خانهدار شدن زیر سایه تورم ساختوساز/ ساخت هر متر مربع واحد مسکونی به ۱۰۰ میلیون تومان رسید
اقتصاد۲۴- گرانی مصالح ساختمانی و تورم ساختوساز این روزها بسیار سریعتر و جلوتر از جیب خریداران در حرکت است.بازار مسکن در آخرین ماه از تابستان ۱۴۰۵، در میانه فاصله میان توان مالی خریداران و قیمت تمامشده ساخت و ساز قفل شده است.
نه مصرفکننده نهایی رمقی برای ورود به بازار دارد و نه انبوهساز میتواند سقف هزینههای ساخت را نادیده بگیرد و زیر قیمت تمامشده بفروشد. این است که بازار مسکن این روزها گرفتار شکلی عمیقتر از رکود تورمی است که در آن، خطوط تولید مسکن به سمت تعطیلی میروند و واحدهای ساختهشده در دفاتر املاک خاک میخورند.
سنگینی تورم نهادهها روی شانه سازندگان
یکی از مهمترین محرکهای رکود فعلی، شتاب بیسابقه رشد هزینه ساخت است. سازندگانی که تا چندی پیش برآورد قیمتی مشخصی برای تکمیل پروژههای خود داشتند، اکنون با جهشهای پیدرپی در قیمت سیمان، میلگرد، هزینههای نظام مهندسی، عوارض شهرداری و دستمزدها مواجه شدهاند.
در همین راستا، کیانوش گودرزی، رئیس اتحادیه صنف مشاوران املاک تهران، با تشریح وضعیت ابعاد اقتصادی ساخت میگوید: «یکی از مهمترین عواملی که در شرایط فعلی بازار مسکن را تحت فشار قرار داده، افزایش قابلتوجه هزینه تمامشده ساخت است. در گذشته هزینه ساخت هر مترمربع مسکن حدود ۲۵ تا ۳۰ میلیون تومان عنوان میشد، اما اکنون این رقم در بسیاری از پروژهها به محدوده ۴۰ تا ۵۰ میلیون تومان رسیده و حتی ارقام ۶۰ میلیون تومان نیز برای برخی ساختوسازها مطرح است.»
بیشتر بخوانید: پیش بینی قیمت مسکن در پی جهش نرخ طلا و ارز/ کوچ سرمایهها از ارز و طلا به بازار مسکن خواهد بود
وی همچنین تأکید میکند: «این افزایش هزینه بهطور مستقیم بر قیمت نهایی واحدهای مسکونی اثر میگذارد. سازندهای که با هزینه بالاتری اقدام به ساخت میکند، طبیعتاً نمیتواند محصول نهایی را با قیمتهای قبلی عرضه کند و همین مسئله، فاصله میان قیمت مسکن و توان خرید خانوارها را بیشتر کرده است.»
سبقت هزینه ساخت از سود انبوهسازی
در سمت دیگر ماجرا، فعالان بخش ساختوساز نیز از محقق نشدن پیشبینیهای سالانه نگرانند. رشد نرخ نهادههای ساختمانی مانع از انعطاف سازندگان در ارائه تخفیفهای سنگین شده است.
فرشید پورحاجت، دبیر کانون سراسری انبوهسازان، با اشاره به عبور کف هزینههای ساخت از مرزهای قبلی، خاطرنشان میکند: «هزینه ساخت هر مترمربع ساختمان ۵ طبقه به طور میانگین به حدود ۵۰ تا ۵۱ میلیون تومان رسیده است. باتوجهبه بهروزرسانی حقوق، دستمزدها و نرخ نهادهها، افزایش هزینههای ساخت نسبت به گذشته بیش از ۳۰ درصد بوده است.»
بنابراین قیمت تمامشده یک بنای نوساز حتی بدون احتساب قیمت زمین و قدرالسهم، از توان اکثریت جامعه خارج شده است.
سیاست واگذاری زمین راهگشا است؟
اخیراً دبیر ستاد ملی جمعیت از واگذاری زمین ۲۰۰ متری برای ساخت مسکن به خانوادههای دارای سه فرزند و بیشتر خبر داد. فارغ از اینکه برخی خانوادههای مشمول این طرح از مسیر طولانی و فرسایشی دریافت این زمینها خبر میدهند، این سیاست نمیتواند گره مشکلات مسکن را باز کند. سیاست دولت برای واگذاری رایگان یا ارزان زمین با هدف کاهش سهم زمین از قیمت تمامشده مسکن اجرا میشود. با این حال کارشناسان حوزه مسکن معتقدند این اقدام به تنهایی نمیتواند بازار مسکن را ترمیم کند یا قدرت خرید خانوارها را افزایش دهد.
به ویژه اینکه اساساً بسیاری از این زمین فاقد هرگونه زیرساختی هستند و هزینههای سرسامآور آمادهسازی را نیز باید به آن بیافزاییم. رقمی که میتواند هزینه ساخت هر متر مربع واحد مسکونی را به ۱۰۰ میلیون تومان برساند.
محمود اولاد، کارشناس حوزه مسکن در این باره گفت: «زمین خام و بدون زیرساخت قابل سکونت نیست. هزینه آمادهسازی اولیه (خیابانکشی، شبکههای آب، برق و گاز) بیش از ۷ میلیون تومان برای هر متر مربع است. وقتی سرانهها، خدمات آموزشی، درمانی و معابر را کم کنیم، هزینه زمین آمادهسازیشده تا متر مربعی ۲۰ تا ۴۰ میلیون تومان بالا میرود.»
تقاضای بالقوهای که بالفعل نمیشود
بررسیهای میدانی از دفاتر مشاوران املاک در سطح شهر نشان میدهد افت تعداد معاملات واقعی به معنای انصراف مردم از نیاز به مسکن نیست. بلکه نشاندهنده ناکارآمدی تسهیلات و درآمدهای فعلی در برابر نرخهای بازار است.
تحلیلگران بازار مسکن معتقدند افت تعداد معاملات در شرایطی رخ میدهد که تقاضای بالقوه همچنان بالا است. در واقع مشکل اصلی نه نبود خریدار، بلکه ناتوانی مالی متقاضیان مصرفی است. در سوی مقابل، به گفته فعالان عرصه ساخت و ساز، جهش هزینه مصالح مانع از انعطاف سازندگان در قیمتگذاری شده و این کشمکش، دوره رکود و قفل شدن معاملات را طولانیتر کرده است.
قفل معاملات در نیمه دوم سال؟
رئیس اتحادیه مشاوران املاک تهران درباره دورنمای این بازار هشدار میدهد: «خانوار برای خرید مسکن حداقل به سه عامل نیاز دارد: درآمد کافی، درآمد پایدار و امکان پسانداز و برنامهریزی برای آینده. افزایش هزینه ساخت در حالی رخ داده که قدرت خرید بسیاری از خانوارها کاهش یافته است؛ بنابراین حتی اگر تقاضای مصرفی وجود داشته باشد، توان مالی لازم برای تبدیل آن به معامله وجود ندارد.»
با ادامه شرایط موجود، بازار مسکن در نیمه دوم سال ۱۴۰۵ با پارادوکس عمیقتری روبهرو خواهد بود. از یکسو رکود سنگین اجازه جهشهای قیمتی عجیب را نمیدهد و از سوی دیگر، تورم ساخت اجازه افت قیمتها را سلب کرده است. نتیجه این وضعیت نیز، ماندگاری بازار در دوره تعویق معاملات و انباشت بیشتر خریداران پشت درهای بازار ملک است.
