چرا عرضه متری مسکن در بورس هرگز عملیاتی نشد؟

اقتصاد۲۴- موضوع مسکن و اجاره مسکن در ایران به یکی از معضلات بزرگ تبدیل شده است. بانک مرکزی مدعی است که در تهران، نرخ تورم نقطه‌به‌نقطه ۵۲ درصد و نرخ تورم سالانه ۳۷ درصد است، هرچند که مصرف‌کننده در مورد این آمار‌ها نظر دیگری داشته و با دیده تردید به آن نگاه می‌کند؛ چراکه قیمت هر متر مسکن در تهران به‌طور میانگین، به مبلغ ۵۰میلیون تومان رسیده است. از طرف دیگر، هر وقت که بازار مسکن به‌هم می‌ریزد، دست‌اندرکاران و دولتی‌ها به فکر عرضه مسکن در بورس کالا و فروش متری مسکن در این بورس می‌افتند، ولی این وعده‌ها در چند دولت قبلی هنوز به سرانجام نرسیده و فقط یک صندوق در این حوزه به بازار عرضه شد که آن هم با حواشی زیادی مواجه شد. البته در بازار سرمایه ابزار‌های زیادی وجود دارد که به موضوع مسکن مربوط هستند. اوراق تسهیلات مسکن، شرکت‌های سرمایه‌گذاری مسکن و صندوق مستغلات از این دست هستند، ولی هیچ‌کدام در خصوص عرضه و تقاضا یا تاثیر بر قیمت مسکن دخیل نیستند.

وضعیت قیمت هر متر خانه در تهران

به نقل از مرکز آمار ایران، با عنوان شاخص و متوسط قیمت آپارتمان‌های مسکونی مناطق ۲۲ گانه شهر تهران، در آذرماه امسال، شاخص قیمت آپارتمان‌های مسکونی شهر تهران به عدد ۳/۱۷۴ رسیده است که نسبت به ماه قبل (۴/۱۶۷)، ۱/۴ درصد افزایش داشته است. منظور از تورم ماهانه، درصد تغییر عدد شاخص قیمت ماه جاری، نسبت به ماه قبل است. در ماه گذشته، تورم ماهانه قیمت آپارتمان‌های مسکونی شهر تهران ۱/۴ درصد بوده است. تورم ماهانه آذرماه در مقایسه با ماه قبل (۱/۵ درصد)، ۹/۰ واحد درصد کاهش داشته است. منظور از تورم نقطه‌به‌نقطه، درصد تغییر عدد شاخص قیمت نسبت به ماه مشابه سال قبل بوده و در آذرماه سال جاری تورم نقطه‌به‌نقطه قیمت آپارتمان‌های مسکونی شهر تهران به عدد ۱/۵۲ درصد رسیده است. تورم نقطه‌به‌نقطه این ماه در مقایسه با ماه قبل (۵۰ درصد) ۱/۲ واحد درصد افزایش داشته است.

منظور از نرخ تورم سالانه، درصد تغییر میانگین اعداد شاخص قیمت در یک سال منتهی به ماه جاری، نسبت به شاخص دوره مشابه سال قبل بوده و نرخ تورم سالانه آذرماه ۱۴۰۱ آپارتمان‌های مسکونی شهر تهران به عدد ۱/۳۷ درصد رسیده است که نسبت به همین اطلاع در ماه قبل (۳۰ درصد)، ۱/۷ واحد درصد افزایش داشته است. متوسط وزنی و حسابی قیمت آپارتمان‌های مسکونی فروش‌رفته در ماه گذشته در مناطق ۲۲ گانه شهر تهران به ترتیب به ۵۰ میلیون و ۴۴۷ هزار تومان و ۴۸ میلیون و ۴۵۴ هزار تومان رسیده است. در همین ماه منطقه یک پایتخت با متوسط وزنی قیمت ۱۰۷ میلیون و ۱۱۴ هزار تومان بیشترین و منطقه ۱۸ با متوسط وزنی قیمت ۲۵ میلیون تومان کمترین قیمت را در بین مناطق ۲۲ گانه شهر تهران به خود اختصاص داده است.
بی‌توجهی مسکن به وعده‌های دولتمردان

