پیش‌بینی کارشناسان از قیمت مسکن در ماه‌های آینده

اقتصاد۲۴- تورم اقتصادی کشور آن‌طور که باید و شاید در این یکی دوساله، بازار مسکن را تحت‌تاثیر قرار نداده، اما در سال‌های قبل حسابی از خجالت بازار ملک درآمده است. همین چند جهش قیمتی بازار مسکن که در دهه ۹۰ تجربه شد تا سال‌ها برای بازار مسکن کافی بوده و این بازار را از گرانی و تورم اشباع کرده است؛ در این شرایط رکود هم نمکی بر زخم بازار مسکن شده و آویز رکود تورمی را بر گردن بازار ملک آویخته تا این بازار پرطرفدار و حیاتی از لحاظ نابسامانی رتبه‌های بالایی را در اقتصاد کلان کشور داشته باشد.

موضوع به همین جریانات ختم نمی‌شود و امسال که روز‌های آخر خود را طی می‌کند، زمزمه انفجار قیمت‌ها برای سال ۱۴۰۴ هم شنیده می‌شود؛ چراکه تورم بخش مسکن همسو با تورم سایر بازار‌ها رشد نداشته و به‌نظر می‌رسد همانند آتش زیر خاکستر منتظر یک فرصت است تا عرض‌اندام کند. البته امیدواریم این اتفاق رخ ندهد و دولتمردان فکری به حال سرپناه مردم کنند. بازار مسکن در ایران به‌عنوان یکی از ارکان کلیدی اقتصاد کشور شناخته می‌شود و ارتباط مستقیمی با رفاه اجتماعی و ثبات اقتصادی دارد. این بازار تحت‌تاثیر عوامل متعددی از جمله سیاست‌های پولی و مالی، نرخ بهره، تورم و تغییرات جمعیتی قرار دارد. در سال‌های اخیر، نوسانات قابل‌توجهی در قیمت‌ها و کاهش قدرت خرید مسکن برای بسیاری از خانوار‌ها به یک چالش بزرگ تبدیل شده است. همچنین، نوسانات نرخ ارز و تغییرات نرخ مصالح ساختمانی تاثیرات قابل‌توجهی بر هزینه‌های ساخت و نرخ نهایی مسکن داشته است. بازار مسکن از نظر جذب سرمایه‌گذاری و تاثیر آن بر رونق یا رکود اقتصادی نیز از اهمیت بالایی برخوردار است و همواره موردتوجه سیاست‌گذاران و کارشناسان قرار دارد. به‌همین دلیل، بررسی تورم ماهانه کل و سهم مسکن از این شاخص از اهمیت ویژه‌ای برخوردار است. در سال ۱۴۰۲، باوجود اعلام نرخ تورم بیش از ۵۰ درصد، نرخ مسکن حدود ۲۲ درصد افزایش یافت که نشان‌دهنده رکود شدید در این بازار بود. در سال ۱۴۰۳ نیز روند صعودی نرخ مسکن ادامه یافت، اما به‌دلیل عدم‌انتشار آمار‌های مربوط به مسکن از سوی بانک مرکزی، وضعیت بازار همچنان مبهم باقی ماند. با این حال، بررسی‌ها نشان می‌دهد که میانگین نرخ مسکن در فروردین ۱۴۰۳ بیش از ۸۱ میلیون تومان بوده و در بهمن ۱۴۰۳ به بیش از ۹۰میلیون تومان رسیده است.

زنجیر تورم بر پای نهاده‌های ساختمانی

بازار مسکن تهران در سال‌های اخیر با نوسانات زیادی روبه‌رو بوده است و این تغییرات تنها به نرخ واحد‌های مسکونی محدود نمی‌شود. در حقیقت، هزینه‌های نهاده‌های ساختمانی نیز به‌طورمستقیم بر هزینه نهایی پروژه‌ها تاثیر می‌گذارد و در نتیجه بر شاخص کلی تورم مسکن اثرگذار است. اگر این تورم ادامه یابد، می‌تواند به افزایش هزینه‌های تولید واحد‌های جدید منجر شود و در نهایت قدرت خرید متقاضیان را کاهش دهد. شاخص تورم نهاده‌های ساختمانی به‌عنوان معیاری برای اندازه‌گیری تغییرات نرخ انواع مصالح و خدمات مرتبط با ساخت‌وساز در یک بازه زمانی مشخص عمل می‌کند.

