خانه از قافله دلار و طلا جا ماند/ چرا دیگر کسی توان خرید مسکن ندارد؟
اقتصاد۲۴- در این آشفته بازار اقتصاد ایران که ارزش پس‌انداز‌های مردم روزبه‌روز کمتر می‌شود، بازار مسکن هنوز طبق سنت سالیان گذشته یک پناهگاه امن برای حفظ ارزش دارایی‌ها به حساب می‌آید؛ اگرچه که حال این بازار نیز مثل مردم و کلیت اقتصاد کشور خوب نیست. بازار مسکن این روز‌ها حکایت خانه‌هایی است که قیمت آنها بر روی کاغذ و در فایل‌های مشاوران املاک بالا و بالاتر می‌رود، اما خریداری ندارند.
مسکن دیگر یک کالای سرمایه‌ای باثبات نیست، بلکه به تابلویی پیچیده تبدیل شده که در آن تورم ساخت، رکود معاملاتی و افت شدید توان مالی خانوارها در تضادی آشکار با یکدیگر قرار گرفته‌اند.
در همین حال، بازار‌های موازی مانند طلا و ارز با ویژگی‌هایی همچون نقدشوندگی بالا، عدم نیاز به تشریفات حقوقی پیچیده و امکان ورود با سرمایه‌های بسیار خرد، بخشی از نقدینگی سرگردان جامعه را جذب کرده‌اند. نتیجه این روند، فرو رفتن مسکن در رکودی مزمن و افت نسبی بازدهی آن در مقایسه با سایر دارایی‌ها است.
ازتورم ساخت تا بن‌بست تقاضا
برای درک چرایی فاصله گرفتن بازار مسکن از رونق دارایی‌های نقدشونده، کافی است نگاهی به سمت عرضه و فشار‌های خردکننده هزینه‌های تولید اندازیم. ساخت‌وساز در کلان‌شهر‌هایی مانند تهران دیگر یک فعالیت اقتصادی پیش‌بینی‌پذیر با حاشیه سود مطمئن نیست، بلکه به عملیاتی پرریسک تبدیل شده که با هر نوسان در بازار مصالح و دستمزدها، تمامی فرمول‌های مالی آن برهم می‌ریزد.
بر اساس تازه‌ترین داده‌های رسمی مرکز آمار ایران درباره شاخص قیمت نهاده‌های ساختمان‌های مسکونی شهر تهران، این شاخص در بهار سال ۱۴۰۵ نسبت به فصل قبل ۲۰.۷ درصد و نسبت به بهار سال گذشته ۱۰۶.۸ درصد افزایش یافته است. همچنین نرخ تورم سالانه نهاده‌های ساختمانی به رقم خیره‌کننده ۸۰ درصد رسیده است. این ارقام نشان می‌دهند که سازندگان با موج سنگینی از افزایش هزینه‌ها مواجه‌اند. رشد قیمت مصالح، دستمزد، زمین و خدمات مهندسی، محاسبات پروژه‌های جدید را دگرگون کرده است. طبیعی است که سازنده تلاش کند این هزینه‌ها را به قیمت نهایی مسکن منتقل کند، اما تحقق این امر نیازمند فاکتور کلیدی دیگری به نام «تقاضای مؤثر» است.
کیانوش گودرزی، رئیس اتحادیه مشاوران املاک، در گفت‌و‌گو با ایسنا با اشاره به محدودیت‌های عمیق بازار اعلام کرده که «با وجود افزایش هزینه‌های ساخت و رشد قیمت زمین، انتظار جهش قابل‌توجه قیمت مسکن تا پایان سال ۱۴۰۵ را نداریم. افزایش هزینه‌های ساخت به بالا رفتن قیمت تمام‌شده منجر شده، اما نمی‌توان صرفاً بر اساس این افزایش، از جهش دوباره قیمت مسکن نتیجه‌گیری کرد. قیمت خانه به سطحی رسیده که تأمین آن برای بسیاری از کارگران، کارمندان و اقشار کم‌درآمد بسیار دشوار شده و محدودیت تسهیلات بانکی نیز امکان خرید را کاهش داده است. همین محدودیت تقاضای مؤثر می‌تواند مانعی جدی در برابر رشد شدید قیمت‌ها باشد.»
