تاریخ انتشار: ۱۰:۰۴ - ۱۷ ارديبهشت ۱۳۹۹
رکورد ۳۶ ماهه رکود ساختمانی در پایتخت زده شد

تورم بالادست بازار مسکن

رکورد ۳۶ ماهه رکود ساختمانی در پایتخت زده شد. اولین آمار رسمی از بازار بالادست بازار مسکن در سال ۹۹ نشان می‌دهد در ابتدای سال جاری تیراژ ساختمانی در مناطق ۲۲گانه شهر تهران پایین‌ترین رکورد خود در سه سال گذشته را به ثبت رسانده است. مطابق آمار ثبت شده، در فروردین‌ماه امسال شهرداری تهران برای ساخت ۲ هزار و ۴۸۶ واحد مسکونی مجوز ساخت صادر کرده است.

بازار مسکن

اقتصاد۲۴- اگرچه طبق روال هر ساله حجم صدور مجوز‌های ساختمانی در ماه نخست سال به‌دلیل مقارن بودن با تعطیلات نوروزی، به پایین‌ترین سطح در مقایسه با ماه‌های دیگر سال می‌رسد، اما بررسی جزئیات وضعیت بازار ساخت‌وساز در سال جاری و مقایسه با سال‌های گذشته حاکی از آن است که صدور این میزان از پروانه‌های ساختمانی از فروردین‌ماه سال ۹۶ تاکنون بی سابقه بوده است. در فروردین‌ماه سال ۹۶، برای ساخت ۲ هزار و ۲۰۰ واحد مسکونی در شهر تهران پروانه صادر شد.
 
هرچند این آمار نشان دهنده یک دوره رکود ساختمانی در پایتخت بود، اما پس از آن روند صدور پروانه‌های ساختمانی اندکی با رشد روبه‌رو شد تا آنکه پس از ۳۶ ماه، مجددا یک افت بی سابقه در تیراژ پروانه‌های ساختمانی شکل گرفت. حجم صدور پروانه‌های ساختمانی در شهر تهران طی فروردین‌ماه امسال در حالی افت بی‌سابقه‌ای را در سه سال اخیر تجربه کرده که نسبت به ماه پایانی سال گذشته نیز با کاهش چشم‌گیری مواجه شده است؛ به‌طوری‌که تیراژ ساخت‌وساز در فروردین‌ماه امسال نسبت به اسفند سال گذشته معادل ۵۴ درصد کاهش داشته است. در عین حال حجم مجوز‌های ساختمانی صادر شده در این ماه، در مقایسه با مدت مشابه سال گذشته (فروردین ۹۸) معادل ۹ درصد افت را ثبت کرده است.
 
 


به این ترتیب وضعیت عرضه آپارتمان در شهر تهران در آغاز سال ۹۹، همچون دوسال گذشته در وضعیت بحرانی قرار دارد. از آنجاکه به‌طور متوسط ماهانه ۱۰ هزار واحد مسکونی در بنگاه‌های معاملات ملکی شهر تهران (در وضعیت عادی) خرید و فروش می‌شود و با توجه به اینکه سهم واحد‌های نوساز حدود ۴۰ تا ۵۰ درصد از مجموع معاملات ماهانه در شهر تهران است؛ می‌توان این‌طور نتیجه گرفت که صرف‌نظر از تقاضای بالقوه این بخش، در تهران ماهانه ۵هزار تقاضا برای خرید واحد مسکونی نوساز در بازار وجود دارد. اگر این آمار معاملات مبنا قرار گیرد مشخص می‌شود حجم نیاز ماهانه در پایتخت به واحد‌های نوساز حداقل ۵ هزار واحد مسکونی است، به این معنا که دست‌کم ماهانه ۵ هزار آپارتمان برای پاسخگویی به این نیاز باید ساخته و به بازار عرضه شود. چون هر ۵واحد مسکونی جدید که در شهر تهران ساخته می‌شود، ۲ واحد آن به مالکان اولیه (مالک ملک کلنگی) تعلق دارد، بنابراین اگر ماهانه به ۵ هزار واحد مسکونی نوساز در شهر تهران نیاز وجود داشته باشد حجم ساخت‌وساز‌های ماهانه باید به ۸ هزار واحد مسکونی برسد که با کسر ۳ هزار واحد سهم مالکان املاک تخریب شده، ۵ هزار واحد به متقاضیان جدید بازار خرید و فروش املاک نوساز می‌رسد.
 
