خلع سلاح وام در بازار مسکن

اقتصاد۲۴- تنها وام بانکی موجود برای خرید خانه در پایتخت، تسهیلات یک میلیارد و ۲۸۰ میلیون تومانی اوراق با نرخ سود ۲۲.۵ درصد و بازپرداخت ۱۲ ساله است که اقساط آن به حدود ۲۳ میلیون تومان رسیده که در مقایسه با قیمت مسکن بسیار ناچیز است.

افزایش قیمت مسکن در سال‌های اخیر باعث شده تا پوشش‌دهی هزینه خرید مسکن از طریق وام به کمترین میزان خود برسد. این در حالی است که در دهه‌های ۷۰، ۸۰ و حتی اوایل دهه ۹۰ بسیاری از خانوار‌ها از طریق وام بانکی شامل ابزار‌هایی مثل اوراق یا صندوق پس‌انداز صاحبخانه می‌شدند.

از سال ۱۴۰۰ فعالیت صندوق پس‌انداز مسکن یکم متوقف و علت آن پایان زمان پنج ساله این صندوق اعلام شد. صندوق مذکور به متقاضیان خرید مسکن این امکان را می‌داد که از طریق سپرده‌گذاری یک ساله معادل دو برابر سپرده، وام دریافت کنند. البته سقف این تسهیلات ۸۰ میلیون تومان بود که هم‌اکنون در مقایسه با قیمت مسکن بسیار ناچیز است و عملا نمی‌توان با استفاده از این وام، مسکن خریداری کرد.

یکی دیگر از ابزار‌های بانکی برای خرید خانه استفاده از اوراق تسهیلات مسکن است که هم‌اکنون وجود دارد، نرخ سود آن ۲۲.۵ درصد با مدت بازپرداخت ۱۲ ساله است. در روز‌های اخیر سقف این بانک برای زوجین در تهران از ۹۶۰ میلیون به یک میلیارد و ۲۸۰ میلیون تومان افزایش یافته است. از این مبلغ یک میلیارد تومان وام خرید و ۲۸۰ میلیون تومان وام تعمیر یا جعاله است.

در مراکز استان‌ها و شهر‌های بالای ۲۰۰ هزار نفر نیز ۸۰۰ میلیون تومان وام خرید و ۲۸۰ میلیون تومان وام تعمیر پرداخت می‌شود. سقف وام خرید از محل اوراق تسه برای زوجین در سایر مناطق شهری ۶۰۰ میلیون تومان و وام تعمیر ۲۸۰ میلیون تومان است.

هر برگ اوراق ۵۰۰ هزار تومانی این نوع تسهیلات را باید از طریق فرابورس خریداری کرد که قیمت آن متغیر است و در حال حاضر قیمت هر برگ تسه حدود ۱۰۵ هزار تومان قیمت دارد. این در حالی است که سه سال قبل قیمت آن به بالای ۱۴۵ هزار تومان نیز رسیده بود. به نظر می‌رسد رکود مسکن و کاهش قابل توجه خرید و فروش ملک اصلی‌ترین عامل قیمت تسه بوده است.

با توجه به قیمت حدود ۱۰۵ هزار تومانی تسه، هم‌اکنون برای دریافت وام یک میلیارد و ۲۸۰ میلیون تومانی باید ۲۵۶۰ فقره برگه اوراق خریداری کرد که هزینه آن حدود ۲۶۸ میلیون تومان می‌شود؛ بنابراین حدود یک میلیارد تومان دست متقاضی این وام را می‌گیرد. آمار غیررسمی از رسیدن قیمت مسکن در تهران به حدود ۱۰۰ میلیون تومان حکایت دارد؛ لذا با وام اوراق تنها می‌توان ۱۰ متر خانه در تهران خریداری کرد.  

بیشتر بخوانید: پوست‌اندازی بازار مسکن در سال ۱۴۰۴ / وام مسکن ۲ میلیاردی می‌شود؟

از سوی دیگر متقاضی اقساط ماهیانه این تسهیلات خرید ۲۰ میلیون و ۱۳۷ هزار تومان و اقساط وام جعاله ۳ میلیون و ۳۰ هزار تومان که در مجموع متقاضی باید ماهیانه بیش از ۲۳ میلیون تومان طی ۱۲ سال پرداخت کند.

بررسی‌ها نشان می‌دهد به دلیل بی‌اثر بودن وام اوراق در بازار مسکن و اقساط سنگین این تسهیلات برای اقشار پایین و حتی متوسط استقبال چندانی از وام‌های خرید مسکن نمی‌شود. از سوی دیگر به دلیل اثرپذیری بازار مسکن از تورم عمومی و بازار‌های موازی مثل بازار ارز، کاهش قیمت مسکن در کوتاه مدت بعید به نظر می‌رسد.

طبق محاسبات هم‌اکنون قیمت دلاری مسکن در تهران ۱۱۵۱ دلار به ازای هر متر مربع است که با میانگین ۱۰ سال گذشته برابری می‌کند؛ بنابراین دولت برای خانه‌دار کردن متقاضیان خانه اولی باید از روش‌هایی مثل تسهیلات و مسکن دولتی استفاده کند. طرح‌هایی مثل نهضت ملی مسکن می‌تواند در این زمینه اثرگذار باشد. از طرف دیگر امیدوار بود که ارزش ریال در مقابل دلار تقویت شود. در آن صورت قطعا تورم عمومی کاهش می‌یابد و متقاضیان خانه اولی به تدریج با افزایش توان خرید می‌توانند خانه‌دار شوند.