تعیین سقف اجاره‌بهای مسکن چقدر قابل توجیه است؟

اقتصاد۲۴ - با نزدیک شدن به فصل جابه‌جایی و باوجود تورم کنونی مستاجر‌ها امسال، روز‌های سختی برای پیدا کردن مسکن مناسب پیش رو دارند. بررسی‌ها و تحقیقات میدانی از شرایط بازار اجاره مسکن در دومین ماه سال نشان‌دهنده آن است که قیمت‌ها در این بازار به شدت صعودی شده و مستاجر‌ها همچنان زیر بار فشار اجاره نشینی در اغلب موارد توان تامین اجاره بهای پیشنهادی در منطقه محل سکونت خود را نداشته و ناچار به مهاجرت به بازار اجاره مناطق پایین‌تر پایتخت می‌شوند، از سوی دیگر افزایش تقاضا برای اجاره مسکن در مناطق جنوبی تر، رشد بیشتر اجاره بها در این مناطق را به همراه داشته که شرایط اجاره‌نشینی و فشار اجاره بها بر مستاجران این محلات را افزایش داده است. همزمان تشدید مشکلات معیشتی و تورم بالا، موجران را به سمتی برده که به جای رهن کامل ملک خود، اجاره‌های بالاتری می‌خواهند تا بخشی از هزینه‌های خود را جبران کنند. اتفاقی که از اوایل دهه ۹۰ شروع شده و حالا در آستانه فصل جابه‌جایی‌ها به اوج خود رسیده است.

سقف اجاره مسکن تمدید شد

در این راستا بار دیگر برای سال ۱۴۰۲ هم سقف اجاره‌بهای مسکن برای قرارداد‌های تمدیدی به پیشنهاد وزارت راه و شهرسازی و در ستاد تنظیم بازار، در شهر تهران ۲۵درصد، کلانشهر‌ها ۲۰درصد و سایر شهر‌ها ۱۵درصد نسبت به سال قبل تمدید شد. این اتفاق برای نخستین‌بار در سال ۱۳۹۹ از سوی ستاد ملی مقابله با کرونا مصوب شده بود که در شرایط کرونایی و برای کاهش جابه‌جایی خانوار‌ها که به شیوع بیماری کمک می‌کرد و موجران ملزم به تمدید قرارداد‌های اجاره مسکن و نیز سقف ۲۵درصدی اجاره‌بها در تهران شده بودند. به این معنا که شورا‌های حل اختلاف امکان صدور حکم تخلیه برای مستاجران را نداشتند.

بیشتر بخوانید: اعلام شکست طرح فروش متری مسکن در بورس

این مصوبه در سال ۱۴۰۰ نیز مجددا تمدید شد، اما استثنائاتی برای ممنوعیت صدور حکم تخلیه قائل شدند ازجمله اینکه موجر در صورت فروش ملک می‌تواند مستاجر را وادار به تخلیه ملک کند یا اینکه در صورت ازدواج فرزندان موجر، وی می‌تواند برای واحد مسکونی تحت اجاره، مستاجر را وادار به تخلیه ملک کند، اما در این سه سال شاهد آن بودیم که کمتر موجری از این مصوبه تبعیت کرد و اغلب مالکین رقم‌هایی بیش از ۲۵ درصد در تهران و ۲۰ درصد در کلانشهر‌ها از مستاجران مطالبه می‌کردند.

این نوع سیاستگذاری‌ها کارساز نیست

قدرت‌الله امام‌وردی، اقتصاددان در واکنش به تعیین مجدد سقف اجاره‌بهای مسکن از سوی وزارت راه و شهرسازی و ستاد تنظیم بازار به «اعتماد» گفت: این سیاستگذاری‌ها در بخش مسکن معمولا کارساز نیست هر چند دولت برای حمایت از مستاجران وارد بازار مسکن شده و هدف اصلی هم کنترل رشد‌های بالا در بخش اجاره‌بهای مسکن است، اما این نوع سیاست‌ها ناکارآمد هستند، چراکه به صورت ساختاری مشکلات را حل نمی‌کند. امام‌وردی گفت: البته در زمان شیوع کرونا این سیاست بیشتر در راستای جلوگیری از جابه‌جایی‌ها و تا حدودی کنترل قیمت‌ها بود، اما این‌بار تنها به منظور کنترل قیمت‌ها و حمایت از مستاجران بوده این درحالی است که این سیاست در گذشته شکست خورده بود و این‌بار هم مجددا با شکست روبه‌رو می‌شود و داستان این است که فعالان بخش مسکن و مالکین تحت کنترل دولت نیستند تا هر زمان بخشنامه‌ای صادر کرد این افراد هم موظف به رعایت آن باشند و در واقعیت این افراد هرگونه که بخواهند نرخ‌گذاری می‌کنند.