با وجود آنکه کف نیاز ماهانه به ساخت‌وساز‌های جدید در شهر تهران حدود ۸هزار واحد مسکونی برآورد می‌شود، اما وضعیت بازار ساخت‌وساز به‌عنوان بخش بالادست بازار املاک نسبت به وضعیت ایده‌آل فاصله دارد. هر چند بررسی‌ها نشان می‌دهد بخشی از افت شدید تیراژ ساختمانی در فروردین‌ماه امسال ناشی از تعطیلی دو هفته ابتدایی این ماه و بخشی به‌دلیل ممنوعیت فعالیت کسب‌و‌کار‌های اقتصادی در سومین هفته از آغاز سال جدید بوده است، اما کارشناسان و تحلیلگران بازار مسکن با بررسی پارامتر‌های تاثیرگذار بر بازار ساخت‌و‌ساز معتقدند سازندگان و بسازوبفروش‌ها در ابتدای سال ۹۹، برای آغاز فعالیت‌ها و پروژه‌های جدید ساختمانی از سه محل ضربه خوردند و همین امر منجر به شکل‌گیری ناامیدی و انتظارات منفی آن‌ها نسبت به وضعیت فعالیت در این بخش طی ماه‌های آتی از سال جاری شده است.
 
ضربه نخست ناشی از شوک قیمتی مسکن در پایان سال گذشته بود که شرایط فروش واحد‌های مسکونی را دشوار کرد. از دیدگاه کارشناسان، تازه‌ترین آمار مربوط به وضعیت قیمتی مسکن در شهر تهران و سایر شهر‌های کشور نشان می‌دهد همانطور که در شهر تهران در پایان سال گذشته یک جهش قیمتی رخ داد در سایر شهر‌های بزرگ کشور هم همین اتفاق تکرار شد؛ بنابراین از این محل یک ضربه به سازنده‌ها وارد شد به این دلیل که سازنده‌ها می‌دانند برای فروش واحد‌های تکمیل شده شرایط سختی را پیش رو دارند. ضربه دوم هم به‌دلیل شیوع و فراگیری ویروس کرونا به بخش مسکن وارد شد.

اگرچه سازنده‌ها تلاش دارند در هفته دوم فروردین‌ماه هر سال، برای اخذ مجوز ساختمانی پیش از اعمال تعرفه‌های جدید اقدام کنند، اما در ابتدای سال جاری به‌دلیل شیوع این ویروس، از یک سو صدور پروانه ساختمانی همچون روال سابق از سوی شهرداری تهران انجام نمی‌شد و شرایط برای اخذ مجوز‌های جدید فراهم نبود و از سوی دیگر تعریف پروژه‌های جدید در شهر تهران دشوار و حتی غیرممکن شد.

مجموع این وضعیت، سبب شد اکثریت سازنده‌ها نسبت به آینده بدبین باشند. چراکه هم امکان فروش آسان همچون روال گذشته را ندارند و هم آنکه اطلاعی از پایان این وضعیت سردرگمی به‌دلیل شیوع ویروس کرونا ندارند. اما ضربه سوم به بخش ساخت‌وساز در روز‌های اخیر وارد شد. تحقیقات میدانی انجام شده از فعالان ساختمانی نشان می‌دهد در روز‌های اخیر، سازندگان برای تامین مصالح ساختمانی و تجهیزات ساخت‌وساز، متحمل ۱۰ تا ۲۰ درصد افزایش هزینه در فاکتور‌های پرداختی نسبت به هفته‌های پایانی سال گذشته شدند.
 
