بیداری اژد‌های مسکن

اقتصاد۲۴-  اژد‌های مسکن این روز‌ها خواب عمیقی را تجربه می‌کند؛ خوابی عمیق که نشان‌دهنده رکود معاملات مسکن در کنار افزایش قیمت آن در کل کشور است. هرچند براساس داده‌های اخیر مرکز آمار ایران، قیمت مسکن در تهران طی شهریور امسال نسبت به ماه مشابه پارسال ۷۵درصد جهش داشته است، اما با این حال رشد قیمت مسکن به نسبت زمستان سال گذشته که دلار افسار پاره کرده بود، باز هم کمتر است. به گزارش هم میهن، اینکه چرا انتشار آمار در بخش مسکن ازسوی مرکز آمار ایران متوقف شده بود، به جهش رشد قیمت مسکن در زمستان سال گذشته برمی‌گردد و با ادامه این روند در اردیبهشت امسال، تورم مسکن به ۱۲۰درصد رسیده بود. با این حال با پیش‌خور شدن تورم در بخش مسکن، با کاهش رشد آن در تابستان روبه‌رو بودیم. به‌طوری‌که در مرداد تورم سالانه به ۸۲ درصد و در شهریورماه به ۹/۸۳درصد رسیده بود.

وابستگی قیمت مسکن به قیمت دلار یکی از عوامل اثرگذاری است که در این بازار نقش کلیدی بازی می‌کند. همزمان با جهش قیمت دلار در پایان سال گذشته و افت ارزش ریال، شتاب قیمت مسکن را در کشور شاهد بودیم و امسال نیز با ثبات تقریبی در رشد قیمت دلار، رکود در بخش مسکن را به‌ویژه در پروژه‌های ساخت و ساز واحد‌های جدید ساختمانی تجربه می‌کنیم. به‌طوری‌که در این ماه، تعداد خرید و فروش مسکن تنها کمی بیش از ۳ هزار فقره بوده که نشان از رکود در بازار مسکن کشور دارد. چنین رقم نازلی در معاملات مسکن در حالی است که برای نمونه گزارش جدید مرکز آمار ترکیه نشان می‌دهد تنها در ماه گذشته ۱۰۲هزار واحد مسکن در این کشور معامله شده که یک‌سوم آن‌ها نوساز بوده است.

چالش کم‌درآمد‌ها برای تهیه سرپناه

بخش مسکن یکی از مهم‌ترین بخش‌های یک کشور است که از نظر اقتصادی و اجتماعی نقش مهمی در رفاه خانوار‌ها ایفا می‌کند. در سال‌های اخیر با توجه به تورم قابل‌توجه و افزایش چشمگیر قیمت خانه، تهیه مسکن برای بسیاری از خانوار‌ها به مشکلی مهم تبدیل شده است. از آنجا که سهم مسکن از هزینه خانوار‌ها بسیار بالاست و مطابق با آمار سال ۱۴۰۱ حدود ۳۸درصد از هزینه خانوار‌ها صرف مسکن می‌شود، رشد چشمگیر اجاره‌بها و قیمت خانه می‌تواند اثر مستقیمی هم روی تورم و هم روی قدرت خرید خانوار‌ها داشته باشد.

براساس آمار‌های رسمی منتشرشده، زمان انتظار برای خرید مسکن در تهران طی سال‌های ۱۳۹۸.۱۳۹۹ و ۱۴۰۰ به ترتیب ۲۸ سال، ۶۶ سال و ۱۰۹ سال بوده است، این زمان برای کل کشور طی سال‌های ۱۳۹۸ و ۱۳۹۹ اعداد ۲۳سال و ۴۹ سال را نشان می‌دهد.

