تا زمانی که مسکن کالای سرمایه‌ای تلقی شود بازار آن کنترل نمی‌شود/ پیش بینی بازار مسکن

اقتصاد ۲۴- تاکنون طرح‌های گوناگونی از سوی دولت‌های مختلف برای کنترل بازار مسکن ارائه شده است؛ از وضع قانون برای اخذ مالیات از خانه‌های خالی گرفته تا این اواخر طرح نهضت ملی مسکن که هیچ کدام تاثیرگذار نبوده و همچنان بازار مسکن آشفته است و متولیان آن نیز برنامه عملیاتی برای کاهش این التهابات ندارند.

در همین زمینه خشایار نادی، کارشناس حوزه مسکن در پاسخ به این سوال که چرا قانون مالیات بر خانه‌های خالی تاثیری بر عرضه مسکن در بازار نداشت و پیشنهاد شما در این رابطه چیست؟ گفت: خیر این قانون تاثیری در عرضه مسکن نداشت چرا که اولا آیین نامه اجرایی قانون مربوطه (خانه‌های خالی) تدوین و ابلاغ نشده است؛ ثانیا نظارت عالیه بر نحوه اجرایی نشدن قانون مربوطه توسط دستگاه‌های متولی وجود ندارد، پس تاثیر چندانی بر بازار مسکن مشاهده نمی‌کنیم.

راهکارهای اجرایی قانون مالیات بر خانه های خالی

وی پیشنهاد کرد: برای اینکه این قانون در حوزه مسکن موفق عمل کند همه مردم و متولیان باید همکاری لازم را داشته باشند. بخشی از مالکین در سامانه‌ای که توسط وزارت راه و شهرسازی راه اندازی شده ملک خود را ثبت می‌کنند، اما بخشی دیگر هستند که املاک خود را وارد آن سامانه نمی‌کنند. برخی از این خانه‌ها سند دار هستند و از طریق سازمان ثبت اسناد و املاک می‌شود به راحتی به آن‌ها دسترسی داشت و از طریق فیش‌های آب و برق و گاز به مقدار مصرف آن و نیز خالی یا پر بودن آن پی برد.

نادی تصریح کرد: در مورد دسته‌ای دیگر که بدون سند و قولنامه‌ای هستند نیز باز می‌توان از طریق فیش آب و برق و گاز و مقدار مصرف آن به وجود این خانه‌ها و خالی و پر بودن آن پر برد و آنها را شناسایی کرد و مالیات بر خانه‌های خالی را از این طریق اعمال کرد.

پیش بینی بازار مسکن

این کارشناس مسائل اقتصادی در ادامه ضمن تحلیل وضعیت بازار مسکن، پیش‌بینی خود از این بازار را نیز اینگونه بیان کرد: به دلیل عدم اجرای قوانین مربوط به تولید، مالیات و نظارت، مسکن به یک کالای سرمایه‌ای در کشور تبدیل شده است و تا زمانی که مسکن در ایران بُعد سرمایه و سرمایه گذاری دارد و به عنوان ضرورت، نیاز و سرپناه صرف تلقی نمی‌شود این تورم تا تغییر نگرش و سیاست گذاری ادامه خواهد داشت و قطعا در افق چالش‌های اجتماعی، بی کنترل باقی خواهد ماند.

بیشتر بخوانید: قیمت خانه تا پایان سال ۱۴۰۲ چقدر بالا می‌رود و مستاجران چه می‌شوند؟

وی با بیان اینکه امروز عرضه مسکن خیلی کمتر از تقاضا است، افزود: عرضه کمتر از تقاضا در هر حوزه‌ای باعت افزایش قیمت‌ها می‌شود و تورم زا است. ضعف مدیریت، عدم هم سویی بعضی از دستگا‌های متولی در حوزه مسکن، احتکار مسکن توسط برخی مسکن سازان، عدم تخصیص اعتبارات برای تولید مسکن، عدم ارائه زمین برای ساخت توسط برخی نهاد‌های دولتی و نبود بسته‌های تسهیلاتی مسکن باعث افزایش سرسام آور آن شده است.

