آغاز فروش تراکم تشویقی توسط بذرپاش برای تحقق وعده رئیسی

اقتصاد۲۴- «در حوزه مسکن ساخت ۴ میلیون واحد مسکونی شعار انتخاباتی نیست، بلکه هم نیاز کشور و هم قانون است.» خانه و سرپناه در دهه ۹۰ اوضاع آشفته‌ای را می‌گذراند، اما این جمله ابراهیم رئیسی که در سال ۱۴۰۰ خود را برای رسیدن به کرسی ریاست‌جمهوری آماده می‌کرد، باعث شد تا آن‌ها که مدت‌ها پیش قید خانه‌دار شدن را زده بودند، گوش خود را برای شنیدن اخبار بعدی تیز کنند.

به گزارش هم میهن، رئیسی به پاستور رسید و در میان همه وعده‌هایی که داده بود؛ ساخت سالانه یک میلیون مسکن هنوز در یاد مردم، کارشناسان و اهل فن مانده و اکنون به نظر می‌رسد وزیر جدید راه و شهرسازی نیز می‌خواهد از آن برای خود اعتباری بخرد. بذرپاش وزیر جوان کابینه رئیسی با ارائه بسته تشویقی برای نوسازی بافت قدیمی و تعهد گرفتن از پنج بانک برای پرداخت تسهیلات به متقاضیان شرکت در نهضت ملی مسکن، اولین قدم‌ها را برای ماندن در پاستور برداشته است.

او در ابتدا موافق وعده چهار میلیونی رئیس‌جمهور نبود و در جلسه رای اعتماد در انتقاد به این وعده گفت: «هزینه ساخت چهار میلیون مسکن تقریبا دو برابر بودجه کل کشور در سال ۱۴۰۱ است. شما نمایندگان بگویید از کجا باید تامین شود؟ با چه مدلی می‌خواهیم مسکن بسازیم؟ یک وزارتخانه چه کاری برای تامین مالی طرح ۲۸۰۰ هزار میلیارد تومان می‌تواند انجام دهد؟» بذرپاش از مجلس رای اعتماد گرفت، اما ساخت چهار میلیون مسکن وعده‌ای نبود که او بتواند از آن فرار کند و گویا فشار‌ها برای عملی کردن این وعده او را به سمت اجرای طرح پیش رانده است.

بذرپاش در انتظار ۱۴۰۴؟

بذرپاش با ورود به کابینه، به جای فرار از اجرایی شدن وعده رئیسی ناگزیر شد تمام توان خود را برای ساخت ۴ میلیون مسکن در دولت فعلی به کار ببندد، به همین دلیل در نیمه دی‌ماه خبر داد که بیش از ۲۴ هزار هکتار زمین برای قانون جهش تولید مسکن مهیا شده و زمین حدود یک میلیون مسکن تقریبا آماده است که در روش‌های مختلف به مردم واگذار خواهد شد. او همچنین اعلام کرد که ۶ سیاست در حوزه مسکن در دستور کار وزارتخانه راه و شهرسازی قرار دارد و حداکثر تا یک‌سال آینده ۵۰۰ هزار زمین به متقاضیان واگذار می‌شود.

همچنین به‌تازگی شورای عالی شهرسازی و معماری برای حمایت از سازندگان و انبوه‌سازان شهرسازی یک بسته تشویقی کالبدی برای نوسازی بافت‌های فرسوده را مصوب و وزیر راه و شهرسازی نیز این بسته ۱۹بندی را به استانداران ابلاغ کرده است. مهرداد بذرپاش این مصوبه‌ها را فرصتی برای ساخت چهار میلیون واحد مسکونی پایدار در کشور دانسته که پیشبرد اهداف قانون جهش تولید مسکن را تضمین می‌کند. در این بسته از ورود به معابر تا تراکم‌فروشی تشویقی و پارکینگ‌سازی به چشم می‌خورد!

تعهد بذرپاش از ۵ بانک دولتی

مهرداد بذرپاش به این بسته بسنده نکرده و بالاخره ۵ بانک دولتی را مجاب کرد تا برای ساخت یک میلیون و ۱۵۵هزار واحد طرح نهضت ملی مسکن تامین مالی انجام دهند، کاری که رئیس پیشین بانک مرکزی آن را نشدنی دانسته بود.
صالح‌آبادی در اواخر آذر و در آخرین روز‌های حضورش در خیابان میرداماد گفته بود؛ پرداخت تسهیلات نهضت ملی مسکن در سطح ۳۶۰ هزار میلیارد تومان موردنظر دولت امکان‌پذیر نیست. او درباره اینکه چرا نظام بانکی نمی‌تواند منابع مالی را تامین کند.
گفته بود: «اعلام می‌کنم که دولت برای تامین مالی فقط به تسهیلات بانکی اتکا نکند و از سایر روش‌های تامین مالی نیز استفاده کند. بانک مرکزی باید متغیر‌های پولی مشخص را هم کنترل کند و اینکه هر سال ٣۶٠ هزار میلیارد تومان به بخش مسکن پرداخت شود، امکان‌پذیر نیست.».