با توجه به این سطح از گرانی مسکن، دولتمردان فقط به وعده‌های سطحی بسنده می‌کنند. از یک طرف ساخت چندمیلیون واحد مسکن در سال که مشخص شده، نه در توان دولت است و نه برنامه‌ای برای آن وجود دارد و از طرف دیگر موضوع عرضه مسکن متری در بورس از جمله این وعده‌هاست که هنوز عملیاتی نشده و فقط در سطح گفتاردرمانی باقی مانده است. در حقیقت، هر زمان که بازار مسکن بحرانی می‌شود، دولتمردان دست به کار شده و وعده‌های مختلف برای بازار مسکن می‌دهند. یکی از این وعده‌های همیشگی، عرضه متری مسکن در بورس کالاست.

در آبان ۱۳۹۶ مدیرعامل بورس کالا گفته بود، ابزاری در بورس کالا تهیه شده که افراد می‌توانند متراژ مشخصی از املاک را خریداری کنند. او حتی در این تاریخ اعلام کرده بود، با چند شرکت تامین سرمایه صحبت کرده‌ایم و همه چیز آماده است. سلف مسکن یا همان پیش‌خرید با قیمت معین، از جمله پروژه‌های بورس کالا بود. اما پنج سال از آن سخنان گذشته و هنوز اتفاقی در بورس کالا در خصوص مسکن نیفتاده است. در سال جاری که وضعیت مسکن همچنان بحرانی است، مدیرعامل بانک مسکن از فروش متری مسکن خبر داد و گفت، طرح فروش متری مسکن در بورس کالا اقدام بسیار خوبی خواهد بود که مردم بتوانند سپرده‌گذاری کرده و برای خودشان یا فرزندشان به‌صورت متری خرید مسکن انجام دهند و بعد از گذشت چند سال به مرور صاحب خانه شوند. او البته از اقدام‌های مهم برای به سرانجام رسیدن طرح فروش متری مسکن در بورس کالا خبر داده است. در شورای فقهی بورس ابهام‌هایی وجود دارد که در حال مکاتبه هستیم، اما سایر اقدام‌ها انجام شده و آماده‌ایم پس از موافقت سازمان بورس و اوراق بهادار، طرح را اجرایی کنیم. طرح خرید متری مسکن به‌مرور جایگزین تسهیلات مسکن جوانان خواهد شد و برای مردم مطلوبیت خواهد داشت، چراکه می‌توانند ارزش پول‌شان را متناسب با قیمت آپارتمان حفظ کنند.

ولی هنوز در این زمینه اتفاقی نیفتاده است. در آخرین خبر، رئیس سازمان نوسازی شهر تهران با بیان اینکه تلاش شده برای افرادی که سرمایه کمی هم دارند، شرایطی فراهم شود که بتوانند خانه‌دار شوند، گفت: «از اواخر آبان سال جاری فروش متری مسکن آغاز می‌شود.»، ولی باز هم خبری نیست و فقط یک صندوق در بازار عرضه شد که ۱۶۰ میلیارد تومان ارزش داشت که شاید به اندازه چند ملک در یک محله کوچک هم کفاف ندهد. برهمین اساس دولتمردان فقط از فروش متری مسکن در بورس کالا به‌عنوان موضوعی برای وعده‌های دورغین بهره می‌برند.

عرضه صندوق مسکن برای تاثیرگذاری بر بازار

بر همین اساس، چندی پیش در جلسه شورای عالی مسکن که با حضور رئیس‌جمهور برگزار شد، بر استفاده از ظرفیت ماده (۵) قانون جهش تولید مسکن و راه‌اندازی صندوق‌های سرمایه‌گذاری در حوزه املاک و مستغلات و همچنین زمین و ساختمان تاکید شد. مسئله‌ای که با حمایت و تاکید وزرای اقتصادی دولت سیزدهم جرقه شکل‌گیری و تاسیس نخستین صندوق سرمایه‌گذاری در این حوزه را با نام «صندوق املاک و مستغلات کشور» توسط صندوق بازنشستگی کشوری روشن کرد؛ بعد از نخستین صندوق املاک و مستغلات کشور که در ۱۹ مهرماه ۱۴۰۱ در فرابورس ایران با نماد «ارزش مسکن» پذیره‌نویسی آن آغاز شد و چندروزی ادامه داشت. این صندوق، اولین صندوق در این حوزه است که صندوق بازنشستگی کشوری و شرکت‌های تابعه، آن را پایه‌گذاری کرده‌اند تا از منافع آن علاوه بر عموم مردم، بازنشستگان این صندوق نیز بهره‌مند شوند؛ صندوقی که به قول محمد اسکندری مدیرعامل سابق صندوق بازنشستگی کشوری ابزار مناسبی را فراهم می‌کند تا افراد با سرمایه کم از جمله بازنشستگان کشوری نیز بتوانند در بازار مسکن سرمایه‌گذاری کرده و از منافع آن استفاده کنند.

