هالووین بازار جهانی مسکن

اقتصاد۲۴- در دهه گذشته، متقاضیان خرید مسکن با مقدار کمی سرمایه، امکان خانه‌دار شدن داشتند؛ اما قیمت‌ها سال‌هاست که در حال افزایش است و سپس در همه‌گیری به طرز عجیبی رشد یافته است؛ با توجه به این شرایط امروز بازار مسکن، اگر ثروت شما وابسته به بازار ملک و مستغلات است، وقت آن رسیده است که نگران ثروت خود شوید.

«اکونومیست» در یکی از دو سرمقاله این هفته خود به بازار جهانی مسکن می‌پردازد و معتقد است که قیمت مسکن اکنون در ۹ کشور با اقتصاد ثروتمند در حال کاهش است. افت قیمت در آمریکا تاکنون اندک بوده است؛ اما در بسیاری از کشور‌ها بازار مسکن با افت چشمگیرتری مواجه بوده است. در کانادا، قیمت آپارتمان‌ها ۹درصد نسبت به ماه فوریه کاهش یافته است. ازآنجاکه تورم و رکود اقتصادی جهان را فراگرفته است، احتمال اصلاحات در بازار جهانی مسکن وجود دارد. حتی آژانس‌های املاک نیز از شرایط فعلی ناراضی و نسبت به آینده این بازار ناامید شده‌اند. وضعیت بازار جهانی مسکن و مستغلات رکود را تشدید می‌کند، توان مالی عده‌ای از مردم را کاهش می‌دهد و در واقع توفانی سیاسی به راه می‌اندازد. علت بحران فعلی در بازار مسکن افزایش نرخ بهره است؛ در آمریکا نرخ وام مسکن ۳۰ساله به ۹۲/ ۶درصد رسیده است، این رقم بالاترین نرخ وام مسکن از آوریل۲۰۰۲ به حساب می‌آید.

تا قبل از حداقل دو سال گذشته، حباب مسکن آن‌چنانی در بازار املاک کشور‌ها شکل نگرفته بود؛ اما بعد از بروز کرونا و پمپاژ کمک‌های دولتی از یکسو و افزایش تقاضای سرمایه‌ای برای خرید ملک، روند رشد قیمت مسکن شروع شد. الان در یک‌سال گذشته با معکوس شدن جریان خرید مسکن از حومه شهر‌ها به شهر‌های اصلی، روند رشد قیمت تشدید شد و الان با افزایش نرخ بهره، مسیر رشد قیمت معکوس شده است. در حال حاضر همه موارد شکل معکوسی به خود گرفته است. به‌عنوان مثال، فردی را در نظر بگیرید که یک‌سال پیش می‌توانست مبلغ ۱۸۰۰دلار در ماه برای اقساط یک وام ۴۲۰هزار دلاری ۳۰ساله برای خرید مسکن بپردازد. امروز این پرداخت ماهانه برای وام ۲۸۰هزار دلاری کافی است؛ یعنی ۳۳درصد کمتر از سال گذشته که بیانگر کاهش توان بازپرداخت وام‌گیرنده‌ها است.


از استکهلم تا سیدنی قدرت خرید وام‌گیرندگان در حال کاهش است. این امر، خرید خانه را برای خریداران جدید سخت‌تر می‌کند، تقاضا را کاهش می‌دهد و می‌تواند مالکانی را که قصد فروش خانه خود را دارند تحت فشار قرار دهد. به باور «اکونومیست»، خبر خوب این است که کاهش قیمت مسکن مانند ۱۵سال پیش باعث رکود مالی حماسی در آمریکا نخواهد شد. این کشور وام‌های پرخطر کمتر و بانک‌های با سرمایه بهتری دارد که از وام‌های گران استفاده نکرده‌اند. برخی از جا‌های دیگر، مانند کره‌جنوبی و کشور‌های شمال اروپا، شتاب ترسناک‌تری در وام گرفتن داشته‌اند و بدهی خانوار‌ها حدود ۱۰۰ درصد تولید ناخالص داخلی است.

رئیس بانک مرکزی سوئد شرایط فعلی در بازار مسکن را به «نشستن بالای یک آتش‌فشان» تشبیه کرده است. اما بدترین بحران مالی در بازار مسکن، همچنان مربوط به کشور چین است؛ کشوری که با مشکلاتی از قبیل عدم پرداخت اقساط وام مسکن، اعتراض مردمی که به‌رغم پیش خرید، مسکن مورد نظر خود را تحویل نگرفته‌اند، مواجه است. اکونومیست معتقد است که رکود مسکن اتفاق بدی است؛ چراکه با کاهش رونق بازار مسکن در جهان، بازار کار تحت تاثیر قرار می‌گیرد و با افزایش نرخ‌های وام مسکن و نوسانات قیمت‌ها، عدم اطمینان بازار، مردم درباره تغییر خانه مردد می‌شوند. به‌عنوان مثال فروش خانه‌های موجود در آمریکا در ماه اوت سالانه ۲۰درصد کاهش یافته و زیلو، یک شرکت حوزه عرضه فایل‌های فروش مسکن، ۱۳درصد کمتر از استاندارد فصلی خود، فروش داشته است.