افزایش هزینه‌ها در این بخش و همینطور افزایش هزینه صدور پروانه‌های ساختمانی سبب شده تا میانگین هزینه‌های ساخت‌وساز در شهر تهران نسبت به اواخر سال ۹۸ با افزایش مواجه شود. مطابق بررسی‌های انجام شده، میانگین هزینه ساخت‌وساز در شهر تهران در پایان سال گذشته دست کم مترمربعی چهار میلیون تا چهار میلیون و ۵۰۰ هزار تومان بوده است. اما هم اکنون میانگین هزینه‌های ساخت‌وساز از متر مربعی پنج میلیون تومان عبور کرده است. نکته قابل توجه در تحلیل‌های ارائه شده از سوی کارشناسان این است که از آنجاکه در شهری همچون تهران، سهم زمین در قیمت تمام شده بالا است بنابراین در حال حاضربه‌طور میانگین در شهر تهران قیمت تمام شده هر مترمربع واحد مسکونی به مترمربعی ۱۳ تا ۱۵ میلیون تومان رسیده است.

تحقیقات میدانی حاکی از آن است که هم‌اکنون در برخی محلات شهر تهران، بهای فروش زمین (ملک کلنگی) برای پروژه‌های مشارکت در ساخت حدود ۱۰ درصد نسبت به پایان سال گذشته افزایش پیدا کرده است. نکته جالب درخصوص بازار زمین آن است که صرف‌نظر از تورم قیمتی رخ داده در این بخش، بخش عمده‌ای از مالکان تمایل و رغبتی برای مشارکت و تخریب ندارند و همین موضوع یعنی نبود متقاضی برای تخریب و اجرای پروژه‌های مشارکتی خود عاملی برای افزایش قیمت‌ها در بازار زمین کلنگی شده است. هرچند میانگین هزینه‌های ساخت‌وساز در بخشی از مناطق شهری پایتخت به بیش از ۵ میلیون تومان رسیده است، اما بررسی‌ها نشان می‌دهد وضعیت در محدوده بافت فرسوده شهر تهران متفاوت است. به‌طوری‌که در نیمه جنوبی شهر میانگین هزینه‌های ساخت‌وساز در هر مترمربع به حدود ۴ میلیون تومان در ابتدای سال جاری رسیده است.

آن‌طور که کارشناسان بافت فرسوده عنوان می‌کنند: در حال حاضر هزینه ساخت‌وساز در محدوده بافت فرسوده نسبت به سایر مناطق شهری با توجه به نوع مصالح ساختمانی، نیروی انسانی و قیمت زمین، پایین‌تر است همین موضوع نیز سبب شده تا میانگین قیمت تمام شده مسکن در نیمه جنوبی شهر تهران حدود ۱۱ تا ۱۲ میلیون تومان باشد.

اگرچه افزایش هزینه‌های ساخت‌وساز، دشواری فروش واحد‌های تکمیل شده و همچنین شرایط بازار‌های موازی منجربه ایجاد ناامیدی در میان فعالان و بسازوبفروش‌های بازار مسکن شده است، اما کارشناسان و تحلیلگران بازار مسکن معتقدند سازندگان با ایجاد یک تغییر در محدوده جغرافیایی فعالیت ساختمانی خود می‌توانند نسخه نجات از وضعیت کنونی را برای خود پیدا کنند. این کارشناسان که در برنامه تحلیلی «متراژ» منتشر شده در رسانه تصویری اکو ایران، به تشریح نخستین تصویر از وضعیت بازار ساخت‌وساز به‌عنوان بازار بالادست مسکن در سال ۹۹ پرداخته‌اند معتقدند تغییر وضعیت رکودی بازار ساخت‌و‌ساز مشروط به تغییر در محدوده جغرافیایی پروژه‌های ساختمانی است. از دیدگاه آنها، محدود بافت فرسوده به‌دلیل حذف برخی فاکتور‌های هزینه‌ای همچون حذف هزینه صدور پروانه ساختمانی می‌تواند تا ۱۵ درصد هزینه ساخت‌وساز‌های مسکونی را کاهش دهد. بررسی‌ها نشان می‌دهد در برخی مناطق شهر تهران، هزینه عوارض ساخت‌وساز برای پروژه‌های مسکونی به متر مربعی ۸۰۰ تا یک میلیون تومان رسیده است؛ بنابراین کاهش این فاکتور هزینه‌ای، می‌توانند مسیر فعالیت ساختمانی برای گروهی از سازنده‌ها را باز کند.
 