بیشتر بخوانید: زنگ خطر افزایش قیمت مسکن

براساس گفته مدیران این صندوق، صندوق املاک و مستغلات (REIT) عملاً نوعی سرمایه‌گذاری خُرد در حوزه املاک و مستغلات توسط مردم و سرمایه‌گذاران کوچک است و افراد می‌توانند به‌جای خرید یک واحد کامل ملکی، اعم از مسکونی، تجاری یا اداری نسبت به خرید بخش کوچکی از یک ملک با سرمایه‌گذاری‌های اندک خود اقدام کنند. داوود حمزه، مدیرعامل گروه مدیریت ارزش سرمایه صندوق بازنشستگی کشوری، یکی از تفاوت‌های این نوع سرمایه‌گذاری را با صندوق‌های زمین و ساختمان کنونی، تاسیس آن‌ها روی ملک و ساختمان در حال بهره‌برداری عنوان کرده بود که در عمل سرمایه‌گذاران، علاوه بر بهره‌مندی از فرصت افزایش قیمت ملک، می‌توانند از اجاره‌بهای ملک نیز برخوردار شوند.

براساس اعلام رسمی فرابورس ایران، دوره فعالیت صندوق املاک و مستغلات ایران با نماد «ارزش مسکن» پنج‌ساله بوده و با نظر سازمان بورس قابل تمدید خواهد بود. همچنین با ارزش‌گذاری املاک، NAV صندوق هر شش ماه تعیین خواهد شد. مهلت پذیره‌نویسی ۳۰ میلیون واحد از واحد‌های این صندوق با ارزش یک هزار تومان، از روز سه‌شنبه ۱۹ مهرماه در فرابورس آغاز شد. به نقل از صندوق بازنشستگی کشوری، همچنین فعالیت فرعی صندوق املاک و مستغلات، سرمایه‌گذاری در اوراق بهادار رهنی، سرمایه‌گذاری در سایر ابزار‌های مالی در اوراق بهادار با درآمد ثابت و سپرده‌های بانکی و گواهی سپرده‌بانکی و دریافت تسهیلات است و این صندوق، عواید ناشی از این فعالیت را بین سرمایه‌گذاران تقسیم می‌کند.

ارزش ناچیز صندوق در برابر غول مسکن

این صندوق در مقابل غول مسکن آن‌قدر ناچیز است که به تعبیر کارشناسان به قطره‌ای در برابر دریا تشبیه شده است. سرمایه ۱۶۵ میلیارد تومانی این صندوق، شامل ۱۵ میلیارد تومان پول نقد واریزی دارندگان واحد یا یونیت هولدر‌های ممتاز و ملک کارشناسی‌شده به ارزش ۱۵۰ میلیارد تومان است. این صندوق روی یک ملک اداری با متراژ مفید حدود ۹۰۰ مترمربع و عمر حدود ۱۴ سال در خیابان ملاصدرای تهران تاسیس شده است. شاید افرادی که با آن منطقه آشنایی داشته باشند، این ملک را با عنوان ملک آپاداناسرام (واقع در ملاصدرا روبه‌روی بیمارستان بقیه‌الله) بشناسند. از این پس شرکت‌های مستقر در آن ملک باید به صندوق اجاره بپردازند که قرارداد اجاره آن نیز منعقد شده است. این شرکت نسبت به عقد قرارداد با شرکت صبا عمران به‌عنوان «مدیر بهره‌برداری» برای اجاره دادن و جمع‌آوری وجوه حاصل از اجاره صندوق اقدام کرده و وجوه حاصل را پس از کسر هزینه‌های جاری هر سه ماه یک‌بار به حساب دارندگان واحد‌های سرمایه‌گذاری واریز خواهد کرد؛ پرداخت اجاره به سرمایه‌گذاران به صورت سه‌ماهه خواهد بود که پس از کسر هزینه‌های جاری به حساب دارندگان واحد‌های سرمایه‌گذاری واریز خواهد شد.

