ایران، بهشت موجران

اقتصاد۲۴ - دولت‌ها در طول سال‌های مختلف عمدتا به بازار اجاره مسکن کم‌توجه بوده‌اند تا اینکه امسال پس از رشد صعودی قیمت اجاره‌بها و عدم تطبیق آن با شرایط، دولت ناچار شد برای کاهش التهاب بازار مداخله کند؛ مداخله‌ای که البته نوع و شیوه آن نیز از سوی کارشناسان محل نقد است. برخی کارشناسان معتقدند دولت‌ها با به‌کارگیری برخی شگرد‌های زیرکانه، سعی در شانه خالی‌کردن در این زمینه داشته‌اند و با عدم پیگیری این بازار، شرایطی را فراهم کرده‌اند که شاید به ایران بتوان «بهشت موجران» لقب داد. با‌این‌حال سؤال است که چه راهکار‌هایی را می‌توان برای بسامان‌کردن بازار اجاره مسکن به کار گرفت و دولت باید چه اقداماتی را در دستور کار قرار دهد یا اصلا مداخله دولت در این شرایط درست است؟ تجربه جهانی دراین‌باره چه می‌گوید؟

تفاوت بازار اجاره کنونی با گذشته

علی فرنام، کارشناس حوزه مسکن و شهرسازی،  درباره تغییر وضعیت بازار اجاره مسکن می‌گوید: بازار اجاره مسکن تقریبا در دو سال اخیر شرایطی پیدا کرده که متفاوت از دوره‌های افزایش قیمتی بوده که پیش‌از‌این تجربه کردیم. در سال‌های مختلف افزایش ناگهانی قیمت مسکن را داشتیم، حداقل چهار یا پنج تجربه دیگر که به آرامی قیمت اجاره‌بها هم افزایش پیدا می‌کند و در یک بازه زمانی، افزایش قیمت مسکن را پر کرده و نسبت اجاره‌بها و قیمت ملک را جبران می‌کند. تفاوتی که از سال ۹۷ در حوزه بازار مسکن شاهد هستیم و تا امروز هم ادامه داشته، این است که موج افزایش قیمت بعد از تقریبا دو سال هنوز هم متوقف نشده و از این جهت شرایط متفاوتی را ایجاد کرده و متأسفانه دستگاه متولی به جای اینکه به طور جدی به نحوی از ابزار‌های موجود استفاده حداکثری کند که این بازار را بسامان کند، دست به اقداماتی می‌زند که چندان مؤثر نیست یا موضوعی مثل حذف آمار و اطلاع‌رسانی درباره قیمت‌ها را در دستور کار قرار می‌دهد.

بیشتر بخوانید: پیش‌بینی قیمت‌ها در بازار اجاره تا پایان امسال

دولت‌ها از بازار اجاره شانه خالی کرده‌اند

فرنام در ادامه با نگاهی به عملکرد دولت‌های مختلف در برهه‌های گوناگون درباره موضوع بازار اجاره مسکن، می‌افزاید: دولت‌ها در سال‌های متمادی به وظایفی که در بحث ساماندهی بازار اجاره مسکن داشتند توجهی نکرده و به نوعی شانه خالی کردند و عملا علاقه‌ای برای ورود به این حوزه نشان نمی‌دادند. فقط دو نوع سیاست خاص، تقویت اعتباری و وام برای خانه‌دارشدن مردم و سیاست‌های تولید مسکن را مدنظر قرار می‌دادند که اگرچه این دو سیاست در جای خودش مورد نیاز است؛ اما جایگزین سیاست‌هایی که در بحث ساماندهی بازار اجاره هست، نمی‌شود.