افزایش قیمت مسکن و کرایه خانه در کشور به‌ویژه در کلانشهر‌ها سبب شده با انواع اسکان غیرمتعارف خانوار‌های کم‌درآمد یا فاقد مسکن روبه‌رو باشیم. بازوی پژوهشی مجلس مردادماه امسال در گزارشی، با اشاره به شیوع ۸ شکل بی‌خانمانی در کشور، از سقوط اجاره‌نشین‌ها از نردبان مسکن خبر داد.

براساس گزارش مرکز پژوهش‌های مجلس: «بی‌خانمانی پدیده‌ای است که در کشور اشکال متنوع به خود گرفته است. پشت‌بام‌خوابی، موتورخانه‌خوابی، ماشین‌خوابی، گورخوابی، اتوبوس‌خوابی، خانه‌به‌دوشی، شغل‌گزینی سرپناه‌جویانه و هم‌خانگی دو یا چند خانواده در یک واحد مسکونی از جمله مصادیق آشکار آن است. این موارد نشانگر شکست‌های فاحش نظام مسکن کشور در تامین مسکن برای گروه‌های مختلف درآمدی به‌ویژه کم‌درآمد‌ها و آسیب‌پذیرهاست و ازسوی دیگر حکایت از آن دارد که نظام فعلی مسکن در تخصیص منابع کارآ نیست.»

آمار مالکیت مسکن در شهر‌ها و روستا‌ها

طبق آخرین داده‌هایی که مرکز آمار ایران از هزینه و درآمد خانوار‌های شهری و روستایی در سال ۱۴۰۱ منتشر کرده است، حدود ۶۸درصد از خانوار‌های شهری کشور مالک خانه هستند. رقمی در حدود ۷/۲۳درصد نیز مستأجرند و بقیه در سایر انواع سکونتگاه‌ها مانند خانه‌های سازمانی و ... زندگی می‎کنند. این میزان برای خانوار‌های روستایی تا حدودی متفاوت است.

در روستا‌ها ۶/۸۸درصد از خانوار‌ها دارای مسکن هستند و صاحبخانه محسوب می‌شوند. این در حالی است که حدود ۵درصد از خانوار‌ها در منازل استیجاری زندگی می‌کنند. سهم اقامت در سایر سکونتگاه‌ها نیز برای خانوار‌های روستایی حدود ۴/۶ درصد است. عملاً رشد قیمت مسکن برای یک‌سوم جمعیت شهری که مستأجر هستند یا به نحوی در نوعی از سکونتگاه‌ها زندگی می‌کنند، می‌تواند بسیار پرهزینه باشد.

صعود چشمگیر زمان انتظار برای خانه‌دار شدن

در سال‌های اخیر همزمان با بالا رفتن تورم، میزان درآمد‌ها نیز افزایش پیدا کرده است. با این حال، افزایش سطح درآمد‌ها به اندازه تورم نبوده است. کل درآمد خانوار‌ها در سراسر کشور از حدود ۹/۲۷میلیون تومان در سال ۱۳۹۴ به حدود ۴/۱۱۲میلیون تومان در سال ۱۴۰۰ رسیده است. البته هزینه‌ها نیز به همین اندازه رشد داشته است.

کل هزینه‌های یک خانوار از ۲/۲۶میلیون تومان در سال ۱۳۹۴ به ۵/۹۲میلیون تومان در سال ۱۴۰۰ افزایش پیدا کرده است. در سال ۱۴۰۱ نیز درآمد خانوار‌های شهری در طول سال به‌طور متوسط به حدود ۱۶۷ میلیون تومان در یک سال رسیده است. این در حالی است که هزینه کل برای خانوار‌های شهری حدود ۱۳۷ میلیون تومان بوده است.

براساس آمار‌های موجود و گزارشی از مرکز آمار ایران، پس از کسر کل هزینه‌ها در سال ۱۴۰۰ تنها حدود ۲۰ میلیون تومان باقی می‌ماند. این عدد معادل با خرید ۷/۱متر خانه در هر سال است. به عبارت دیگر، اگر خانوار تمام درآمد خود را منهای هزینه‎هایش فقط برای خرید مسکن اختصاص می‌داد، در یک سال توانایی خرید ۲ متر خانه را هم نداشت. این موضوع به دلیل رشد قابل‌توجه قیمت خانه در سال‌های اخیر بوده است.

