کدام استان بیش‌ترین خانه خالی در کشور را دارد؟

اقتصاد۲۴- در گزارش مرکز پژوهش‌های مجلس راهکار‌هایی برای عملیاتی شدن مالیات برخانه‌های خالی براساس تجربیات جهانی ارائه شده است. همچنین به چگونگی شناسایی این خانه‌ها اشاره شده است.

در این گزارش آمده است:‌در سال‌های اخیر، علاوه بر کند شدن شدید تولید و عرضه مسکن، رشد غیرمنطقی قیمت مسکن، قدرت خرید و استطاعت مسکن برای مردم را به شدت کاهش داده است و اقشار متوسط و ضعیف جامعه را بیش از پیش از خانه دار شدن دور کرده است. به همین دلیل درصد کمتری از خانوار‌ها به تهیه مسکن ملکی قادر بوده و بخش عمده آن‌ها به ناچار متقاضی مسکن استیجاری شده و سیلی از مردم به سمت اجاره نشینی پناه بردند که این موضوع خود افزایش مضاعف و بی سابقه اجاره بها را به دنبال داشته است. طبق گزارش مرکز آمار در سال ۹۵، ۶ میلیون و ۲۰۰ هزارمیلیون خانه خالی در کشور وجود داشته و بدون هیچ استفاده‌ای رها شده است.

وجود خانه خالی به منظور نقل وانتقال امری ذاتی در بازار مسکن است. موردی که مسئله خانه خالی را پررنگ می‌کند؛ اختلاف آن در ایران با متوسط نرخ طبیعی است که رغبت محتکران را به خرید و نگهداری ملک برای کسب سود و انباشت سرمایه نشان می‌دهد. درواقع خانه‌ها می‌تواند ناشی از عوامل مختلف ازجمله مشکلات قضایی، خانه تعطیلاتی، وراثت، مهاجرت‌های فصلی یا دائمی، زمان نقل و انتقال و سکونت مالک یا مستأجر جدید و حتی زمان لازم برای فروش و اجاره خالی باشند؛ اما در این میان خانه‌هایی نیز برای استفاده از بازار کم ریسک و پرسود مسکن خالی می‌مانند که این مسئله، به کاهش عرضه خانه به منظور بهره برداری و سرمایه‌ای شدن این کالای مصرفی و به تبع آن رشد قیمت اجاره و افزایش فشار بر مستأجران و فاقدان مسکن ملکی را به دنبال دارد.

علاوه براین، خالی ماندن خانه‌ها به دلیل محبوس شدن حجم عظیمی از سرمایه کشور، به رشد تولید و اشتغال نیز آسیب می‌رساند. بررسی تجارب کشور‌ها نشان می‌دهد که دولت‌ها برای برقراری ثبات در بازار و کنترل قیمت‌ها از اهرم مالیاتی استفاده می‌کنند و با سازوکار مشخص برای مالکانی که به قصد کسب سود‌های غیرمنطقی به بازار مسکن گام گذاشته اند، هزینه ایجاد می‌کنند. این اقدام مالکان دارای تعداد زیاد خانه را به عرضه واحد‌ها یا پرداخت مالیات هدایت می‌کند که در هر دو حالت برای بخش عمده مردم منفعت خواهد داشت. البته در این راستا باید توجه ویژه‌ای به برطرف کردن چالش‌های قانونی و اجرایی شود تا این ابزار مفید و مناسب عمل کند. افزایش فشار بر مستأجران و فاقدان مسکن ملکی را به دنبال دارد. خالی ماندن خانه‌ها به دلیل محبوس شدن حجم عظیمی از سرمایه کشور، به رشد تولید و اشتغال نیز آسیب می‌رساند.

بررسی تجارب کشور‌ها نشان می‌دهد که دولت‌ها برای برقراری ثبات در بازار و کنترل قیمت‌ها از اهرم مالیاتی استفاده می‌کنند و با سازوکار مشخص برای مالکانی که به قصد کسب سود‌های غیرمنطقی به بازار مسکن گام گذاشته اند، هزینه ایجاد می‌کنند. می‌توان عنوان کرد وضع مالیات بر خانه‌های خالی در کشور می‌تواند موجب تغییر انگیزه‌هایی شود که برخی از افراد را به‌عدم عرضه مسکن خالی خود برای اجاره ترغیب می‌کند. ایجاد زیرساخت اطلاعاتی املاک و همچنین محل سکونت می‌تواند بستر سیاستگذاری را علاوه بر حوزه مسکن در سایر حوزه‌ها ازجمله سیاست‌های حمایتی مبتنی بر خانواده و همچنین سایر مالیات‌های حوزه مسکن فراهم کند.