اظهارات او نشان‌دهنده تفاوت میان سه مفهوم مجزا است؛ «هزینه تمام‌شده ساخت»، «قیمت پیشنهادی فروشنده» و «قیمت نهایی معامله». سازنده می‌تواند بر اساس تورم مصالح قیمت پیشنهادی را بالا ببرد، اما وقتی خریدار توان پرداخت آن را ندارد، معامله‌ای صورت نمی‌گیرد. فاصله میان قیمت مورد انتظار فروشنده و قدرت خرید متقاضی روزبه‌روز عمیق‌تر می‌شود و بازار را به سمتی می‌برد که قیمت‌های پیشنهادی روی کاغذ بالا هستند، اما حجم معاملات واقعی به حداقل می‌رسد.
از سوی دیگر، تداوم این رکود می‌تواند به پیامد‌های ساختاری در سمت عرضه منجر شود. وقتی سازندگان از فروش واحد‌ها در زمان معقول اطمینان نداشته باشند، انگیزه خود را برای آغاز پروژه‌های تازه از دست می‌دهند. کاهش ساخت‌وساز شاید در کوتاه‌مدت مانع جهش قیمتی شود، اما در میان‌مدت با کاهش عرضه، زمینه را برای بحران‌های قیمتی آتی فراهم می‌سازد.
رقبای جذاب؛ چرا طلا و دلار برنده میدان شدند؟
مقایسه رفتار‌های ساختاری مسکن با بازار‌هایی نظیر طلا و ارز، علت عقب‌ماندگی آن را روشن‌تر می‌سازد. در اقتصاد تورمی، سرمایه‌گذاران همواره در تلاش‌اند با تبدیل پول ملی به دارایی‌های مقاوم، قدرت خرید خود را حفظ کنند. مسکن سال‌ها گزینه نخست بود، اما تغییر شرایط اقتصادی، کارکرد آن را دستخوش دگرگونی کرده است.
نخستین تفاوت، «آستانه ورود به بازار» است. خرید ملک در کلان‌شهر‌ها به سرمایه اولیه بسیار سنگینی نیاز دارد که از توان مالی اکثر خانوارها خارج است. در مقابل، بازار طلا و ارز این امکان را فراهم می‌سازد که افراد با هر میزان نقدینگی خرد وارد فرایند سرمایه‌گذاری شوند.
دومین مؤلفه، «نقدشوندگی» است. دارنده طلا یا ارز می‌تواند در صورت نیاز فوری، دارایی خود را ظرف چند دقیقه به پول نقد تبدیل کند. اما فروش یک ملک مسکونی پیچیده و زمان‌بر است؛ پیدا کردن خریدار، توافق بر سر قیمت و طی مراحل ثبت سند ممکن است هفته‌ها یا ماه‌ها به طول انجامد.
همچنین باید به «بخش‌پذیری دارایی» اشاره کرد. سرمایه‌گذار طلا می‌تواند متناسب با نیازش بخشی از دارایی را بفروشد، اما مالک یک آپارتمان نمی‌تواند برای تأمین یک هزینه فوری، چند متر از خانه خود را نقد کند. این عدم نقدشوندگی در دوران نااطمینانی اقتصادی، ریسک سرمایه‌گذاری در ملک را بالا برده و سرمایه‌ها را به سمت بازار‌های موازی سوق داده است.
بیشتر بخوانید: تاثیر تورم ۱۰۶ درصدی مصالح ساختمانی بر بازار مسکن/ چرا گرانی مصالح لزوماً قیمت خانه را گران‌تر نمی‌کند؟
رفتار‌های معاملاتی به‌شدت به انتظارات تورمی گره خورده‌اند. وقتی سرمایه‌گذار حس می‌کند طلا و دلار بازدهی سریع‌تر و بدون زحمتی ارائه می‌دهند، از ورود به پروژه‌های ملکی خودداری می‌کند. البته رشد طلا و ارز نیز خالی از ریسک نوسان نیست، اما مزیت نقدشوندگی و ورود با سرمایه کمتر، وزنه را به نفع بازار‌های موازی سنگین‌تر کرده است.
