تحولات جدید در بازار مسکن

اقتصاد۲۴ - بازار معاملات مسکن در آستانه ورود به فاز جدید رکود معاملاتی، با هفت پرسش اساسی مواجه شده که پاسخ به این سوالات منجر به شناسایی ابعاد تازه‌ای از عصر جدید مسکن خواهد شد.

همزمان با افت ۵۰ درصدی حجم معاملات خرید مسکن در آبان ماه و کاهش شدید سرعت رشد قیمت آپارتمان در این ماه در پایتخت، بازار مسکن وارد عصر تازه‌ای شده که بسیاری از کارشناسان و فعالان این بازار معتقدند آبان ماه را می‌توان نقطه شروع تحولات جدید در بازار مسکن دانست. تحولاتی که در نتیجه کاهش ریسک‌های غیراقتصادی، ایجاد ثبات نسبی در بازار‌های اقتصادی بعد از دست‌کم ۶ ماه و همچنین کاهش انتظارات تورمی برای ماه‌های آینده مشاهده می‌شود.

اولین سوال مهمی که هم‌اکنون پیش‌روی فعالان بازار مسکن قرار دارد به موضوع «ارتباط مسکن با بورس» مربوط می‌شود. بررسی‌ها نشان می‌دهد در میانه تابستان امسال که «شاخص کل در بازار معاملات سهام» به اوج رسیده بود این فرضیه وجود داشت که سرمایه‌ها در پایان ماه عسل بورس‌بازها، روانه بازار مسکن شود. حتی در هفته‌های پایانی تابستان تا حدودی همین «تبدیل»‌ها در بازار ملک و در برخی مناطق شهر تهران هم دیده شد.

اما هم‌اکنون شواهد و آمار‌های رسمی نشان می‌دهد «زمینه» جذب سرمایه‌های بورسی در بازار مسکن فراهم نیست؛ چراکه امکان سودگیری کوتاه‌مدت و قابل‌توجه تحت‌تاثیر تحولات غیراقتصادی اخیر و اثر آن بر بازار‌های اقتصادی از بین رفته است؛ بنابراین و در شرایطی که بازار معاملات سهام که در نیمه اول سال‌جاری به‌عنوان بازیگردان اصلی بازار مسکن منجر به اثر فزاینده بر سطح قیمت‌ها و تقاضای سوداگری و سرمایه‌ای شده بود هم‌اکنون جایگاه قبلی خود را در تحولات بازار مسکن از دست داده است. سقوط بازدهی بازار سهام در واقع به منزله از بین رفتن جایگاه بورس در تعیین سمت و سوی قیمت و معاملات بازار مسکن است.

پرسش دوم مربوط به ادامه یافتن یا توقف رکود مسکن است. پاسخ به این سوال که آیا رکود فعلی معاملات مسکن ادامه پیدا می‌کند؛ با لحاظ شرایط فعلی و قابل پیش‌بینی برای مجموعه اقتصاد کشور و بازار مسکن مثبت است. هم‌اکنون دو عامل می‌تواند رکود را پایان دهد: تقاضای مصرفی و تقاضای غیرمصرفی. تقاضای مصرفی برای بازگشت به بازار خرید خانه به «دوره‌ای تقریبا بلندمدت» احتیاج دارد. باید حباب مسکن تخلیه شود و در کنار آن، ترمیم قدرت خرید وام بانکی که به ۳ مترمربع در تهران تنزل کرده است اتفاق بیفتد. قطعا گزینه سوم که «بهبود اساسی سطح درآمد خانوارهاست» به این زودی محقق نمی‌شود. اما همان دو گزینه اول هم اگر تا حدودی برقرار شود، بازگشت تدریجی و خفیف تقاضای مصرفی (خانه‌اولی‌ها) اتفاق می‌افتد. تقاضای غیرمصرفی نیز، چون نقطه جوش قیمت مسکن رد شده است، انگیزه‌ای برای حضور ندارد.

سومین سوال درخصوص اندازه و دامنه کاهش حجم معاملات مسکن در ماه‌های پیش‌رو است. اینکه حجم معاملات مسکن باز هم کاهش پیدا می‌کند یک فرض با احتمال وقوع بالاست. آنچه مسلم است اینکه حجم معاملات مسکن در ماه‌های پیش‌رو به اندازه‌ای است که بتوان شرایط بازار را رکودی توصیف کرد.