صندوقی که مورد پسند هیچ‌کس نیست

این صندوق دارای ایراداتی است که فعالان این حوزه چندان رغبتی به آن ندارند. از جملع دلایل عدم استقبال از این صندوق، ایراداتی است که این صندوق دارد. حجم و اندازه این صندوق برای غول مسکن ایران مانند قطره‌ای در دریاست. مسئله دوم نوسان قیمتی ۱۰ درصدی است که برای بسیاری از فعالان بورسی تعجب‌برانگیز است که چرا صندوقی که شرایط خاصی دارد باید با ۱۰ درصد نوسان همراه باشد. نکته سوم اینکه مدیر صندوق، بازدهیِ پنج‌ساله در بخش اجاره و رهن را نزدیک به ۳۰۰ درصد برآورد کرده که تقریبا غیرممکن به نظر می‌رسد مگر اینکه اقدام به کار‌هایی کنند که چندان با قوانین مطابقت ندارد و نکته مهمتر اینکه سود تقسیمیِ سالانه، در موضوع اجاره، ۹۰ درصد و در فروش ملک، ۳۰ درصد عنوان شده است که به نظر کمی غیرمعقول است چراکه این تناسب به حاشیه سود ۹۰ درصدی اجاره با ۳۰ درصدی فروش ملک کمی دور از ذهن به نظر می‌رسد. بر همین اساس حقوقی‌ها از این بازار حمایت چندانی نکردند.

یک منبع آگاه در بورس، به خبرنگار هم‌میهن گفت: «دولت، بانک‌ها و صندوق‌ها از این طرح استقبال نکردند و عدم حمایت آن‌ها سبب شد تا این طرح توفیقی نداشته باشد. علت اصلی اینکه بانک‌ها از این طرح‌ها استقبال نمی‌کنند این است که این صندوق دارای نواقصی است که حقوقی‌ها را جذب نمی‌کند. از طرف دیگر و نکته مهمتر اینکه مهمترین بازی بانک‌ها در حوزه ملک و مسکن است و اگر این فضا به هم بخورد، اولین بنگاه اقتصادی که ضرر می‌کند، بانک‌ها هستند لذا بانک‌ها هرگز به‌دنبال چنین طرح‌هایی نیستند. این صندوق یک آغاز بود، ولی همه چیز نیست، این صندوق نیاز به حمایت دارد، ولی دولتمردان و حقوقی‌های بزرگ فقط از این طرح حرف‌های خوب زدند و بعد‌ها پاپس کشیدند. تا زمانی که تعداد و اندازه این صندوق افزایش پیدا نکند هیچ تاثیری بر بازار مسکن ندارد. در واقع این صندوق تا زمانی که به حداقل ۱۰ صندوق بالای هزار میلیارد تومان نرسد، صندوق بی‌تاثیری است و هرچیزی که پیرامون آن زده می‌شود فقط یک هیجان‌سازی و تبلیغ است و نباید این مسئله را فراموش کرد که بازار مسکن یک بازار احتکارشده است. هم در حوزه اجاره و هم در حوزه خرید و فروش مسکن، باید رفع احتکار شود و این‌گونه صندوق‌ها هیچ نقشی بر این بازار ندارند.»

