حذف منطقه یک از گزارش بازار مسکن اقدام معقول یا برداشت اشتباه؟

اقتصاد۲۴ - متولیان و سیاست گذاران بخش مسکن وزارت راه و شهرسازی در ماه‌های اخیر بر لزوم حذف متوسط قیمت مناطق ۱ و ۳ یا حتی ۶ تهران از میانگین قیمت مسکن تأکید دارند.
ادعایی که هم موافق و هم مخالفانی در میان کارشناسان اقتصاد مسکن دارد.

معاون مسکن (اوایل مهر ماه): بدون منطقه، متوسط قیمت مسکن تهران ۱۰ تا ۱۵ میلیون تومان

محمود محمودزاده معاون مسکن و ساختمان وزارت راه و شهرسازی ۹ مهر ماه امسال در مصاحبه‌ای اعلام کرد: اگر قیمت‌های درست و صحیح را اعلام کنیم در بازار مسکن راهنماست، اما اگر فقط آمار خام را منتشر کنیم طبیعی است که گمراه‌کننده خواهد بود، به‌عنوان نمونه در شهر تهران متوسط قیمت مسکن را بیست و چند میلیون تومان اعلام می‌کنند، اما از نظر علمی وقتی از یک جامعه‌ای می‌خواهیم آماری را استخراج کنیم باید بخشی را که قیمت غیرطبیعی دارد خارج کنیم.
وی ادعا کرد: اگر در تهران عدد منطقه ۱ را از متوسط قیمت مسکن خارج کنیم، متوسط قیمت مسکن پایتخت به ۱۰ تا ۱۵ میلیون تومان خواهد رسید.

وزیر راه (اواخر مهر ماه): متوسط قیمت مسکن تهران بدون مناطق ۱ و ۳ زیر ۱۵ میلیون تومان

۲۰ روز پس از این ادعای معاون وزیر راه و شهرسازی، محمد اسلامی وزیر راه و شهرسازی نیز در ۲۹ مهر ماه در برنامه تلویزیونی پایش همین موضوع را تکرار و اظهار کرد: اگر قیمت معاملات مسکن در مناطق ۱ و ۳ را در نظر نگیریم، میانگین هر متر مربع در تهران به زیر ۱۵ میلیون تومان می‌رسد. باید آمارهای واقعی و بر اساس واقعیت را به مردم ارائه داد و میانگین قیمت‌های خرید و فروش شده واقعی را به آن‌ها اعلام کنیم. برای مثال قیمت ملک در منطقه ۱ میانگین تهران را ۳.۵ برابر می‌کند.

مدیرکل اقتصاد مسکن: وقتی مناطق ۱، ۳ و ۶ را حذف کردیم، دیدیم متوسط قیمت مسکن ۱۰ میلیون تومان کاهش داشت

پروانه اصلانی مدیرکل دفتر برنامه ریزی و اقتصاد مسکن وزارت راه و شهرسازی نیز ۲۲ آذر ماه در برنامه زنده شبکه خبر در خصوص حذف متوسط قیمت مسکن در مناطق ۱، ۳ و ۶ تهران از متوسط کل قیمت مسکن در پایتخت گفت: وقتی این کار را کردیم دیدیم که ۱۰ میلیون تومان کاهش قیمت متوسط مسکن پایتخت رخ می‌دهد. چرا که قیمت‌های منطقه یک بالاترین قیمت را دارند و وقتی با مناطق ۱۷ و ۱۸ مقایسه شوند این مناطق هم خود را با قیمت منطقه یک قیاس کرده و اثر روانی بر افزایش متوسط قیمت مسکن در سایر مناطق خواهد داشت.

بیشتر بخوانید: بازار بی‌مشتری ‌مسکن / معاملات نصف ‌شد

دفتر اقتصاد مسکن: متوسط قیمت مسکن تهران با حذف ۴ منطقه، حدود ۲۰ میلیون تومان

بر اساس گزارش بازار مسکن آبان ۹۹ منتشره از سوی دفتر برنامه ریزی و اقتصاد مسکن وزارت راه و شهرسازی، متوسط قیمت مسکن در تهران در ماه مذکور، ۲۷ میلیون و ۸۰۰ هزار تومان بوده که بدون احتساب مناطق ۱، ۲، ۳ و ۶، متوسط قیمت مسکن حدود ۲۰ میلیون تومان (۱۹ میلیون و ۸۰۰ هزار تومان) است.
به عبارت دیگر در ماه مذکور از مجموع ۴ هزار و ۴۶۶ معامله مسکن، اگر ۸۵۵ فقره معامله مسکن (معادل ۱۹.۱ درصد) حذف شود متوسط قیمت مسکن پایتخت به سختی به زیر ۲۰ میلیون تومان خواهد رسید.
این در حالی است که مسئولان این معاونت مدعی بودند با حذف یک منطقه، متوسط قیمت مسکن به ۱۵ میلیون تومان می‌رسد!