نادی همچنین در ادامه گفتگو با اقتصاد ۲۴ درباره وضعیت نهضت ملی مسکن نیز گفت: این طرح، طرحی است دولتی با رویکرد مردمی که در آن ساخت مسکن شیبی به سمت مردمی سازی پیدا کرده است. برای اینکه این طرح به سرانجام برسد باید الحاقات آن را سریعا پذیرد و زمین به صورت انفال واگذار و سپس آماده سازی و تفکیک شده و در نهایت برای ساخت آماده شوند. همچنین بانک‌ها در تامین منابع مالی، دستگاه‌های دولتی در ارائه زمین و سازندگان در ساخت مسکن ملی باید حداکثر همکاری را داشته باشند.

این کارشناس حوزه مسکن خاطرنشان کرد: کنترل قیمت مصالح ساختمانی و نبود سیستم بروکراسی اداری باعث خواهد شد این پروژه ملی به نتیجه مطلوب برسد. در خصوص ساخت مسکن هم نباید فقط تاکید بر پیمانکاران و ادارات دولتی باشد بلکه بخش خصوصی و سرمایه گذاران را عادلانه دخیل کنیم و مشارکت مستقیم صورت پذیرد و دولت فقط نظارت کند.

وی در پاسخ به این سوال که میزان تاثیر گرانی مصالح و نهاده‌های ساختمانی بر افزایش قیمت تمام شده مسکن چقدر است؟، گفت: گرانی مصالح ساختمانی تاثیر مستقیم بر افزایش قیمت مسکن دارد. به تبع افزایش افزایش قیمت ارز در ماه‌های اخیر، قیمت سیمان، فولاد و میلگرد نیز چندین برابر شده است و این مسئله قیمت تمام شده مسکن را نیز تحت تاثیر قرار می‌دهد. از سوی دیگر دلالان بازار مسکن که به دنبال بهانه‌ای برای افزایش قیمت مسکن بودند این را بهانه‌ای کرده اند تا قیمت مسکن بار دیگر افزایش پیدا کند.

نادی تصریح کرد: وزارت راه و شهرسازی پیش از این به سازندگان وعده‌هایی از قبیل تخصیص کارت اعتباری خرید مصالح و خرید از کارخانه را داده بود که هیچ کدام اجرایی نشده است. دولت باید تسهیلاتی برای سازندگان در نظر بگیرد تا بخش خصوصی جان بگیرد و عرضه بر تقاضا پیشی گرفته و شاهد کاهش قیمت مسکن در بازار باشیم.

فروش متری مسکن موفق خواهد بود؟

این کارشناس مسائل اقتصادی در پاسخ به این سوال که آیا بحث فروش متری مسکن که توسط شهرداری تهران مطرح شده است می‌توان در کاهش التهابات بازار مسکن موثر واقع شود؟ گفت: بورس کالای ایران برای بازار مسکن طراحی نشده و به کالا‌های خاص اختصاص دارد. مسکن کالا نیست بلکه اولویت و ضرورت جامعه و به عنوان سرپناه تلقی می‌شود. به نظرم برای این کار باید چند ابزار مهم درنظر گرفت؛ یکم صندوق سرمایه‌گذاری خصوصی (غیر عام) بورسی املاک و مستغلات تشکیل شود که این صندوق توسط مردم و نمایندگان مردم تاسیس شده باشد و دولت و وزارت راه و شهرسازی فقط ناظر باشند.

وی افزود: دوم، ایجاد صندوق املاک توسط بانک‌ها و نهاد‌های دولتی که خود مستاجر همان املاک باشند. این کار می‌تواند به بازار املاک کمک کند وگرنه ماجرای مسکن در بورس کالا نیز همچون ماجرای عرضه خودرو در بورس می‌شود که باعث شد خودروی دناپلاس با قیمت ۲۳۰ میلیون تومان در کارخانه، در بورس کالا ۳۸۰ میلیون تومان عرضه شود و با  ۱۷ درصد نرخ سود به رقم ۴۲۶ میلیون تومان رسید؛ این روش صحیح نیست.