ضعف بزرگی که وام اجاره دارد؟

اقتصاد۲۴- محاسبه قدرت وام اجاره مسکن، نشان‌دهنده یک ضعف بزرگ در تسهیلاتی است که با هدف حمایت از مستاجرها، امسال نیز پرداخت می‌شود. به گزارش دنیای اقتصاد، با ابلاغ دو روز قبل بانک مرکزی، امکان دسترسی مستاجر‌ها به سقف‌های جدید وام اجاره که با عنوان «وام کمک ودیعه مسکن» پرداخت می‌شود، فراهم خواهد شد. براساس ابلاغ بانک مرکزی، سقف این وام برای شهر تهران به ۲۰۰ میلیون تومان، مراکز استان‌ها ۱۵۰ میلیون تومان و سایر شهر‌ها ۱۰۰ میلیون تومان افزایش یافته است. مدت زمان بازپرداخت این تسهیلات نیز ۵ ساله و نرخ سود آن براساس مصوبه شورای پول و اعتبار ۲۳ درصد است.

وامی که از تیرماه ۱۴۰۱ برای کمک به مستاجر‌ها مصوب و در پروسه پرداخت قرار گرفت، تسهیلاتی است که با هدف شارژ پول‌پیش مستاجر‌ها در قالب کمک ودیعه مسکن پرداخت می‌شود.

نکته مهمی که در ارتباط با وام کمک ودیعه مسکن یا همان وام اجاره وجود دارد مربوط به قدرت پوشش وام در تامین هزینه اجاره نشینی در شهر‌های مختلف است. براساس برآوردی که برمبنای اجاره بهای پیشنهادی مسکن، در ۴ لایه شهری و همچنین متوسط فعلی اجاره بهای پیشنهادی خانه‌ها در کل کشور، انجام داده، این قدرت پوشش دهی را سنجش کرده است.

قدرت پوشش وام اجاره

قدرت پوشش وام کمک ودیعه مسکن، براساس متوسط مبلغ رهن پیشنهادی هر مترمربع مسکن در ۴ لایه شهری و همچنین کل کشور (برمبنای اجاره بهای پیشنهاد شده در فایل‌های اجاره موجود در بازار)، محاسبه شد. نتایج بررسی‌ها نشان می‌دهد هم اکنون وامی که با عنوان تسهیلات کمک ودیعه مسکن از سوی بانک مرکزی ابلاغ شده و از هفته آینده امکان دسترسی مستاجر‌ها به آن فراهم می‌شود، با توجه به برآورد سطح اجاره بهای پیشنهادی واحد‌های مسکونی بر مبنای رهن کامل هر مترمربع، در شهر تهران ۲۰ مترمربع، در کلان‌شهر‌ها ۳۷ مترمربع، در مراکز استان‌ها ۴۲ مترمربع و در سایر شهر‌ها ۵۰ مترمربع از اجاره بهای واحد‌های مسکونی را پوشش می‌دهد.

با توجه به برآورد میانگین اجاره بهای پیشنهادی مسکن در کشور، به طور متوسط این وام، اجاره بهای پیشنهادی ۳۳ مترمربع (برمبنای رهن کامل)، را پوشش می‌دهد.

نکته مهمی که در این ارقام و سطوح پوشش دهی قدرت وام ودیعه مسکن نهفته است آن است که قدرت پوشش دهی وام اجاره، در شهر‌هایی که اتفاقا جمعیت، میزان تقاضا، تورم مسکن واجاره و مشکلات ناشی از آن بیش از سایرین است، قدرت پوشش دهی وام ودیعه نیز کمتر است. به عنوان مثال قدرت پوشش دهی وام ودیعه مسکن در تهران، به‌رغم آنکه بالاترین سقف وام اجاره برای آن در نظر گرفته شده است نه تنها از میانگین کشوری سطح پوشش این تسهیلات کمتر است که از همه ارقام مربوط به برآورد قدرت پوشش دهی وام ودیعه در همه لایه‌های شهری نیز با فاصله محسوس کمتر است.

دنیای اقتصاد همچنین، قدرت پوشش دهی وام کمک ودیعه مسکن براساس اجاره بهای پیشنهادی آپارتمان‌های میان متراژ را نیز محاسبه کرده است. در این برآورد، ارزیابی شده است که با توجه به سطوح میانگین اجاره بهای پیشنهادی در ۴ لایه شهری و کل کشور، وام ودیعه، چند درصد از هزینه اجاره یک واحد مسکونی میان متراژ و مطابق با الگوی تقاضا در این بازار را پوشش می‌دهد.