بورس کالا اصلا برای مسکن ساخته نشده است

بورس کالا از سال‌های قبل در خصوص عرضه متری مسکن ورود کرده، ولی تاکنون هیچ گام عملی در این زمینه برنداشته است. حسن بان، کارشناس تامین مالی مسکن و مستغلات نیز معتقد است، حجم این صندوق بسیار محدود بوده و برای بازار مسکن ایران که غول بزرگی است، آنچنان تاثیرگذار نیست؛ لذا برای اعلام موفقیت یا شکست این طرح نباید فقط به یک صندوق بسنده کرد. نکته مهم اینکه از ابتدا هم قرار نبود که بر بازار مسکن تاثیر بگذارد، بلکه قرار بود که به خرده‌مالک‌ها کمک کند تا فضایی برای داد و ستد داشته باشند و حقوقی‌ها مانع آن‌ها نشوند و نهاد‌های مالی صاحب املاک بتوانند؛ به جای مزایده، ملک را در این بازار به‌راحتی فروخته و ترازنامه خود را سبک کنند؛ لذا برای بازار و مصرف‌کننده و برای فعالان حوزه صنعتی و تولیدکنندگان نیز مفید است. به تولیدکننده مالک کمک می‌کند ملک خود را فروخته و تبدیل به یک مستاجر شود، ولی با نقدینگی خود سرمایه در گردش درست کرده و ماشین‌آلات بخرد.

بیشتر بخوانید: ارزان‌ترین خانه‌های تهران در چه محله‌هایی است؟

درحقیقت مالکی که شاید روی ملک صنعتی خود نمی‌تواند وام بگیرد، با نقدینگی خود هزینه شش درصدی داده و در مقابل با ماشین‌آلات خریداری‌شده خود، در حوزه تخصصی خود سودی صددرصدی بسازد؛ بنابراین در صورت افزایش تعداد و حجم این صندوق‌ها، تاثیرگذاری آن مشهود می‌شود. حسن بان، بورس کالا را در حوزه مسکن ناتوان دانسته و معتقد است، بورس کالا تاکنون در حوزه مسکن نتوانسته است کاری بکند. چون توان ورود به این عرصه را ندارد. بورس کالا فضای خاص خود را دارد و نمی‌تواند اوراق سلف پروژه مسکن و حتی صندوق املاک را بفروشد. بورس کالای ایران برای بازار مسکن طراحی نشده و به کالا‌های خاصی اختصاص دارد. در واقع همه تلاش‌های حقوقی‌ها و متخصصان تامین مالی در بازار سرمایه بر این است که بازار واقعی املاک (شامل مسکونی و غیرمسکونی یعنی تجاری) را به بازار مالی ربط دهند. چند ابزار مهم برای این کار وجود دارد؛ مثلا صندوق سرمایه‌گذاری خصوصی (غیر عام) بورسی املاک و مستغلات است. ایجاد صندوق املاک توسط بانک‌ها و نهاد‌های دولتی که خود مستاجر همان املاک باشند، می‌تواند به بازار املاک کمک کند و مردم هم با ۵۰ تا ۱۰۰ میلیون تومان پول‌شان را از تورم حفظ کنند.

دولتی بودن صندوق عامل سرپوش گذاشتن

اما فارغ از تاثیرگذاری بر مسکن، خود صندوق با پرسش‌های مختلفی مواجه است که تاثیرگذاری خود بر مسکن را کاهش می‌دهد. دولتی بودن این صندوق مورد توجه و اعتراض کارشناسان بازار سرمایه است. فردین آقابزرگی، از کارشناسان بورس معتقد است، انواع صندوق‌های سرمایه‌گذاری در سهام، درآمد ثابت، مختلط و همچنین املاک و مستغلات مبتنی بر NAV یا همان خالص ارزش دارایی‌ها معمولا نوسان می‌کنند هرچند که عرضه و تقاضا هم به دلیل اینکه در بازار ثانویه معامله می‌شوند، بر قیمت‌ها تاثیر دارد، اما معیار اصلی قیمت‌گذاری صندوق‌ها NAV است، در مورد صندوق املاک و مستغلات این اتفاق نیفتاد و رویه دیگری اتخاذ شد. علت اصلی این موضوع هم به دولتی بودن این صندوق بر می‌گردد. از روز عرضه این صندوق تاکنون شاهد برخی از رخداد‌ها پیرامون این صندوق بودیم، ولی تا اینجای کار سازمان بورس و ... ورود جدی به این عرصه نداشتند تا ابهامات را برطرف کنند، چرا؟ پاسخ روشن است، به دلیل اینکه صندوق بازنشستگی کشوری بانی این کار است و دولت از طریق وزارت رفاه بر آن مسلط است، سازمان بورس با اغماض رفتار می‌کند و هرکاری که از سوی نهاد‌های دولتی اجرا می‌شود بیشتر به رفع تکلیف شبیه است تا کاری دقیق و اثرگذار؛ و در نهایت برای اینکه بازار سرمایه بتواند بر بازار مسکن اثرگذاری مثبتی داشته باشد، نیاز به گسترش این صندوق‌ها و رفع نواقص آن است و به‌جای گفتاردرمانی در حوزه مسکن باید نهاد‌های حقوقی بورس و بازار مسکن در کنار یکدیگر به ارائه ابزار‌های موثر اقدام کنند تا شهروندان عادی از آن بهره‌مند شوند.

