چرا ساکنین بافت‌های فرسوده تمایل به نوسازی ندارند؟/ بافت فرسوده در برابر گرانی ساخت وساز فرسوده‌تر شد

اقتصاد۲۴- مریم بهنام راد- طرح نوسازی و بهسازی بافت‌های فرسوده یکی از مهم‌ترین وعده‌های دولت‌ها است که تاکنون چندین دولت را درگیر خود کرده است این در حالی است که پیش از این در دولت دوازدهم، رئیس جمهور وقت وضعیت نوسازی بافت‌های فرسوده را بسیار نامطلوب ارزیابی و اعلام کرده بود که وزرا در این بخش هیچ اقدامی نکرده اند و در دولت سیزدهم هم این طرح همچنان در همان پیچ و خم قبلی باقی مانده است.

احیای بافت‌های فرسوده گره‌ای است که تاکنون کمتر وزیری توانسته این گره را باز کند چراکه بسیاری از ساکنان بافت‌های فرسوده به دلیل مشکلاتی که در این بخش وجود دارد به اجرای طرح نوسازی بافت‌های فرسوده بی اعتماد شده و از سوی دیگر به دلیل افزایش نرخ‌های اجاره بسیاری از آن‌ها کمتر تمایل به اجرای این طرح دارند.

مردم تمایلی به نوسازی بافت فرسوده ندارند

یکی از ساکنان بافت‌های فرسوده به خبرنگار اقتصاد ۲۴ گفت: متاسفانه هیچ اعتمادی به طرح نوسازی بافت‌های فرسوده نداریم؛ در حالی سازندگان اقدام به ساخت واحد‌های مسکونی می‌کنند که ساکنان آن‌ها رضایت نداشته و واحد‌های بسیار بی کیفتی ساخته شده است که قطعا تفاوتی با طرح فرسوده ندارد.

گرانی از کیفیت ساخت کم کرده است

اسماعیلی یکی از سازندگان مسکن در بافت‌های فرسوده تهران در گفتگو با اقتصاد ۲۴ اظهار کرد: تعرفه‌ای که دولت برای سازندگان در مناطق بافت‌های فرسوده در نظر می‌گیرد جواب ساخت و ساز را نمی‌دهد همین موضوع باعث شده که از کیفیت سازه‌ها کم شود و مردم فقط نمای جدیدی از یک خانه در بافت قدیمی را ببینند در حالی که از نظر کیفیت کار ساخت این خانه‌ها دست کمی از خانه‌های فرسوده ندارد.

وی ادامه داد: تلاش بر این است که خانه‌ها در برابر زلزله و سایر حوادث مستحکم‌تر باشند، اما با گرانی مصالح و سایر هزینه‌های ساخت که هر روز افزایش می‌یابد چنین مهمی غیر قابل تحقق است.

این سازنده مسکن ادامه داد: با توجه به گرانی‌ها، سازندگان ترجیح می‌دهند در مناطقی ساخت و ساز داشته باشند که بدون حضور دولت بتوانند هزینه ساخت را با تعامل با خریداران کسب کنند.

عمق هزینه در بافت‌های فرسوده زیاد است؛ بسته تشویقی می‌دهیم

این در حالی است که محمد آیینی، مدیرعامل شرکت بازآفرینی شهری ایران در گفتگو با اقتصاد ۲۴ گفت: در حال حاضر ۱۰ درصد جمعیت کل کشور بدمسکن هستند؛ براساس تعاریف جهانی، فقر مسکن در دو سطح قابل طبقه بندی است. سطح اول مربوط به افرادی است که هزینه تامین مسکن در سبد هزینه‌ای خانوار‌های آن‌ها بیش از ۳۰ درصد است که هم اکنون بخش زیادی از مستاجر‌ها به‌ویژه در کلان‌شهرها، در این گروه قرار دارند.

وی ادامه داد: در محدوده بافت‌های فرسوده ۲.۷ میلیون بنای ناپایدار داریم که فاقد سازه فلزی و بتنی بوده و حدود ۱۰ میلیون نفر در این بنا‌ها ساکن هستند. یکی از عوامل تشکیل حاشیه‌نشینی و محلات کم‌برخوردار در کلانشهرها، عدم طراحی و ساخت مسکن و استطاعت پایین افراد کم درآمد در جامعه است.

دبیر ستاد ملی بازآفرینی شهری پایدار افزود: بر اساس آمار موجود بالغ بر ۶۰ هزار هکتار محدوده حاشیه‌نشین در ۱۱۵۳ محله در کشور شناسایی شده است.

بیشتر بخوانید: شرایط سخت برای خانه دار شدن پایتخت‌نشینان

وی با بیان اینکه به طور متوسط از تخریب هر واحد مسکونی در بافت‌های فرسوده شهر تهران پنج واحد و در کشور حدود سه واحد ایجاد شده است، اظهار کرد: در محدوده‌های مصوب بافت‌های فرسوده، شهرداری‌ها موظف هستند حداقل ۵۰ درصد در عوارض پروانه و تراکم ساخت تخفیف بدهند و انتظار بر این است تا ۱۰۰ درصد تخفیف افزایش یابد.