تجربه کشور‌ها نشان می‌دهد وضع مالیات بر خانه‌های خالی می‌تواند به افزایش عرضه مسکن و کنترل بازار اجاره مسکن منجر شود، اما به دلیل جزئیات و پیچیدگی‌های فراوان این پایه مالیاتی، لازم است در طراحی آن دقت شود. باوجوداینکه این قانون ازقبل ازانقلاب درکشوروجودداشته است وچندین باردچارتغییراتی شده است اماتاکنون عملاً اجرایی نشده است.

آخرین تغییر این قانون مربوط به آذر سال ۱۳۹۹ می‌شود که در این اصلاحیه تلاش شده ایراد‌های اساسی قانون مالیات بر خانه‌های خالی که منجر به‌عدم اجرایی شدن آن شده بوده است، مرتفع شود. در طراحی قانون مالیات خانه‌های خالی به دلیل عوامل فراوان مؤثر بر خالی ماندن خانه، باید طوری عمل کرد تا تقاضای مصرفی کاملاً از این قانون و پرداخت مالیات معاف باشند و شاخصه‌ای در نظر گرفته شده باید به خوبی برای شناسایی این نوع خانه‌ها عمل کنند. دو مورد از مهمترین این عوامل، اقامتگاه‌های دوم (فرعی) و خانه‌هایی است که با وجود عرضه به بازار و به دلیل شرایط رکودی بازار، اجاره نمی‌روند.

به همین دلیل در متن قانون مصوب سال ۱۳۹۹ نیز این دو مورد استثنا شده‌اند. نرخ مالیات برخانه‌های خالی باید به گونه‌ای تنظیم شود که اجاره دادن خانه نسبت به خالی نگه داشتن آن به صرفه‌تر شود. به طور معمول در عمده کشور‌های بررسی شده، این نرخ بین ۲ تا ۱۰ درصد ارزش ملک است که البته در برخی موارد براساس نرخ اجاره تعیین می‌شود.

بیشتر بخوانید: جزئیات طرح کنترل اجاره بهای مسکن

افزایش نرخ این مالیات در اصلاحیه سال ۱۳۹۹ موجب شد تقریبا در سال اول حدود ۲ درصد از ارزش ملک به عنوان مالیات بر خانه‌های خالی در نظر گرفته شود) این نسبت در مناطق و شهر‌های مختلف متفاوت استً (البته که اعمال معافیت ۲۵ درصدی استهلاک مالیات بر درآمد اجاره برای مالیات بر خانه خالی نیز چندان منطقی نیست. همچنین لازم است ارزش اجاری املاک را سازمان امور مالیاتی به واقعیت بازار نزدیکتر کند که این موضوع نیاز به بازنگری روی جدول ارزش اجاری ملک یا سیستمی شدن آن دارد.

یکی دیگر از مهم‌ترین نکات در مورد مالیات بر خانه‌های خالی که همواره از چالش‌های اجرای این قانون بوده است، نحوه شناسایی خانه‌های خالی است. با توجه به شرایط کشور و در اختیار نبودن اطلاعات مالکیتی و سکونتی افراد، اولین قدم، تکمیل سامانه املاک و اسکان (تکمیل اطلاعات سکونتی افراد براساس خوداظهاری و همچنین تکمیل اطلاعات مالکیتی افراد براساس اطلاعات دستگاه‌های اجرایی و خوداظهاری افراد) است. تکمیل شدن این سامانه از اخذ مالیات بر خانه‌های خالی اهمیت بیشتری در سیاستگذاری حوزه مسکن دارد و به همین دلیل می‌توان مالیات بر خانه‌های خالی را به نوعی ضمانت اجرایی اظهار سکونت و مالکیت افراد قلمداد کرد به نوعی که املاکی که سکونت یا مالکیت آن‌ها اظهار نشده باشد در حکم خانه خالی تلقی شده و طبعا در زمان نقل وانتقال، لازم است بدهی مالیاتی مربوط به آن‌ها تسویه شود. تکمیل و را ه اندازی سامانه املاک اخذ مالیات‌های دیگر و شناسایی و واگذاری تسًهیلات حمایتی را ممکن می‌سازد. به همین دلیل می‌توان در گام اول اجرای این قانون و به منظور تکمیل تدریجی این سامانه، صرفاً اطلاعات خوداظهاری افراد ملاک قرار گیرد، اما لازم است با ضمانت اجرا‌های موجود در قانون به مرور این سامانه تکمیل‌تر شود.