اگر بخواهیم این عدد را با سال‌های قبل مقایسه کنیم، خواهیم دید که در سال ۱۳۹۴ خانوار پس از کسر کل هزینه‌هایش می‌توانست در سال ۱/۱متر خانه بخرد. این عدد در سال ۱۳۹۵ به ۲/۲متر می‌رسید و در سال ۱۳۹۶ هم ۳/۲متر می‌شد. اما با رسیدن سال ۱۳۹۷ و خروج از برجام در کنار پیامد‌های آن، به ۷/۱متر کاهش یافت. در سال‌های بعد نیز این عدد در همین محدوده باقی مانده است.

با توجه به این اعداد و ارقام، اگر هر خانواری بخواهد یک خانه ۸۰ مترمربعی بخرد، به شرط آنکه قیمت خانه در آن سال دیگر تغییری نمی‌کرد، در سال ۱۳۹۴ حدود ۷۰ سال طول می‌کشید. این نسبت در سال‌های ۱۳۹۵ و ۱۳۹۶ بهتر شد و به ۳۷ و سپس ۳۴ سال و نیم کاهش یافت. اما از سال ۱۳۹۷ دوباره میزان سال‌های لازم برای خانه‌دار شدن بالا رفته است.

بیشتر بخوانید: قیمت خانه از سال ۹۴ تاکنون ۲۰ برابر شد/ آپارتمان متری ۸۰ میلیون تومان!

در سال ۱۳۹۷ پس از وقایعی که ذکر شد، سال‌های لازم برای خرید چنین خانه‌ای در سطح کشور به ۴۶ سال افزایش یافت و در سال ۱۳۹۸ این عدد به بیش از ۴۹ سال هم رسید. در سال ۱۴۰۰ این عدد ۴/۴۷سال بود. البته باید توجه کرد که اعداد ذکرشده برای میانگین کشور است و میزان سال‌های لازم برای خرید در کلانشهر‌ها یا پایتخت که قیمت مسکن به شدت زیاد است، بیشتر است. به‌طوری‌که زمان انتظار برای خرید مسکن در تهران طی سال‌های ۱۳۹۸.۱۳۹۹ و ۱۴۰۰ به ترتیب ۲۸ سال، ۶۶ سال و ۱۰۹ سال بوده است.

نسبت قیمت به اجاره به گزارش آکادمی دانایان، نسبت قیمت خرید به هزینه اجاره سالانه یک مترمربع واحد مسکونی، شاخصی مهم برای بررسی وضعیت مسکن است. هرچه این نسبت پایین‌تر باشد، برای مصرف‌کننده مسکن، خرید واحد مسکونی به‌صرفه‌تر است؛ هرچه این نسبت بالاتر باشد، اجاره صرفه بیشتری خواهد داشت.

روند صعودی این شاخص برای اکثر شهر‌های بزرگ ایران به‌ویژه در سال‌های انتهایی دهه ۹۰، مؤید این نکته است که مسکن در حال حاضر بیشتر یک دارایی است که با اهداف سوداگری خرید و فروش می‌شود و این معاملات، نیاز مصرفی را پاسخ نمی‌دهد. بالاتربودن این نسبت برای شهر اصفهان از شهر تهران خود نکته جالبی است، چراکه به دلیل قیمت بالاتر زمین در تهران، نسبت بالاتر به‌معنای‌عدم امکان دریافت اجاره‌های بالاتر در اصفهان است.