موجران بازدهی سرمایه‌شان را براساس بازار‌های موازی ارزیابی می‌کنند

این کارشناس اقتصادی خاطرنشان کرد: موجران معمولا براساس ارزش ملکی که دارند برای اجاره قیمت می‌دهند ضمن آنکه سرمایه خود را با کالا‌هایی نظیر طلا و ارز هم مقایسه می‌کنند و می‌خواهند بازدهی سرمایه‌شان براساس این بازار‌های موازی باشد. امام‌وردی ادامه داد: به نظر می‌رسد این نوع سیاستگذاری‌ها در راستای جبران کم‌کاری‌هایی است که از گذشته از سوی دولت‌ها وجود داشته این درحالی است که باید از قبل بازار مسکن کنترل می‌شد تا امروز شاهد این حجم از گرانی‌ها در این بازار نباشیم و دولت به جای آنکه علت را جست‌وجو کند و از سرچشمه مشکلات را برطرف کند به معلول‌ها می‌پردازد و با زورگویی و کنترل قیمت‌ها و امنیتی کردن قضایا خواستار کنترل بازار است.

تقاضا برای خانه‌های کوچک متراژ رشد داشته است

او در مورد عرضه مسکن نیز گفت: براساس آمار‌های رسمی عرضه مسکن کم نیست و به دلیل اخذ مالیات از خانه‌های خالی این عرضه در بخش اجاره مسکن بیشتر از قبل هم شده است، اما در بخش خرید عرضه محدود است، زیرا زمین خالی در پایتخت کم شده و اگر هم ساخت و سازی انجام می‌شود در بخش خانه‌های خالی و کلنگی است و باتوجه به اینکه در مناطق بالای شهر اغلب این واحد‌ها بزرگ هستند تقاضا هم کمتر است و متقاضیان باتوجه به قدرت خریدشان عمدتا به سمت واحد‌های کوچک‌تر و متوسط حدود ۷۵ متر آن‌هم در حاشیه شهر‌ها می‌روند و می‌بینیم در آن بخش تقاضا بالاتر است. امام‌وردی تصریح کرد: عرضه مسکن وجود دارد، اما عدم تطابق برای خرید وجود دارد و این ناهماهنگی در عرضه واحد‌های بزرگ و تقاضا برای واحد‌های کوچک مطرح است.

قیمت‌گذاری دستوری هیچ زمانی پاسخگو نبوده است

او گفت: سوداگری و کسب سود از سوی سرمایه‌گذاران و دارندگان واحد‌های مسکونی همواره وجود داشته و این افراد می‌گویند ما به جای سرمایه‌گذاری در بورس یا سپرده‌گذاری در بانک یا خرید طلا و ارز، مسکن ساخته‌ایم و انتظار دارند تا از محل اجاره سودی کسب کنند که کمتر از بازار‌های موازی نباشد و انتظار بازدهی بالا همسو با بازار‌های دیگر را هم دارند.

بیشتر بخوانید: اجاره خانه ۵۰ متری در نازی‌آباد چند؟

او با بیان اینکه دخالت‌های دولت برای این بازار اصلا صحیح نیست، گفت: این نوع برخورد‌ها با کنترل قیمت‌ها و قیمت‌گذاری دستوری همیشه برعکس جواب داده و درنهایت منجر به اختلال در بازار‌ها شده است و تعادل عرضه و تقاضا را بر هم می‌زند و درنهایت به زیان مصرف‌کننده هم تمام می‌شود. امام‌وردی خاطرنشان کرد: این کنترل قیمت‌ها از سوی دولت نه تنها در بازار مسکن بوده در بخش ارز و خودرو و... هم بوده و این سیستم قیمت‌گذاری ما را با نرخ‌های چندگانه در بازار‌های مختلف مواجه کرده است.

نیازمند سیاستگذاری‌های بلندمدت در بخش اجاره مسکن هستیم

او افزود: مشکل اصلی اوضاع اقتصادی است و اینکه همه بازار‌ها متلاطم شده و این نقدینگی سرگردان در بازار‌های مختلف در حال جابه‌جایی است و زمانی که وارد هر بازاری می‌شود ساختار‌های آن بازار را بر هم می‌زند، اما در بخش مسکن بحثی که وجود دارد در کنار موضوع عرضه مسکن کنترل قیمت مواد اولیه هم هست و اینکه دولت باید قیمت‌ها را در آن بخش‌ها کنترل کند و تسهیلات مورد نیاز را برای ساخت و ساز فراهم کند تا مسکن ارزان قیمت دراختیار مصرف‌کنندگان قرار گیرد. امام‌وردی گفت: به نظر می‌رسد در بخش مسکن نیازمند یکسری سیاستگذاری‌های بلندمدت هستیم تا منجر به حمایت از مصرف‌کنندگان شود که راهکار آن تنها در بخش مسکن نیست و ریشه آن در تورمی است که در کل اقتصاد ما سایه انداخته که باید در بخش‌های تامین کسری بودجه دولت و کنترل نقدینگی و حل ناترازی‌هایی که در اقتصاد وجود دارد آن را جست‌وجو کرد.