بانک مسکن به سرنوشت بانک آینده دچار می شود؟/ نرخ سود بالا، بلای جان مردم و ریشه بحران در بانک ناتراز
اقتصاد۲۴-مریم وحیدیان: در حالی که بسیاری از متقاضیان مسکن در روزهای پایانی سال ۱۴۰۴ خود را برای خانهدار شدن آماده میکردند، تصمیم ناگهانی بانک مرکزی، بازار معاملات را با شوکی جدی مواجه کرد. گزارشهای میدانی نشان میدهد بانک مرکزی با هدف تعیین تکلیف وضعیت ناترازی بانک مسکن، پرداخت وامهای خرید و جعاله را در حسابهای این بانک متوقف کرده است؛ اقدامی که درست در حساسترین مقطع معاملات، یعنی زمان نهایی شدن قراردادها، خریداران و فروشندگان را با بلاتکلیفی روبهرو کرده است.
این تصمیم نظارتی بیش از همه متقاضیان وام خرید مسکن را تحت تأثیر قرار داده است. بسیاری از خریداران که بر اساس تعهدات قبلی بانک، بخشی از مبلغ ملک را پرداخت نکرده بودند، اکنون در مرحله تنظیم سند با عدم واریز سهم بانک مواجه شدهاند. نتیجه این وضعیت، سرگردانی خریداران در شعب بانکی، افزایش خطر فسخ قراردادها و احتمال اعمال جریمههای سنگین بوده است؛ موضوعی که به گفته فعالان بازار، اعتماد عمومی به نظام تسهیلاتدهی تخصصی مسکن را به شکل محسوسی کاهش داده است.
بررسی آمارهای منتهی به بهمن ۱۴۰۴ نشان میدهد ریشه این انسداد به وخامت شاخصهای مالی بانک مسکن بازمیگردد. اگرچه اقداماتی برای کاهش ناترازی انجام شده، اما فشار ناشی از تسهیلات تکلیفی مرتبط با طرح نهضت ملی مسکن ترازنامه این بانک را با چالش جدی روبهرو کرده است. نسبت کفایت سرمایه که طبق استانداردهای ابلاغی باید حداقل ۸ درصد باشد، در شبکه بانکی به طور میانگین حدود ۳.۹ درصد برآورد میشود و بانک مسکن نیز با وجود افزایش سرمایه قابل توجه از محل واگذاری املاک، همچنان با شکاف قابل توجهی در انطباق داراییها با ریسک مواجه است.
از سوی دیگر، حجم اضافه برداشت بانک مسکن از منابع بانک مرکزی در اواسط زمستان به حدود ۴۱ همت رسیده بود. هرچند اعلام شده این رقم نسبت به ماههای قبل کاهش یافته، اما تبدیل آن به خط اعتباری با نرخ ۲۴ درصد، هزینههای مالی بانک را افزایش داده و فشار مضاعفی بر ترازنامه وارد کرده است. همزمان، انجماد بخش قابل توجهی از داراییها در پروژههای نیمهتمام ساختمانی و محدود بودن نقدشوندگی منابع، توان بانک برای پاسخگویی به تقاضای وامهای خرد خرید مسکن را به شدت کاهش داده است.
در شرایطی که بانک مرکزی سیاست کنترل ترازنامه را برای مهار تورم دنبال میکند، متوقف شدن تسهیلات مسکن نشاندهنده تعارض میان اهداف سیاست پولی و نیازهای بازار مسکن است، تعارضی که در نهایت هزینه آن بیش از همه بر دوش متقاضیان و خانوارهایی قرار گرفته که امید داشتند در پایان سال به خانهدار شدن نزدیک شوند. اما علت اصلی ناترازی بانک مسکن چیست؟
تصمیم مسدودسازی پرداخت وام بانک مسکن غلط بود
محمدامین حاجیلنگری، کارشناس اقتصادی و پولی و بانکی، در گفتوگو با اقتصاد۲۴، اقدام بانک مرکزی مبنی بر مسدودسازی پرداخت وام بانک مسکن به دلیل ناترازی این بانک را اقدامی نادرست خواند و توضیح داد که «مشکل اصلی در بانکها، خلق پول است نه اعطای تسهیلات.»
به گفته او؛ «روایت غلطی از خلق پول در حوزه بانکی ارائه شده که تسهیلات را عامل آن میداند، در حالی که واقعاً چنین نیست. اگر بانکها در هنگام اعطای تسهیلات سند صادر نکنند؛ اقدام به خلق سپرده جدید نکنند و پول حاکمیتی را مستقیم به دریافتکننده بدهند، خلق پول رخ نمیدهد. تسهیلات بانکها نیازهای اعتباری جامعه را پاسخ میدهند و متوقف کردن آن، مردم را با مشکل مواجه میکند.»
حاجیلنگری افزود: «نیازهای بخش واقعی مسکن، اعتبار لازم برای رشد بازار است و این اعتبارها چه برای خرید مسکن و چه برای رهن اهمیت بالایی دارد. اگر جلوی تسهیلات بانک مسکن که بانک تخصصی در حوزه مسکن است گرفته شود، نیازهای مردم با مشکل مواجه خواهد شد.»