چهارمین پرسش به سمت و سوی آتی قیمت مسکن مربوط است. اینکه مسیر قیمتی مسکن در ماه‌های اینده چگونه خواهد بود دو بعد مهم دارد: اولین موضوع یا اولین بعد آن است که هم اکنون نیروی محرکه قوی برای افزایش قیمت مسکن وجود ندارد و عوامل موثر بر افزایش قیمت مسکن ضعیف شده‌اند. به‌خصوص اینکه در هفته‌های اخیر، فعالان بازار معاملات مسکن و مشاهدات میدانی از افزایش فایل فروش آپارتمان در تهران و کلان‌شهر‌ها خبر می‌دهد. به نظر می‌رسد عرضه‌کنندگان مسکن هم پیام بازار را دریافت کرده و جریان عرضه جدید را تقویت کرده‌اند.

سوال پنجم متقاضیان مسکن درخصوص زمان مناسب برای خرید واحد‌های مسکونی است. بسیاری از متقاضیان با این پرسش مواجهند که با توجه به رویداد‌های فعلی وآنچه برای آینده بازار مسکن پیش‌بینی می‌شود آیا هم‌اکنون زمان مناسبی برای خرید آپارتمان است یا بهتر است خرید خود را به تعویق بیندازند؟ تجربه دوره‌های مشابه طی سال‌های دور گذشته نشان می‌دهد، قیمت مسکن در دوره پساجهش، دست‌کم افزایش چشمگیر پیدا نمی‌کند. هر چند در دوره‌های قبل، هیچ زمان، ابعاد جهش قیمت تا این اندازه که در سال‌جاری رخ داد، نبود. آمار‌ها نشان می‌دهد در این دوره جهش، روند رشد قیمت ۵/ ۲ سال ادامه داشت و میزان رشد نقطه‌ای قیمت در همین ماه آبان حدود ۱۱۸ درصد بود که این میزان رشد نقطه‌ای در تاریخ ثبت نوسانات قیمت مسکن شهر تهران بی‌سابقه است؛ بنابراین اگر در پساجهش‌های قبلی (سال‌های ۸۳ و ۸۸ و ۹۳)، قیمت اسمی مسکن ثابت ماند یا خیلی خفیف کاهش پیدا کرد در این دوره احتمال دارد کاهش قابل‌توجهی پیدا کند؛ بنابراین خریداران مصرفی اگر دیرتر وارد بازار شوند، ممکن است از عواید کاهش قیمت و افزایش نسبی عرضه در ماه‌های آتی، نفع ببرند.

رابطه نوسانات قیمت دلار و قیمت مسکن ششمین سوال پیش روی فعالان بازار مسکن است. اینکه آیا با کاهش نرخ دلار، قیمت مسکن هم کاهش پیدا می‌کند؟ بررسی‌ها حاکی است نرخ بازدهی بازار ارز در حال حاضر فاصله زیادی با نرخ رشد قیمت مسکن با لحاظ روند افزایشی سه سال اخیر ندارد. در نتیجه اگر باز هم ریزش نرخ دلار ادامه پیدا کند، فضا برای کاهش قیمت مسکن مساعدتر می‌شود.

عواقب ورود سرمایه‌گذاران به بازار مسکن در شرایط فعلی هفتمین پرسش گروه فعال خریدار بازار مسکن در ماه‌های اخیر است. بررسی‌ها حاکی است هم‌اکنون شرایط ورود سرمایه‌گذاران ساختمانی به جهت مواجهه با بحران کمبود عرضه واحد‌های مسکونی موردنیاز تقاضای غالب (تقاضای مصرفی مسکن) فراهم است و این گروه لازم است به بازار ورود کنند.

از آنجا که پروسه ساخت‌و‌ساز ۵/ ۱ تا ۲ سال به طول می‌انجامد در این فاصله، پروسه کاهش قیمت اسمی و واقعی نیز حتی زودتر، به پایان می‌رسد؛ بنابراین سازنده‌هایی که هم‌اکنون وارد بازار ساخت‌و‌ساز شوند، زمان فروش آن‌ها تقریبا مصادف می‌شود با رونق بعدی معاملات خرید مسکن. با این حال بررسی‌ها نشان می‌دهد تاریخ انقضای سرمایه‌گذاری ملکی (خرید مسکن) فرا رسیده است. هر چند بازدهی بلندمدت سرمایه‌گذاری ملکی را نمی‌توان انکار کرد، اما این به معنای تضمین رشد قیمت در کوتاه‌مدت نیست.