تجربه جهانی صندوق در بازار‌های بین‌المللی

در کشور‌های بزرگ دنیا این صندوق‌ها، در بازار‌های مسکن تاثیر عمیقی دارند. علت اصلی این مسئله به حجم و تعداد بزرگی این صندوق‌ها برمی‌گردد. صندوق املاک و مستغلات با نام اختصاری (REIT)، یکی از انواع صندوق‌های سرمایه‌گذاری است که نماد آن همچون ETF‌ها در بورس قابل معامله است. در حقیقت این صندوق که با نام اختصاری (REIT) و نام کامل (Real Estate Investment Trust) در جهان شناخته می‌شود از ابزار مالی است که تامین‌کننده مالی املاک است. این صندوق‌ها روی املاک و مستغلات غیرمنقول مانند واحد‌های مسکونی، تجاری، اداری و صنعتی سرمایه‌گذاری می‌کنند. طبیعتا با افزایش قیمت آن ملک طی زمان، ارزش هر واحد سرمایه‌گذاری این صندوق‌ها هم افزایش پیدا خواهد کرد. وجود برخی از مزایا برای این صندوق‌ها نظیر معافیت مالیاتی، امکان ورود و سرمایه‌گذاری با هر میزان از سرمایه و همین‌طور بالا بودن نرخ سود توزیعی آن است، طبق قانون نرخ سود توزیعی صندوق باید حداقل ۹۰ درصد باشد.

بر همین اساس در کشور‌های صنعتی این صندوق‌ها مورد توجه شهروندان است. در واقع، صندوق ارزش مسکن در ایران یا همان صندوق «اعتماد سرمایه‌گذاری در املاک و مستغلات» در سطح بین‌المللی به سرمایه‌گذاران اجازه می‌دهد سهام یک ملک را خریداری کرده و املاک و مستغلات را از محل اعتماد به سبد سهام خود اضافه کنند. در بازار‌های مالی بزرگی مانند آمریکا از شش‌دهه پیش این ابزار وارد بازار سرمایه شده و حجم این صندوق‌ها به رقم‌های بزرگ و چند ۱۰ میلیارددلاری رسیده است. به همین دلیل این صندوق‌ها بر بازار ملک آمریکا تاثیرگذار است. در بحران سال ۲۰۰۸ بازار اوراق رهنی که به بازار مسکن ارتباط دارند، عامل بحران بزرگی شده بود که نشان از عظمت فضای مسکن در بازار سرمایه آمریکاست.

بازدهی صندوق‌های مسکن در بازار‌های جهانی برخلاف اینکه در ماه‌های ابتدایی سال ۲۰۲۲ منفی بود، در ماه‌های اخیر مثبت شده و بازدهی قابل‌توجهی را نصیب سرمایه‌گذاران خود کرده است. این بازدهی به این دلیل اتفاق افتاده است که بازار مسکن در آمریکا رشد داشته و شهروندانی که توان خرید مسکن را ندارند و البته نهاد‌های حقوقی، به این صندوق‌ها توجه نشان داده‌اند و به‌جای سرمایه‌گذاری مستقیم در ملک در این بازار ورود کردند و شهروندان عادی هم از افزایش قیمت ملک بهره بردند و هم توانستند ارزش دارایی خود را حفظ و سودی نیز از قِبَل آن دریافت کنند، لذا در ایران نیز با افزایش این صندوق‌ها می‌توان شهروندان را به این سمت سوق داد تا هم از افزایش قیمت مسکن عقب نمانند و هم ارزش نقدینگی خود را حفظ کنند و به سمت بازار‌های سوداگرانه و سفته‌بازی در بازار‌های غیرمولد نروند.