براساس میانگین مساحت واحد‌های مسکونی که در آخرین گزارش‌های رسمی مربوط به تحولات بازار اجاره مسکن منتشر شده است، در تهران میانگین خانه‌های معامله شده در بازار اجاره حدود ۸۰ مترمربع است. سطح پوشش وام ودیعه ۲۰۰ میلیون تومانی براساس سطوح فعلی اجاره بهای پیشنهادی در تهران حول و حوش ۲۵ درصد یک خانه اجاره‌ای ۸۰ مترمربعی معمولی برآورد شده است.

در کلان‌شهر‌ها متوسط واحد‌های مسکونی اجاره‌ای براساس آخرین آمار‌های رسمی ۹۰ مترمربع بوده است که با توجه به وضعیت فعلی اجاره بهای پیشنهادی در این کلان‌شهرها، وام ودیعه فعلی (۱۵۰ میلیون تومانی)، تامین کننده ۴۱ درصد میانگین اجاره بهای پیشنهادی در این شهرهاست.

در مراکز استان‌ها با متوسط مساحت ۱۰۰ متر مربع خانه‌های اجاره ای، وام ودیعه ۱۵۰ میلیون تومانی پوشش حدود ۴۲ درصدی و در سایر شهر‌ها با متوسط مساحت ۱۰۰ مترمربعی خانه‌های اجاره ای، وام ودیعه ۱۰۰ میلیون تومانی تامین کننده حدود ۵۰‌درصد اجاره بهای پیشنهادی مسکن در این شهرهاست. در کل کشور نیز به طور متوسط وام ودیعه مسکن حول و حوش ۴۱‌درصد از اجاره بهای پیشنهادی یک واحد مسکونی معمولی کمتر از ۱۰۰ مترمربع را تامین می‌کند.

ضعف اساسی وام مستاجر‌ها

بررسی قدرت پوشش دهی وام ودیعه مسکن با توجه به برآورد متوسط اجاره بهای پیشنهادی واحد‌های مسکونی در شهر‌های مختلف، نشان‌دهنده وجود یک «ضعف اساسی» و یک «ضعف بزرگ» این تسهیلات حمایتی است.

«ضعف اساسی» این وام همان «قدرت پوشش دهی» آن است که نه تنها پوشش مناسبی از هزینه اجاره نشینی را برای مستاجر‌ها به‌خصوص دهک‌های کم درآمد و نیازمند به حمایت موثر را فراهم نمی‌کند بلکه این پوشش در مناطق و شهر‌هایی که با تورم و بحران بیشتر اجاره روبه‌رو هستند، نیز ضعیف‌تر است.

در همین زمینه، فردین یزدانی نویسنده طرح جامع مسکن که دو دهه مطالعات گسترده در حوزه مسکن حمایتی و نحوه حمایت از گروه‌های کم درآمد در بازار مسکن و اجاره انجام داده است، اعلام کرد: این وام، نه تنها به لحاظ سطح پوشش دهی بلکه از نظر نحوه و سازوکاری که برای آن تدارک دیده شده است، یک وام متعارف نیست.

به گفته وی، شیوه معمول و متعارف حمایت یارانه‌ای از مستاجران کم درآمد در دنیا، پرداخت یارانه‌های ماهانه اجاره مسکن معادل بخشی از اجاره بهایی است که خانوار‌های کم درآمد هر ماه پرداخت می‌کنند. به عنوان مثال سوابق کشور آمریکا در این زمینه نشان‌دهنده در نظر گرفتن یارانه‌های ماهانه اجاره بها برای گروه‌های کم درآمد این کشور متناسب با سطح درآمد واجاره بهای قید شده در قرارداد‌های آن هاست. در کشور‌های اروپایی نیز سیاست‌هایی از قبیل ساخت مسکن‌های حمایتی برای واگذاری آن‌ها به مستاجر‌های نیازمند با اجاره بهای یارانه‌ای از سوی حکومت‌های ملی، محلی یا بخش‌خصوصی (در ازای حمایت‌های موثر)، اجرا شده و می‌شود.