این شاخص با نظارت مستمر بر هزینه‌هایی مانند سیمان، آهن‌آلات، سنگ، چوب، تاسیسات برقی و مکانیکی و همچنین خدماتی نظیر نقاشی و حمل‌ونقل، به کارشناسان این امکان را می‌دهد که روند کلی هزینه‌های تولید ساختمان را ارزیابی کنند. بنابراین، افزایش یا کاهش این شاخص به‌طورمستقیم نشان‌دهنده وضعیت بازار ساخت‌وساز و سطح عرضه و تقاضای پروژه‌های عمرانی است. براساس داده‌های موجود برای تابستان ۱۴۰۳، شاخص کل تورم نهاده‌های ساختمانی به حدود ۱۲.۷درصد رسیده که نشان‌دهنده رشد قابل‌توجهی نسبت به فصل قبل است. اما در پاییز همان سال، این عدد به حدود ۵.۵ درصد کاهش یافته و از شدت افزایش هزینه‌ها کاسته شده است. در میان گروه‌های اصلی، بالاترین تورم فصلی مربوط به ایزوگام و قیرگونی با ۱۲.۷درصد و کمترین مقدار به گروه سیمان با منفی ۱.۴درصد تعلق دارد. علاوه بر شاخص کل، بررسی سایر گروه‌ها نیز از اهمیت ویژه‌ای برخوردار است. به‌عنوان‌مثال، تاسیسات مکانیکی و برقی که تاثیر زیادی بر هزینه نهایی ساخت دارند، در تابستان ۱۴۰۳ به‌ترتیب تورم حدود ۵.۵ و ۷.۵ درصد را تجربه کردند. اما در پاییز، این ارقام به‌طورجزئی تعدیل شده و به حدود ۵.۵ و ۷.۰ درصد کاهش یافته است. این روند نشان‌دهنده ادامه فشار هزینه در برخی بخش‌ها است. این الگو در سایر گروه‌ها مانند گچ، چوب و نقاشی ساختمان نیز به‌چشم می‌خورد؛ به‌طوری‌که در تابستان افزایش قیمتی قابل‌توجهی مشاهده شد و سپس در پاییز سرعت این افزایش کاهش یافت. به‌طورکلی، اگرچه برخی گروه‌ها کاهش نسبی را تجربه کرده‌اند، اما ثبات بلندمدت قیمت‌ها همچنان در وضعیت نامشخصی قرار دارد. برخی کارشناسان بر این باورند که در صورت ادامه تورم فصلی دورقمی در نهاده‌های ساختمانی، نرخ مسکن افزایش خواهد یافت، در حالی که گروه دیگری از کارشناسان معتقدند، در شرایط کنونی، بازار مسکن ظرفیت افزایش نرخ را ندارد.

احتمال افزایش ۱۰۰ درصدی نرخ ملک وجود دارد

حسن محتشم، عضو هیات‌مدیره انجمن انبوه‌سازان درباره شیب تورم بازار ملک در ماه‌های آینده به صمت گفت: باتوجه به روال معمول، همواره پس از افزایش نرخ طلا و ارز شاهد افزایش نرخ مسکن نیز بوده‌ایم. دوره کنونی نیز تفاوتی با دوره‌های سابق نداشته، اما باتوجه به اینکه هنوز شاهد تطبیق نرخ مسکن با طلا و ارز نیستیم، پیش‌بینی می‌شود که این امر در ماه‌های آینده محقق شود؛ زیرا عوامل موثر در این امر سوق سرمایه از بازار طلا و ارز به‌سمت بازار مسکن است و در صورت تحقق این امر، شیب افزایش نرخ مسکن حتی به‌میزان بالاتری نسبت به طلا و ارز خواهد رسید. همچنین این امر به سیاست‌های اقتصادی دولت نیز بستگی دارد تا چه میزان هدایت نقدینگی به سمت و سوی بازار مسکن را در برنامه خود قرار دهد.

