تاریخ انتشار: ۱۰:۱۸ - ۰۳ آبان ۱۴۰۳

فرمول قیمت تمام‏‏‌شده مسکن

حسین جوشقانی، دانش آموخته دکترای دانشگاه شیکاگو و استاد اقتصاد موسسه TeIAS در دانشگاه خاتم درباره مهم‌ترین عوامل تعیین کننده قیمت مسکن توضیح داد: عوامل تعیین کننده قیمت مسکن مثل هر کالای دیگری عرضه و تقاضاست. در واقع عرضه به تنهایی تعیین کننده قیمت نیست و تقاضا هم به تنهایی تعیین کننده به شمار نمی‌آید؛ بلکه نسبتی که این دو عامل با یکدیگر دارند، قیمت را تعیین می‌کند؛ بنابراین برای بررسی قیمت مسکن باید هم عرضه و هم تقاضای مسکن را بررسی کرد.

فرمول قیمت تمام‏‏‌شده مسکن

اقتصاد۲۴- جوشقانی در گفت وگویی که در شماره اخیر هفته نامه «تجارت فردا» منتشر شده است، درباره وضعیت نسبت تعداد خانوار‌ها و تعداد واحد‌های مسکونی در ایران گفت: برخی این ادعا را دارند که در ایران تقریبا به تعداد خانوارها، مسکن وجود دارد. من از درستی این داده و دقیق بودن آن مطمئن نیستم؛ اما حتی با فرض اینکه این ادعا درست باشد، باز هم دلیل نمی‌شود که ما نیاز به مسکن جدید نداشته باشیم. وی توضیح داد: ممکن است مشتریان نوع و مدل دیگری از آن کالا را بپسندند یا خانه‌های موجود با قدرت خریدشان تناسب نداشته باشد و در نتیجه گرایش و میل به خرید نوع دیگری از کالا را ایجاد کرده باشد؛ بنابراین صرف اینکه کالایی از نظر کمیت به تعداد خانوار‌ها وجود داشته باشد، نمی‌تواند تامین‌کننده نیاز بازار باشد.

وی به مساله استهلاک ساختمان‌ها و تقاضایی که از این بابت وارد بازار مسکن می‌شود نیز اشاره کرد و توضیح داد: اگر مسکن به اندازه تعداد خانوار وجود دارد، اما برخی از این ساختمان‌ها مستهلک شده اند، نیاز به ساخت مسکن جدید و نوساز وجود دارد و نکته دیگر اینکه ممکن است واحد‌های مسکونی موجود از نظر پراکندگی، با جمعیت و میزان تقاضا نسبتی نداشته باشد. شاهد این مدعا نیز مسکن مهر بدون متقاضی است که در نقاط مختلف کشور ساخته شد.

جوشقانی با اشاره به تغییرات بعد خانوار از دهه ۵۰ تاکنون، گفت: بعد خانوار در اوایل انقلاب اسلامی ۵.۵ نفر بوده که در سال ۹۵ به ۳.۳ نفر رسیده و برآورد‌های جدید در نبود آمار رسمی حاکی است، در حال حاضر کمتر از ۳ است. این آمار نشان می‌دهد اندازه خانوار کوچک‌تر شده و البته همزمان، قدرت خرید خانوار‌ها هم کوچک‌تر شده است؛ بنابراین اگر در دهه ۷۰ خانواده‌ای به دنبال خرید خانه ۱۴۰ متری بود، در حال حاضر تقاضای خانوار به سمت خانه‌های ۷۰ تا ۸۰ متری و حتی کوچک‌تر سوق پیدا کرده است.

این صاحب‌نظر اقتصاد مسکن به نرخ بالای استهلاک مسکن در ایران اشاره کرد و افزود: به دلایلی که الان مورد بحث نیست، استهلاک املاک در ایران بسیار بالاست. در بازار مسکن معمولا به املاک بالای ۲۵ سال کلنگی گفته می‌شود در حالی که در بسیاری از کشور‌های توسعه‌یافته سن آپارتمان‌ها بسیار بیشتر از ۵۰ سال است؛ بنابراین عامل استهلاک نیز سبب می‌شود ما سالانه نیاز به جایگزین کردن خانه‌های فرسوده داشته باشیم. به هر روی بدیهی است بین نیاز خانوار‌ها و املاک موجود، از جنبه‌های مختلف عدم‌تطابق وجود دارد و این یعنی همچنان نیاز است که تعداد قابل‌توجهی واحد مسکونی ساخته شود؛ بنابراین وقتی صحبت از ناهمگونی عرضه و تقاضا می‌شود لزوما به این معنی نیست که تعداد مسکن باید با تعداد خانوار همخوانی داشته باشد.