قیمت زمین می‌تواند موضوع سفته‌بازی باشد، اما مبلغ اجاره در معرض چنین رویدادی نیست و درآمد‌های محدود مستأجران ناممکن ساخته که نرخ رشد اجاره به اندازه نرخ رشد قیمت مسکن باشد. به بیان دیگر، خرید و فروش مسکن سوژه سرمایه‌گذاری بوده است، درحالی‌که اجاره صرفاً در رابطه با مصرف معنا دارد. به‌عنوان دارایی، قیمت مسکن می‌تواند جهش‌های چشم‌گیری داشته باشد، اما به‌دلیل محدودیت درآمد، اجاره مسکن نمی‌تواند متناسب با آن رشد کند.

بررسی‌های آماری نیز نشان می‌دهد اجاره، برخلاف رفتار شبه‌پلکانی بهای مسکن، در تواتر‌های سالانه بسیار هم‌گام با سطح عمومی قیمت در بازار سایر کالا و خدمات و در نتیجه کم‌نوسان‌تر از بها، حرکت می‌کند. بر این اساس، حتی در دوره‌های ثبات بهای اسمی مسکن، معمولا با افزایش اجاره روبه‌رو هستیم.

طبق آمار منتشرشده از سوی مرکز آمار ایران در سال گذشته، در زمستان سال ۱۴۰۰ متوسط قیمت فروش یک مترمربع زمین در کل کشور به ۱۱ میلیون و ۶۷۱ هزار تومان رسیده است که در مقایسه با سال‌های قبل رشد بالایی را نشان می‌دهد.

برای مقایسه می‌توان به سال ۱۳۹۶ و پیش از خروج آمریکا از برجام برگشت. در سال ۱۳۹۶ قیمت یک مترمربع زمین یا زمین ساختمانی کلنگی در کل کشور حدود یک میلیون و ۱۷۲ هزار تومان بود. این موضوع به معنای آن است که تنها در مدت ۴ سال، بهای زمین که اصلی‌ترین بخش هزینه در ساخت مسکن محسوب می‌شود، حدوداً ۱۰ برابر شده است.

تغییرات قیمت مسکن در شهر تهران

در سال‌های گذشته، قیمت مسکن در شهر تهران از سوی دو مرکز مختلف تهیه می‌شد. نخستین مورد مرکز آمار ایران و دومین مورد بانک مرکزی بود. هر دوی این مرکز از سال قبل انتشار آمار در خصوص قیمت مسکن را متوقف کردند، اما مرکز آمار مجدداً پس از ۸ ماه توقف، داده‌های جدید در بهار و تابستان امسال را منتشر کرد.

طبق داده‌های بانک مرکزی، در فروردین ۱۳۹۶ قیمت هر مترمربع مسکن در شهر تهران به‌طور متوسط ۴ میلیون و ۳۷۰ هزار تومان بود که تا آذر سال ۱۴۰۱ به بیش از ۴۸ میلیون تومان رسید، یعنی ۱۱ برابر شد؛ تنها در مدت ۵ سال و ۷ ماه. این در حالی است که آمار و ارقام ذکرشده از سوی مرکز آمار ایران تا حدودی متفاوت است. علت این تفاوت هم آن است که این دو مرکز از روش‌های متفاوتی برای محاسبه میانگین قیمت استفاده می‌کردند.

قیمت هر مترمربع واحد مسکونی در دی‌ماه ۱۴۰۱ برای شهر تهران، براساس روش مرکز آمار ۵۴ میلیون و ۹۲۶ هزار تومان به دست آمده بود که نسبت به بهار سال ۱۳۸۸ (با قیمت متری ۵/۱میلیون تومان) ۵/۳۶برابر و نسبت به بهار سال ۱۳۹۶ حدوداً ۱۲ برابر شده است. با این حال، تغییرات قیمت فوق مربوط به متوسط شهر است و قیمت در مناطق مختلف تفاوت زیادی با هم دارد.

نکته قابل تأمل این است که با افزایش قیمت مسکن در تهران و شهرستان‌ها، اجاره‌بها افزایش چشم‌گیری را تجربه کرده است و همین امر موجب به حاشیه راندن بسیاری از کم‌درآمد‌ها و در نتیجه با گسترش بدمسکنی در کشور مواجه شده‌ایم.

