سیاستگذاری یا ساخت‌وساز، وظیفه دولت کدام است؟/ کلاف پیچیده بازار مسکن چگونه باز می‌شود؟

اقتصاد۲۴ - قیمت‌های سرسام آور و رکود همزمان خرید و فروش در بازار مسکن هر چند طی چند دهه اخیر بی سابقه نیست، اما شاید دست عده‌ای را برای همیشه از رسیدن به خانه مسکونی کوتاه کند.

 

مشاوران املاک در اغلب مناطق پایتخت می‌گویند قیمت پیشنهادی برای فایل‌های عرضه شده بسیار بالا و حتی در برخی موارد عجیب و غریب است. به نظر می‌رسد برخی از فروشندگان با احتساب تورم احتمالی فصل تابستان، قیمت‌های پیشنهادی خود را ارائه داده‌اند. به همین دلیل تفاوت زیادی میان قیمت‌های پیشنهادی آن‌ها در مقطع کنونی و همین‌طور ماه‌های گذشته است. از اینرو شرایط برای خرید واحد‌های مسکونی سخت‌تر از گذشته خواهد بود و شکاف بودجه خانوار و قیمت کل واحد‌های مسکونی در بازار مسکن بیش از گذشته شده است.

این انتظار تورمی در اقتصاد همواره خود به عنوان یکی از عوامل تشدیدکننده تورم تبدیل می‌شود. این موضوع تازه‌ای در اقتصاد نیست. بالا رفتن قیمت‌ها به خصوص در بازار مسکن باعث شده تا به مسکن به عنوان یک کالای سرمایه‌ای در کشور نگاه شود. در دوره‌ای دولت برای کنترل بازار دست به ساخت حدود ۲ میلیون مسکن با نام مسکن مهر زد تا با بالا بردن عرضه جلوی رشد قیمت را بگیرد و البته مصرف کنندگان واقعی دستشان به خانه برسد. طرحی که البته منتقدان بسیاری داشته و دارد، اما عده‌ای هم آن را طرح جسورانه و موفقی می‌دانند. اما آنچه مشخص است هرچند مسکن مهر به معنای واقعی عده‌ای را خانه دار کرد، اما در عمل نتوانست جلوی رشد قیمت را بگیرد. همچنین این طرح، حجم زیادی از نقدینگی را در خود بلعید که شاید به اندازه هزینه آن فایده نداشت.

با این حال، اما دولت حسن روحانی که در ابتدای روی کار آمدن خود منتقد این طرح بود حالا با طرح‌هایی مانند مسکن ملی قصد خانه دار کردن مردم را دارد. هرچند که چیزی تا پایان دولت برای به سرانجام رساندن این طرح‌ها باقی نمانده است.

اما عباس آخوندی، وزیر پیشین راه و شهرسازی در دولت نخست حسن روحانی در صفحه شخصی نوشت: «وقتی دولت در دام ‎عوام‌گرایان و ‎سوداگرایان می‌افتد و به‌جای ‎سیاست‌گذاری مسکن درگیر ‎ساخت چند پروژه می‌شود و ‎بانک مرکزی منکر ‎بانک توسعه مسکن می‌گردد و بدون هر اندیشه‌ای ‎بخش مسکن را رها می‌کند، قربانی آن ‎خانه اولی‌ها و ‎متقاضیان مسکن خواهند بود.»

به نظر می‌رسد نقطه اختلاف حسن روحانی و عباس آخوندی نیز در همین جا بود. آخوندی معتقد بود که کوبیدن و ساختن راه چاره برای درمان تولید و بازار مسکن نیست. حال، اما سوال اینجاست که طبق گفته‌های وزیر پیشین، سیاست گذاری‌های دولت برای ساماندهی بخش مسکن چه چیز‌هایی باید باشد؟

---

بیشتر بخوانید: مسکن باید از حالت بورس‌بازی خارج شود

 

وحید شقاقی شهری، اقتصاددان و استاد دانشگاه در گفتگو با اقتصاد ۲۴ در این زمینه می‌گوید: مسکن در کشور ما هم کالای مصرفی و هم کالای سرمایه‌ای است؛ بنابراین مسکن هم باید مانند سایر بازار‌ها از زاویه عرضه و تقاضا بررسی شود. در طرف عرضه دو موضوع قابل بررسی است. دولت در مورد تشویق طرف عرضه و تولید مسکن نیازمند کار جدی‌تری است. هر چقدر مازاد تقاضا در بازار داشته باشیم می‌تواند به التهاب بیشتر در بازار منجر شود. در سال‌های گذشته مسکن متناسب با تقاضای جامعه تولید و عرضه نشد.

