هزینه مسکن ۹۰ درصد از درآمد دهک‌های پایین را می‌بلعد

اقتصاد۲۴- بازار مسکن این روزها همزمان با ابهام در روند مذاکرات، وارد فاز جدیدی از رکود و بلاتکلیفی شده است. بررسی‌های میدانی نشان می‌دهد حجم معاملات بسیار کاهش یافته، به‌ طوری که بسیاری از متقاضیان خرید و فروش در انتظار مشخص شدن نتایج مذاکرات، از ورود به بازار منصرف شده‌اند. در چنین شرایطی این پرسش پیش می‌آید که چشم‌انداز بازار مسکن در تابستان پیش رو چگونه خواهد بود؟

جهش‌های قیمتی مسکن در دهه ۹۰ باعث رکود شدید در بازار مسکن شد

مجید گودرزی، کارشناس اقتصاد مسکن، در گفت‌وگو با تجارت‌نیوز درباره وضعیت بازار مسکن توضیح داد: «بازار مسکن در دهه ۹۰ با جهش‌های بسیار زیادی همراه بود که متاسفانه این جهش‌ها باعث رکود شدید در خرید و فروش این بازار شد. در نتیجه، بخش زیادی از سرمایه‌ها به سمت این حوزه کوچ و در بازار مسکن رسوب کرد.»

او افزود: «افرادی که در این بخش سرمایه‌گذاری کرده بودند، حتی پس از سال ۹۹ نیز نتوانستند بازدهی متناسب با نرخ تورم کسب کنند. متاسفانه هم بخش مصرفی و هم بخش تولید مسکن کشور با چالش‌های جدی مواجه شده است.»

۴۰ درصد از سرمایه‌های کشور با ارزش افزوده صفر درصدی در بازار مسکن رسوب کرده است!

گودرزی درباره ارزش افزوده سرمایه‌های واردشده به حوزه مسکن گفت: «بخش بزرگی از سرمایه‌های کشور در این حوزه متمرکز شده، به‌طوری‌که تخمین زده می‌شود حدود ۴۰ درصد از سرمایه‌های کشور در بازار مسکن رسوب کرده‌ و می‌توان گفت ارزش افزوده بسیاری از این سرمایه‌ها نزدیک به صفر است.»

این کارشناس بازار مسکن اضافه کرد: «در کنار این وضعیت، شاهد بودیم که سرمایه دلالان و عموم کسانی که در این بازار سرمایه‌گذاری کرده بودند، رشد زیادی کرده و کوشیده‌اند با ترفندهای مختلف مانند ایجاد ترس‌های روانی، شوک‌های جدیدی وارد کنند و قیمت‌سازی مجددی در بازار داشته باشند که البته موفق به این کار نشدند.»

قیمت‌های پیشنهادی در سایت‌های آگهی ملکی نباید مبنای قیمت رسمی قرار گیرند

گودرزی درباره قیمت‌های ثبت‌شده در پلتفرم‌های آگهی ملکی توضیح داد: «متاسفانه در ماه‌های اخیر شاهد بودیم که قیمت‌های پیشنهادی ثبت‌شده در اپلیکیشن‌ها مبنای آمارهای رسمی قرار گرفته که این رویکرد از اساس غلط است.»

این کارشناس اقتصاد مسکن اضافه کرد: «متاسفانه حتی اگر یک ریال هم به قیمت‌های فعلی افزوده شود، در طرف تقاضا اثر روانی منفی ایجاد می‌کند و باعث کاهش تقاضا می‌شود.»

بازار مسکن به‌راحتی به وضعیت رونق گذشته بازنخواهد گشت

گودرزی درباره بحران‌های بازار مسکن گفت: «یکی از بحران‌های جدیدی که در این بازار ظهور کرده، موضوع بازارهای موازی است. در حال حاضر بازارهایی مانند رمزارز، طلا و دلار جهش‌های زیادی پیدا کرده‌اند، در حالی‌ که بازار مسکن در رکود کامل به‌ سر می‌برد.»

او اضافه کرد: «با توجه به ظهور بازارهای جدید مالی و شرایط فعلی، از جمله سرکوب شدید تقاضا و افزایش هزینه‌های ساخت، می‌توان گفت بازار مسکن ایران به‌راحتی به وضعیت رونق گذشته خود بازنخواهد گشت.»

فاصله هزینه ساخت و قیمت فروش مسکن آسیب جدی به بازار وارد کرده است

این کارشناس بازار مسکن در ادامه تاکید کرد: «به نظر من، افرادی که در این بازار سرمایه‌گذاری کرده‌اند، باید از این بازار خارج شوند، زیرا بازدهی مسکن منفی است و از طرفی، نه نقدشوندگی و نه ارزندگی دارد. همچنین، فاصله زیادی میان هزینه ساخت و قیمت فروش وجود دارد که این موضوع آسیب‌های جدی به بازار مسکن وارد کرده است.»

گودرزی گفت: «از سوی دیگر، دولت تلاش می‌کند جلوی انحراف و رسوب سرمایه به این بخش را بگیرد. همچنین تنبیهات مالیاتی نیز برای کسانی که در این حوزه تخلف می‌کنند و باعث آسیب دیدن اقتصاد کشور می‌شوند در نظر گرفته شده که باید اجرایی شود.»

