، اقشار کم درآمد و همین‌طور شبکه بانکی در اختیار دولت قرار دارد «زمین» است. راهکار‌هایی وجود دارد که دولت می‌تواند زمین را در خدمت مسیر تقویت جریان وام دهی به بخش مسکن قرار دهد؛ به این ترتیب که از زمین‌های ارزشمند خود به عنوان جبران سود بانکی در وام‌های اختصاص یافته به این بخش استفاده کند.

رشد منفی حجم تسهیلات مسکن نسبت به تورم

آمار سهم بخش مسکن از تسهیلات بانکی در سه‌ماه نخست امسال حاوی یک نکته تلخ است که نشان می‌دهد در برش سه‌ماهه از هدف گذاری سال ۱۴۰۱، میزان رشد ریالی تسهیلات بخش مسکن در مقایسه با تورم مسکن در بهار امسال نیز منفی بوده است. در واقع اگر قرار بود بانک‌ها در بهار امسال معادل سال گذشته وام پرداخت کنند، باید حجم ریالی این وام‌ها متناسب با نرخ تورم رشد می‌کرد. میانگین تورم عمومی در بهار امسال نسبت به فصل مشابه پارسال ۴۲ و تورم مسکن ۴۵‌درصد بوده است. این در حالی است که حجم ریالی تسهیلات بانکی پرداخت شده در بخش مسکن در مقایسه با بهار پارسال ۳۸‌درصد رشد کرده است. با این وصف رشد حجم تسهیلات از نرخ تورم مسکن و همین‌طور تورم عمومی جا مانده و این یعنی در واقعیت، سهم تسهیلات مسکن از بازار تسهیلات بانکی کمتر از بهار پارسال بوده است؛ آن هم با وجود اجرای طرح مسکن سازی‌میلیونی توسط دولت. این ارقام به روشنی عدم‌تناسب بین نیاز بخش مسکن با میزان وام‌های پرداختی توسط شبکه بانکی را تصویر و ضرورت چاره جویی سیاستگذار برای خروج از این بن بست را نشان می‌دهد.

سه راهکار تامین مالی مسکن

یک کارشناس ارشد امور بانکی معتقد است با توجه به اینکه تسهیلات دهی در بخش مسکن برای بانک‌های دولتی و تجاری فاقد توجیه و صرفه اقتصادی است، سیاستگذار باید با اتخاذ سه راهکار کلیدی ضمن فراهم کردن زمینه کمک به تامین مالی پروژه‌های انبوه سازی مسکن، بانک‌ها را به مشارکت در تسهیلات دهی در این بخش ترغیب کند. صابر عسگرپور در گفتگو با «دنیای اقتصاد»، با اذعان به اینکه تسهیلات دهی در بخش مسکن برای بانک‌ها به لحاظ اقتصادی توجیه پذیر نیست، توضیح داد: در حال حاضر قیمت تمام‌شده پول برای بانک‌ها بالاست و به این رقم هزینه امور اداری نیز افزوده می‌شود. به این ترتیب در نهایت هزینه تامین منابع برای بانک‌ها رقم قابل توجهی است که با نرخ سود بانکی تناسبی ندارد. وی افزود: نه تنها این ناهمخوانی در نرخ سود بانکی با هزینه تمام‌شده تامین پول مساله ساز است، بلکه عدم تطابق سررسید‌ها نیز موضوع دیگری است که بانک‌ها نمی‌توانند بدون توجه به آن، به فعالیت‌های اقتصادی مختلف ورود کنند. در حال حاضر سررسید منابع بانک‌ها که عمدتا از محل سپرده‌هاست، کوتاه مدت و با نرخ بازدهی پایین است. این در حالی است که ماهیت تسهیلات مسکن (سررسید مصارف) بلندمدت است. عسگرپور با بیان اینکه به‌طور کلی ترازنامه بانک‌ها به میزان «تعهدات» بسیار حساس است، گفت: یک سمت ترازنامه شامل سرمایه بانک و سپرده مشتریان است که این سپرده‌ها ماهیت کوتاه مدت دارند و سود علی الحساب قابل توجهی به آن‌ها پرداخت می‌شود، اما سمت راست ترازنامه مجموعه‌ای از تسهیلات قید می‌شود که ماهیت آن‌ها طولانی مدت‌تر است. طبعا در چنین شرایطی شبکه بانکی ناگزیر است با حساسیت بالا، تصمیم بهینه اتخاذ کند. این کارشناس ارشد امور بانکی در ادامه به تشریح راهکار‌های سه گانه برای تقویت تامین مالی پروژه‌های مسکن سازی دولتی پرداخت و گفت: در وهله اول دولت باید با روی آوردن به ابزار‌های متنوع تامین مالی، وابستگی خود به تسهیلات بانکی را که خود وابسته به منابع حاصل از سپرده‌های بانکی است، کاهش دهد. یکی از این ابزار‌ها صندوق‌های زمین و ساختمان است که می‌تواند توسط دولت به کار گرفته شود. در مجموع هر نوع ابزاری که وابستگی به منابع سپرده بانکی را برای تامین مالی بخش مسکن آن هم در ابعاد بزرگ مقیاس کاهش دهد، می‌تواند برای دولت راهگشا باشد. البته استفاده از این ابزار‌ها نیز نباید به صورت مقطعی مورد توجه قرار گیرد، بلکه باید یک سیاست پایدار و همیشگی باشد که در بعد کلان دنبال می‌شود. در این صورت اعتماد متقاضیان مسکن نیز به بهره گیری از ظرفیت این ابزار برای خانه دار شدن جلب خواهد شد و آثار مطلوب آن در بعد کمک به خرید مسکن به متقاضیان در میان مدت مشهود می‌شود.