پاسخ به یک ادعا درباره نسبت زمین و مسکن

جوشقانی در واکنش به این ادعا که در ایران به دلیل برخورداری از پهنه سرزمینی وسیع، می‌توان با الحاق زمین به عرصه شهرها، مشکل تورم مسکن را حل کرد، گفت: این ادعا هم اشتباه و ساده انگارانه است. صرف فراوانی نوعی از یک کالا به این معنا نیست که نیاز بازار به آن کالا پاسخ داده شده است. کالا یک عنصر چندبعدی است و باید بتواند از جهات گوناگون خواسته و نیاز مشتریان را برطرف کند. این ادعا که در ایران زمین فراوان است، شبیه آن می‌ماند که بگوییم ما به جهت دسترسی به خلیج فارس و آب‌های آزاد در اقیانوس حجم زیادی آب در اختیار داریم پس کشور مشکل کمبود آب ندارد. بله درست است؛ ما در ایران منابع آب و زمین قابل‌توجهی در اختیار داریم؛ اما همان‌طور که آب قابل استفاده در شهر و در روستا برای کشاورزی بسیار کم داریم، زمینی که برای توسعه شهری قابل استفاده باشد و دارای زیرساخت‌های لازم باشد، اتفاقا خیلی کم است.

وی ادامه داد: اگر شما ۲۰ سال گذشته را بررسی کنید متوجه می‌شوید که در این مدت توسعه شهری چندانی رخ نداده است؛ به این معنی که امکانات قابل اعتنایی برای توسعه شهری وجود نداشته است. تنها طرح بزرگ در طول این بازه زمانی، طرح مسکن مهر بوده که این طرح هم در واقع ساخت وساز انبوه مسکن در حاشیه شهر‌های بزرگ بود و زیرساخت‌های شهری در این نقاط آن‌طور که باید توسعه پیدا نکرده است؛ بنابراین گرچه ایران پهناور است، ولی در حال حاضر تنها بخش کوچکی از زمین کشور کاربری مسکونی دارد. همان‌طور که استفاده از آب اقیانوس‌ها نیازمند توسعه زیرساخت‌ها برای انتقال آب به محل مصرف است، توسعه زمین با کاربری مسکونی نیز نیازمند توسعه زیرساخت‌های شهری است.


بیشتر بخوانید:  ناترازی مسکن ۷ میلیون واحدی شد


وی یادآور شد: نکته مهم این است که برای توسعه این زیرساخت‌ها بخش خصوصی نمی‌تواند به تنهایی کاری از پیش ببرد و قطعا این چالش باید با مدیریت و برنامه ریزی دولت حل شود. دولت باید با آمایش سرزمین و مطالعه در این زمینه، برنامه ریزی کند که در کدام نقاط جغرافیایی توسعه شهری رخ دهد و پس از آن زیرساخت‌های شهری را با مشارکت بخش خصوصی در آن مناطق ایجاد کنند. بعد از این فرآیند بخش خصوصی می‌تواند پروژه‌های ساخت وساز مسکن را پیش ببرد.

افزون بر عرضه و تقاضا، پارامتر مهم دیگر موثر بر قیمت مسکن، شرایط عمومی حاکم بر اقتصاد کشور و وضعیت تورم عمومی است. جوشقانی در این رابطه توضیح داد: مسکن بخش جدایی از کلیت اقتصاد کشور محسوب نمی‌شود و از آنجا که عرضه، تابعی از هزینه تولید است، بنابراین قیمت مسکن نیز متاثر از قیمت نهاده‌های ساختمان است. همچنین هزینه تمام‌شده مسکن بیش از هر چیز متاثر از قیمت زمین است. در ایران در شرایطی که عرضه زمین تقریبا ثابت بوده است، تقاضا مدام بیشتر و بیشتر شده است؛ بنابراین قیمت زمین مدام رو به افزایش بوده و سهم آن از قیمت تمام‌شده مسکن، قابل‌توجه است.

