وام مسکن خریدار واقعی را خانه دار نمی‌کند

اقتصاد۲۴- اواخر اسفند ماه سال گذشته سازمان نظام مهندسی برآوردی از میزان تغییر هزینه ساخت در سال ۱۴۰۲ را منتشر کرده بود که بر اساس پیش‌بینی این سازمان هزینه ساخت هر مترمربع زیربنای ساختمان در سال جدید حداقل ۱۵۸درصد رشد خواهد داشت، هزینه ساخت و ساز باعث شده تامین هزینه پروژه ساخت یک آپارتمان از توان بخش بزرگی از فعالان صنعت ساختمان خارج شود و سود کسانی را هم که به ساخت و ساز ورود می‌کنند تا حد قابل توجهی پایین بیاورد و آن‌گونه که در برخی آمار‌ها آمده سود سازندگان به حدود ۲۸درصد تنزل پیدا کند. در این میان با توجه به رشد قیمت مسکن و هزینه ساخت و ساز مهرداد بذرپاش، وزیر راه و شهرسازی سه‌شنبه عصر در توییتر اعلام کرد: امروز در شورای پول و اعتبار، وام نهضت ملی مسکن به ۵۵۰ میلیون تومان افزایش یافت، پیش از این سقف تسهیلات نهضت ملی مسکن ۴۵۰ میلیون تومان بود که در برخی مناطق بانک‌ها مبلغی کمتر از این سقف را پرداخت می‌کردند.

با وجود این، از سال گذشته با توجه به نوسانات نرخ مصالح ساختمانی، پیشنهاداتی برای افزایش سقف وام ساخت مسکن ارایه شده بود که درنهایت این پیشنهادات در شورای پول و اعتبار بررسی شده و سقف تسهیلات به ۵۵۰ میلیون تومان افزایش یافت.

بازپرداخت ۲ میلیارد و ۵۵۶ میلیونی وام ۵۵۰ میلیونی

بر اساس این گزارش در بهمن ماه سال گذشته سعیدرضا کوهی، رییس اداره کل اعتبارات بانک مسکن اعلام کرده بود در طرح نهضت ملی مسکن، چون حد اعتباری دیده نشده بود از منابع داخلی بانک‌ها پرداخت می‌شد که نرخ آن ۱۸ درصد بود که به ۲۳ درصد تغییر کرد و اقساط متقاضیان را هم بین ۸ و نیم تا ۹ میلیون تومان به صورت اقساط پلکانی و ۲۰ ساله اعلام کرده بودند.

از بهمن ماه سال گذشته تا امروز مسوولان مربوطه اشاره‌ای به پرداخت یارانه برای کاهش سود تسهیلات نهضت ملی مسکن نکرده‌اند.

با فرض اینکه قرار است سود تسهیلات ۲۳ درصد شورای پول و اعتبار باشد مبلغ اقساط وام مذکور برای متقاضیان نهضت ملی مسکن به بالای ۱۰ میلیون تومان افزایش می‌یابد. بر این اساس در دوره بازپرداخت ۲۰ ساله تسهیلات ۵۵۰ میلیون تومانی این وام، مبلغ اقساط ماهانه معادل ۱۰ میلیون و ۶۵۳ هزار تومان خواهد بود. کل بازپرداخت این وام در ماه آخر سال بیستم ۲ میلیارد و ۵۵۶ میلیون و ۸۴۴ هزار تومان است. پیش از این و در وام ۴۵۰ میلیون تومانی مبلغ اقساط ماهانه ۸ میلیون و ۷۱۶ هزار تومان بود. کل بازپرداخت این وام در ماه آخر سال بیستم حدود ۲ میلیارد و ۹۲ میلیون تومان و کل سود تسهیلات وام ۴۵۰ میلیون تومانی حدود یک میلیارد و ۶۴۲ میلیون تومان بود.

سیستم ساخت و ساز با ارقام پایین اصلا قابلیت اجرا ندارد

بیت‌الله ستاریان، کارشناس بازار مسکن در مورد افزایش وام نهضت ملی مسکن از ۴۵۰ به ۵۵۰ میلیون تومان به «اعتماد» گفت: آنچه مسلم است سیستم ساخت و ساز در کشور با ارقام پایین گذشته دیگر قابلیت اجرا شدن ندارد و به ناچار هزینه ساخت نیز همسو با تورم رشد می‌کند، اما باید دید آیا افرادی که خواستار این وام ۵۵۰ میلیون تومانی هستند قدرت پرداخت آن را هم دارند یا خیر و اقساط پلکانی آن به چه شکل خواهد بود.

بیشتر بخوانید: وام ساخت مسکن به ۵۵۰ میلیون تومان افزایش یافت

ستاریان تصریح کرد: البته اصل قضیه این است که ارایه این نوع وام‌های دستوری، تکلیفی برای بانک‌هاست که در کنار افزایش نرخ تورم در کشور، اگر اقساط پلکانی به گونه‌ای باشد که ابتدا رقم بازپرداخت کم باشد و رفته‌رفته این رقم افزایش پیدا کند در واقع نوعی فریب دادن خودمان است، چراکه با افزایش تورم قیمت اقساط هم بالا می‌رود. این کارشناس بازار مسکن در ادامه خاطرنشان کرد: درنهایت باتوجه به این میزان تورم و نرخ کنونی بهره بانکی، بانک‌ها دچار زیان می‌شوند که بار این ضرر و زیان را باید دولت و در حقیقت ملت بکشند، چراکه دولت هم از درآمد‌های مردم برای این منظور استفاده می‌کند.