استان تهران با دارا بودن ۱۹ درصد کل خانه‌های خالی در کشور (حدود ۴۹۰ هزار واحد مسکونی خالی) رتبه نخست کشور را دارد. نرخ خانه‌های خالی استان تهران در سال ۱۳۹۵ معادل ۱۱.۶ درصد و حدود ۳/۰ درصد بالاتر از متوسط کشوری آن است و شش استان اصفهان، خراسان رضوی، فارس، آذربایجان شرقی، البرز و خوزستان با دارا بودن مجموع سهمی معادل ۳۹ درصد از کل خانه‌های خالی کشور در رتبه‌های بعدی بیشترین تعداد خانه‌های خالی قرار دارند)

رشد چهار برابری خانه‌های خالی در کشور طی دوره ۱۳۸۵ تا ۱۳۹۵، در حالی اتفاق افتاده که با توجه به افزایش سالیانه قیمت مسکن) رشد بیش از هفت برابری طی بازه زمانی ۱۳۸۵ تا ۱۳۹۵ (اقشار متوسط جامعه توانایی مالی خود را برای خرید خانه از دست داده و بالاجبار به اجاره نشینی روی آورده اند.

طبق سرشماری سال ۱۳۷۵ چیزی حدود ۷۳ درصد از مردم دارای خانه ملکی بوده اند؛ اما این آمار در سال ۱۳۹۵ به ۶۰ درصد رسیده و در مقابل با رشد جمعیت و به دلیل ناتوانی مردم از خرید مسکن، اجاره نشینی در این بازه زمانی حدود دو برابر شده است).

با بررسی مطالعات و تجارب خارجی می‌توان گفت نرخ خانه خالی برای پیش بینی تحولات قیمت مسکن در آینده عمل می‌کند و اگر در برهه‌ای زیاد باشد، می‌توان در سال‌های بعد، رشد اندک یا حتی منفی قیمت مسکن را انتظار داشت. برای کشوری مانند آلمان، این موضوع تأیید شده است. در این کشور هنگامی که تعداد خانه خالی نسبتا بالا بوده، کاهش قیمت خانه در فاصله زمانی کمی اتفاق افتاده است.

با این وجود، کشور‌هایی نیز هستندً که مکانیسم فوق در آن‌ها صدق نمی‌کند و واقعیت کاملاً متفاوت از تئوری پایه‌ای اقتصاد است. این موضوع با تمرکز بر بازار مسکن اسپانیا، ایتالیا، آمریکا، تایوان، فرانسه و فنلاند نشان داده می‌شود. در این کشور‌ها به رغم وجود خانه‌های خالی و افزایش نرخ آن، قیمت مسکن در حال افزایش بوده است.

البته میزان رشد قیمت در هر کشور متفاوت گزارش شده است و حتی در یک کشور بالای ۱۰۰ درصد و در کشوری دیگر پایین‌تر از آن اتفاق افتاده است. به عنوان مثال اسپانیا با نرخ خانه خالی بسیار بالا (۱۵ درصد) افزایش بیش از ۱۰۰ درصدی را در قیمت خانه طی سال‌های ۱۹۹۶ تا ۲۰۰۶ تجربه کرده است؛ بنابراین افزایش تعداد خانه‌های خالی همواره نمی‌تواند ضمانت کاهش و یا کنترل قیمت مسکن باشد و واحد‌های مسکونی در کشور‌های مذکور به دلیل قیمت‌های بالا به طور نامناسبی خالی مانده و درنتیجه خانواده‌های کم درآمد نمی‌توانند این واحد‌ها را اجاره یا خریداری کنند.

با توجه به مطالب بیان شده بروز پدیده خانه خالی و تأثیر آن بر قیمت مسکن ناشی از دو علت اساسی زیر است: پیشی گرفتن عرضه از تقاضا در بازار مسکن و پدیده شکست بازار در بخش مسکن. در حالت اول، افزایش میزان واحد‌های مسکونی خالی، موجب کاهش قیمت مسکن در بازار میشود (مانند کشور آلمان)؛ اما در حالت دوم، وجود واحد‌های مسکونی خالی با افزایش بیرویه قیمت خانه همراه خواهد بود. شکست بازار به معنای بروز شرایطی است که در آن مکانیسم بازار به درستی عمل نمی‌کند یعنی در بازار مسکن با وجود تولید مسکن، تقاضا به تأمین نیاز خود قادر نیست.