شگرد زیرکانه دولت‌ها برای فرار از پاسخ‌گویی

او با اشاره به نقد عمومی در مورد مداخله دولت در بازارها، ادامه می‌دهد: دستگاه متولی به صورت زیرکانه‌ای از این موضوع بهره جسته و آن را تفسیر کرده که مداخله بازار نامطلوب است و از این حوزه فاصله گرفته، درحالی‌که در قریب به اتفاق کشور‌ها حتی با اقتصاد باز هم مداخله دولت در بازار مسکن و اجاره‌بها وجود دارد، اما ابزار‌ها و اهرم‌های متناسب را قانون‌گذار تعریف کرده که عمده این ابزارها، اهرم‌های مالیاتی هستند؛ منتها یک تفاوت دارد، نگاه تنظیم این ابزار‌ها برای درآمدزایی برای دولت نیست؛ بلکه ساماندهی بازار مسکن و اجاره است. ممکن است این مورد مغفول واقع شود و نه‌تن‌ها به انگیزه و هدف اصلی که ساماندهی بازار مسکن و اجاره است، نرسیم و نارضایتی‌هایی را در این حوزه در پی داشته باشد و حتی در قریب به اتفاق کشور‌ها انواع منابع ناشی از درآمد‌های مالیاتی را به طور مستقیم به حوزه مسکن و شهرسازی بابت سرمایه‌گذاری در بحث مسکن ارزان‌قیمت و استیجاری و بحث‌های خدمات شهری پشتیبان مسکن که مورد نیاز است، برمی‌گردانند. از طرف دیگر در بحث اجاره‌نشینی، معمولا شرایط مستأجران در دیگر کشور‌ها بسیار مطلوب‌تر است تا شرایطی که ما در کشور داریم. به تعبیری شاید بتوان ایران را بهشت موجران دانست؛ چون هیچ محدودیتی از تعیین اجاره‌بها یا افزایش سقف اجاره‌بها که در خیلی از کشور‌ها به‌خصوص در شرایط بحرانی بازار مسکن به آن اتکا می‌شود، نداریم.
فرنام با اشاره به کوتاه‌مدت‌بودن قرارداد‌های اجاره در ایران می‌افزاید: تداوم سکونت مستأجران در کشور ما کوتاه است و معمولا بنا به خواست موجر می‌تواند منجر به تخلیه مستأجر شود؛ درحالی‌که در این زمینه تفاوت بسیار زیادی وجود دارد. در خیلی از کشور‌ها مستأجر می‌تواند سال‌ها سکونت کند، مگر به دلیل بدقولی، پرداخت‌نکردن به‌موقع یا مشکلاتی که برای ملک ایجاد کند یا نپذیرفتن افزایش اجاره‌بهای منطقی که مجبور به تخلیه می‌شود.
این کارشناس مسکن با بیان اینکه توجه‌نکردن به موضوع اجاره می‌تواند آثار نامطلوب اقتصادی و اجتماعی به دنبال داشته باشد، می‌گوید: الگوی فعلی اطمینان و آرامش‌خاطر را از مستأجران می‌گیرد و آن‌ها همیشه یک تنش و التهاب را به همراه دارند که در بحث تعالی خانواده و حمایت از آرامش و ثبات فکری مستأجران، کاهش مشکلات خانوادگی و اجتماعی‌شان هم بسیار مؤثر است. وقتی می‌گوییم یک‌سوم خانوار کشور مستأجر هستند، یعنی یک‌سوم گردش اقتصادمان بر دوش آنهاست. وقتی آرامش به این خانوار‌ها تزریق شود، مطمئن باشید اثر مستقیم آن در کل اقتصاد کلان خودش را نشان می‌دهد. ضمن اینکه در نظر داشته باشیم وقتی به سمت کوتاه‌مدت‌شدن اجاره می‌رویم، عملا حس مسئولیت‌پذیری نسبت به محل سکونت، تعلق به مکان و محله سکونت کاهش یافته و به تبع آن، مخاطرات و مشکلات اجتماعی و ناهنجاری‌های زیادی در شهر‌ها ایجاد می‌شود.