به گفته کارشناسان، اگر شهرداری تهران امسال یک هوشمندی به خرج دهد و بتواند سازنده‌ها را به سمت مناطق موردنظر هدایت کند می‌تواند از شرایط موجود به نفع شهر و بازار مسکن استفاده کند. هر چند ساخت‌وساز در مناطق شمالی و لوکس شهر تهران مشتریان خاص خود را دارد، اما بهتر است شهرداری بخواهد از سازنده‌ها به مناطق مصرفی و اشباع نشده شهر مهاجرت کنند. برای ایجاد این تغییر استفاده از ابزار‌های تشویقی تاثیرگذار است. در غیر این صورت امسال نیز برای ششمین سال پیاپی شاهد عرضه مسکن بسیار کمتر از تقاضا خواهیم بود.

در عین حال اگرچه برخی از فعالان بازار مسکن به‌دلیل تورم ۱۰ تا ۲۰ درصدی رخ داده در بازار ساخت‌وساز، انتظار دارند افزایش قیمت در بازار معاملات مسکن نیز منعکس شود، اما به نظر می‌رسد به دو دلیل هم اکنون شرایط برای افزایش قیمت‌ها در بازار مسکن همچون روال گذشته حداقل در کوتاه‌مدت قابل پذیرش نیست.

چراکه از یکسو قدرت خرید در وضعیت کنونی برای ورود گروه عمده متقاضیان مصرفی فراهم نیست. حتی متقاضیان سرمایه‌ای نیز با توجه به شرایط سایر بازار‌های موازی تا سطح مشخصی بازار مسکن را برای سرمایه‌گذاری انتخاب خواهند کرد و حاضر به خرید در این بازار با هر سطح قیمتی نیستند. بررسی‌ها نشان می‌دهد یکی از مهم‌ترین پارامتر‌های تاثیرگذار بر وضعیت بازار مسکن در سال‌جاری، وضعیت حرکتی بازار‌های موازی به‌ویژه بازار سرمایه است که هم‌اکنون از بخش مسکن پیشی گرفته است. بازار سرمایه بازدهی بالاتری نسبت به بخش مسکن دارند و شاید بخش زیادی از سازنده‌ها این سیگنال را دریافت کرده‌اند که به‌صورت کوتاه‌مدت به این بازار مهاجرت کنند و پس از شش ماه یا یک‌سال آینده مجددا به بخش مسکن بازگردند. چراکه افزایش هیجانی ورود کداولی‌ها به بازار سرمایه نشان می‌دهد که بخش خصوصی و سازنده‌ها در بازار‌های موازی جابه‌جا می‌شوند و طبیعی است به‌عنوان شخصی که تجربه سودآوری بالایی در وضعیت کنونی مجددا این حرکت را تکرار کنند و از بازار ساخت‌وساز به‌صورت کوتاه‌مدت به سایر بازار‌ها مهاجرت کنند. اما در صورتی که شاخص بورس کاهش پیدا کند این احتمال که بخشی از نقدینگی‌ها وارد بازار ملک شود وجود دارد البته تمامی سرمایه‌گذاران در بازار سهام نمی‌توانند به بازار مسکن مهاجرت کنند، چون جنس سرمایه‌گذاری در این دو بازار کاملا متفاوت از یکدیگر است.

از دیدگاه کارشناسان مجموعه این عوامل سبب می‌شود که بازار مسکن شرایط پذیرش برای افزایش قیمت بیش از نرخ تورم را نداشته باشد. از این رو به نظر می‌رسد در مقطع کنونی که سایر بازار‌های موازی بازدهی بالاتری نسبت به بازار مسکن دارند، این احتمال وجود داشته باشد که تا حدودی قیمت واقعی با کاهش مواجه شود، اما در ادامه سال و درصورتی که سایر بازار‌ها به ویژه بازار سرمایه، در روند نزولی قرار گیرند با توجه به سایر متغیر‌های اقتصادی همچون نرخ تورم ممکن است تورم در بخش مسکن با شیبی کمتر از نرخ تورم مسیر خود را طی کند. جزئیات بیشتری از تحلیل کارشناسان و فعالان بازار مسکن را می‌توانید در برنامه‌ای که هم‌اکنون در زیرلینک برنامه متراژ در شبکه اکو ایران با عنوان «ساختمان‌ساز‌های ناامید» در حال پخش است، مشاهده کنید.