براساس گزارش مرکز پژوهش‌های مجلس که در مردادماه امسال منتشر شد، برمبنای آمار‌های موجود، اگرچه در فاصله سال‌های ۹۰ تا ۹۵، معادل ۳ میلیون و۵۰۰ هزار واحد مسکونی به موجودی مسکونی کل کشور اضافه شده است، اما به‌جای اینکه به همین میزان از تعداد خانوار‌های مستأجر کاسته شود، در همین بازه زمانی، ۲ میلیون و۵۰۰ هزار خانوار مستأجر به جمعیت مستأجر‌های کشور اضافه شده است. این آمار نشان می‌دهد سیاست‌های تامین مسکن ملی در کشور به جای آنکه منجر به کاهش تعداد مستأجر‌ها شود، عملاً به مالک‌تر شدن مالک‌ها کمک کرده است و عملاً سیاست‌گذاری‌های تامین مسکن با نظام مسکن در کشور همخوانی نداشته است.

در این میان اگر به چشم‌انداز سکونتی گروه‌های کم‌درآمد و آسیب‌پذیر مستأجر بنگریم مشاهده می‌شود که در بستر اقتصاد تورمی و نیز با تمرکز ویژه بر عدم همگامی دستمزد‌ها با صعود هزینه‌های زندگی، هر سال، احتمال مالک‌نشینی گروه‌های کم‌درآمد و آسیب‌پذیر مستأجر کاهش می‌یابد. بر اساس آمارها، در ۵ساله منتهی به ماه‌های پایانی ۱۴۰۱، هزینه تامین مسکن در سبد هزینه‌ای خانوار‌ها به‌طور متوسط ۹۰۰درصد در کشور افزایش یافته است درحالی‌که متوسط دستمزد خانوار‌ها در این دوره کمتر از ۷۰۰درصد رشد داشته است.

این گزارش هشدار می‌دهد: «این در حالی است که با وجود نسبت یک خانوار مستأجر به ازای هر ۲ خانوار مالک‌نشین در کشور، توجهی به ثبات و استطاعت‌پذیری سکونت استیجاری در لایحه برنامه هفتم توسعه نشده است.»

رشد قیمت مسکن در سایه اقتصاد کلان

بررسی‌ها نشان می‌دهد همانند سایر کالا‌ها و دارایی‌ها، مهم‌ترین توضیح‌دهنده رفتار قیمت مسکن در بلندمدت، متغیر‌های پولی (معمولاً نقدینگی) است. اما در فرکانس‌های بالاتر، می‌توان رفتاری شبه‌پلکانی را برای قیمت مسکن در اقتصاد ایران شناسایی کرد، بدین معنا که پس از دوره‌های چندساله ثبات قیمت اسمی، با دوره‌های کوتاه‌تر جهش قیمت روبه‌رو هستیم. به‌طور معمول نیز بازار شهر تهران بازار پیشرو در این شهر بوده است.
تحولات سال‌های اخیر بازار مسکن تهران نشان می‌دهد منطبق بر تحلیل‌های پیشین این گزارش، هم‌اکنون وجهه دارایی بودن مسکن عامل اصلی جهت‌دهنده به سمت‌وسوی بازار است. از سال ۱۳۹۲ تا ۱۳۹۴ بهای اسمی مسکن در تهران ثباتی نسبی را تجربه می‌کرد. آخرین جهش قیمت مسکن در تهران از نیمه دوم سال ۱۳۹۶ آغاز شد و تا تابستان ۱۳۹۸ شاخص قیمت تقریباً سه‌برابر افزایش یافت.

