سرمایه گذاری در املاک و مستغلات چگونه است؟

اقتصاد۲۴- شیوا سپهری: در میان انواع شیوه‌های سرمایه‌گذاری در ایران، بازار املاک و مستغلات همچنان یکی از محبوب‌ترین و سنتی‌ترین انتخاب‌ها برای ایرانیان به شمار می‌رود. چه برای افراد با سرمایه‌های کلان و چه برای سرمایه‌گذاران خرد، خرید ملک یا زمین همواره به عنوان یک راه امن و نسبتاً باثبات برای حفظ ارزش پول تلقی شده است. اما این حوزه، به ویژه در سال‌های اخیر، تحت تأثیر عوامل متعددی قرار گرفته که تحلیل دقیق آن برای هر سرمایه‌گذاری ضروری است.

اقتصاد ایران در دهه‌های گذشته با نوسانات شدید تورم، تحریم‌های بین‌المللی، بحران ارزی و بی‌ثباتی سیاست‌گذاری روبه‌رو بوده است. همین بی‌ثباتی‌ها باعث شده که مردم برای حفظ ارزش دارایی‌هایشان، به سمت بازار‌هایی بروند که ماهیت فیزیکی دارند و کمتر تحت تأثیر نوسانات کوتاه‌مدت قرار می‌گیرند؛ بازار‌هایی مثل طلا، ارز، خودرو و البته مسکن. اما سرمایه‌گذاری در املاک و مستغلات فقط یک حرکت حفاظتی نیست، بلکه در صورت انتخاب صحیح، می‌تواند بازدهی بالایی هم به دنبال داشته باشد.

ویژگی‌های سرمایه گذاری در مسکن

در اقتصاد تورمی ایران، یکی از مزایای مهم سرمایه‌گذاری در ملک، حفظ قدرت خرید در بلندمدت است. بر اساس داده‌های رسمی بانک مرکزی و مرکز آمار، قیمت مسکن در کلان‌شهر‌هایی مانند تهران طی ده سال اخیر به‌طور متوسط سالانه بیش از ۳۰ درصد رشد داشته است؛ عددی که معمولاً از نرخ تورم رسمی نیز بالاتر بوده است. این موضوع، ملک را نه‌تنها به ابزاری برای حفظ سرمایه بلکه به گزینه‌ای برای افزایش دارایی نیز تبدیل کرده است.

با این حال، بازار مسکن بازاری بسیار محلی و منطقه‌ای است. رشد قیمت‌ها در مناطق مختلف کشور تفاوت زیادی دارد. مثلاً مناطقی از تهران که پروژه‌های توسعه شهری یا دسترسی به حمل‌ونقل عمومی در آنها گسترش یافته، رشد بیشتری را تجربه کرده‌اند. از سوی دیگر، شهر‌های کوچک یا مناطق کم‌برخوردار ممکن است با رکود قیمتی یا کاهش قدرت خرید مواجه باشند؛ بنابراین تحلیل دقیق منطقه‌ای، شناخت طرح‌های شهری، آگاهی از روند مهاجرت داخلی و ظرفیت رشد جمعیتی، از الزامات ورود موفق به این بازار است.

عامل مهم دیگر در سرمایه‌گذاری ملکی، نقدشوندگی پایین آن نسبت به بازار‌های دیگر است. برخلاف طلا یا ارز که در لحظه قابل خرید و فروش‌اند، فروش ملک فرآیندی زمان‌بر است و بسته به شرایط بازار، ممکن است ماه‌ها طول بکشد. این موضوع باعث می‌شود سرمایه‌گذاری در املاک برای افرادی مناسب‌تر باشد که به دنبال بازدهی بلندمدت هستند و نیاز فوری به نقدینگی ندارند.