اگر چه وضعیت کنونی بازار ساخت‌و‌ساز ناامیدکننده توصیف می‌شود و فعالان ساختمانی در مواجهه با فاکتور‌های جدید مربوط به هزینه ساخت و قیمت تمام شده ساخت مسکن شوکه هستند، اما آیا این روند تا پایان سال ادامه پیدا می‌کند؟ آینده بازار ساخت‌و‌ساز‌های مسکونی به لحاظ هزینه‌ها و شرایط فروش واحد‌های مسکونی نوساز به مجموعه‌ای از متغیر‌ها وابسته است. رفتار مالکان زمین یکی از مهم‌ترین متغیر‌های تاثیرگذار است. در عین حال وضعیت قدرت خرید سمت تقاضا و وزن متقاضیان مصرفی و سرمایه‌ای در بازار معاملات خرید آپارتمان نیز بر روند ساخت‌و‌ساز موثر است.
منبع: دنیای اقتصاد
ارسال نظر
قوانین ارسال نظر
لطفا از نوشتن با حروف لاتین (فینگلیش) خودداری نمایید.
از ارسال دیدگاه های نا مرتبط با متن خبر، تکرار نظر دیگران، توهین به سایر کاربران و ارسال متن های طولانی خودداری نمایید.
لطفا نظرات بدون بی احترامی، افترا و توهین به مسئولان، اقلیت ها، قومیت ها و ... باشد و به طور کلی مغایرتی با اصول اخلاقی و قوانین کشور نداشته باشد.
در غیر این صورت، «اقتصاد24» مطلب مورد نظر را رد یا بنا به تشخیص خود با ممیزی منتشر خواهد کرد.

صفحه اول روزنامه‌های سیاسی امروز

پیش‌بینی هواشناسی تهران و ایران امروز + جدول

وضعیت هواشناسی امروز

قیمت سکه و طلا امروز جمعه ۵ اردیبهشت ۱۴۰۴ + جدول

قیمت دلار و یورو امروز جمعه ۵ اردیبهشت ۱۴۰۴ + جدول

قیمت خودرو‌های سایپا امروز جمعه ۵ اردیبهشت ۱۴۰۴ + جدول

عکس/ استایل اروپایی جوانان ۵۴ سال پیش در پارک محتشم رشت

ارزان ترین و گران ترین کولرهای آبی چند تومان است؟

عکس/ گشت و گذار ثریا اسفندیاری ۶۷ سال پیش در نیویورک با گل سینه خاص

عکس/ ژست خاص فخر التاج، نوه ناصرالدین شاه ۱۳۴ سال پیش با چادر گلدار روی تپه

اینفوگرافی/ کدام کشور بیشترین پول را برای هوش مصنوعی خرج کرده؟

عکس/ استفاده از اشعه ایکس در بیمارستان جلفای اصفهان در دوره قاجار

عکس/ استایل شیک و اروپایی احمد شاه قاجار ۱۰۴ سال پیش در سفر اسپانیا با ماشین لوکس