سهم مستأجران در حال افزایش است

فرنام با اشاره به اینکه به ازای دو خانوار ملکی، یک خانه استیجاری داریم، تصریح می‌کند‌: در کلان‌شهر‌ها این عدد بیش از ۴۰ درصد است که نشان می‌دهد با موضوع حاشیه‌ای برخورد نمی‌کنیم تا ۹۰ درصد برنامه‌ریزی در تولید مسکن باشد که قطعا یکی از جواب‌های کاهش اجاره‌نشینی است. بدون ابزار‌ها و مدیریت نمی‌توان به هدف خود رسید؛ کمااینکه تقریبا این تجربه را داشته‌ایم که با وجود اینکه در دو دهه گذشته میزان متوسط تولید واحد‌های مسکونی بیش از میزان افزایش خانوار بوده و به صورت مستمر به سمت بهبود شاخص خانوار در واحد مسکونی پیش رفته‌ایم؛ درعین‌حال حداقل در سه، چهار مورد از سرشماری‌های ۶۵، ۷۵، ۸۵، ۹۰ و ۹۵ مستمرا می‌بینیم که سهم مستأجر در حال افزایش است و این درواقع دقت‌نکردن به همین شاخصه‌هاست. البته باید در نظر داشته باشیم اجاره‌نشینی به خودی خود منفی تلقی نمی‌شود؛ اما اگر شرایط اقتصادی و معیشت خانوار به نحوی باشد که برای خرید مسکن استطاعت ندارند و مجبور می‌شوند به سمت اجاره‌نشینی حرکت کنند و بحث شکاف درآمد و هزینه خانوار مطرح است، آن‌گاه این افراد نیازمند حمایت و برنامه‌ریزی خاص خواهند بود.
این کارشناس مسکن و شهرسازی با بیان اینکه نیازمند یک برنامه‌ریزی مدون، یکپارچه و بلندمدت در کل اکوسیستم مسکن هستیم، ادامه می‌دهد: سیاست‌های کنترل بازار اجاره مسکن، فقط با دستور و قانون‌های روزمره، جواب‌گو نیست. ممکن است در شرایط خاص کرونا، مقبولیتی پیدا کند؛ اما به صورت منطقی باید برای این موارد، برنامه‌ریزی شود و گام‌به‌گام جا بیفتد و متناسب با آن هم ابزار‌های قانونی و منطقی، مشروع و مقبول تدارک ببینند که بتوانیم برنامه ریزی یکپارچه در حوزه مسکن را شاهد باشیم. مداخله در بازار اجاره مسکن باید مشروع و مقبول باشد تا به روی‌برگرداندن مردم از قوانین منجر نشود. برنامه‌ریزی باید به نحوی باشد که مردم بپذیرند به مصلحت عمومی است و حتی اگر منفعت شخصی را به صورت موردی تحت الشعاع قرار دهد، برایندش به نفع توسعه جامعه است.

بررسی اقدامات دولت در بازار اجاره مسکن

او با اشاره به اقدامات دولت در سال جاری در حوزه بازار اجاره مسکن می‌افزاید: در سال جاری دولت چند اقدام در این حوزه داشت. اول، در فصل بهار، ممنوعیت تخلیه و تمدید خودکار قرارداد در ماه‌های نخست همه‌گیری کرونا مطرح شد که بنا به ملاحظات بهداشتی و پزشکی تقریبا منطقی و معقول بود، اگرچه ممکن بود تا حدی خسارت‌هایی را به موجران وارد کند، اما در بحث کلان کنترل همه‌گیری به نظر می‌رسید منطقی است. موضوع دوم، تعیین سقف درصد افزایش اجاره‌بها بود که اعدادی به تفکیک تهران، کلان‌شهر‌ها و دیگر شهر‌ها مطرح شد. آن هم در دوران کوتاه، قابل درک است و می‌تواند منطقی باشد؛ ولی وزارت راه‌وشهرسازی باید هرچه سریع‌تر سازوکاری برایش پیش‌بینی کند که متناسب با اقتضای اقتصادی، درآمدی، تورم و به صورت مستمر آن را برحسب شدت اثرگذاری کرونا پایش کند. میزان آسیب‌پذیری خانوار‌های مستأجر و موجر و تفاوت‌های جغرافیایی باید بازنگری شود. یکی از تجارب جالبی که در کشور‌های دیگر بررسی شد، اعطای کمک‌ها و تخفیف‌های افزایش اجاره‌بها منوط به اثبات این است که شخص مستأجر آسیب‌دیده باشد وگرنه اگر کسی باشد که به صورت مستمر درآمد همیشگی‌اش را داشته باشد، مشمول حمایت‌ها قرار نمی‌گیرد. به نظر می‌رسد باید سریع‌تر پایگاه داده‌های‌مان را تقویت کنیم و با غربال‌ها و فیلتر‌های صحیح، نسبت به حمایت اقدام کنیم؛ زیرا کل بازار استیجاری نیازمند حمایت نیست. این سیاست تا حدی در کنترل افزایش اجاره‌بها مؤثر بوده؛ اما تداومش به نظر می‌رسد تبعات و مشکلات اقتصادی و اجتماعی و حقوقی برای موجر‌ها یا بین موجر و مستأجر ایجاد کند و باید نسبت به بازنگری و به‌روز‌رسانی و منطقی‌کردن آن با شرایط اقدام شود. اقدام سومی که مطرح شده موضوع ودیعه اجاره‌بهاست که اقدام خوبی است، پیشنهادش هم سال‌ها وجود داشته، اما باید در نظر داشت که اثربخشی محدودی دارد و این اثربخشی می‌تواند به واسطه کندی و بوروکراسی اداری و بانکی به حداقل خودش برسد و نیازمند واکنش سریع است که در شرایط حاد بازار اجاره تابستان، بتواند کمکی به حال مستأجران باشد. برخلاف دو راهکار قبلی که گفتیم، شاید در شرایط اضطرار که ناشی از شیوع بیماری کرونا است، ودیعه اجاره‌بها با تغییری که در ساختار آن می‌توان داد، می‌تواند به صورت بلندمدت هم مدنظر قرار بگیرد. از این طریق، به مرور هم با بازگشت منابع پرداختی، قدرت اعتباری و وام‌دهی بانک‌ها بالا می‌رود و هم به‌تدریج می‌تواند بخش بزرگ‌تری از مستأجرانی را که نیازمند حمایت هستند، تحت پوشش قرار دهد.