وقتی خانه سرمایه‌ای سنگین و کم‌تحرک می‌شود
مسکن دو کارکرد متفاوت دارد؛ سرپناه (نیاز اساسی) و دارایی مالی (ابزار حفظ ارزش دارایی). برای خانواری که به دنبال خانه اول است، قیمت ملک هزینه دسترسی به سرپناه است. برای سرمایه‌گذار، ملک ابزاری برای کسب درآمد از اجاره و عایدی سرمایه‌ای است. رکود کنونی این دو گروه را به شیوه‌های متفاوتی تحت فشار قرار داده است.
متقاضی مصرفی وقتی با قیمت‌های خارج از توان خود روبهرو می‌شود، ناچار به عقب‌نشینی گام‌به‌گام است؛ انصراف از خرید، کوچ به محله‌های پایین‌تر یا رضایت دادن به واحد‌های کوچک‌تر. سرمایه‌گذار حرفه‌ای نیز با کاهش نرخ بازدهی اجاره در مقایسه با سایر دارایی‌ها و هزینه‌های نگهداری و مالیات مواجه است که جذابیت ملک را کاهش می‌دهد.
این شرایط به معنای نابودی ارزش مسکن نیست، زیرا ملک دارایی بادوامی است که در بلندمدت تورم را پوشش داده است. مسئله اصلی، «طولانی شدن دوره رکود» است. سرمایه‌گذارانی که با هدف سودگیری سریع وارد بازار شده‌اند، اکنون با دوره‌ای طولانی برای یافتن خریدار مواجه‌اند و سرمایه‌شان منجمد شده است.
برای سازندگان نیز افزایش قیمت مصالح از یک سو و کاهش توان خرید از سوی دیگر، برنامه‌ریزی پروژه‌های جدید را دشوار کرده است. اگر قیمت فروش متناسب با هزینه‌ها بالا نرود، سود سازنده افت می‌کند؛ اگر قیمت به‌شدت افزایش یابد، خریدار وجود ندارد. این تناقض، موتور محرک رکود تورمی در بخش مسکن است.
وام مسکن؛ کمکی که هنوز فاصله بزرگی را پر نمی‌کند
یکی از راهکار‌های خروج بازار مسکن از رکود، استفاده از تسهیلات بانکی است. بر اساس آمار‌های منتشرشده، سقف تسهیلات خرید مسکن از محل اوراق در تهران برای متقاضی انفرادی به یک میلیارد تومان و برای زوجین به دو میلیارد تومان رسیده است. بانک مسکن نیز در شش ماه نخست سال، ۱۱۵ هزار میلیارد ریال تسهیلات به ۱۶ هزار و ۵۴۴ خانوار پرداخت کرده است.
با این حال، اثربخشی وام مسکن را باید با بهای واقعی ملک و توان پرداخت اقساط سنجید. وقتی قیمت هر مترمربع مسکن بالاست، وام دو میلیاردی تنها بخش کوچکی از بهای ملک را پوشش می‌دهد و خریدار باید مابقی را از پس‌انداز شخصی تأمین کند.
مشکل دوم، اقساط سنگین ماهانه است. خرید اوراق مسکن هزینه اولیه بالایی دارد و بازپرداخت ماهانه وام از عهده اقشار با درآمد ثابت خارج است. گودرزی در این باره می‌گوید: «تسهیلات بانکی موجود به دلیل محدودیت در سقف و بالا بودن اقساط، نتوانسته‌اند امکان خرید را برای متقاضیان واقعی فراهم کنند. افزایش سقف وام زمانی اثربخش است که تناسب معقولی میان اقساط و درآمد خانوار وجود داشته باشد. وقتی اقساط وام از توان پرداخت خانوار بیشتر است، این تسهیلات نمی‌تواند تقاضای مؤثر ایجاد کند و فاصله میان قدرت خرید و قیمت مسکن برقرار می‌ماند.»
