نبود آمار رسمی، بازار مسکن را به محل جولان قیمت‌های کاذب تبدیل کرد/ رشد ۶۳ درصدی متوسط قیمت خانه در تهران
اقتصاد۲۴- وزارت راه و شهرسازی میانگین قیمت هر مترمربع مسکن در تهران در مردادماه ۱۴۰۵ را کمتر از ۲۰۰ میلیون تومان اعلام کرده که با توجه به برآورد ۱۲۲.۴۶ میلیون تومانی مردادماه ۱۴۰۴، از افزایش ۶۳ درصدی حکایت دارد. با این حال، وزارت راه تأکید کرده است که آمار‌های فعلی سامانه خودنویس هنوز از اعتبار آماری کافی برخوردار نیستند. غیبی، کارشناس حوزه مسکن، معتقد است نبود آمار‌های منظم و قابل استناد از سوی بانک مرکزی، زمینه را برای شکل‌گیری انتظارات تورمی، انتشار قیمت‌های غیرواقعی و افزایش نگرانی خریداران فراهم کرده است.
نبود آمار رسمی، زمینه‌ساز قیمت‌سازی در بازار مسکن
غیبیبا اشاره به اینکه آمار‌های بازار مسکن مدت‌های زیادی است که منتشر نشده، گفت: اطلاعات مربوط به قیمت مسکن و تغییرات آن در مناطق مختلف یا منتشر نمی‌شود یا به‌صورت منظم و ماهانه در دسترس قرار نمی‌گیرد. در حالی که واقعیت بازار مسکن باید از نظر آماری به‌صورت شفاف و مستمر منتشر شود تا امکان بررسی و تحلیل روند قیمت‌ها وجود داشته باشد.
بیشتر بخوانید: قیمت مسکن در لوکیشن‌های ترند چرا بالا رفت؟ پشت پرده فروش اقساطی ویلا
وی افزود: نبود آمار رسمی و قابل اتکا باعث شده است فضای مجازی و اظهارنظر‌های غیرکارشناسی در بازار مسکن نقش پررنگ‌تری پیدا کنند. در چنین شرایطی، اخباری مانند اینکه خریداران باید فوراً اقدام کنند، در غیر این صورت از بازار عقب می‌مانند، می‌تواند انتظارات تورمی ایجاد کند و تصمیم‌گیری مردم هنگام خرید مسکن را تحت تأثیر قرار دهد.
این کارشناس حوزه مسکن با تأکید بر ضرورت اتصال اطلاعات سامانه خودنویس به شاخص‌های آماری بانک مرکزی گفت: خودنویس سامانه ثبت معاملات و قراردادهای ملکی است و اطلاعات آن باید پس از تطبیق و پردازش، در قالب شاخص‌های دقیق و قابل مقایسه در اختیار نهاد‌های مسئول و مردم قرار بگیرد. در غیاب چنین داده‌هایی، افراد ممکن است به آمارسازی یا ارقام غیرواقعی استناد کنند؛ موضوعی که به شکل‌گیری هیجان قیمتی و حباب در بازار دامن می‌زند.
انتظارات تورمی، قیمت‌های پیشنهادی را از ارزش واقعی ملک دور می‌کند
غیبی با اشاره به تفاوت میان آمار‌های رسمی و وضعیت میدانی بازار مسکن اظهار کرد: التهاب و نگرانی در بازار مسکن را در عمل بیشتر از آنچه برخی ارقام اعلام‌شده نشان می‌دهند، احساس می‌کنیم. بخشی از این وضعیت ناشی از انتظارات تورمی انباشته‌شده است و برخی فروشندگان نیز افزایش‌های احتمالی آینده را از هم‌اکنون در قیمت پیشنهادی ملک خود لحاظ می‌کنند.
وی ادامه داد: در نتیجه، چون آمار و ارقام دقیقی از قیمت مسکن از سوی دولت منتشر نمی‌شود، در فضای مجازی به راحتی می‌توان دست به قیمت‌سازی زد. ممکن است قیمت درخواستی یک آپارتمان با ارزش واقعی آن فاصله داشته باشد. وقتی ثبات و اطمینان کافی در بازار وجود ندارد، نگرانی مردم تشدید می‌شود و این نگرانی به رفتار خریداران و فروشندگان انتقال پیدا می‌کند.
این کارشناس حوزه مسکن با تأکید بر ضرورت بازگرداندن آرامش به بازار گفت: پیش از هر چیز باید نگرانی مردم و التهاب بازار‌های موازی کنترل شود تا امکان کشف قیمت در فضایی آرام‌تر فراهم شود. برای تحلیل درست قیمت مسکن نیز باید دلایل و شاخص‌های اثرگذار بر بازار به‌صورت دقیق بررسی شوند، نه اینکه صرفاً بر اساس انتظارات تورمی درباره آینده قیمت‌ها قضاوت شود.
دلار نباید به معیار قطعی قیمت‌گذاری مسکن تبدیل شود
غیبی درباره تأثیر نرخ ارز بر بازار مسکن گفت: از سال ۱۴۰۰ به این سو، ارتباط و همبستگی قیمت مسکن با دلار به‌تدریج تضعیف شده است. اگر قرار بود قیمت مسکن همچنان متناسب با نرخ دلار حرکت کند، ممکن بود میانگین قیمت هر مترمربع در تهران به ارقام بالاتری، حتی تا حدود ۳۰۰ میلیون تومان، برسد. البته این رقم یک فرض تحلیلی است، نه قیمت قطعی بازار.
وی افزود: جدا شدن نسبی مسیر قیمت مسکن از دلار را نباید لزوماً اتفاقی منفی تلقی کرد. مسکن باید با توجه به متغیر‌ها و شاخص‌های خاص خود، از جمله هزینه ساخت، شرایط عرضه و تقاضا و توان خرید خانوارها، تحلیل شود. این گزاره که، چون قیمت مسکن از دلار عقب مانده است، بنابراین باید افزایش پیدا کند، مبنای مناسبی برای تحلیل بازار نیست.
این کارشناس حوزه مسکن تأکید کرد: البته التهاب بازار‌های موازی همچنان می‌تواند بر انتظارات فعالان بازار ملک اثر بگذارد و هزینه‌های تولید مسکن را نیز تحت تأثیر قرار دهد. از این رو، دولت باید ضمن مدیریت فضای روانی بازار، از تبدیل نوسانات ارزی به معیار قطعی قیمت‌گذاری مسکن جلوگیری کند.
غیبی با اشاره به حجم بالای نقدینگی مورد نیاز برای معاملات مسکن در مقایسه با بازار‌هایی مانند طلا و ارز گفت: اگر قرار باشد قیمت مسکن صرفاً برای همگام شدن با دلار و طلا افزایش پیدا کند، مصرف‌کنندگان واقعی بیش از همه آسیب می‌بینند. کنترل نقدینگی، مدیریت بازار‌های موازی و فراهم کردن فرصت مشارکت مردم در تولید مسکن می‌تواند به ایجاد آرامش و تعادل در این بازار کمک کند.