چند پیشنهاد

فرنام با ارائه پیشنهاد‌هایی در زمینه بسامان‌کردن بازار اجاره مسکن، تصریح می‌کند: در این راستا، چند اقدام است که مستلزم پیموده‌شدن است تا شرایط التهاب بازار اجاره‌بهای مسکن را پشت سر بگذاریم. اول اینکه دولت به معنای واقعی احساس مسئولیت کند و تعهد داشته باشد و پاسخ‌گو باشد. مجلس هم در زمینه بازار اجاره نظارت داشته باشد و وظایفی را که در قانون تصویب شده، از دولت مطالبه کنند و فقط بحث‌های اعتبارات و منابع مالی و ساخت مسکن را که در جای خودش ضرورت دارد و خیلی مهم است، مدنظر قرار ندهد. موضوع دوم که می‌تواند بدون مداخله یا کاهش مداخله دولت هم مشکل اجاره‌بها و مسکن را حل کند، بازگشت ثبات اقتصادی و چشم‌انداز بلندمدت در بخش سرمایه‌گذاری است که می‌تواند ریسک حوزه مسکن را کاهش دهد. تجربه نشان داده سال‌هایی که استطاعت خرید مسکن بالا رفته یا دوره انتظار برای خانه‌دارشدن کم شده، خودبه‌خود بحث اجاره هم التیام پیدا کرده است؛ زیرا درصدی از مستأجران که استطاعت خانه‌دارشدن را پیدا می‌کنند، از بازار مسکن خارج می‌شوند.
پیشنهاد سوم همان بحث طراحی و برنامه‌ریزی مستمر و پایش به‌روز اکوسیستم مسکن، با تمام مؤلفه‌ها و عوامل مؤثر و نه‌فقط عوامل اقتصادی و مالی است که تبعاتش را شاهد بودیم. موضوع چهارم، توجه به ابزار‌های متنوع مالیاتی است. مالیات بر نقل و انتقال، اجاره‌بها، مالیات بر زمین بایر، خانه خالی، عایدی سرمایه مسکن که تقریبا همه این‌ها را در یک برهه قبل از سال‌های ۸۰ داشتیم؛ اما برخی از آن‌ها متوقف شدند. نکته این است که نحوه تعریف این قوانین در خدمت و با هدف ساماندهی بازار مسکن است و نه افزایش درآمد دولت. اگر هم افزایش درآمدی برای دولت از این مالیات‌ها متصور باشد محل هزینه‌کردش در بحث مسکن است یعنی مسکن ارزان‌قیمت، افزایش وام و اعتبارات برای خرید و ساخت مسکن، وام‌هایی برای ودیعه اجاره‌بهای مستأجران یا دهک‌های حمایتی که در حوزه مسکن هستند.
او با بیان اینکه رفتار‌های واکنشی و انفعالی از آن طرف بام افتادن است و می‌تواند امنیت سرمایه‌گذاری در مسکن را تحت‌الشعاع قرار دهد، می‌گوید: باید بین سرمایه‌گذاری و سوداگری در بحث مسکن تفاوت قائل شویم. سرمایه‌گذاری که در تولید هست تا حدی برای حفظ ارزش است و اینکه با درآمد موجری اضافه شود، موضوع مشروعی است، اما باید متناسب با آن مالیاتش پرداخت شود، ولی اگر این قوانین به نحوی باشد که تند باشد، انگیزه‌ها را برای خروج سرمایه به سایر بخش‌ها یا خروج سرمایه از کشور تقویت می‌کند. موضوع نهایی که انتظار می‌رود اگر بتوانیم این گام‌ها را طی کنیم و چتر حمایتی و مالیاتی درست تعریف شود، زمینه‌ای را ایجاد می‌کنیم که از همین ابزار‌های مالیاتی برای معافیت‌های گسترده استفاده کنیم. تفاوتی که مالیات‌های بخش مسکن با بقیه حوزه‌ها دارند برخلاف سایر مالیات‌ها که عمدتا به گونه‌ای طراحی می‌شود که معافیت‌ها به حداقل برسد، در حوزه مسکن معافیت‌ها به حداکثر می‌رسد و معافیت‌های متنوع و متعدد با انگیزه‌های حمایتی گوناگون، هدف و ابزار مشروعی را که دولت برای مداخله در بازار مسکن و اجاره‌بها می‌خواهد، فراهم می‌کند. تخفیف‌ها و معافیت‌ها می‌تواند انگیزه‌ها را برای موجر در چارچوب مدنظر دولت در مورد افزایش، تمدید قرارداد، شرایط تخلیه و حمایت از اقشار آسیب‌پذیر ایجاد کند.