 

وی می‌افزاید: در بخش عرضه، بحث سیاست گذاری و آمایش سرزمینی به عنوان یک معضل کلان بسیار مهم است. در برخی از شهر‌ها و کلانشهر‌ها چگالی جمعیت بالاتر از میانگین کشوری است.

شقاقی شهری تصریح می‌کند: در استان‌هایی مانند تهران و البرز چندین برابر ظرفیت چگالی جمعیتی داریم. بررسی‌ها نشان می‌دهد که بخش‌هایی از سرزمین ما خالی از سکنه شده و با کاهش شدید جمعیت مواجه شده است؛ بنابراین آمایش سرزمین بسیار اهمیت دارد که جزو سیاست‌های کلان کشور است.

این استاد دانشگاه هدف از آمایش سرزمینی را توزیع متناسب امکانات رفاهی در سطح کشور می‌داند و می‌گوید: با توزیع ثروت و تمرکززدایی امکانات، مردم تمایل مهاجرت به برخی از شهر‌ها و کلان شهر‌ها را نخواهند داشت.

شقاقی شهری همچنین می‌گوید: در طرف عرضه مسائل دیگری مانند کاهش رشد سرمایه گذاری در بخش مسکن وجود دارد. یکی از دلایل آن هزینه‌های بالای تولید است. همچنین در بخش تولید مسکن بهره وری‌های لازم را نداریم و فناوری‌ها کهنه و هزینه بر است. این سبب می‌شود تا هزینه تمام شده ساخت مسکن در کشور بالا رود.

وی می‌افزاید: در یک مقایسه ساده باید گفت که یک آپارتمان ۱۰ طبقه‌ای در کشوری مانند چین با فناوری بالا ظرف یک ماه ساخته می‌شود که همین آپارتمان در ایران شاید تا یک سال هم طول بکشد.

 

این اقتصاددان با بیان اینکه مشوق‌ها و محرک‌های لازم در بخش عرضه کافی نیست، اظهار می‌کند: رشد سرمایه گذاری در بخش مسکن منفی است. همچنین نرخ رشد شهرنشینی طی ۱۰ سال گذشته به شدت بالا رفته است و برخی از روستا‌ها خالی از سکنه شده اند که همین مسئله باعث شده تا با افزایش تقاضا در شهر‌های بزرگ روبرو شویم.

همچنین شقاقی شهری می‌گوید: در طرف تقاضا هم مشکلاتی وجود دارد که باید حل شود. در تمام دنیا از ابزار مالیات برای جلوگیری از سوداگری افراطی استفاده می‌کنند، اما در کشور ما این اتفاق رخ نمی‌دهد. در بسیاری از کشور‌ها کسانی که مسکن بزرگتر یا خانه اضافه دارند باید مالیات بپردازند بنابراین گاهی حتی افراد ثروتمند هم در این کشور‌ها تمایل به داشتن خانه بزرگ ندارند.

 

این اقتصاددان تصریح می‌کند: متاسفانه ما در کشور مالیات بر ثروت نداریم و همین عامل باعث به وجود آمدن پدیده احتکار مسکن شده است. همچنین افزایش تسهیلات مسکن هم می‌تواند به بخش تقاضا کمک کند. عدم تناسب تسهیلات مسکن با قیمت واقعی آن سبب شده تا خرید مسکن برای افراد جامعه سخت شود.

شقاقی شهری در پاسخ به این پرسش که پروژه‌هایی مانند مسکن مهر یا مسکن ملی چه کمکی به بخش مسکن می‌کند، می‌گوید: دولت نباید وارد ساخت و ساز شود بلکه باید در نقش سیاستگذار ظاهر شود. دولت نباید به بخش تولید و عرضه مسکن ورود کند بلکه باید سیاستگذاری کند.

 

وی می‌افزاید: یکی از سیاست گذاری‌ها این است که بر مسکن مالیات ببندد که به عرضه کمک می‌کند. همچنین آمایش سرزمین و توزیع اشتغال در همه جای کشور که از مهاجرت بی رویه جلوگیری می‌کند از جمله این سیاست گذاری هاست. دولت باید تلاش کند تا فناوری‌های نوین را در بخش تولید مسکن به کشور وارد کند تا بهره وری در بخش تولید برای بخش خصوصی بالا رود.