جزییات قانون جدید صدور حکم تخلیه مستاجر ۱۴۰۴

اقتصاد۲۴-  آیا مالک هستید و مستاجری دارید که حاضر به تخلیه ملک شما نیست؟ یا شاید نمی‌دانید چگونه می‌توانید به صورت قانونی و سریع حکم تخلیه مستاجر را دریافت کنید؟ در این گزارش، به صورت جامع و گام‌به‌گام به بررسی مراحل قانونی گرفتن حکم تخلیه مستاجر، شرایط لازم، مدارک مورد نیاز و نکات کلیدی در سال ۱۴۰۴ می‌پردازیم. 

با مطالعه این راهنما، نه تنها با قوانین جدید آشنا می‌شوید، بلکه می‌توانید با اطمینان بیشتری اقدام به پیگیری حقوقی دریافت حکم تخلیه مستاجر از دادگاه نمایید.

شرایط لازم برای ثبت دعوای حکم تخلیه مستاجر ۱۴۰۴

برای ثبت دعوای حکم تخلیه، باید حداقل یکی از شرایط زیر برقرار باشد:

پایان مهلت اجاره: مدت زمان قرارداد اجاره به اتمام رسیده باشد.
اجاره‌نامه شفاهی: قرارداد به صورت کتبی تنظیم نشده یا به صورت شفاهی تمدید شده باشد.
فسخ قرارداد: حکم فسخ قرارداد اجاره از دادگاه دریافت شده باشد.
عدم وجود شاهد: اجاره‌نامه فاقد امضای دو شاهد معتبر باشد.
تخلفات مستاجر که منجر به فسخ قرارداد و صدور حکم تخلیه می‌شود

بیشتر بخوانید: قیمت رهن و اجاره آپارتمان در منطقه ۲ تهران + جدول

در صورتی که مستاجر مرتکب یکی از تخلفات زیر شود، می‌توانید ابتدا دعوای فسخ قرارداد اجاره را مطرح کرده و سپس برای دریافت حکم تخلیه اقدام نمایید:

انتقال ملک به غیر: مستاجر بدون اجازه مالک، ملک را به شخص دیگری واگذار کند.
عدم پرداخت اجاره: اجاره‌بها به مدت سه ماه متوالی پرداخت نشود.
استفاده غیرمجاز: استفاده از ملک برای فعالیت‌های غیرقانونی یا مغایر با قرارداد اجاره.
عدم نگهداری صحیح: وارد کردن خسارت یا عدم مراقبت از ملک.
ارائه اطلاعات نادرست: ارائه اطلاعات غلط در زمان عقد قرارداد اجاره.

توجه: در صورتی که مدت اجاره هنوز پایان نیافته باشد، ابتدا باید فسخ قرارداد از طریق دادگاه پیگیری شود.

مرجع صالح برای رسیدگی به دعوای تخلیه

طبق ماده ۱۲ قانون شورای حل اختلاف و قانون جدید تخلیه، مرجع رسیدگی به دعوای حکم تخلیه، دادگاه صلح محل وقوع ملک است. این تغییر باعث تسریع در رسیدگی به پرونده‌های تخلیه شده است.
مدارک مورد نیاز برای ثبت دادخواست حکم تخلیه

برای ثبت دادخواست حکم تخلیه باید مدارک زیر را به دفاتر خدمات الکترونیک قضایی یا مستقیماً به دادگاه صلح ارائه دهید:

سند مالکیت: مدرکی که اثبات کند شما مالک قانونی ملک هستید.
اصل قرارداد اجاره: نسخه اصلی یا آخرین قرارداد معتبر موجود.
مدارک هویتی مالک: کپی کارت ملی و شناسنامه مالک.

اگر قرارداد شفاهی تمدید شده، ارائه آخرین نسخه کتبی کافی است.

در صورت نبود قرارداد کتبی، مدارکی مانند رسید پرداخت اجاره یا شهادت شهود لازم است.

مراحل گام به گام دریافت حکم تخلیه مستاجر

روند دریافت حکم تخلیه به ترتیب زیر انجام می‌شود:

۱. ارسال اخطار کتبی به مستاجر

پیش از طرح دعوی، اخطاریه کتبی به مستاجر ارسال کنید و مهلتی مشخص (مثلاً ۱۰ روز) برای تخلیه تعیین نمایید. این اقدام می‌تواند به حل و فصل دوستانه کمک کند.

