راه‌اندازی صندوق‌های سرمایه‌گذاری برای دل‌کندن از زمین و مسکن

اقتصاد۲۴ باتوجه به سهم بزرگ شبکه بانکی از اقتصاد ایران، می‌توان گفت در صورت اصلاح نظام بانکی تا حد زیادی مسیر اصلاح ساختار اقتصادی طی شده است. از طرفی، بخش اعظم تحول در نظام بانکی از طریق تمرکز بر ترازنامه بانک‌ها قابل انجام است.

یکی از مشکلات اساسی ترازنامه بانک‌ها، وجود حجم عظیمی از دارایی‌ها در سمت راست ترازنامه (دارایی‌ها) است که نقدشوندگی پایینی دارند و به آن‌ها دارایی منجمد می‌گویند. وقتی حجم دارایی‌های منجمد در ترازنامه زیاد شود، بانک با کاهش شدید نقدینگی مواجه شده و قدرت ارائه تسهیلات برای تولید و سایر فعالیت‌ها را نخواهد داشت که باعث اختلال در تأمین مالی تولید و کند شدن رشد اقتصادی می‌شود. بانک‌ها در این وضعیت معمولاً به استقراض از بانک مرکزی و چاپ پول روی می‌آورند که نتیجه آن افزایش پایه پولی و تورم خواهد بود.

مولدسازی دارایی‌های منجمد بانک‌ها

به دلیل آثار سوء دارایی‌های منجمد در ترازنامه بانک‌ها طی سالیان گذشته، دولت سیزدهم برنامه‌ای برای مولدسازی این دارایی‌ها و فروش اموال مازاد و خروج بانک‌ها از بنگاه‌داری در چارچوب برنامه کلان اصلاح نظام بانکی ارائه کرد و بانک مرکزی با همکاری وزارت اقتصاد طی یک سال اخیر بخش‌هایی از این برنامه را پیاده کردند.

رئیس‌کل بانک مرکزی در این زمینه گفته بود: «تقویت سهم دارایی‌های نقدشونده در ترازنامه بانک‌ها از محور‌های اصلاحات نظام بانکی است و در این راستا باید دست‌کم ۳ درصد از دارایی بانک‌ها در قالب اوراق دولتی نقدشونده باشد. این سیاست به این دلیل است که بانک‌ها بتوانند به جای اضافه برداشت از منابع نزد بانک مرکزی برای تأمین نیاز به نقدینگی، اوراق خود را نقد کنند».

موانع پیش رو

توجه بانک مرکزی به منضبط شدن بانک‌ها ازاین‌جهت اهمیت ویژه دارد که وقتی بانک‌ها اضافه برداشت از بانک مرکزی نداشته باشند و بتوانند با تکیه بر منابع داخلی و بدون استفاده از منابع پرقدرت بانک مرکزی خود را اداره کنند، یکی از عوامل مؤثر بر رشد پایه پولی و نقدینگی کنار می‌رود و مسیر برای پیاده‌سازی برنامه کنترل تورم فراهم می‌شود.

با وجودی که در یک سال اخیر اقدامات خوبی در این زمینه صورت گرفته، اما موانعی هم در این مسیر وجود داشته است. در دیداری که مهرماه سال جاری بین وزیر اقتصاد و اعضای هیئت‌مدیره پنج بانک ملی، سپه، تجارت، صادرات و ملت برگزار گردید، برخی موانع واگذاری املاک و سهام از جمله "موانع و چالش‌های پیش روی فروش املاک مازاد"، "وجود برخی ابهامات در نحوه ارزیابی املاک توسط کارشناسان رسمی دادگستری یا قوه قضائیه"، "بررسی امکان بازسازی، تغییر کاربری و هرگونه تغییر به‌منظور تسهیل در فروش املاک" و… مطرح شد.

بیشتر بخوانید: روند کند افزایش بانک ها در وام مسکن روستایی

ممنوعیت سرمایه‌گذاری در املاک و مستغلات

به این ترتیب بانک مرکزی در ادامه برنامه جامع خود برای اصلاح نظام بانکی و ترازنامه بانک‌ها و افزایش قدرت تسهیلات‌دهی آن‌ها اقداماتی را انجام داده است. اسفندماه ۱۴۰۰ بانک مرکزی اعلام کرد بانک‌ها و مؤسسات اعتباری غیربانکی از هرگونه سرمایه‌گذاری در املاک و مستغلات از جمله خرید زمـین، خریـد و سـاخت مجتمع‌های تجاری، اداری، مسکونی و مراکز خرید به طرقی غیر از اعطای تسهیلات اعم از مستقیم یا غیرمستقیم ‏از طریق شرکت‌های زیرمجموعه ممنوعیت دارند. چنانچه بانک یا مؤسسه اعتباری غیربانکی از مفاد این مصوبه تخلف نماید، مشمول ‎مجازات‌های مقرر در ماده (٤٤) قانون پولی و بانکی کشور و سایر قوانین و مقررات ذی‌ربط می‌گردد.