ریشه ناترازی بانک مسکن چیست؟
این کارشناس اقتصادی درباره علت ناترازی بانک مسکن توضیح داد: «در رأس مشکلات، نرخ سود بالایی است که به سپردهگذاران پرداخت شده تا جذب منابع بیشتری صورت گیرد. مدیران بانک مسکن اشتباه کردهاند که نرخهای سود بسیار بالا پرداخت کردند. همچنین نرخ سود بالا در تسهیلات نیز از دیگر عوامل ناترازی بوده است.»
بیشتر بخوانید: بانک مسکن روی بمب ساعتی بدهیها/ چگونه غول تخصصی مسکن در حال فرو رفتن در باتلاق سوءمدیریت است؟
او ادامه داد: «بانک مسکن در سالهای گذشته مرجع اعطای تسهیلات حوزه مسکن بوده است. این ابتکار مثبت است، اما نرخهای سود تسهیلات و سپردهگذاری بالا ریسک را افزایش داده است. در شرایط رکود بازار مسکن و کاهش تقاضا برای دریافت وام، بانک همچنان سود بالا به سپردهگذاران میپرداخته و طبیعی است که به زیان و ناترازی برسد.»
راهکارهای اصلاح ناترازی بانک مسکن
حاجیلنگری درباره راهکارهای اصلاح ناترازی این بانک گفت: «بانک مسکن باید سود سپردهها را کاهش دهد و از الگوهای قرضالحسنه استفاده کند، بهطوری که سپردهگذاران وجوه خود را به صورت قرضالحسنه در اختیار بانک قرار دهند و بانک بر اساس مانده سپردهها، وام اعطا کند.»
او افزود: «بانک باید از روشهای کمخطرتر برای حل مشکلات استفاده کند و سود سپردهها را بر اساس سرمایهگذاریهای واقعی و سودآور تعیین کند. قیمت فروش و هزینهها باید مبنای پرداخت سود باشد. در صورت اصلاح رویههای بانکی، بانک میتواند فعالیت مفید و اثرگذار داشته باشد؛ در غیر این صورت، قطع پرداخت تسهیلات به مردم آسیب بیشتری وارد خواهد کرد.»
حاجیلنگری با انتقاد از روش فعلی پرداخت سود گفت: «امروز سود سپردهگذاران بر اساس منطق سهام تعلق میگیرد نه بر اساس ارزش افزوده و سود واقعی از فعالیت ساخت مسکن. این بانک باید شیوههای پرداخت سود و دریافت سپرده را اصلاح کند.»
تفاوت بانک مسکن با بانک آینده
این کارشناس حوزه پولی و بانکی ادامه داد: «بانک آینده یک بانک خصوصی بود، اما بانک مسکن بانکی شبهدولتی با ماموریت مشخص اجتماعی است. ما به نهادی مالی نیاز داریم که به تأمین منابع مسکن بپردازد. مردم نیاز به مجموعههای مالی مشابه دارند تا منابع خرید و اجاره مسکن را تأمین کنند.»
حاجیلنگری در پاسخ به این پرسش که آیا بانک مسکن نیز به سرنوشت بانک آینده دچار خواهد شد؟ گفت: «این موضوع به تصمیم سیاستگذار بستگی دارد، اما من به شدت مخالف انحلال بانک مسکن هستم. این بانک ماموریت نهادی و اجتماعی دارد و باید اصلاح شود، نه منحل. وظیفه دولت در قبال مردم، عدم جلوگیری از اعطای تسهیلات است، زیرا توقف وامدهی مشکلات مهمی برای بازار مسکن ایجاد میکند.»
او ادامه داد: «بانک مسکن در خدمت منافع اشخاص نیست. درست است که مدیران این بانک روشهای غلطی را اتخاذ کردهاند که منجر به ایجاد ناترازی برای بانک شده است. اما این بانک در خدمت عموم مردم است و باید حفظ و اصلاح شود و حتی به فعالیت خود مبنی بر پرداخت تسهیلات به متقاضیان ادامه دهد. عدم فعالیت بانک مسکن مساوی با عدم رفع نیازهای اعتباری در حوزه مسکن است و این مشکلات زیادی را در بازار مسکن وارد میکند که یک نیاز عمومی برای کشور است.»
حاجیلنگری در پایان تأکید کرد: «اصلاح سریع فرآیندها و روشهایی که بانک مسکن را به این مشکلات انداخته، بسیار مهم است. بانک مرکزی باید به جای توقف تسهیلات، روی کنترل سود سپردهها تمرکز میکرد. تسهیلات بانک مسکن اگر ادامه یابد، میتواند نیازهای اعتباری مردم در حوزه مسکن را پاسخ دهد و از ایجاد مشکلات بیشتر در بازار جلوگیری کند. اتفاقا بانک مسکن تسهیلات کمی داشته؛ چرا که اگر تسهیلات بیشتری داشت، میتوانست سود سپردههایش را پرداخت کرده و دچار ناترازی نشود.»