تحت تأثیر افزایش شدید ریسک‌های اقتصادی کلان، بازار همه دارایی‌ها متلاطم شد و متناظر با ریسک‌های سیاسی بین‌المللی، موج جدیدی از افزایش قیمت بر موج رکود و رونق سنتی بازار مسکن سوار شد. این موج به‌گونه‌ای بود که طی دوره تقریباً یک‌ساله تا زمان حذف سناریو‌های بسیار بدبینانه ناشی از روشن شدن نتایج انتخابات ریاست‌جمهوری آمریکا در آبان ۱۳۹۹، بهای اسمی مسکن تقریباً دو برابر دیگر افزایش یافت.

آنچه در این دوران قابل تأکید است، هم‌حرکتی بالای بهای مسکن با نرخ ارز است، به‌گونه‌ای که از فروردین تا آبان ۱۳۹۹ این دو متغیر رشد‌های بسیار مشابهی را ثبت کردند. باتوجه به لختی ذاتی بازار مسکن در پاسخ به ریسک‌ها و تحولات اقتصاد کلان، تحول اخیر بسیار قابل توجه و نشان‌دهنده تغییر رفتار بازیگران و افزایش آگاهی معامله‌گران نسبت به تأثیرات تحولات اقتصاد کلان است.

وام مسکن در ایران، کمکی به خانه‌دار شدن می‌کند؟

آرش صدیقی، پژوهشگر اقتصاد مسکن با اشاره به اینکه نسبت وام مسکن به درآمد خانوار از اهمیت بالایی برخوردار است، گفت: «شاخص مهمی که در تحلیل بازار مسکن با اهمیت است نسبت وام مسکن به درآمد خانوار است. کشور‌هایی که نسبت کمتری در این شاخص دارند عمدتاً کشور‌هایی با سطح رفاه نسبی در وضعیت مسکن هستند. ایران با ۴۷۹درصد، یکی از کشور‌هایی است که درآمد پایین در مقابل میزان وام چندبرابری دارد.»

بیشتر بخوانید: ارائه جدیدترین گزارش بازار مسکن پس از ۲۴۵ روز حبس آمار/ اختلاف قیمت مسکن از شمال تا جنوب تهران به چند میلیون رسید؟

صدیقی در ادامه افزود: «شاخص مقرون به‌صرفه بودن مسکن براساس آخرین داده‌های قیمت و درآمد اندازه‌گیری می‌کند که آیا یک خانواده معمولی درآمد کافی برای اخذ وام رهنی برای خرید یک خانه معمولی در سطح ملی و منطقه‌ای کسب می‌کند یا خیر. مقرون‌به‌صرفه‌ترین مسکن در جهان متعلق به کشور عربستان و امارات است. عمدتاً کشور‌های منطقه خلیج‌فارس به‌دلیل درآمد سرانه بالا و قیمت مناسب مسکن وضعیت مناسبی در این شاخص دارند. ایران نیز یکی از ضعیف‌ترین کشور‌ها در این شاخص است. همچنین کامرون و آرژانتین و سوریه در انتهای رده‌بندی قرار دارند.»

او در ادامه با بیان اینکه وضعیت بخش مسکن در ایران چندان مطلوب نیست، تصریح کرد: «براساس جدیدترین اطلاعات موجود، سهم هزینه مسکن از کل هزینه زندگی فرد معمولی در کشور به بیش از ۳۷ درصد رسیده است. در همه سال‌های مورد بررسی روند این نسبت صعودی بوده است که نشان از کاهش درآمد حقیقی خانوار و رشد قیمت مسکن در برابر رشد درآمد بوده است.

این نسبت در حالت میانه حدود ۳۰ درصد است و البته در دهه ۸۰ و تا حدی در اوایل دهه ۹۰ مقیاس نزدیک به نرمالی بود که در سال‌های اخیر با رشد قیمت مسکن و تورم و همچنین شوک به درآمد خانوار به نزدیکی ۴۰درصد رسید. به‌طور کلی مسکن از دهه ۷۰ تا به امروز دو دوره مهم پرچالش داشته است. یکی در اواسط دهه ۸۰ و دیگری در سال‌های انتهایی دهه ۹۰. از مهمترین عوامل ایجاد این دو چالش می‌توان به مواردی اشاره کرد: اول، طولانی شدن دوره رکود قبلی و عقب ماندن شاخص مسکن از تورم؛ دوم، افزایش ناگهانی نهاده تولید مسکن به مثابه شوک سمت عرضه؛ سوم، رکود سایر بازار‌ها از جمله بازار سرمایه و جدب نقدینگی مازاد به این بازار.»