حالا در گامی جدید برای مولد کردن اموال در اختیار بانک‌ها، بانک مرکزی دوشنبه هفته گذشته؛ یعنی یک روز پس از دستور رئیس‌جمهور برای جبران عقب‌ماندگی در مولدسازی دارایی‌ها، از تصویب «ضوابط ناظر بر تملک واحد‌های سرمایه‌گذاری «صندوق سرمایه‌گذاری با درآمد ثابت مختص اوراق دولتی»، «صندوق سرمایه‌گذاری املاک و مستغلات» و «صندوق سرمایه‌گذاری زمین و ساختمان» توسط بانک‌ها و مؤسسات اعتباری غیربانکی» خبر داد.

صندوق‌هایی برای دل‌کندن از زمین و مسکن

روز چهارشنبه ۹ آذرماه نیز علی صالح‌آبادی پس از جلسه هیئت دولت در جمع خبرنگاران حاضر شد و با اشاره به تصویب سه نوع صندوق برای بانک‌ها، توضیح داد: یک نوع این صندوق‌های سرمایه‌گذاری مختص اوراق دولتی است که بانک‌ها می‌توانند آن را ایجاد کنند. به این صورت که اگر دولت اوراقی را منتشر می‌کند، این اوراق قابل خریداری توسط این صندوق‌ها باشد و برای خرید اوراق دولتی مراجعه کمتری به بانک صورت بگیرد که این اتفاق مثبتی است.

وی افزود: موارد بعدی صندوق‌های زمین و ساختان و صندوق‌های املاک و مستغلات است؛ بانک‌هایی که املاک و مستغلات دارند می‌توانند در قالب این صندوق‌ها، به‌صورت اجاره‌داری حرفه‌ای گواهی‌های صندوق را عرضه نموده و منابع را از بازار جمع کنند. همچنین اگر بانک‌ها اموال مازادی دارند می‌توانند از طریق این صندوق‌ها اموال را مولد کرده و بعداً واگذار کنند.

زیان بانک‌ها از بنگاه‌داری و نگه‌داری مسکن

یکی از دلایلی که بانک‌ها اصرار بر نگهداری اموال و املاک مختلف دارند، تصور حفاظت از دارایی بانک‌ها در برابر نوسانات قیمتی است، اما بررسی‌ها واقعیت دیگری را نشان می‌دهد. صمد عزیز نژاد؛ عضو هیئت‌مدیره بانک ملی ایران در این زمینه به خبرنگار ایبِنا می‌گوید: «برخی‌ها فکر می‌کنند که فروش املاک مازاد موجب زیان بانک‌ها می‌شود. همچنین عنوان می‌کنند که جهش قیمتی املاک و مستغلات بیشتر از تورم بوده است، بنابراین فروشنده متضرر شده است.

همکاران بنده در حوزه مالی با بررسی‌هایی که انجام داده‌اند، به این نتیجه رسیده‌اند که اگر این املاک فروخته می‌شد و نقدینگی حاصل از آن در پرداخت تسهیلات مصرف می‌شد، از محل بازگشت این تسهیلات مجدداً تسهیلات جدید پرداخت می‌شد و سودی که از آن محل عاید بانک می‌شد، خیلی بیشتر از نگه‌داری املاک و مستغلات بود و در ادامه با بررسی ارقام و اعداد به این نتیجه رسیدند که بیش از ۱۰ درصد سود بیشتر نسبت به نگه‌داری املاک و مستغلات عاید بانک می‌کرد. ضمن این که هزینه‌های نگه‌داری املاک و مستغلات برای بانک بسیار بالا است و موجب می‌شود که با فروش این املاک هزینه‌های بانک نیز کاهش یابد». این کارشناس پولی و بانکی تصریح می‌کند: «از طرف دیگر این مستغلات صرفاً ملک مسکونی نیست و تعدادی شرکت‌های زیان‌ده وجود دارند که خودشان پرسنل دارند و حقوق و دستمزد دریافت می‌کنند و در نهایت زیان‌های انباشته این شرکت‌های زیان‌ده در ترازنامه تلفیقی بانک وارد می‌شود که این یک آسیب جدی به بانک است».

از آنجا که اولویت مهم بانک مرکزی، کنترل رشد نقدینگی در راستای کنترل تورم است، راه‌اندازی صندوق‌های سرمایه‌گذاری اوراق، املاک و مستغلات می‌تواند زمینه استفاده بانک‌ها را از دارایی‌های خود و کاهش نیاز به منابع بانک مرکزی فراهم کند. این امکان برای بانک‌هایی که با کمبود نقدینگی مواجه‌اند می‌تواند کارگشا باشد و امکان پرداخت تسهیلات بیشتری را ممکن می‌سازد. در واقع تنوع‌بخشی و روش‌های تأمین مالی بانک‌ها، هم بهانه‌ای برای مولدسازی دارایی‌ها و فروش اموال مازاد باقی نمی‌گذارد و هم دولت را در دستیابی به اهداف تورمی یاری خواهد کرد.