درکانادا فروش ممکن است در سال جاری ۴۰درصد کاهش یابد. این اتفاق، رونق بازار کار را از بین می‌برد، این اتفاق در زمانی که شرکت‌ها تلاش می‌کنند خود را با کمبود کارگر و بحران انرژی وفق دهند، نگرانی بزرگی است. زمانی که قیمت‌ها کاهش می‌یابد، صاحبان خانه می‌توانند دریابند که ارزش خانه‌هایشان کمتر از وام مسکن است؛ این مشکلی است که پس از بحران مالی جهانی بسیاری از اقتصاد‌ها را تحت تاثیر قرار داد. کاهش قیمت مسکن از این راه نیز به رشد آسیب وارد می‌کند: آن‌ها مصرف‌کنندگانی را که قبلا فقط غمگین و افسرده بودند، به افرادی نگون‌بدخت تبدیل می‌کنند. در سراسر جهان، خانه‌ها حدود ۲۵۰تریلیون دلار ارزش دارند و نیمی از کل ثروت را تشکیل می‌دهند. همزمان با کاهش سرمایه، مصرف‌کنندگان احتمالا هزینه خود را کاهش می‌دهند.

بیشتر بخوانید: سلاح نجات مستاجران

رکود اقتصادی، چیزی است که بانک‌های مرکزی قصد دارند با افزایش نرخ‌های بهره ایجاد کنند و در این شرایط کاهش اعتماد می‌تواند خود به خود در بازار رخ دهد. مشکل دیگر درد شدیدی است که توسط اقلیتی از صاحبان خانه تحمل می‌شود و تا حد زیادی مربوط به کسانی هستند که وام‌هایی با نرخ‌های بهره ثابت ندارند و با صورت‌حساب‌های رو به افزایش وام مسکن روبه‌رو هستند. تعداد نسبتا کمی در آمریکا وجود دارند که چنین مشکلی دارند؛ در این کشور وام مسکن ۳۰ساله با نرخ ثابت یارانه‌ای، وام معمول است. اما از هر پنج وام سوئدی، چهار وام دارای دوره ثابت دوساله یا کمتر هستند و نیمی از کل وام‌های با نرخ ثابت نیوزیلند یا در حال تامین بودجه بوده‌اند یا در حال تامین بودجه هستند. هنگامی که این موضوع با کاهش هزینه‌های زندگی ترکیب می‌شود، باعث قرار گرفتن تعداد فزاینده‌ای از خانوار‌ها در تنگنای مالی خواهد شد. در استرالیا، شاید یک‌پنجم کل بدهی‌های وام مسکن متعلق به خانوار‌هایی است که در صورت افزایش نرخ بهره به میزان ۲۰درصد یا بیشتر، شاهد کاهش نقدینگی خود خواهند بود.

بر اساس یک برآورد، در انگلستان، پرداخت اقساط مسکن، ۱۰درصد از درآمد ۲میلیون خانوار را جذب می‌کند. اینجاست که این موضوع ابعاد سیاسی پیدا می‌کند. بازار‌های مسکن در حال حاضر مانند میدان جنگ هستند. تشدید تشریفات اداری ساخت خانه‌های جدید در شهر‌های بزرگ را بسیار سخت می‌کند و همین امر منجر به کمبود در این بازار می‌شود. جوانان احساس می‌کنند که به‌طور ناعادلانه از مالکیت خانه محروم شده‌اند. با اقدامات مکرر برای نجات اقتصاد در ۱۵سال گذشته، اکثر دولت‌های غربی وسوسه می‌شوند که دوباره به کمک بیایند. در آمریکا ترس از فاجعه در بازار مسکن باعث شده است که برخی از فدرال‌رزرو بخواهند افزایش نرخ بهره را متوقف کنند. گزارش شده است که اسپانیا روند افزایش بازپرداخت وام‌های مسکن را متوقف کرده است؛ مجارستان هم قبلا این کار را انجام داده است. این انتظار وجود دارد که چنین رویکردی توسط کشور‌های بیشتری اتخاذ شود.

این امر می‌تواند بدهی‌های دولت‌ها را بیشتر افزایش دهد و این ایده را تقویت کند که مالکیت خانه یک شرط‌بندی یک‌طرفه است که توسط دولت حمایت می‌شود. همچنین به حل مشکلات اساسی که بازار‌های مسکن جهان ثروتمند را متزلزل می‌کند که بسیاری از آن‌ها ناشی از مداخلات نادرست و بیش از حد دولت است، از یارانه‌های وام مسکن و مالیات‌های مخدوش گرفته تا قوانین برنامه‌ریزی بسیار طاقت‌فرسا، کمک چندانی نمی‌کند. با پایان یافتن دوران نرخ‌های بهره پایین، بحران قیمت مسکن در راه است و هیچ تضمینی برای بهبود بازار مسکن در آینده وجود ندارد.