پاسخ دولت به گرانی مسکن

اقتصاد۲۴- ابتدای هر سال که زمان آغاز جابه‌جایی مستاجران و در نتیجه افزایش قیمت اجاره و خرید خانه است، مردم و رسانه‌ها دقیق‌تر متوجه موج جدید گرانی‌ها می‌شوند و با انتقاد از وضعیت به آن واکنش نشان می‌دهند. در مقابل، مسئولان هم برای نشان دادن اینکه در حال مدیریت موضوع هستند شروع می‌کنند به مقصریابی و خط نشان کشیدن برای مقصرانی که برای این مساله معرفی می‌کنند.

چند سالی است که دم‌دست‌ترین مقصر هم سکو‌های آنلاین انتشار آگهی (پلتفرم‌ها) معرفی می‌شوند و این وقت از سال به تعلیق و مسدودی و لغو مجوز و… تهدید می‌شوند. اما واقعا مشکل اصلی وضع کنونی مسکن در کشور چیست؟ مهدی سلطان محمدی کارشناس مسکن به این سوال پاسخ داده است. متن توضیحات این کارشناس در ادامه آمده است:

اگر دما بالاست ایراد از دماسنج نیست!

مهدی سلطان محمدی کارشناس مسکن می‌گوید: وقتی سیاست‌های تامین مسکن با شکست مواجه می‌شود، سیاست‌گذاران به این جمع‌بندی می‌رسند که این شواهد و علائم ارائه شده از سوی بازار غلط است. آن‌ها تلاش می‌کنند علائم بازار را مخدوش کنند. این نوعی واکنش طبیعی از سوی سیاست‌گذاران است. برای درک بهتر این واکنش می‌توان از مثالی بهره گرفت؛ وقتی وعده داده می‌شود که مثلا دمای اتاق را به فلان اندازه می‌رسانیم، باید یکسری تجهیزات تامین شود و به کار بیفتد. اما بعد از اینکه همه امور انجام شد و متولیان متوجه شدند که دمای اتاق به آن اندازه مطلوب نرسیده است، دنبال دلیل می‌گردند. یک روش ساده و دم دستی این است که بگویند دماسنج خراب است و مثلا دماسنج را دور می‌اندازند و با این کار اساسا صورت مساله را از بین می‌برند. این اتفاق می‌توان گفت در مورد مسکن و واکنش دولت به پلتفرم‌های آنلاین افتاده است. وقتی سیگنالی از سوی بازار داده می‌شود و عقل سلیم می‌گوید این واقعیات بازار است، بنابراین متولیان ناکام در پی نفی سیگنال می‌افتند و انواع پارازیت را به سمت این واقعیت روانه می‌کنند تا آن وعده‌های تحقق نیافته و خلاف واقعیت، رویت نشود.

بیشتر بخوانید: قیمت مسکن در کلان‌شهر همسایه تهران

چرا وعده‌ها تحقق یافتنی نیستند؟

این کارشناس مسکن بر این باور است که الزما دولت‌ها مقصر تحقق نیافتن وعده‌ها نیستند. چرا که مسکن راه‌حل کوتاه مدت ندارد. اما دیگران نیز مقصر تحقق نیافتن وعده‌های دولت نیستند. چون مساله مسکن زمانی حل می‌شود که عرضه و تقاضا با هم برابری کنند. اتفاقی که طی ده سال اخیر در ایران افتاده این است که توان خانوار ایرانی تحلیل رفته و اقتصاد رشد اندکی داشته است. خانوار ایرانی قادر به پس‌انداز نیست و توان خرید خانوار تنزل یافته است. از سوی دیگر بانک‌ها همه جای دنیا به کمک خانوار‌ها می‌آیند تا وجوه تهیه مسکن را تامین کنند. از سوی دیگر بانک‌ها هم در ایران چنین توانی ندارند. منابعی که در اختیار بانک‌هاست، مقدار زیادی با تسهیلات تکلیفی و کنترل‌هایی است که دولت‌ها بر بانک‌ها دارد. بنابرای بانک‌ها غالبات تحت کنترل دولت‌ها هستند. آن‌ها باید به سمتی بروند که دولت تعین می‌کند. از طرف دیگر وقتی نرخ تورم بالا است، بانک‌ها نمی‌توانند منابع جدید جذب کنند و هزینه تمام شده پول برای آن‌ها بالا است.

در ماموریت ناکام در مقصریابی فعال

سلطان محمدی اینچنین نتیجه می‌گیرد؛ همین اکنون بانک‌ها دارند نرخ بهره ۲۸ درصد بر روی سپرده‌های نه چندان بلندمدت – و بعضا یک‌ماهه – می‌دهند. اگر بانک بخواهد منابعی که جذب کرده را به عنوان وام مسکن در اختیار متقاضی بگذارد با توجه به هزینه‌های بالاسر و ریسک‌های احتمالی که هر وامی در خود دارد، عملا قیمت تمام شده وام بالای ۳۰ درصد افزایش می‌یابد. اگر این وضع پیش بیاید، ولو اینکه چنین توانی در بانک وجود داشته باشد، متقاضی مسکن قادر به بازپرداخت نیست؛ بنابراین اینجا نوعی بن بست وجود دارد. منابع لازم برای تامین مسکن از طرف متقاضی وجود ندارد. از سوی دیگر در بخش عرضه مسکن نیز تنگنا‌های جدی ایجاد شده که منابع مالی محدود و تورم بسیار زیاد عامل آن است. با توجه به تورم بسیار زیاد که قیمت زمین و مصالح ساختمانی را متاثر کرده، منابعی که سازندگان و سرمایه گذاران بخش مسکن در اختیار داشتند، آن منابع برای حجم کمتری از ساخت و ساز کفایت می‌کند. بعضا سرمایه‌گذار بالای ۸۰ درصد منابع خود را باید صرف خرید زمین کند. از سوی دیگر مسائل و مشکلات دیگر مثل عوارض شهرداری و هفت‌خان رستم اخذ پروانه و مجوز‌ها بر این مشکلات می‌افزاید و کار تولید مسکن را با چالشی عظیم مواجه می‌کند که حتی سازندگان بخش خصوصی نیز محدود می‌شوند. در چنین شرایطی دولت خود سعی می‌کند وارد ساخت مسکن شود و آن کسری بازار را جبران کند. دولت به خاطر انبوه مشکلات و فقدان منابع کافی و کسری کلان بودجه در انجام ماموریت ناکام است؛ بنابراین دولت به جای درک و فهم درست مشکل و ارائه راهکار مناسب که وجود دارد، دنبال مقصر می‌گردد و این چرخه باطل ادامه دارد و هر بار قرعه فال در بزنگاه‌های فصلی که زخم مسکن سر باز می‌کند، به نام یک مقصر می‌افتد؛ اکنون زمان تخطئه پلت‌فرم‌های آنلاین است.