با گره خوردن بازار مسکن به نرخ دلار به نظر می‌رسد باید اخبار مربوط به سیاست خارجی و تلاطمات ارزی را به خوبی دنبال کرد تا دریابیم چه آینده‌ای در انتظار این بازار است و آیا اژد‌های خفته در بازار رکودی مسکن، سرانجام بیدار خواهد شد؟
سناریو‌های آینده بازار مسکن

امیر شاملو پژوهشگر اقتصادی در این باره نوشت: وضعیت مسکن در سال‌های اخیر شرایط خاصی را تجربه کرده است. بهای آپارتمان‌های مسکونی در این مدت افزایش چشمگیری یافته و فشار زیادی روی خانوار‌های اجاره‌نشین وارد کرده است. به‌تازگی مرکز آمار ایران پس از ۸ ماه وقفه، اقدام به انتشار گزارشی در خصوص قیمت مسکن در پایتخت و شمار معاملات آن کرده است. اصلی‌ترین نکته در این گزارش، افت بهای آپارتمان در شهریورماه ۱۴۰۲ است. در ادامه به برخی نکات مهم در خصوص وضعیت مسکن می‌‎پردازیم و سناریو‌های مختلف آن را بررسی می‌کنیم.

مروری بر یک سابقه ۵ساله

از سال ۱۳۹۷ با خروج آمریکا از برجام، قیمت دلار در بازار افزایش قابل توجهی پیدا کرد. افزایش تحریم‌ها و رشد دلار در بازار آزاد روی افزایش قیمت دارایی‌های مختلف تاثیر گذاشت. رشد قیمت دلار به مرور موجب رشد تقاضا برای مسکن نیز شد. افزایش تقاضا برای مسکن قیمت آن را به شدت افزایش داد به‌طوری‌که شاخص قیمت آپارتمان مسکونی در پایتخت از سال ۱۳۹۷ تا نیمه اول سال ۱۴۰۲ بیش از ۸/۹ برابر (۹۸۰درصد) شده است.

انواع تقاضا برای مسکن

به‌طور کلی تقاضا برای مسکن را به دو دسته تقسیم می‌کنند. دسته اول تقاضای سرمایه‌گذاری است و دسته دوم به کسانی تعلق می‌گیرد که بخواهند خانه بخرند و از اجاره‌نشینی و هزینه آن آسوده شوند. هدف هر یک از این دو دسته از سرمایه‌گذاری در مسکن متفاوت است. دسته اول یعنی سرمایه‌گذاران، زمانی به خرید مسکن دست می‌زنند که بدانند قیمت در بازار افزایشی است. در شرایط رکودی این قبیل خریداران از بازار خارج می‌شوند.

دسته دوم البته کمی متفاوت هستند. این دسته افراد ممکن است حتی در شرایط آغاز رکود هم اقدام به خرید خانه کنند. البته رکود از حجم خرید آن‌ها نیز می‌کاهد. علاوه بر این، رشد چشمگیر قیمت مسکن و سهم ناکافی وام‌ها برای خرید مسکن در این روز‌ها باعث شده است تا قدرت خرید بسیاری از خانوار‌ها برای خرید مسکن کافی نباشد و افرادی از دسته دوم خریداران که مسکن را برای سکونت می‌خواهند، کمتر شوند.