ملزومات سرمایه گذاری در املاک و مستغلات

سرمایه‌گذاری در مستغلات همچنین نیازمند آگاهی از قوانین حقوقی، شهرداری، مالیاتی و سندی است. موضوعاتی نظیر پایان کار، کاربری زمین، طرح تفصیلی، بدهی‌های شهرداری یا وضعیت ثبتی سند می‌تواند در روند سرمایه‌گذاری اختلال ایجاد کند. این پیچیدگی‌ها به‌ویژه در پروژه‌های مشارکتی یا خرید ملک‌های نیمه‌کاره اهمیت بیشتری پیدا می‌کند. به همین دلیل مشاوره حقوقی پیش از هرگونه خرید و سرمایه‌گذاری در این حوزه، یک ضرورت واقعی است.

یکی از ترند‌های جدید بازار املاک در ایران، حرکت سرمایه‌گذاران به سمت پروژه‌های مشارکتی و پیش‌خرید واحدهاست. این نوع سرمایه‌گذاری معمولاً نیاز به سرمایه اولیه کمتری دارد و در صورت انتخاب درست پروژه و سازنده، می‌تواند سودآور باشد. اما در عین حال، خطراتی مانند بدقولی سازنده، افزایش هزینه ساخت، یا نداشتن مجوز‌های قانونی، سرمایه‌گذار را تهدید می‌کند. سابقه و خوش‌نامی سازنده، نوع قرارداد، و نحوه پرداخت اقساط، در این زمینه بسیار مهم‌اند.

جذابیت بازار اجاره مسکن

در سال‌های اخیر، بازار اجاره نیز برای برخی سرمایه‌گذاران جذاب شده است. با توجه به رشد شدید قیمت مسکن و کاهش قدرت خرید مردم، بسیاری از خانواده‌ها ناچار به اجاره‌نشینی شده‌اند. این موضوع، تقاضا برای واحد‌های اجاره‌ای را افزایش داده و در نتیجه نرخ اجاره را نیز بالا برده است. سرمایه‌گذاری با هدف دریافت اجاره، در مناطقی با تراکم جمعیتی بالا و دسترسی مناسب به حمل‌ونقل، می‌تواند بازدهی مناسبی داشته باشد. البته هزینه‌های نگهداری، مالیات بر اجاره، و قوانین حمایتی از مستأجر نیز باید در نظر گرفته شوند.

بیشتر بخوانید: بازار مسکن در انتظار تثبیت قیمت در سایر بازار‌های موازی

از منظر سیاست‌گذاری، بازار املاک در ایران دستخوش تغییرات زیادی شده است. از طرح‌های دولت برای مالیات‌گیری از خانه‌های خالی گرفته تا برنامه‌هایی برای ساخت مسکن انبوه یا اعطای تسهیلات ساخت و خرید. هرچند بسیاری از این طرح‌ها به دلیل کمبود منابع مالی یا ناکارآمدی اجرایی موفق نبوده‌اند، اما اثر روانی آنها بر بازار قابل انکار نیست. برای مثال، زمزمه دریافت مالیات بر عایدی سرمایه یا اجرای سامانه املاک و اسکان، موجب کاهش معاملات در برخی برهه‌ها شده است.

نکته مهم دیگر، رابطه قیمت مسکن با نرخ ارز است. با نوسانات نرخ دلار، قیمت مصالح ساختمانی، زمین، و حتی دستمزد کارگران تغییر می‌کند. این موضوع مستقیماً بر قیمت تمام‌شده ملک و به‌تبع آن بر قیمت فروش تأثیر دارد؛ بنابراین در تحلیل بازار املاک ایران، باید همواره متغیر ارز را به‌عنوان یکی از عوامل مؤثر مدنظر داشت.

ورود به بازار املاک و مستغلات در ایران همان‌قدر که می‌تواند سودآور باشد، پرریسک هم هست. سرمایه‌گذاری موفق در این حوزه نیازمند تحلیل دقیق شرایط کلان اقتصادی، شناخت بازار‌های محلی، مشاوره حقوقی و مالی، و صبر و دیدگاه بلندمدت است. برای افرادی که این ویژگی‌ها را دارند، املاک همچنان یکی از امن‌ترین پناهگاه‌های سرمایه در اقتصاد ایران به شمار می‌رود. اما برای کسانی که به دنبال سود سریع یا نقدشوندگی بالا هستند، بازار‌های دیگر مانند بورس یا ارز‌های دیجیتال شاید گزینه مناسب‌تری باشد.