آیینی گفت: شهرداری‌ها باید مدت زمان صدور پروانه ساختمانی را کاهش دهند، این پروسه در حال حاضر به طور متوسط بیش از هشت ماه زمان می‌برد که باید به یک ماه تقلیل یابد این امر باعث انگیزه و تشویق سرمایه‌گذاران و توسعه‌گران در این مناطق خواهد شد.

اجرای طرح نوسازی بافت‌های فرسوده در حال حاضر به گفته بسیاری از سازندگان مسکن و انبوه سازان چندان سودآور نیست و همین امر خود باعث شده که کمتر سازنده‌ای تمایل ورود به این بخش را داشته باشد. همین بی تمایلی سازندگان برای نوسازی بافت‌های فرسوده باعث شد که اخیرا دولت به فکر تهیه بسته تشویقی شهرسازانه بیافتد.

به گفته مدیرعامل شرکت بازآفرینی شهری ایران برای اجرای این طرح ۴ بسته تهیه شده و بسته اول برای کسانی است که در مقیاس محله‌ای و بلوک شهری اقدام به بازآفرینی شهری می‌کنند و دولت نیز بیشتر بر این امر تاکید دارد.

معاون وزیر راه و شهرسازی گفت: اعطای حداکثر یک طبقه تشویقی نسبت به تراکم مجاز طرح مصوب، کاهش ضریب تامین پارکینگ مورد نیاز به ۰.۷۵ برای هر واحد و عدم احتساب مساحت بالکن و تراس در محاسبه تراکم ساختمانی از جمله مشوق‌های در نظر گرفته شده است.

آیینی بیان کرد: بخش دیگری از این بسته‌ها شامل نوسازی قطعات غیرقابل تجمیع می‌شود. پلاک‌های مسکونی با مساحت کمتر از حد نصاب تفکیک و حداقل مساحت ۵۰ مترمربع (پس از اصلاحی) و غیرقابل تجمیع (مجاورت با معبر یا کاربری‌های عمومی و ساختمان نوساز) شامل برخورداری از شروط گروه چهارم است.

براساس این گزارش یکی از مهم‌ترین اقدامات دولت برای نوسازی بافت‌های فرسوده پرداخت تسهیلات است که البته به گفته بسیاری از ساکنان این میزان از تسهیلات هم برای نوسازی بافت‌های فرسوده چندان اثر بخش نیست.

مدیرعامل شرکت بازآفرینی شهری ایران با اشاره به تبصره ۱۸ قانون بودجه سال ۱۴۰۱ مبنی پرداخت تسهیلات به بافت‌های فرسوده گفت: بخش قابل توجهی از عملکرد ما به تحقق تسهیلات تکلیفی بستگی دارد که تسهیلات تبصره ۱۸ هنوز به ما اختصاص نیافته است.

وی تاکید کرد: برنامه ما نوسازی و بهسازی ۱۵۰ هزار واحد در سال است که نیازمند ۲۲.۵ هزار میلیارد تومان تسهیلات ارزان قیمت هستیم. بدین صورت که ۱۵۰ میلیون تومان از وام بافت فرسوده با نرخ سود صفر درصد پرداخت شود. کل تسهیلات سال ۱۴۰۰ جذب شده، اما در سال جاری هنوز محقق نشده که امیدواریم به زودی ابلاغ شود.

پرداخت تسهیلات تا سقف ۶۰۰ میلیون تومان در بافت‌های فرسوده

معاون وزیر راه و شهرسازی در ادامه گفتگو با اقتصاد ۲۴ گفت: افرادی که در محدوده بافت‌های فرسوه شهری، سکونتگاه‌های غیررسمی و بافت‌های تاریخی واقع شده‌ و نسبت به نوسازی اقدام کرده اند، پروژه شان به ۱۰ درصد پیشرفت فیزیکی رسیده می‌توانند از تسهیلات جدید نوسازی تا سقف ۶۰۰ میلیون تومان استفاده کنند.

به گفته آیینی، مابقی مبلغ تسهیلات بافت فرسوده ۱۸ درصد خواهد بود. نرخ سود در تهران حدود ۱۲ درصد، در کلانشهر‌ها ۱۱ درصد و در سایر شهر‌ها حدود ۱۰ درصد است. علاوه بر این در تهران ۱۵۰ میلیون تومان دیگر از این تسهیلات و در سه شهر دیگر قم، شیراز و مشهد ۲۰۰ میلیون تومان با سود ۹ درصد است و اگر متقاضیان زیر پوشش نهاد‌های حمایتی باشند سود این بخش از تسهیلات ۴ درصد خواهد بود.

براساس این گزارش طرح نوسازی بافت‌های فرسوده در حال حاضر بیش از هر بخش دیگر در حوزه مسکن نیازمند حمایت دولت و همچنین تخصیص تسهیلات است که دولت باید در این زمینه همکاری‌های لازم را انجام دهد تا شاهد بهبود وضعیت اجرای این طرح و همچنین جلب نظر ساکنان این واحد‌ها باشیم.