طرحی برای راحتی مستأجران و کاهش اجاره مسکن

فریدون شیری، پژوهشگر، با ارائه راهکاری برای بهبود وضعیت بازار اجاره مسکن می‌گوید: یکی از مهم‌ترین معضلات و مشکلاتی که حدود یک‌سوم جمعیت کشور با آن روبه‌رو هستند، شرایط اسف‌بار بازار اجاره مسکن است که در چندین دوره در سال‌های قبل و همین امسال از طرف دولتمردان طرح‌هایی به‌اصطلاح برای تحمل راحت‌تر مستأجری در جامعه مطرح شده که متأسفانه تاکنون هیچ‌کدام چاره‌ساز نبوده است. طرح‌هایی مثل پرداخت ودیعه مسکن در زمان آقای احمدی‌نژاد، هیچ‌گاه پرداخت نشد و تنها مطرح‌شدن آن در جامعه موجب شروع رشد اجاره مسکن و قیمت آن شد، اخیرا طرح پرداخت وام برای مستأجران که غیرمستقیم این را القا می‌کند که صاحبخانه اجازه دارد مثلا در شهر تهران سالانه ۵۰ میلیون تومان به ودیعه اجاره مسکن اضافه کند، قطعا اثر عکس خواهد داشت و موجب افزایش اجاره مسکن می‌شود.
شیری با بیان راه‌حلی می‌گوید: پیشنهاد می‌کنم تنها برای مستأجران خوش‌حساب و خوش‌رفتار از نظر قانون این امکان وجود داشته باشد که بتوانند سه سال متوالی یا بیشتر با اضافه‌شدن میزان منطقی به اجاره‌خانه در یک واحد مسکونی زندگی کنند و مستأجران بدحساب مشمول این قانون قرار نگیرند.
او در ادامه می‌افزاید: قرارداد اجاره هم یک‌ساله منعقد شود و در صورت خوش‌حساب و خوش‌رفتار بودن مستأجر مورد حمایت قانون قرار بگیرد، البته همراه با افزایش میزان منطقی متناسب با نرخ تورم. اجرای این طرح به نفع هر دو طرف موجر و مستأجر است. مثلا اگر ۱۰ درصد هرساله به اجاره ملک اضافه شود گویی هیچ افزایشی نداشته، زیرا هزینه‌های جابه‌جایی، پورسانت بنگاه و... شاید بیش از ۱۰ درصد باشد که مستأجر پرداخت نمی‌کند و با آسودگی و بدون دغدغه و نگرانی برای تمدید‌شدن یا نشدن اجاره‌نامه آخر سال می‌تواند سه سال متوالی در یک ملک سکونت کند. موجر هم سه سال متوالی هزینه بنگاه و تعمیرات جزئی و کلی را که بعد از تخلیه خانه لازم دارد، انجام نمی‌دهد و امکان خالی‌ماندن یکی، دو ماه خانه در موقع تغییر مستأجر وجود ندارد.
این پژوهشگر درباره ازبین‌رفتن امکان فروش خانه در این شرایط نیز می‌گوید: شاید سؤال شود در‌صورتی‌که قانون از مستأجران خوش‌حساب برای سکونت سه سال متوالی در یک ملک حمایت کند، تمایل صاحبخانه‌هایی که قصد فروش ملک خود را دارند، برای اجاره‌دادن ملک کاهش می‌یابد، اما می‌توان در طرح استثنائاتی هم در نظر گرفت، برای همین واحد‌های نوساز و قدیمی‌سازی که در معرض فروش قرار دارند تا وقتی به فروش نرسیده مشمول این قانون باشد و در صورت فروخته‌شدن مستأجر باید با مالک جدید توافق یا با مهلت دو، سه‌ماهه ملک را تخلیه کند.