در هنگام انعقاد قولنامه ملکی به چه نکاتی باید توجه کرد؟

اقتصاد۲۴ شیوا سپهری: در هنگام انعقاد قولنامه ملکی طرفین معامله باید مواردی را در قولنامه ذکر کنند تا به لحاظ قانونی مشکلی برای آنان ایجاد نشود. طبق ماده ۱۸۳ قانون مدنی، عقد عبارت است از اینکه یک یا چند نفر در مقابل یک یا چند نفر دیگر تعهد بر امری نمایند و مورد قبول آن‌ها باشد. در این مطلب تلاش می‌کنیم همه موارد مهم در انعقاد قرارداد ملکی را بیاوریم.

آیا تنها مراجعه به املاک کافی است؟

یکی از باور‌های غلط درباره قرارداد‌های ملکی این است که تنها مراجعه به معاملات کافی است. بلکه بیعنامه‌ای که به صورت چاپی و دارای آرم اتحادیه مشاورین املاک است، دلالت بر رسمی بودن آن ندارد. علاوه بر اینکه اخذ کد رهگیری و برچسب هولوگرام ضروری است تا زمانی که در دفترخانه منجر به صدور سند رسمی نشود، خریدار حق بهره‌مندی از اختیارات خویش را ندارد.

درج مشخصات کامل در قولنامه ملکی

یکی از مواردی که حتما باید به آن توجه داشته باشید، درج مشخصات ملک در سند رسمی است. علاوه بر اینکه وصف کامل توابع، منضمات، ملحقات و مشاعات آن مانند انشعاب آب، برق، گاز، تلفن، پارکینگ، انباری و ... بسیار ضروری است بلکه بنگاه‌ها نیز باید به طور کلی مشخصات ملک را در بیع نامه ذکر کنند، به خصوص زمانی که این مشخصات مربوط به عیب و نقص مورد معامله است. حتی مواردی همچون سالم یا خراب بودن ملک و میزان آن باید مشخص باشد.

بیشتر بخوانید: کجای تهران می‌توان با دو میلیارد تومان خانه خرید؟

 علاوه بر مبلغ قرارداد که بین طرفین جابه‌جا می‌شود، باید نحوه پرداخت آن نیز مشخص باشد. توجه کنید که اگر پرداخت از طریق چک صورت گرفته است، باید حتما شماره سریال و تاریخ چک‌ها مشخص باشد.

در صورتی که قرارداد جهت اجاره ملک است، باید تاریخ شروع و پایان قرارداد به صورت دقیق ذکر شود.

به صورت عرفی معمولا در قرارداد فروش یک‌سوم همزمان با تنظیم قرارداد، یک‌سوم زمان تحویل ملک و یک‌سوم هنگام ثبت سند پرداخت می‌شود.

ضمناً در صورتی که ملک در تصرف مستاجر باشد، باید به طور کامل ذکر شود. همچنین مشخصات کامل شامل مهلت قرارداد با مستاجر میزان وثیقه مستاجر و اجاره ماهانه باید در قرارداد بیاید. حتی اگر در ملک در تصرف مستاجر نباشد نیز باید در بیعنامه ذکر شود.

ضمناً توصیه می‌شود در اخذ تأمین دلیل از طریق شورا‌های حل اختلاف مبنی بر استعلام گردش ثبتی انجام گیرد.

نکاتی برای امضای قرارداد خرید ملک

اگر قصد خرید ملک دارید یکی از مهم‌ترین نکاتی که باید توجه داشته باشید این است که قرارداد حتما باید به امضای طرفین قرارداد برسد. همچنین باید شروطی برای احتمال فسخ قرارداد در نظر گرفته شود. در صورتی که برخی از شروط قرارداد رعایت نشود، طرفین حق فسخ قرارداد را دارند. توجه داشته باشید که بر اساس ماده ۴۰۱ قانون مدنی، اگر در قراردادی شرط فسخ ذکر شده باشد، ولی برای اعمال حق مدتی تعیین نشده باشد، هم شرط و هم قرارداد باطل است.

همچنین مهم است که مشاورین املاک نسبت به شروط معامله و بار حقوقی آن‌ها اشراف داشته باشند و آن را به اطلاع دو طرف قرارداد برسانند. در صورت اختلاف میان دو طرف معامله، نهاد قضایی یا شورای حل اختلاف بیش از هرچیز قرارداد را بر محوریت شروط ذکر شده بررسی خواهد کرد و بیش از هر چیز شروط تعیین کننده خواهند بود.

شروط معامله با وکیل فروشنده ملک

گاهی اوقات صاحب ملک به دلیل کوچکتر بودن از سن قانونی یا عدم حضور در کشور، وکالتنامه‌ای بابت فروش ملک به شخصی دیگر می‌دهد. معامله با فردی که وکالتنامه از طرف فروشنده دارد، شرایط خاصی دارد که باید حتما به آن توجه داشته باشید. مثلاً یکی از ضروری‌ترین نکاتی که در هنگام انعقاد این نوع قرارداد‌ها باید در نظر بگیرید، بررسی حدود اختیارات و اطلاع از قانون بودن وکالتنامه است. باید توجه داشته باشید که طرفی که وکالتنامه ارائه می‌کند، حتما وکالت فروش یا وکالت گرفتن بهای معامله را داشته باشد. ضمناً باید توسط اسناد رسمی وکالت نامه صحت سنجی شود تا از جعلی نبودن آن مطمئن شوید. ضمناً باید امضای وکیل فروشنده در قرارداد بیعنامه درج شود تا مسئولیت قانونی پیدا کند. ضمناً بهتر است این کار را زیر نظر مشاورین املاک انجام دهید تا قرارداد شما مستحکم باشد و کد رهگیری از املاک طلب کنید.

در صورتی که صاحب ملک زیر سن قانونی بود، باید ابتدا زیر سن قانونی بودن مالک را احراز کنید و سپس نسبت فردی که با آن معامله می‌کنید را ببینید. باید احراز شود که فردی که با آن قرارداد امضا می‌کنید قیم قانونی کودک است و ضمناً باید چک کنید که قیم به تنهایی حق فروش ملک را دارد یا خیر.

همچنین در هنگام عقد قرارداد باید بررسی کنید که طرف مقابل ممنوع‌المعامله نباشد. اگر صاحب ملک فوت شده باشد، باید گواهی انحصار وراثت را بررسی کنید و و نیز هویت وراث را احراز کند و فتوکپی برابر اصل آن را نیز از فروشنده بگیرد و تسویه حساب مالیات بر ارث را نیز ملاحظه کند.

در صورت کهولت سن، بیماری یا حرکات غیرعادی فروشنده، خریدار باید از عدم حجر وی مطمئن و ترجیحاً شهود معامله را از میان وراث وی انتخاب کند.