کف حمایت متعارف

به گفته یزدانی، در یک حالت متعارف، برای حمایت موثر از مستاجر‌های کم درآمد باید دست کم حمایت‌های مالی، پوشش دهنده ۷۰ درصد اجاره بهای پرداختی این خانوار‌ها باشد. یزدانی با این حال تصریح کرد: با توجه به گسترش فقر و افزایش دامنه بحران اجاره‌نشینی و تورم اجاره به دهک‌های متوسط، لازم است حمایت‌ها علاوه بر گروه‌های کم درآمد شامل گروه‌های متوسط و متوسط رو به پایین نیز بشود. در چنین شرایطی، لازم است مابه التفاوت اجاره بهای پرداختی خانوار‌ها با سطح بهینه هزینه اجاره بها در سبد هزینه‌ای آن‌ها در قالب سیاست‌های حمایتی، تامین شود.

وی ادامه داد: سهم بهینه هزینه تامین مسکن یا اجاره بها در سبد هزینه خانوارها، ۲۵ درصد است. در صورتی که سیاستگذار مصمم به حمایت موثر از مستاجر‌ها باشد، تسهیلات و یارانه‌ها باید حداقل معادل مابه التفاوت سهم فعلی اجاره بها در سبد هزینه خانوار‌ها با سطح بهینه آن (۲۵ درصد)، باشد. به عنوان مثال اگر هم اکنون سهم هزینه مسکن یا اجاره بها در سبد هزینه‌های خانوار‌های تهرانی ۷۰ درصد است، دولت باید ما‌به‌التفاوت ۷۰ درصد با ۲۵ درصد یعنی چیزی معادل حداقل ۵۵ درصد پوشش حمایتی برای مستاجر‌ها در نظر بگیرد.

وام ودیعه به صرفه است؟

بررسی‌ها نشان می‌دهد، علاوه بر قدرت ضعیف پوشش دهی وام ودیعه مسکن که به عنوان ضعف اساسی این وام شناخته می‌شود، وام ودیعه مسکن، عملا و دست‌کم برای گروهی از مستاجر‌ها وامی به صرفه نیست واین موضوع نیز یک ضعف بزرگ برای این وام تلقی می‌شود.

بررسی‌ها نشان می‌دهد مبلغ قسط ماهانه این وام با مبلغ اجاره بهای ماهانه در ازای وام نگرفتن، تقریبا برابری می‌کند. رقم قسط ماهانه این وام در شهر تهران چیزی حول و حوش ۵ میلیون و ۶۰۰ هزار تومان برای ۲۰۰ میلیون تومان است. ۲۰۰ میلیون تومان پول‌پیش معادل ۶ میلیون تومان اجاره ماهانه است. قسط ۵ میلیون و ۶۰۰ هزار تومانی تنها ۴۰۰ هزار تومان با اجاره بهای ماهانه ۶ میلیون تومانی فاصله دارد. به همین علت شاید بتوان گفت که احتمالا این وام برای برخی از مستاجر‌ها که تمایلی به درگیری در پروسه دشوار دریافت وام ندارند، مزیت چندانی محسوب نشود.

برحسب لایه‌های شهری، اختلاف رقم قسط ماهانه وام ودیعه مسکن با مبلغ اجاره بهای ماهانه‌ای که در صورت وام نگرفتن مستاجر‌ها باید به صاحبخانه پرداخت کنند، جزئی یعنی چیزی حدود ۳۰۰ تا ۴۰۰ هزار تومان است.

وام اجاره از کجا آمد؟
بررسی‌ها نشان می‌دهد در سیاست‌های حوزه مسکن اجاره‌ای کشورها، پرداخت وام اجاره به عنوان یک سیاست حمایتی، نه رایج است ونه متعارف. اما فردین یزدانی درباره سابقه ایجاد این روش حمایت از مستاجر‌ها در ایران به دنیای اقتصاد پاسخ داد.