این کارشناس احتمال جهش ۱۰۰ درصدی نرخ مسکن را مشابه دوره بین سال‌های ۸۸ تا ۹۱ و همچنین ۹۷ تا ۹۹ بسیار محتمل دانست، اما خاطر نشان کرد: شرایط ثبات اجتماعی نیز در این امر بسیار تاثیرگذار است؛ زیرا که با کاهش نقدشوندگی نه‌تنها نرخ مسکن افزایش نمی‌یابد، بلکه ممکن است کاهش نیز بیابد. از سوی دیگر، شرایط ثبات اجتماعی همچنین در بورس کشور نیز مشابه بازار مسکن تاثیرگذار خواهد بود.

محتشم درباره رکود بازار مسکن گفت: در بیش از یک سال و نیم گذشته ما با رکود بازار مسکن مواجه بوده‌ایم و این امر سبب کاهش تولید مسکن شده است. کاهش تولید مسکن موضوعی بسیار زیان‌آوری است، زیرا نخست موجب آسیب به دیگر صنایع و افزایش بیکاری می‌شود و در کوتاه‌مدت باعث افزایش قیمت‌ها می‌شود.

بیشتر بخوانید: پیش‌بینی دلهره‌آور از شرایط اقتصادی در سال آینده

دولت از متولی‌گری ساخت‌وساز کنار بکشد

عضو هیئت‌مدیره انجمن انبوه‌سازان افزود: کاهش تولید مسکن به معنی کمبود عرضه نسبت به تقاضا است و خطر جهش نرخ مسکن را تشدید می‌کند. دولت باید بتواند در بازار مسکن حداقل مسکن‌هایی را ایجاد کند تا تولید پایین نیاید. متاسفانه پروژه‌های نهضت ملی که در دست دولت است، به‌دلیل عدم‌مدیریت صحیح و عدم‌تعهد بانک‌ها به پرداخت وام‌هایی که موظف بودند، به این پروژه‌ها پرداخت کنند، دچار ناکارآمدی و توقف شده‌اند. در این شرایط متقاضیان نهضت ملی مسکن که ثبت‌نام کرده بودند و منتظر هستند تا در ازای مبلغی که پرداخت کرده‌اند، مسکن خود را تحویل بگیرند، به‌دلیل تاخیر به‌وجودآمده، امتیاز خود را به افرادی که دارای چندین مسکن هستند، می‌فروشند و دوباره وارد صف افرادی که خانه‌ای به نام‌شان نیست، می‌شوند و دولت نه‌تنها به هدف خود یعنی خانه‌دار کردن مردم نمی‌رسد، بلکه باعث افزایش نرخ مسکن نیز می‌شود.

محتشم در پایان سخنان خود از مسئولان دولتی به‌ویژه وزارت راه و شهرسازی درخواست داشت تا انبوه‌سازان، سازندگان و صنعتگران متخصص ساختمان را حمایت کنند و مجوز‌های آن‌ها را تمدید کنند. در حال حاضر شرکت‌هایی وجود دارند که با ۲۰ سال سابقه ساخت‌وساز برای تمدید پروانه خود در سامانه سپامک دچار مشکل شده‌اند. وی همچنین از دولت درخواست داشت تا از متولی‌گری ساخت‌وساز کنار بکشد و این کار را به دست بخش خصوصی بسپارد.

مسکن رشد انفجاری ندارد

عباس زینعلی، کارشناس بازار مسکن به صمت گفت: باتوجه به وضعیت موجود و سیاست‌هایی که تاکنون تاثیرگذار نبوده‌اند، احتمال اینکه سرمایه‌گذاران از بخش طلا و ارز خارج شوند و به بازار مسکن روی بیاورند، بسیار ضعیف است. همچنین احتمال رشد ۱۰۰ درصدی بازار مسکن که در گذشته (برای مثال سال ۹۹) تجربه کرده بودیم، بسیار بعید است.

وی همچنین افزود: شرایط اقتصادی کنونی باعث شده است که سرمایه‌ها به‌سمت بازار مسکن هدایت نشوند؛ بنابراین، رکود فعلی در بازار مسکن تا نیمه اول سال آینده ادامه خواهد یافت. مشکلات بخش مسکن باعث ایجاد رکود در بازار می‌شود و با این اتفاق، انباشت تقاضا صورت می‌گیرد که تعادل بازار را بر هم می‌زند. در نتیجه توان خرید مردم از بین رفته و بازار اجاره نیز که متاثر از نرخ مسکن است، ملتهب شده و باعث نارضایتی‌های عمومی می‌شود.