این صاحب‌نظر اقتصادی و استاد دانشگاه خاطرنشان کرد: بخش دیگری که سهم قابل‌توجهی در هزینه تمام‌شده مسکن دارد، مصالح ساختمانی است؛ از بتن و فولاد و گچ و سیمان گرفته تا تاسیسات و... تورم نهاده‌های ساختمانی در سال‌های اخیر گاهی حتی سه‌رقمی شده است؛ بنابراین هزینه تولید مسکن سال به سال با افزایش قیمت نهاده‌های ساختمانی افزایش داشته است. علاوه بر این دستمزدی که کارگران ساختمانی دریافت می‌کنند، سالانه افزایش پیدا کرده است. این در حالی است که حجم قابل‌توجهی از ساخت وساز توسط کارگران افغانستانی انجام می‌شود تا هزینه ساخت وساز کاهش پیدا کند؛ بنابراین بخشی از هزینه ساخت وساز غیررسمی است و در ازای آن مالیات ارزش افزوده و مالیات‌های دیگر پرداخت نمی‌شود. وی از هزینه‌های اداری از قبیل صدور جواز ساختمانی، بیمه و... به عنوان آخرین عامل دخیل در قیمت تمام‌شده مسکن یاد کرد و گفت: با توجه به نظام معیوب تامین مالی شهرداری‌ها همیشه شهرداری‌ها متکی به درآمد‌های ناشی از فروش تراکم بوده اند، بنابراین جای تعجب ندارد که این هزینه‌ها با نرخی بیشتر از تورم سایر کالا‌ها و خدمات افزایش یافته باشد.

جوشقانی با بیان اینکه به طور خلاصه، عامل تعیین کننده قیمت مسکن، قیمت تمام شده آپارتمان است و قیمت تمام‌شده نیز متاثر از چهار عامل قیمت زمین، قیمت مصالح، دستمزد کارگر و هزینه‌های اداری است، افزود: تاثیر دیگری که تورم روی بازار مسکن می‌گذارد، تاثیری است که بر سمت تقاضا دارد. از یک سمت تورم عمومی باعث کاهش قدرت خرید و در نتیجه کاهش تقاضای مصرفی یا تغییر در نوع تقاضا می‌شود. به عنوان مثال تقاضا برای مسکن بزرگ متراژ کاهش داشته و بیشتر به سمت مسکن کوچک متراژ می‌رود؛ از سوی دیگر سبب افزایش تقاضای سرمایه‌ای می‌شود و افراد برای حفظ ارزش دارایی‌های خود میل به خرید مسکن پیدا می‌کنند و نه به لحاظ اینکه به مسکن نیاز شخصی و مصرفی دارند.

منبع: دنیای اقتصاد
ارسال نظر
قوانین ارسال نظر
لطفا از نوشتن با حروف لاتین (فینگلیش) خودداری نمایید.
از ارسال دیدگاه های نا مرتبط با متن خبر، تکرار نظر دیگران، توهین به سایر کاربران و ارسال متن های طولانی خودداری نمایید.
لطفا نظرات بدون بی احترامی، افترا و توهین به مسئولان، اقلیت ها، قومیت ها و ... باشد و به طور کلی مغایرتی با اصول اخلاقی و قوانین کشور نداشته باشد.
در غیر این صورت، «اقتصاد24» مطلب مورد نظر را رد یا بنا به تشخیص خود با ممیزی منتشر خواهد کرد.

صفحه اول روزنامه‌های سیاسی امروز

پیش‌بینی هواشناسی تهران و ایران امروز + جدول

قیمت لیر ترکیه امروز در بازار + جزئیات

قیمت پسته، تخمه، آجیل و خشکبار + جدول

وضعیت هواشناسی امروز

قیمت دینار عراق امروز در بازار + جزئیات

قیمت تبلت اپل امروز + جدول

قیمت سکه و طلا امروز دوشنبه ۶ اسفند ۱۴۰۳ + جدول

قیمت دلار و یورو امروز دوشنبه ۶ اسفند ۱۴۰۳ + جدول

قیمت سکه و طلا امروز سه‌شنبه ۷ اسفند ۱۴۰۳ + جدول

تعطیلی گسترده مدارس و ادارات استان‌های کشور در روز سه‌شنبه ۷ اسفند

عکس/ روحانی افغان: افغان‌ها در ایران حق مالکیت دارند!

عکس/ شباهت شوکه کننده امین حیایی به مادرش

اینفوگرافی/ تنها ۴ عضو کمیسیون اقتصادی مجلس حامی استیضاح همتی

عکس/ استایل متفاوت مازیار لرستانی و خسرو شکیبایی ۳۳ سال پیش با اکسسوری و عینک لاکچری