نظام اقتصادی وارد سیکل غلطی شده است

ستاریان خاطرنشان کرد: با این نوع سیستم اقتصادی که در کشور وجود دارد وارد یک سیکل غلطی شده‌ایم که مکرر هم در حال تکرار شدن است و حاضر هم نیستیم این سیکل را بشکنیم و از این منجلاب خارج شویم.

این کارشناس بازار مسکن ادامه داد: چه افرادی که موافق حل مسائل برجام و چه افرادی مخالف آن هستند به این نکته توجه ندارند که برجام تنها درصدی از مشکلات را آن هم برای مدتی کوتاه حل خواهد کرد و برای مقطعی امکان رشد یک اقتصاد غلط را فراهم می‌کند. ستاریان افزود: حل برجام که تاثیری بر غلط بودن اقتصاد ایران ندارد، چراکه قوانین و ساختار اقتصادی کشور از بانک‌ها گرفته تا کلیه معاملات کشور و برخی فعالیت‌های بخش خصوصی و دولت اشتباه است و باید این مسائل و مشکلات شکافته و از ابتدا درست شوند، اینکه امروز اعلام شده ۵۵۰ میلیون تومان وام برای نهضت ملی مسکن می‌دهند سال بعد این رقم ممکن است ۷۵۰ میلیون تومان اعلام شود و دو سال بعد با این تورم شاید ۳ میلیارد تومان شود، اما باید دید نتیجه چه خواهد شد.

در ۲۰ سال آینده ارزش ۵۵۰ میلیون تومان یک‌چهارم هم نیست

این کارشناس بازار مسکن گفت: از اینکه اگر مشکلات مربوط به برجام حل شود و نفت را هم بهتر بفروشند و مردم مرفه‌تر خواهند شد که حرفی نیست، اما مساله اصلی اقتصاد کشور است که غلط اداره می‌شود ضمن آنکه هر زمان دولت تغییر کرده در سیاستگذاری‌های قبلی با مشکل مواجه شده‌ایم.

ستاریان تصریح کرد: کاملا واضح است که طی ۲۰ سال به اندازه‌ای ارزش این وام ۵۵۰ میلیون تومانی افت می‌کند که اگر محاسبه شود ارزش آن شاید کمتر از ۱۰۰ میلیون تومان هم بشود. او افزود: نهضت ملی مسکن اگر از طرف دولت باشد این نهضت دولتی است، اما اگر این نهضت برای ملت باشد صحیح است، زیرا دولت که نباید کار ساخت و ساز را انجام دهد و حتی توان تامین منابع مالی این پروژه را هم ندارد، تنها کار دولت تامین زمین در طرح‌های بالادستی است و باید این نوع پروژه‌ها را به بخش خصوصی واگذار کند.

هیچ دولتی بیش از ۳ درصد وارد ساخت و ساز مسکن نشده است

این کارشناس بازار مسکن ادامه داد: در ۵۰ ساله اخیر بین ۹۵ تا ۹۷ درصد تولید را بخش خصوصی انجام داده و در دنیا هم همین است و هیچ دولتی بیش از ۳ درصد وارد ساخت و ساز مسکن نشده، زیرا اصلا برای‌شان مقدور نیست و ما هم به جای آنکه ۹۵ درصد این نهضت را برای بخش خصوصی ایجاد کنیم و ابزار و امکاناتی در اختیار این بخش بگذاریم تا توان ساخت داشته باشند همه را به دولت داده‌ایم.

او افزود: برای طرح مسکن ملی ۴ میلیون نفر ثبت‌نام کردند و دولت با فیلتر عده‌ای را حذف می‌کند و این عده در مقابل دولت قرار می‌گیرند، این در حالی است که هر فردی که ثبت‌نام کرده به مسکن نیاز داشته و عمده مسکن در کشور مصرفی است. ستاریان گفت: دولت اعلام می‌کند قصد ساخت یک میلیون واحد مسکونی دارد و برای این منظور تبلیغات زیادی هم می‌کند، اما در آخر سازندگان تحلیلی از آینده این بازار ندارند و ابزارشان را زمین می‌گذارند و شاهد آنیم که میزان تولید از سال‌های قبل تاکنون روندی کاهشی داشته است.

وظیفه دولت بهبود رابطه میان خریدار سرمایه‌گذار و سازنده است

او افزود: خریدار، سرمایه‌گذار و سازنده در دنیا بخش خصوصی است و سوال این است که کار دولت در این میان چیست؟ آیا بهتر نیست که دولت رابطه‌های میان خریدار و سرمایه‌گذار و سازنده را بهبود بخشد؟ مشکل اصلی در بهبود رابطه میان اینهاست و ابزار‌های مالی که تسهیل‌گر باشند تا بخش خصوصی توان تولید یک میلیون واحد مسکونی در سال را داشته باشد.

این کارشناس بازار مسکن تصریح کرد: در این طرح نهضت مسکن ملی تنها چند شرکت دولتی و نیمه دولتی خواستار اجرای پروژه هستند و برای بخش خصوصی کاری نشده تا بتوانند این پروژه را اجرا کنند، این درحالی است که بخش خصوصی نیازمند ابزار مالی است مانند تمامی کشور‌های دیگر این ابزار مالی هم در اقتصاد دولتی راه نمی‌افتد، زیرا متولی اقتصاد دولت است و نه مردم و تا زمانی که پروژه‌های اقتصادی همراه با ابزار‌های مالی واگذار نشوند بخش خصوصی توان ادامه ندارد و می‌بینیم که تمامی ابزار‌های موجود از لیزینگ و سهام، اوراق مشارکت و بازار‌های رهنی و... همگی در اختیار شرکت‌های دولتی است با این شرایط چطور می‌توان انتظار داشت که بخش خصوصی که دیروز توان تولید ۴۰۰ هزار مسکن داشته امروز یک‌باره یک میلیون مسکن در سال بسازد.