زینعلی خاطرنشان کرد: افزایش نرخ مسکن اگر هم وجود داشته باشد، کاذب است و افزایش معاملاتی نیست، زیرا توان و استطاعت مالی در مصرف‌کنندگان و خریداران همسو با این میزان افزایش نرخ نیست.

این کارشناس درباره ادامه روند رکود معاملات مسکن به صمت توضیح داد: رکود حال حاضر، رکودی ماندگار است و در کوتاه‌مدت به یک رونق نسبی تبدیل نمی‌شود، همچنین تسهیلات تکلیفی دولت به بانک‌ها، موجب ادامه این رکود خواهد شد.

راه‌کار خروج از رکود بازار مسکن

وی راهکار خارج شدن از رکود موجود در بازار مسکن را مرتبط با کلیت اقتصاد کشور و افزایش جریان تولید و رشد اقتصادی را در این امر ضروری دانست. بازار مسکن تنها در صورتی سروسامان می‌گیرد که دولت با برنامه‌ریزی و به‌صورت‌مستمر، اقدام به تولید انبوه مسکن کرده و در این راستا به مسئله مکان‌یابی صحیح و زیرساخت‌های کشور توجه کند. وقتی‌که هرساله تولید مسکن در کشور روند صعودی در پیش بگیرد و فاصله بین عرضه و تقاضا کاهش یابد، بعد از گذشت چند سال می‌توانیم بگوییم که گره کور بازار مسکن باز می‌شود و اقشار کم‌درآمد جامعه با ابزار‌های مالی و پولی خود می‌توانند خانه‌دار شوند.

این تحلیلگر بازار مسکن در خاتمه بیان کرد: مدیران اجرایی باید با نظارت و پیگیری مداوم، به تسریع در تولید مسکن در کشور بپردازند تا اعتماد عمومی به بازار مسکن در جامعه افزایش یابد. همچنین، با ایجاد سیاست‌های پولی و مالی مناسب، باید اقشار مختلف جامعه را برای خرید مسکن توانمند سازند. دولت باید با همکاری انبوه‌سازان و بخش خصوصی و با تکیه بر منابع مالی مشخص، اقدام به ساخت‌وساز کند و روش تامین مالی مرحله‌ای را کنار بگذارد. با این رویکرد، تعداد معینی از واحد‌های مسکونی در یک بازه زمانی مشخص ساخته و به متقاضیان تحویل داده می‌شود. در غیر این صورت، در کوتاه‌مدت و با ابزار‌های محدود، تمامی سیاست‌هایی که دولت برای ساماندهی بازار مسکن به کار می‌برد، به‌صورت شعاری باقی مانده و در نهایت به مرحله اجرا نخواهد رسید.

سخن پایانی

پیش‌بینی‌ها نشان می‌دهد که بازار مسکن تا پایان سال ۱۴۰۳ همچنان تحت‌تاثیر رکود خواهد بود. کارشناسان معتقدند که کمبود نقدینگی و مشکلات اقتصادی به‌همراه افزایش هزینه‌های ساخت‌وساز، موجب کاهش شدید معاملات در این بازار شده است. همچنین، کاهش تمایل مردم به سرمایه‌گذاری در بخش مسکن و رکود در حوزه ساخت‌وساز، احتمال افزایش قابل‌توجه قیمت‌ها در آینده نزدیک را ضعیف می‌کند. بنابراین، بازار مسکن در شرایط بحرانی قرار دارد و در صورت عدم‌تغییر در شرایط اقتصادی، انتظار می‌رود آرامش نسبی تا پایان سال ۱۴۰۳ ادامه یابد. براساس پیش‌بینی‌ها، نرخ مسکن از فروردین سال ۱۴۰۴ به‌دلیل تاثیر عوامل گوناگون همچنان در حال افزایش خواهد بود. باتوجه به تورم، نوسانات نرخ ارز و تقاضای بالا برای مسکن در شهر‌های بزرگ، انتظار می‌رود که قیمت‌ها به‌ویژه در تهران همچنان به‌سمت بالا حرکت کنند.

منبع: روزنامه صمت