عکس/ نقشه با جزییات ایران ۲۷۸ سال پیش در زمان سلسله افشاری

عکس/ لامبورگینی میورا ۵۳ سال پیش در خیابان فردوسی تهران

عکس/ استایل گنگ النازشاکردوست و لیلا اوتادی با دستمال سر و کلاه جنگی

عکس/ جولان خودرو‌های خارجی ۷۲ سال پیش در خیابان‌های تهران

عکس/ چشم انداز شگفت انگیز از مقبرۀ کوروش کبیر ۹۷ سال پیش

خواندنی‌ها
خودرو
فناوری
آخرین اخبار

فیلم/ ناپدید شدن کوهنورد ۴۷ ساله در توچال

عوامل روشن نشدن موتور سیکلت و روش‌های تعمیر آن

عکس/ بازار آستارا در گیلان حدود ۵۴ سال پیش

گزارش بورس امروز سه شنبه ۷ اسفند ۱۴۰۳

عیدی بازنشستگان ۱۴۰۴ برابر با قیمت یک جفت کفش

تنها غایب قطعی پرسپولیس برای دربی ۱۰۵

عکس/ تغییر باورنکردنی چهره زیبا بروفه با استایل زمستانی

بیمه ابزار کلیدی در مدیریت ریسک مطلوب

صدور حکم نهایی ۴۴ متهم پرونده چای دبش

همسران دردسرساز علیه استقلال و پرسپولیس

فیلم/ حمله تند یک نماینده به جلیلی در صحن مجلس

اعلام شعار دربی ۱۰۵ از سوی سازمان لیگ

زمستان رویایی در آستارا

زیدآبادی: روسوفیل‌های وطنی احساس شرم نمی‌کنند؟

دستگیری عده‌ای در پی فراخوان تجمع ۲۵ بهمن برای رفع حصر

عکس/ نمایی خارق العاده از دروازه شمیران ۹۳ سال پیش در یک روز برفی

واعظی: در جهان امروز سیاست در خدمت اقتصاد است

تهران _ مسکو؛ بزنگاه دوباره برای وزن کشی روابط

خطر جدی فرونشست زمین در تهران

جاده چالوس تا اطلاع بعدی مسدود است

قیمت جدید آپارتمان در مناطق ۴ و ۵ تهران از تهرانپارس تا جنت آباد+ جدول

واکنش تند و صریح پزشکیان به استیضاح همتی

احتمال فروش دوباره دلار به هر ایرانی؛ هر شهروند ۲۱۰۰

پیش‌بینی هولناک از روند افزایش قیمت مسکن در سال ۱۴۰۴

عکس/ موتورسواری داریوش با دخترش ۳۳ سال پیش

مصرف ساعتی ۳.۵ میلیون مترمکعب گاز در تهران

جدیدترین قیمت خانه در شهریار اسفند ۱۴۰۳ + جدول

قیمت نفت بعد از تحریم‌های جدید آمریکا علیه ایران جهشی شد

پشت پرده پتروشیمی تبریز؛ زنگ خطر یا یک نوسان طبیعی؟

معرفی خودرو پژو ۵۰۸ L با جعبه دنده ۸ سرعته اتوماتیک AT + عکس

سایه سهمگین دلار و طلا بر سر مسکن

فیلم/ زن میانسال زورگیر خیابان پیروزی با بخشید

فیلم/ ریزش پل در کره جنوبی قربانی گرفت

عکس/ رستوران گردی شبنم قلی خانی با کت ساتن چندرنگ

١۵ مربی ایرانی استقلال در تاریخ دربی

تیر خلاص مجلس به مستاجران با انفجار قیمت خانه در نوروز ۱۴۰۴

فیلم/ توضیحات قوه قضائیه در مورد پرونده قتل امیر محمد خالقی

فیلم/ سایت‌های غیرمجاز فروش طلا مسدود می‌شوند

توقیف پاسپورت متهم پرونده کوروش کمپانی در امارات

سود سهام عدالت پایان اسفند ۱۴۰۳ واریز می‌شود؟

عکس/ چهرۀ متفاوت الناز شاکردوست در ۱۹ سالگی با چادر گلدار

ادعای وحشتناک قاتل دو زن مسافرکش

بورس همیشه در جاده مه‌آلود است

عکس/ حال و هوای میدان توپخانه تهران ۷۳ سال پیش

نرخ سبد معیشتی از ۲۳ تا ۳۵ میلیون تومان؛ کدام مبنای دستمزد ۱۴۰۴ قرار می‌گیرد؟/ رقم حقوق را از قصد آخر سال اعلام می‌کنند که جای چانه‌زنی باقی نماند

افشای راز قتل پسر سمنانی توسط مهاجران افغان

ادعای قاچاق دختران افغان به ایران برای استفاده جنسی!

معاملات پر رونق بازار طلا در بورس کالا

فیلم/ ادعای یک نماینده مجلس درباره پشت‌پرده افزایش قیمت ارز

فیلم/ تشویق جالب فرهاد مجیدی در امارات