یزدانی سابقه پیشنهاد پرداخت وام اجاره مسکن به مستاجر‌ها برای حمایت از گروه‌های کم درآمد را مربوط به مطالعات طرح جامع مسکن در سال ۸۴ اعلام کرد. به گفته وی، در آن زمان به دلیل نبود زیرساخت‌های مدیریتی لازم و ضعف در این زمینه، پیشنهاد شد به جای پرداخت یارانه‌های ماهانه اجاره بها به خانوار‌های کم درآمد (مشابه تجربه کشورها)، وام قرض الحسنه کمک ودیعه به مستاجر‌ها پرداخت شود. اما وامی که هم اکنون پرداخت می‌شود با نرخ سود ۲۳ درصد است و نه نرخ سود قرض الحسنه تک رقمی. واقعیت نیز این است که آنچه مقرون به صرفه بودن و حمایتی بودن این وام برای خانوار‌ها را توجیه می‌کند همان اختلاف سود قرض الحسنه (۴ درصد) با سود مصوب شورای پول و اعتبار (۲۳) درصد است. اگر قرار باشد این وام با سود بالا پرداخت شود ماهیت حمایتی نخواهد داشت.

وی تصریح کرد: با توجه به اینکه متقاضی این وام نیز باید قرارداد معتبر اجاره در اختیار داشته باشد تا وام به او داده شود، عملا این وام نوعی تزریق نقدینگی به خانوار‌های مستاجر برای مصارفی غیر از تامین اجاره بها محسوب می‌شود؛ چرا که تا مبلغ ودیعه به طور کامل به موجر پرداخت نشود و بر سر بهای اجاره ماهانه نیز توافق نشود، قراردادی منعقد نمی‌شود.

بیشتر بخوانید: خبر مهم مجلس برای بازار مسکن

مستاجران «نیازمند حمایت» چه تعداد هستند؟

تعداد تسهیلاتی که طی دو سال اخیر تحت عنوان وام اجاره مسکن به مستاجر‌ها پرداخت شده است، بر اساس «جمعیت اجاره نشین» و «سهم کم درآمد‌های مستاجر» از این جمعیت، رقم ناچیزی بوده است.

به گزارش از تیر ماه سال گذشته تا پایان آذرماه امسال، رقمی معادل ۲۰ هزار میلیارد تومان وام ودیعه مسکن در سراسر کشور به مستاجر‌هایی که در سامانه درخواست این تسهیلات ثبت‌نام کردند، پرداخت شد.

این حجم تسهیلات پرداختی، در گزارش‌های رسمی از تامین مالی بخش مسکن و همچنین تامین مالی تقاضای خرد در کل شبکه بانکی آمده است. اما تعداد (فقره) وام‌هایی که به مستاجر‌ها پرداخت شده، در داده‌های رسمی اعلام نشده است.

با این حال، اخیرا یکی از مقامات بانک مرکزی در مصاحبه‌ای اعلام کرد، طی این مدت، نزدیک به ۳۵۰ هزار مستاجر مشمول وام ودیعه، موفق به دریافت این تسهیلات شدند.

این تعداد از روی نسبت حجم ریالی کل تسهیلات پرداختی بابت وام اجاره به مبلغ هر فقره وام اجاره مسکن نیز قابل برآورد است که اتفاقا عدد حاصل از این نسبت نیز نشان می‌دهد، طی سال گذشته و ۹ ماه اول سال‌جاری، حدود ۱۵۰ هزار مستاجر در هر یک از این دو مقطع، توانستند به وام ودیعه مسکن برسند.

اما آیا این میزان پوشش جمعیتی وام اجاره در بازار اجاره نشین ها، کفایت می‌کند؟

بررسی‌ها در این باره حاکی است، در حال حاضر بر اساس نسبت جمعیت اجاره نشین به کل جمعیت کشور که نزدیک به ۲۹ میلیون خانوار برآورد می‌شود، تعداد خانوار‌های کم درآمد مستاجر حداقل ۲ میلیون خانوار است که در حالت بهینه، به همین تعداد باید سالانه «تسهیلات اجاره» تامین و ارائه شود.

این در حالی است که فاصله حداقل ۱۰ برابری بین پرداختی سالانه و نیاز سالانه به وام اجاره مسکن، وجود دارد.

در این میان ممکن است عنوان شود، تعداد ثبت نامی‌ها برای پرداخت وام اجاره مسکن تقریبا نزدیک به تعداد پرداختی وام است. اما این نباید ملاک باشد چرا که به احتمال خیلی زیاد، بخش قابل‌توجهی از مستاجر‌های نیازمند حمایت مالی، به دلیل «سقف پایین مبلغ وام اجاره» و «قسط بالای وام که با اجاره‌بهای ماهانه معادل وام برابری می‌کند»، عملا وارد صف دریافت تسهیلات نمی‌شوند.