آمار پرداخت ۱۶ هزار وام نیز در مقایسه با حجم تقاضا بسیار ناچیز است. تا زمانی که وام‌ها بخش عمده‌ای از بهای ملک را پوشش ندهند و اقساط متناسب با درآمد نباشند، تسهیلات بانکی نمی‌توانند محرک اصلی خروج از رکود باشند.
پیش‌بینی قیمت مسکن تا پایان سال
پیش‌بینی آینده بازار مسکن به دلیل حضور دو نیروی متضاد پیچیده است: از یک سو، «فشار هزینه» ناشی از تورم ۸۰ درصدی مصالح که قیمت تمام‌شده را بالا می‌برد؛ از سوی دیگر، «محدودیت تقاضا» ناشی از کاهش قدرت خرید که مانع پذیرش قیمت‌های جدید می‌شود. برآیند این دو نیرو، تثبیت بازار در حالت رکود تورمی بوده است.
گودرزی درباره وضعیت قیمت‌ها در تهران می‌گوید: «تهران شهری گسترده با تفاوت‌های منطقه‌ای عمیق است و نمی‌توان یک رقم واحد را به عنوان میانگین قیمت به کل شهر تعمیم داد. صحبت از قیمت‌های نجومی در برخی اخبار نیازمند تفکیک منطقه‌ای است. نباید قیمت‌های پیشنهادی مالکان در آگهی‌ها را با میانگین معاملات ثبت‌شده یکی دانست. با توجه به واقعیت‌های قدرت خرید، تا پایان سال ۱۴۰۵ انتظار جهش قیمتی ناگهانی را نداریم.»
با این حال، شوک‌های اقتصاد کلان مانند جهش ناگهانی نرخ ارز یا تغییر انتظارات تورمی می‌توانند این مسیر را تغییر دهند. در صورت ثبات شرایط کلان، تداوم رکود محتمل‌ترین سناریو است. در این حالت، قیمت‌های پیشنهادی ممکن است بالا بمانند، اما قیمت معاملات واقعی توان پیشروی نخواهد داشت.
مسئله اصلی بازار مسکن چیست؟
بازار مسکن ایران با تناقضی ساختاری روبهرو است: هزینه ساخت بالاست، اما تقاضای مؤثر فلج شده؛ قیمت اسمی ملک بالاست، اما گران‌تر شدن آن به معنای سود واقعی سازنده نیست؛ سقف وام افزایش یافته، اما اقساط آن خارج از توان پرداخت است. در این میان، طلا و دلار به دلیل نقدشوندگی سریع، سهم مسکن را از سرمایه‌گذاری‌ها ربوده‌اند.
عقب‌ماندگی مسکن از بازار‌های موازی را نباید نشانه‌ای از پایان اهمیت ملک دانست، بلکه این اتفاق حاصل رکود معاملاتی و ناتوانی تقاضاست. همچنین ثبات قیمت اسمی به معنای ارزان شدن خانه برای خانواری که درآمدش رشد نکرده، نیست.
معیار سلامت بازار مسکن تنها قیمت هر مترمربع نیست، بلکه حجم معاملات، نسبت قیمت به درآمد خانوار، سهم وام در پوشش هزینه و میزان ساخت‌وساز شاخص‌های اصلی هستند. پیش‌بینی مهار جهش قیمت تا پایان سال ممکن است محقق شود، اما تا زمانی که درآمد‌های واقعی ترمیم نشوند و نظام تأمین مالی اصلاح نگردد، شکاف میان درآمد و قیمت خانه باقی خواهد ماند. بحران مسکن زمانی حل می‌شود که خانه بار دیگر به کالایی قابل دسترس برای عموم اقشار جامعه تبدیل شود.