علاوه بر این، به دلیل رشد قیمت مسکن در سال‌های اخیر نسبت قیمت به اجاره که یکی از معیار‌های حباب در بازار مسکن است، رشد چشمگیری کرد. رشد نسبت قیمت به اجاره باعث شد تا بازار مسکن بسیار وابسته به توقف رشد قیمت دلار شود. این اتفاق در سال ۱۴۰۲ رخ داد و توقف رشد قیمت دلار باعث شد تا برای خرید انگیزه کمتری وجود داشته باشد. اتفاق بعدی در صورت توقف رشد دلار، افزایش میزان اجاره است تا در طول رکود مسکن، نسبت قیمت به اجاره تعدیل شود.

بازخوانی آمار مسکن در تابستان ۱۴۰۲

نگاهی به آمار تابستان ۱۴۰۲ نشان می‌دهد که قیمت مسکن تهران در مرداد و شهریور امسال با افت روبه‌رو شده است. طبق گزارش مرکز آمار ایران، میانگین وزنی قیمت هر مترمربع مسکن پایتخت در مردادماه از مرز ۸۳ میلیون و ۳۲۳ هزار تومان گذشته بود، اما در شهریور این مبلغ به ۸۰ میلیون و ۸۳۹ هزار تومان رسیده است.

تعداد معاملات مسکن در پایتخت هم از ۳۳۸۸ واحد در مردادماه به ۳۰۰۸ واحد در شهریور کاهش یافته است. این اتفاق چندان هم دور از ذهن نبود. در ۶ ماه اول سال قیمت دلار در بازار آزاد رشد چندانی نداشت. همین موضوع هم باعث شد تا انتظاراتی مبنی بر رشد مسکن شکل نگیرد. روابط سیاسی- اقتصادی نیز به نحوی بود که هم نرخ تورم در محدوده دو درصد ماهانه باقی ماند و هم انگیزه زیادی برای تحریم‌‎های شدید وجود نداشت. همین موضوع بسیاری از افراد و سرمایه‌گذاران را از ورود به بازار مسکن بازمی‌دارد.

پرونده مسکن در سال ۱۴۰۲

در ابتدای اسفند سال ۱۴۰۱ قیمت دلار به اوج خود رسید و در بازار آزاد حتی ۶۰ هزار تومان را هم تجربه کرد. با این حال، تا پایان اسفند بازار ارز آرام گرفت و این آرامش تا نیمه اول سال ۱۴۰۲ نیز ادامه داشت. شاخص قیمت مسکن تهران براساس داده‌های مرکز آمار تا پایان خرداد رشد داشته، اما در فصل دوم سال با افت تدریجی روبه‌رو شده است.

این شاخص در بهار امسال، ۲۱ درصد نسبت به اسفند افزایش پیدا کرد، اما در فصل دوم سال شاهد کاهش ۵ درصدی قیمت بوده است. در مجموع، در نیمه اول سال ۱۴۰۲ مسکن تهران شاهد رشد ۱۵درصدی قیمت بوده است. این در حالی است که براساس داده‌های مرکز آمار ایران، شاخص کل قیمت مصرف‌کننده در این شش ماه ۸۵/۱۵ درصد بوده است.

سناریو‌های آینده مسکن

وضعیت مسکن به شدت به چشم‌انداز دلار و روابط سیاسی گره خورده است. درصورتی‌که دلار در بازار‌ها ثابت بماند یا رشد بسیار ملایمی داشته باشد، احتمالاً مسکن نیز رشد قیمت خواهد داشت، اما این رشد کمتر از میزان تورم خواهد بود. در واقع، به تعبیری قیمت واقعی مسکن منفی می‌شود. از سوی دیگر، درست است که همچنان نسبت قیمت به اجاره بسیار بالا است، اما در صورت رشد قابل توجه دلار در بازار آزاد یا تغییر چشم‌انداز سیاسی، قیمت مسکن می‌تواند با رشدی بیش از تورم همراه باشد و بسته به شرایط، حتی رشد چشمگیری هم تجربه کند.