بیشتر بخوانید: وعده وام مسکن وقتی که بانک‌ها لبه پرتگاه ورشکستگی هستند

اما با این حال در پنجم بهمن‌ماه مهرداد بذرپاش و روسای بانک‌های ملی، صادرات، تجارت، سپه و ملت جداگانه دور یک میز نشستند و هر کدام مقداری از تامین مالی ساخت یک میلیون و ۱۵۵ هزار واحد مسکونی را بر عهده گرفتند. مدیرعامل بانک ملی برای تامین ۱۵۰ هزار واحد، بانک صادرات برای ۵۰۰ هزار واحد، بانک تجارت برای ۲۰۰ هزار واحد، بانک سپه برای ۲۰۰ هزار واحد مسکونی و بانک ملت برای تامین مالی ۱۰۵ هزار واحد مسکونی تعهد داده‌اند.
بر همین اساس جزئیات پرداخت تسهیلات بر اساس قانون جهش تولید و تأمین مسکن خواهد بود که در قالب دستورالعمل بانک مرکزی در آذرماه سال گذشته مشخص و ابلاغ شده بود؛ به این صورت که تسهیلات در تهران معادل ۴۵۰ میلیون تومان، در شهر‌های بالای ۱ میلیون نفر جمعیت معادل ۴۰۰ میلیون تومان، در مراکز استان‌‎ها ۳۵۰ میلیون تومان، در سایر شهر‌های کشور ۳۰۰ میلیون تومان و در روستا‌ها ۲۵۰ میلیون تومان است. قرار است این تسهیلات مطابق با پیشرفت پروژه به صورت تدریجی معادل پرداخت ۱۰ درصد در مرحله پی‌کنی و فنداسیون، ۴۰ درصد در مرحله اسکلت و سقف، ۲۵ درصد در مرحله سفت‌کاری و ۲۵ درصد در مرحله نازک‌کاری پرداخت شود.
جالب آنکه هرچند رئیس پیشین بانک مرکزی اعلام کرده بود دولت توان پرداخت ۳۶۰ هزار میلیارد تومان را ندارد، اما مجتبی یوسفی، عضو کمیسیون عمران مجلس با تسنیم گفتگو و عنوان کرده که بانک‌ها مکلف شدند سالانه ۲۰ درصد از تسهیلات خود بالغ بر ۳۶۰ هزار میلیارد تومان را به مسکن اختصاص دهند. اما شاید جمله آخر این نماینده مجلس مهمتر باشد که گفته «این امر با برنامه‌ریزی جدید وزارت راه در دوران سکانداری مهرداد بذرپاش رخ داده است»، پس شاید بتوان بر این نکته صحه گذاشت که وزیر راه و شهرسازی با تلاش برای محقق شدن وعده یک میلیون مسکن در سال در حقیقت در رویا‌های خود به رسیدن به کاخ ریاست‌جمهوری می‌اندیشد.

بسته شهرسازانه ورود به معابر را مجاز دانست

مهرداد بذرپاش از بسته‌ای رونمایی کرده که انبوه‌سازان را به ساخت مسکن بیشتر تشویق می‌کند. در این بسته از فروش تراکم اضافه و تشویقی تا ساخت بخشی از محوطه پارکینگ دیده شده است. جزئیات ضوابط تشویقی انواع مشوق‌های پیش‌بینی‌شده هر یک از گروه‌ها به این صورت است:

ضوابط تشویقی گروه نخست (بازآفرینی یکپارچه در مقیاس بلوک شهری)

اعطای حداکثر دو طبقه تشویقی نسبت به تراکم مجاز طرح مصوب

امکان تخصیص سطح اشغال مجاز طبقه همکف به کاربری‌های انتفاعی

امکان تخصیص ۲۰ درصد از فضای باز غیرمسقف مجموعه به منظور تأمین بخشی از پارکینگ‌های مورد نیاز

امکان استفاده از مساحت معابر بن‌بستی که بر اثر تجمیع، کارکرد خود را ازدست داده‌اند در مساحت ملاک عمل تراکم

امکان تسهیل در ضوابط معماری از جمله چگونگی توده‌گذاری و نما

ضوابط تشویقی گروه دوم (نوسازی در مقیاس محور‌های اصلی محله‌ای)

اعطای حداکثر یک طبقه تشویقی نسبت به تراکم مجاز طرح مصوب

امکان تخصیص سطح اشغال مجاز طبقه همکف به کاربری‌های انتفاعی مشروط به تأمین ورودی مستقل

عدم احتساب سطح بالکن و تراس در محاسبه تراکم ساختمانی

کاهش ضریب تأمین پارکینگ مورد نیاز به ۷۵ صدم، مشروط به وجود پارک حاشیه‌ای در معبر

امکان استفاده از مساحت معابر بن‌بستی که بر اثر تجمیع، کارکرد خود را ازدست داده‌اند در مساحت ملاک عمل تراکم