بررسی تجربه کشور تایوان نشان می‌دهد که بازگشت سرمایه مسکن در این کشور از دهه ۱۹۷۰ آنقدر بالا بوده که مالکان واحد‌های مسکونی را تشویق به خالی نگهداشتن خانه‌های خود، آنهم برای سود‌های هنگفت در آینده کرده است. همین عامل موجب افزایش قیمت مسکن در تایوان شده و مردم را از دسترسی به آن دورتر کرده است.

مطالعه دیگر در فرانسه تحت عنوان «اثر مالیات بر خانه‌های خالی بر بازار مسکن فرانسه» به بررسی اجرای آزمایشی این مالیات به وسیله شهرداری‌ها در مناطق فرانسه در سال ۱۹۹۹ پرداخته است. این محقق معتقد است، فاصله زمانی ۹ساله داده‌های سرشماری، در تحقیق بلوسیر استراتژی بررسی تأثیر خانه خالی را به چالش کشیده است. نتایج تحقیق وی نشان می‌دهد با وضع مالیات در یک دوره چهارساله بین سال‌های ۱۹۹۷ و ۲۰۰۱ میزان خانه خالی ۱۳ درصد در شهر‌های مشمول مالیات کاهش یافته است. البته این تحقیقات نشان می‌دهد که در مناطقی که بازار مسکن با فشار تقاضا روبه رو است؛ تأثیر اخذ این مالیات در عرضه خانه‌های خالی از میانگین ۵۰ درصد نیز بیشتر بوده و عمده واحد‌های خالی به خانه اولی‌ها رسیده است. نتایج پژوهش‌هایی که درباره تأثیر مثبت مالیات بر خانه خالی انجام گرفته، نشان می‌دهد که مالیات بر خانه‌های خالی موجب عرضه واحد‌ها خواهد شد که این عرضه یا در بازار اجاره اتفاق خواهد افتاد یا آنکه افزایش عرضه در بازار مسکن ملکی را به دنبال دارد که همین عامل موجب کاهش قیمت اجاره بها و کاهش قیمت مسکن خواهد شد.

کارآمدی مالیات بر خانه‌های خالی مستلزم حل چالش‌های وصول آن خواهد بود. مهمترین چالش اجرای این نوع مالیات موضوع شناسایی خانه‌های خالی است. مسئله اصلی اخذ مالیات بر خانه‌های خالی در بسیاری از شهر‌های دنیا، شناسایی دقیق این نوع واحدهاست. این مسئله ناشی از ضعف اطلاعاتی و هزینه بالای جستجوی حضوری است.

کشور‌هایی مانند بریتانیا، دانمارک، فرانسه، کانادا و استرالیا برای شناسایی خانه‌های خالی از سامانه‌های اطلاعاتی، سوت زنی و خوداظهاری مردمی استفاده می‌کنند. در انگلستان شناسایی و ساماندهی خانه‌های خالی با استفاده از ابزار‌های اطلاعاتی همچون فروشگاه آنلاین صورت می‌پذیرد. تجربیات سایر کشور‌ها نشان دهنده این موضوع است که اتخاذ ضمانت‌های مناسب برای پرداخت به موقع و اظهار درست املاک و سکونت ازجمله جریمه، محدودیت ارائه خدمات و جلوگیری از انتقال و معامله ملک باید بخشی از احکام قانونی حوزه مالیات بر خانه‌های خالی باشد. برخی از مالکان با توجه به ریسک‌های مترتب بر عملیات اجاره حتی با وجود هزینه مالیات بر خانه خالی از اجاره ملک خود صرفنظر می‌کنند.

راه حل مکمل قانون مالیات بر خانه‌های خالی برای مواجهه با این افراد چاره اندیشی درخصوص این ریسک‌ها و تلاش برای کاهش آن‌هاست و باید درقوانین مربوط به اجاره داری، تغییراتی صورت گیرد که علاوه بر کاهش قابل توجه پرونده‌های قضایی با موضوع اجاره، بخش قابل توجهی از ریسک‌ها را برای موجر مرتفع کرده و احقاق حقوق مالکیت را برای وی تسهیل کند که این موارد در کنار مالیات بر خانه‌های خالی می‌تواند به تنظیم‌گری بازار اجاره نیز کمک کند.