شور و حال فوتشال، فوتبال شالیزاری مازندران

عکس/ نمایی شگفت انگیز از گذر فصل ها در دریاچه چورت

عکس/ ژست عاشقانه و احساسی شایع با فرزند تازه متولد شده‌اش

عکس/ دلبری‌های دو اسب کنار رودخانه‌ای در گیلان

عکس/ حس و حال شهناز پهلوی ۶۷ سال پیش در دیدار با دختر تازه متولد شده اش

عکس/ تظاهرات ملی گرایان ارمنستانی علیه ترکیه و جمهوری آذربایجان

عکس/ نمایی دیده نشده استقبال روس‌ها از ناصرالدین‌شاه در سن‌پترزبورگ

خواندنی‌ها
خودرو
فناوری
آخرین اخبار

ماجرای شکاف ۲۰۰۰ ساله در دیوار تخت جمشید +عکس

عکس/ چهره دیده نشده از مصدق ۷۲ سال پیش بر روی دوش طرفدارانش

عکس/ حال و هوای مردم ۶۲ سال پیش در خیابان لاله زار تهران

عکس/ چهره بامزه سحر دولتشاهی در کودکی با ژست عجیب

سرانجام گنج‌یابی در بهشت زهرا چه شد؟

قیمت مسکن در تهران به متری ۱۱۲ میلیون تومان رسید

جباری: شرایط امروز استقلال در تاریخ بی‌سابقه است

عکس/ استایل جالب و خاص ملیکا زارعی در تولد ۳۹ سالگی اش با لباس سنگ دوز

دور سوم مذاکرات ایران و آمریکا قیمت دلار را کاهشی می‌کند؟

فیلم/ گفتگوی هیات دیپلماتیک و کارشناسی ایران در مسقط

فیلم/ ورود ترامپ و ملانیا به رم در حاشیه مذکرات

سقوط عجیب قیمت دنا پلاس در بازار

پس لرزه‌های خطای صداوسیما؛ اتوبوس اتوبوس آدم می‌آورید، قطار قطار اشتباه می‌کنید

سرمایه‌گذاری در انرژی‌های تجدیدپذیر صرفه ندارد

هر کارت سوخت چقدر می‌ارزد؟

فیلم/ حرکت هیات ایرانی به محل برگزاری سومین دور مذاکرات

چرا مهدی طارمی به این روز افتاد؟

عکس/ آغاز فستیوال کوچه در بوشهر با اجرای حیدو هدایتی

پیش بینی قیمت طلا و سکه زیر سایه مذاکرات

آیا رشد بورس پایدار است؟

هفته تفرقه‏ در صداوسیمای ایران

بی‌اثری درخواست محاکمه خاطیان پرونده پتروشیمی میانکاله

فیلم/ شادی و خوشی بوشهری‌ها در اولین شب کوچه

دور سوم مذاکرات قیمت دلار را کاهش می‌دهد؟

ضعف در مهندسی رسانه‌ای مذاکرات عمان؛ چرا باید جریان اطلاع‌رسانی مذاکرات ایران و آمریکا تغییر کند؟

فرمان ایست به پتروشیمی میانکاله/ پشت پرده ساخت پتروشیمی در استان مازندران چیست؟

هزینه‌های نجومی پروژه‌های تاریخی سینما و تلویزیون روی دست بنا‌های تاریخی/ هنگامه‌ای که تاریخ در قاب ناآگاهی می‌شکند!

پرسپولیس علیرضا بیراوند را به دادگاه کشاند

افزایش مبلغ تسهیلات کمک ودیعه مسکن ۱۴۰۴ ابلاغ شد+ جزئیات

عکس/ جلسه آمادگی هیات مذاکره کننده ایرانی در مسقط

تیر خلاص بانک‌ها به سمت متقاضیان نهضت مسکن ملی

ترکیب احتمالی استقلال مقابل پیکان در جام حذفی

ریزش قیمت غیرمنتظره طلا و سکه

عکس/ عراقچی و همسرش در مراسم رونمایی از کتاب خودش

سیگنال‌های مثبت آمریکا به مذاکره با ایران

عکس/ شاخص آلودگی هوای تهران امروز ۶ اردیبهشت

زنگ خطر جنگ میان دو کشور هسته‌‏ای؛ افزایش چشمگیر سطح تنش میان هند و پاکستان

ماجرای گروگانگیری مسلحانه در مجیدیه تهران

عکس/ ادای احترام وزیر ارشاد به پاپ فرانسیس

قیمت سکه به لبه مرز رسید

مهم‌ترین تغییرات کنکور سراسری ۱۴۰۴

فیلم/ تجمع اعتراضی علیه فستیوال کوچه در بوشهر

مهاجرانی: آماده توافق در زمان مناسب هستیم

پشت پرده نایاب شدن روغن خوراکی؛ سروکله محتکران پیدا شد؛ این بار در بازار روغن

اهداف آتی شاخص‌کل بورس کدام محدوده‌اند؟

آیا رشد بورس محصول جاماندگی سهام از دلار و طلاست؟

بیت‌کوین مرز ۹۵ هزار دلار را رد کرد

زمان واریز یارانه نقدی و کالابرگ اردیبهشت ۱۴۰۴ اعلام شد

چشم‌انداز بازار سرمایه روشن خواهد بود؟

قیمت سمند صفر و کارکرده چند؟ + جدول