ضوابط تشویقی گروه سوم (نوسازی در عمق بافت فرسوده شهری)

اعطای حداکثر یک طبقه تشویقی نسبت به تراکم مجاز طرح مصوب

کاهش ضریب تأمین پارکینگ مورد نیاز به ۷۵ صدم برای هر واحد

امکان ساخت حداکثر یک درِ اضافه در راستای تأمین حداکثری پارکینگ

عدم احتساب مساحت بالکن و تراس در محاسبه تراکم ساختمانی

ضوابط تشویقی گروه چهارم (نوسازی قطعات غیرقابل تجمیع)

امکان پیشروی طولی تا ۲ متر پس از اصلاحی مشروط به رعایت همجواری و حقوق همسایگی

کاهش ضریب برای هر واحد تأمین پارکینگ مورد نیاز به ۷۵ صدم

امکان احداث حداکثر یک درِ اضافه مشروط به تأمین ضریب تأمین یک پارکینگ برای هر واحد

امکان احداث واحد‌های مسکونی با زیربنای کمتر از حدنصاب تعیین‌شده در طرح مصوب

عدم احتساب مساحت بالکن و تراس در محاسبه تراکم ساختمانی

همچنین در این بسته تشویقی مواردی که لازم است در کمیسیون ماده ۵ مطرح و تصمیم‌گیری شود، اینگونه آمده:

طرح‌های تجمیعی مشتمل بر یک بلوک شهری یا بیشتر که متقاضی بهره‌گیری از امتیازات ویژه بازآفرینی یکپارچه در مقیاس بلوک شهری هستند

گزارش شهرداری درمورد محلات یا نواحی فاقد امکان ارائه مشوق‌های موضوع بند‌های ۱ و ۳ مقدمه مصوبه ابلاغی

نقشه موقعیت پارکینگ‌های محله‌ای پیش‌بینی‌شده موضوع بند ۵ مصوبه ابلاغی

بررسی و تصویب مشوق‌های تکمیلی و خاص هر شهر با در نظر گرفتن شرایط و نیاز‌های ویژه آن در چارچوب بند ۳ مصوبه ابلاغی

در بسته تشویقی ابلاغی کالبدی برای نوسازی بافت‌های فرسوده، تکالیف شهرداری‌ها نیز اینگونه است:

تسریع در بررسی درخواست‌های متقاضیان و صدور پروانه ساختمان طبق مصوبه شورای‌عالی شهرسازی و معماری و عنداللزوم انعکاس درخواست‌ها (موضوع بند یک بخش الف این بخشنامه) به دبیرخانه کمیسیون ماده ۵

ارائه پیشنهادات مربوط به مشوق‌های کالبدی خاص شهر، با توجه به ساختار طرح جامع و شرایط ویژه شهر مربوطه موضوع بند ۳ مقدمه مصوبه ابلاغی

احصای محلات یا نواحی فاقد امکان ارائه مشوق‌ها و گزارش آن به کمیسیون ماده۵ موضوع بند‌های ۱ و ۳ مقدمه مصوبه ابلاغی (موضوع بند ۱ مصوبه شورایعالی)

پیگیری تأمین پارکینگ‌های محله‌ای پیشنهادی برای جبران کسری پارکینگ واحد‌های مسکونی مشمول این ضوابط پس از تصویب نقشه موقعیت آن در کمیسیون ماده ۵ موضوع بند ۵ مصوبه ابلاغی

ارائه گزارش‌های دوره‌ای سه‌ماهه از میزان پروانه‌های صادره در بافت فرسوده موضوع بند ۸ مصوبه ابلاغی مشتمل بر گزارش پیشرفت فیزیکی ۵مرحله‌ای، پایان کار صادره براساس تعداد واحد مسکونی، میزان پارکینگ تجمیعی احداث‌شده و میزان تامین سرانه‌های خدماتی در زمین و طبقات

و در تکالیف اداره‌های کل راه و شهرسازی (دبیرخانه کمیسیون ماده۵) آمده است:

تسریع در بررسی و طرح درخواست‌های مرتبط با موضوع مصوبه شورایعالی در کمیسیون ماده ۵

اطلاع‌رسانی گسترده مفاد مصوبه ابلاغی درمحلات هدف بازآفرینی شهری در قالب‌های مختلف با حمایت شرکت بازآفرینی شهری ایران

شناسایی و توجیه سرمایه‌گذاران محلی، سازندگان و مالکان اراضی و املاک واقع در بافت‌های فرسوده برای بهره‌گیری از مزایای مشوق‌های مربوطه (به نمایندگی از شرکت بازآفرینی شهری ایران)

و ارائه گزارش‌های دوره‌ای سه‌ماهه از میزان و محتوای مصوبات کمیسیون‌های ماده ۵ مرتبط با موضوع مصوبه ابلاغی.