تقاضای مصرفی به سمت صفر حرکت کرده است

گودرزی درباره وضعیت بازار در تابستان توضیح داد: «در مورد تابستان پیش رو، به نظر می‌رسد تقاضای مصرفی به سمت صفر حرکت کرده است. در واقع بسیاری از معاملاتی که امروز در بازار انجام می‌شود، نتیجه آرای صادره از محاکم قضایی است. به‌ عبارت دیگر، معاملات واقعی تقریباً هیچ رونقی ندارد و بازار در رکود کامل به‌ سر می‌برد.»

این کارشناس اقتصاد مسکن ادامه داد: «از طرفی، تقاضای سرمایه‌ای نیز کاهش چشمگیری پیدا کرده، زیرا سرمایه سرمایه‌گذاران در این بازار برای چندین سال قفل شده و آنان ضرر کرده‌اند و حتی موفق نشده‌اند دارایی خود را نقد کنند.»

نمی‌توان برای بازار مسکن انتظار تحرک خاصی داشت

گودرزی درباره وضعیت معاملات در بازار مسکن اظهار کرد: «تنها معاملاتی که در حال حاضر صورت می‌گیرد، مربوط به واحدهایی است که زیر قیمت بازار عرضه می‌شوند.»

این کارشناس اقتصاد مسکن افزود: «بنابراین نمی‌توان برای بازار مسکن انتظار تحرک خاصی داشت. از سوی دیگر، جذابیت بازارهای موازی اکنون به‌مراتب بیشتر از بازار مسکن شده و از همین رو این حوزه از منظر اقتصادی فاقد توجیه است.»

قیمت‌گذاری‌های خودسرانه در بازار اجاره ادامه دارد

او درباره وضعیت اجاره‌بها توضیح داد: «در خصوص اجاره‌بها نیز متاسفانه شاهد اتفاقات ناخوشایندی هستیم. در نتیجه ترک فعل دولت، قیمت‌گذاری‌های خودسرانه همچنان ادامه دارد. قیمت‌گذاری‌های نادرست در این بازار رواج یافته و این مساله منجر به نارضایتی گسترده عموم شده است.»

بیشتر بخوانید: بازی تورم‌ساز‌ها در بازار اجاره

گودرزی ادامه داد: «از سوی دیگر، شاهدیم که ازدواج و تشکیل خانواده‌های جدید بسیار سخت شده و به‌ندرت ازدواج جدیدی ثبت می‌شود. در این میان، مساله مهم دیگری نیز وجود دارد و آن موضوع اتباع غیرمجاز است که بخش قابل توجهی از واحدهای مسکونی ما را اشغال کرده بودند.»

این کارشناس اقتصاد مسکن گفت: «اما در حال حاضر، با توجه به اینکه درآمد اتباغ غیرمجاز به دلیل افت ارزش پول ملی کاهش یافته، ماندن آنها صرفه اقتصادی ندارد و بسیاری از آنان در حال خروج از کشور هستند.»

تعداد بسیار زیادی خانه خالی در کشور وجود دارد

گودرزی به چگونگی کاهش قیمت اجاره مسکن اشاره و ابراز امیدواری کرد: «تعداد بسیار زیادی خانه خالی در کشور وجود دارد. اگر این خانه‌ها به‌درستی مدیریت شوند، می‌توان امیدوار بود که قیمت اجاره کاهش یابد.»

او افزود: «در واقع این اتفاق باید حتماً رخ دهد. به‌ عنوان نمونه، اگر به شهرک‌های اقماری مانند پرند یا پردیس مراجعه کنید، به‌راحتی مشاهده خواهید کرد که تعداد بسیار زیادی از خانه‌ها خالی هستند. حتی در مناطق گران‌قیمت شهر نیز می‌توان تعداد قابل‌ توجهی واحد مسکونی خالی یافت.»

بیش از ۹۰ درصد درآمد دهک‌های پایین جامعه صرف هزینه‌های مسکن می‌شود

این کارشناس اقتصاد مسکن در ادامه اضافه کرد: «با این اوصاف، می‌توان گفت در مدیریت بازار اجاره برای افزایش رفاه عمومی با چالش جدی روبه‌رو هستیم. هنوز درصد افزایش سالانه قیمت اجاره مطابق قانون ساماندهی از سوی دولت اعلام نشده و بازار در بلاتکلیفی و سردرگمی به‌ سر می‌برد.»

گودرزی اظهار کرد: «در عین حال، افزایش قیمت‌ها فشار حداکثری بر مردم وارد کرده است. به‌ گونه‌ای که گفته می‌شود حدود ۶۰ درصد از درآمد مردم صرف هزینه‌های مسکن می‌شود. این عدد برای دهک‌های بالا و مرفه جامعه ممکن است به ۱۰ درصد برسد، اما برای دهک‌های پایین و فقیر جامعه تا بیش از ۹۰ درصد نیز افزایش پیدا می‌کند.»

او در پایان گفت: «این وضعیت بسیار دشوار است. متاسفانه دولت نیز به تکالیف قانونی خود در این زمینه عمل نکرده است. با این حال، امیدواریم کمیسیون اصل ۹۰، سازمان بازرسی کل کشور و مجلس نسبت به یادآوری و پیگیری این تکالیف در حوزه ساماندهی بازار اجاره اهتمام بیشتری داشته باشند.»