دومین موضوعی که عسگرپور به نقش آن در بهبود عملکرد طرح‌های مسکن دولتی متاثر از افزایش رغبت بانک‌ها به تسهیلات دهی در بخش مسکن اشاره کرد، استفاده از سیاست‌های تشویقی برای جلب مشارکت بانک‌های تجاری در پروژه‌های انبوه سازی مسکن است. او در این رابطه به «دنیای اقتصاد» گفت: در پروژه‌های مسکن دولتی منافعی وجود دارد که دولت می‌تواند بانک‌های تجاری را در آن‌ها شریک کند. به عنوان مثال زمین‌های واقع در محدوده شهرک‌های مسکونی که قرار است ساخته شود، پس از اتمام پروژه‌های مسکن سازی ارزش قابل توجهی پیدا می‌کند. اگر نگاه دولت به بانک‌های تجاری تغییر کند، به نحوی که آن‌ها را یک ضلع از سه ضلع سرمایه گذار این پروژه‌ها برشمارد و صرفا بار تسهیلات تکلیفی را بر دوش آن‌ها نیندازد. وی افزود: دولت با اختصاص زمین و ایفای نقش تسهیل گری یکی از سه سرمایه گذار اصلی پروژه‌های انبوه سازی مسکن در قالب نهضت ملی است. سازنده‌ها نیز یک ضلع دیگر سرمایه گذار در این پروژه به شمار می‌آیند. اگر بانک‌ها نیز به عنوان سرمایه گذار به رسمیت شناخته شوند، می‌توانند با پرداخت تسهیلات ضمن فراهم کردن زمینه اجرای پروژه‌های دولتی بخش مسکن، در منافع آن‌ها نیز شریک شوند. در نهایت سومین موضوع دخیل در تامین مالی پروژه‌های مسکن سازی دولتی که این کارشناس امور بانکی به آن پرداخت، ناظر بر پیش بینی یارانه سود برای بانک‌های دولتی به ویژه بانک عامل بخش مسکن با محل تامین ثابت و همیشگی در قانون بودجه است. وی خاطرنشان کرد: اگرچه تنها بانکی که تاکنون نقش خود را به خوبی در حوزه تسهیلات دهی بخش مسکن ایفا کرده، بانک عامل بخش مسکن است، اما منابع این بانک نیز محدود است و مساله عدم تطابق نرخ سود با هزینه تمام‌شده تامین پول و البته ناهمخوانی سررسید منابع و مصارف در این بانک نیز وجود دارد. دولت می‌تواند برای رفع این مشکل از بانک‌های دولتی با پرداخت یارانه حمایت کند تا جریان تسهیلات دهی بخش مسکن در این بانک‌ها تقویت شود.