تعداد معاملات مسکن منطقه یک تهران از نیمی از مناطق پایتخت بیشتر است

این اظهارات در حالی است که در ۴ ماه شهریور، مهر، آبان و آذر امسال معاملات مسکن در منطقه ۱ تهران، به دلیل نسبتاً بالا بودن تعداد آن، از اثرگذارترین مناطق تهران است. در شهریور از ۸ هزار و ۴۶۳ فقره معامله، ۳۸۹ فقره معامله، معادل ۴.۶ درصد معاملات، در مهر ماه از ۸ هزار و ۶۵۶ فقره مجموع معاملات مسکن، ۴۸۳ فقره معادل ۵.۵ درصد معاملات، در آبان ماه از مجموع ۴ هزار و ۴۶۶ معامله مسکن، ۲۰۰ فقره معادل ۴.۴ درصد و در آذر ماه از مجموع ۲ هزار و ۵۵۵ معامله مسکن، ۱۶۲ فقره معادل ۶.۳ درصد معادلات مسکن به منطقه یک اختصاص داشته‌اند.

این در حالی است که تعداد معاملات مسکن شهریور ماه، ۱۳ منطقه، مهر ماه، ۱۵ منطقه، آبان ماه، ۱۲ منطقه و آذر ماه، ۱۷ منطقه تهران کمتر از تعداد معاملات منطقه ۱ هستند.
بر اساس علم آمار، می‌توان تعداد نمونه‌های آماری که به دلیل پایین بودن اثرگذاری آنها در میانگین گیری، تأثیری در متوسط کل جامعه آماری ندارند را حذف کرد.
به عنوان مثال در آذر ماه امسال، ۳ منطقه در تهران کمتر از ۴۰ فقره معامله مسکن داشته‌اند که برای حذف از جامعه آماری نسبت به آمار معاملات منطقه ۱، در اولویتند!

محاسبات وزیر راه اشتباه از آب درآمد

از سوی دیگر محاسبات نشان می‌دهد با حذف مناطق ۱ و ۳ در آمار بازار مسکن شهریور ماه، در حالی که وزیر راه و شهرسازی می‌گوید متوسط قیمت مسکن به زیر ۱۵ میلیون تومان می‌رسد، متوسط قیمت مسکن در ماه مذکور که بر اساس آمار بانک مرکزی، ۲۴ میلیون و ۲۰۰ هزار تومان است، به ۲۳ میلیون و ۹۰ هزار تومان کاهش می‌یابد!
سامانه سابا چه می‌گوید؟ از معامله مسکن ۱۵۰ میلیون تومانی تا ۵۷ میلیارد تومانی!
بر اساس آنچه سامانه اطلاعات بازار مسکن وزارت راه و شهرسازی (سابا) از معاملات مسکن آذر ماه در منطقه یک تهران ثبت شده، واحدهایی با قیمت باورنکردنی ۱۵۰ میلیون تومانی تا قیمت ۵۷ میلیارد تومانی در ماه گذشته معامله شده اند.
آپارتمان مسکونی ۹ سال ساخت اول آذر امسال با مساحت ۶۴.۲۵ متر مربع و به قیمت هر متر ۲ میلیون و ۳۳۴ هزار و ۶۳۰ تومان و مجموعاً ۱۵۰ میلیون تومان به فروش رفته است.
رقمی که بسیار عجیب به نظر می‌رسد.
همچنین در همان روز (۱ آذرماه) در منطقه یک تهران، آپارتمان ۷۵ متری ۲ سال ساخت به ارزش متری ۶ میلیون و ۶۶۶ هزار و مجموعاً ۵۰۰ میلیون تومان فروخته شده است.
۲ آذر ماه امسال نیز در منطقه یک، قرارداد فروش آپارتمان مسکونی یک سال ساخت و ۱۰۸.۳ متری به ارزش ۸۲۱ میلیون تومان (متری ۷ میلیون و ۵۸۰ هزار تومان) به ثبت رسیده است.
۳ آذر نیز آپارتمان مسکونی ۶ سال ساخت و ۵۸.۵ متری به ارزش ۷۴۲ میلیون و ۹۵۰ هزار تومان (متری ۱۲ میلیون و ۷۰۰ هزار تومان) واگذار شده بود.
گران‌ترین معامله مسکن آذر ماه امسال، فروش یک دستگاه آپارتمان نوساز ۴۱۸.۵ متری در خیابان فرشته (منطقه یک) به ارزش ۵۷.۵ میلیارد تومان (متری ۱۳۷ میلیون و ۳۹۵ هزار تومان) بوده است.
وجود موارد فروخته شده با قیمت‌های زیر ۵۰۰ میلیون تومان در منطقه یک تهران نشان می‌دهد، ادعای حذف منطقه یک از معاملات مسکن کل تهران، از یک اشتباه در محاسبات سیاست گذاری بخش مسکن از سوی متولیان این بخش سر بر آورده است.
برخی کارشناسان معتقدند برای دستیابی به متوسط قیمت دقیق‌تر، به جای حذف کل معاملات برخی مناطق، می‌بایست معاملات واحدهای مسکونی با ارقام غیر معقول را از محاسبات حذف کرد.