۲. ثبت دادخواست حکم تخلیه در دادگاه صلح

تنظیم دادخواست: تکمیل فرم دادخواست تخلیه ملک

پرداخت هزینه دادرسی: پرداخت هزینه طبق تعرفه قضایی جاری

۳. حضور در جلسه رسیدگی

در تاریخ تعیین‌شده در دادگاه حضور یابید و مدارک و دلایل خود را به قاضی ارائه دهید.

۴. صدور حکم بدوی تخلیه مستاجر

در صورت اثبات حقانیت شما، قاضی حکم تخلیه مستاجر را صادر کرده و ابلاغ می‌کند.

۵. تجدیدنظرخواهی

مستاجر می‌تواند ظرف ۲۰ روز از زمان ابلاغ حکم، درخواست تجدیدنظر کند. در این صورت، پرونده به دادگاه تجدیدنظر ارسال می‌شود.
۶. برگزاری جلسه تجدیدنظر

در دادگاه تجدیدنظر، دلایل دو طرف مجدداً بررسی می‌شود و قاضی رأی نهایی را صادر می‌کند.

۷. اجرای حکم تخلیه

در صورت قطعی شدن حکم و عدم تخلیه ملک توسط مستاجر، درخواست اجرای حکم ارائه می‌شود و مأموران اجرای احکام دادگاه ملک را تخلیه می‌کنند.
مدت زمان لازم برای صدور و اجرای حکم تخلیه

به طور متوسط، فرآیند صدور و اجرای حکم تخلیه ۳ تا ۶ ماه طول می‌کشد. مدت زمان دقیق به عواملی مانند تجدیدنظرخواهی مستاجر یا پیچیدگی پرونده بستگی دارد.

سوالات متداول درباره حکم تخلیه مستاجر

۱. آیا می‌توان مستاجر را بدون حکم دادگاه تخلیه کرد؟

خیر. تخلیه مستاجر بدون حکم رسمی دادگاه غیرقانونی است و طبق ماده ۶۹۰ قانون مجازات اسلامی، اقداماتی نظیر قفل کردن در، قطع آب و برق یا تهدید مستاجر جرم کیفری محسوب می‌شود. در صورت اقدام خودسرانه، مستاجر می‌تواند علیه مالک شکایت کیفری مطرح کند.

۲. هزینه دادرسی حکم تخلیه چقدر است؟

هزینه دادرسی برای حکم تخلیه، به عنوان دعوای غیرمالی محاسبه می‌شود و مبلغ آن بین ۲۰۰ هزار تا ۵۰۰ هزار تومان متغیر است.
برای اطلاع دقیق از مبلغ روز، می‌توانید به سامانه تعرفه خدمات قضایی قوه قضائیه مراجعه کرده یا از دفاتر الکترونیک قضایی استعلام بگیرید.

۳. گرفتن حکم تخلیه مستاجر در سال ۱۴۰۴ چقدر زمان می‌برد؟

مدت زمان دریافت حکم قطعی تخلیه بسته به شرایط پرونده و اعتراض احتمالی مستاجر متغیر است:

دادگاه بدوی: بین ۱ تا ۳ ماه

مرحله تجدیدنظر (در صورت اعتراض مستاجر): حدود ۲ ماه به این مدت افزوده می‌شود.

۴. هزینه وکیل برای گرفتن حکم تخلیه ۱۴۰۴ چقدر است؟

حق‌الوکاله وکیل برای دعوای تخلیه معمولاً بین ۱۰ تا ۳۰ میلیون تومان است.
این مبلغ به عواملی، چون پیچیدگی پرونده، تجربه وکیل و شهر محل رسیدگی بستگی دارد.

توجه:
اگر حق‌الوکاله در وکالتنامه الکترونیک به صورت "مستقل از نتیجه" ثبت شده باشد، می‌توانید در صورت پیروزی در دادگاه، تا سقف ۳۰ میلیون تومان از مستاجر مطالبه نمایید.

۵. برای شکایت و دریافت حکم تخلیه مستأجر ۱۴۰۴ به کجا باید مراجعه کنم؟

مراجعه به دفاتر خدمات الکترونیک قضایی: با در دست داشتن اصل قرارداد اجاره، کپی شناسنامه و سند مالکیت، می‌توانید دادخواست تخلیه را ثبت نمایید.

استفاده از سامانه ثنا: پیگیری مراحل پرونده از طریق این سامانه امکان‌پذیر است.

حضور در دادگاه صلح محل استقرار ملک: برای شرکت در جلسات رسیدگی و دفاع از حقوق خود.