رویای دوم در بازار مسکن

اقتصاد۲۴- با وجود اينكه برخي مسوولان اقدام به تعيين سقف قيمتي براي واحدهاي مسكوني دارند و بيشتر بر سمت عرضه‌كننده براي كنترل قيمتي تاكيد دارند، شاخص قيمت نهاده‌ ساختمان‌هاي مسكوني شهر تهران در پاييز 99 اعداد عجيب و غريبي را به ثبت رساند؛ تورم سالانه مصالح ساختماني در اين فصل حدود 60 درصد گزارش شده بود.

بيشترين تغيير تورم سالانه در بين مصالح ساختماني را درب و پنجره و نرده و عايق‌هاي حرارتي و تاسيسات مكانيكي به ترتيب با 105.5 و 73 درصد دراختيار داشتند.

در ديگر گزارش مركز آمار از قيمت مصالح ساختماني كه مربوط به نيمه اول سال 99 بود، در گروه‌هاي مختلف مانند خاك، مصالح سنگين بتن و بنايي، ميلگرد، ورق‌هاي فلزي و... افزايش قيمت‌هايي تا 221 درصد نسبت به دوره مشابه سال 98 عنوان شده است. افزايش قيمت مصالح ساختماني، بر هزينه و البته مدت زمان ساخت مسكن نيز تاثير مي‌گذارد.

با اينكه هزينه ساخت تابعي از قيمت مصالح، سليقه سازنده و امكاناتي كه براي آن واحد در نظر گرفته است، اما برخي تخمين‌ها نشان مي‌دهد كه حداقل قيمت ساخت هر مترمربع واحد مسكوني در تهران 5 تا 6 ميليون تومان است. اين هزينه منهاي هزينه‌هاي جواز، مهندس ناظر، نما و مشاعات ساختمان، ايزوگام، آسانسور و برق‌كشي و البته تاثير «محله» بوده و از سوي ديگر قيمت ساخت يك مترمربع آشپزخانه نيز با ساخت اتاق‌ها تفاوت دارد، اما با تقريبي ساده شايد بتوان ادعا كرد متوسط هزينه ساخت هر مترمربع جز شاخص «محله» هشت ميليون تومان مي‌شود.

هر چند اين رقم نيز دستخوش تغييراتي مي‌شود و برخي سازندگان از مصالح نامرغوب استفاده مي‌كنند تا هزينه ساخت را كاهش دهند. با كنار هم قرار دادن هزينه ساخت و آنچه در بازار مسكن به خصوص در دو سال اخير مي‌گذرد، مي‌توان دريافت كه خانه‌سازي در گران‌ترين و خريد خانه نيز در «رويايي‌ترين» وضعيت يك دهه اخير به سر مي‌برد و تنها اميد خريداران و سازندگان مسكن، تسري نيافتن تورم سال گذشته بازار مسكن به سال جديد است.

زماني براي گراني مصالح

مركز آمار دو گزارش در خصوص مصالح ساختماني منتشر كرده؛ يكي قيمت مصالح در نيمه نخست سال 99 و ديگري شاخص قيمت نهاده‌ ساختمان‌هاي مسكوني شهر تهران در پاييز 99.

نتيجه هر دو گزارش گران شدن ساخت خانه در تهران و به‌طور كلي در كشور است. با استناد به گزارش مركز آمار از تورم نهاده‌هاي ساختماني در پاييز، تورم سالانه و فصلي به ترتيب 59.6 و 21.6 درصد و تورم نقطه‌اي در پاييز 99 نسبت به پاييز 98 نيز 101.6 درصد بوده؛ تورم نقطه‌اي گروه «آهن‌آلات، ميلگرد پروفيل درب و پنجره و نرده» 163.5 درصد اعلام شد كه نشان مي‌دهد براي ساخت يك خانه در پاييز سال گذشته نسبت به فصل مشابه 98 بايد 163.5 درصد هزينه بيشتري براي اين گروه از مصالح پرداخت شود. كمترين تغييرات تورم نقطه‌اي نيز مربوط به بخش خدمات با 40.3 درصد افزايش بود.

نكته‌اي كه بايد به آن توجه كرد، تاثير تورم در بخش مصالح بر قيمت‌هاي خريد و اجاره‌خانه و البته «خانه‌هاي چند سال ساخت» است كه اين امر با بررسي آگهي‌هاي فروش و رهن واحد مسكوني در پاييز سال 98 و 99 مشخص مي‌شود.

واحدي 97 متري و 17 سال ساخت در پونك در پاييز سال 99 سه ميليارد و 200 ميليون قيمت‌گذاري شده بود؛ متري 33 ميليون تومان. در حالي كه در همين محله و در سال 98 هر مترمربع واحد مسكوني 20 ميليون تومان قيمت داشت.

آگهي ديگر مربوط به باغ فيض و خانه‌اي 66 متري و 18 سال است كه متري 35 ميليون و 127 هزار تومان قيمت‌گذاري شده كه كل قيمت خريد دو ميليارد و 350 ميليون تومان مي‌شود. در حالي كه قيمت هر مترمربع خانه در اين محله در سال 98 حدود 25 ميليون تومان بود.

وام مسكن 300 ميليوني بازسازي، شوخي با نوسازان مسكن

چندي پيش محمدحسن علمداري، عضو هيات‌مديره بانك مسكن از افزايش وام نوسازي بافت فرسوده براي سازندگان حرفه‌اي به ۳۰۰ ميليون تومان در تهران خبر داده بود. او در بخش ديگري از سخنان خود به وام‌دهي براي بافت فرسوده نيز اشاره كرد و گفت: «بانك مسكن در تهران و كلانشهرها 50 ميليون و در ساير شهرها 40 ميليون تومان وام بافت فرسوده با سود 9 درصد پرداخت مي‌كند.»

با استناد به آنچه در بخش ابتدايي گزارش عنوان شد، هزينه ساخت هر مترمربع واحد مسكوني 5 تا 6 ميليون تومان تخمين زده شده، بنابراين هزينه بازسازي بايد كمتر از آن باشد و به صورت فرض، نصف هزينه ساخت و 2.5 تا 3 ميليون تومان برآورد مي‌شود. سازندگان حرفه‌اي با وام نوسازي بافت فرسوده مي‌توانند 120 مترمربع را بازسازي كنند.

با وجود اينكه وام بازسازي براي سال جاري 50 ميليون تومان نسبت به سال گذشته افزايش داشته، اما براساس گفته‌هاي ايرج رهبر، دبير انجمن انبوه‌سازان مسكن استان تهران در اسفند سال گذشته، تنها 3 درصد از بافت فرسوده احيا شده است. او توضيحات بيشتري نيز داد و گفت: « ۷۰ هزار هكتار بافت فرسوده در كشور وجود دارد كه ۱۴ هزار هكتار آن در اولويت برنامه‌هاي دولت قرار دارد و از اين تعداد هم حدود ۳ هزارهكتار ضروري است كه متاسفانه هيچ كدام از آنها به مرحله اجرايي نرسيده است.»

بیشتربخوانید:مصالح ساختمانی در کشور بی‌کیفیت است/ قیمت ساختمان‌ها تا 80 درصد هم افزایش داشته است

هر چند مشوق‌هاي مالي بازسازي بافت فرسوده براي سازندگان حرفه‌اي افزايش يافت، اما بي‌ثباتي در بازار مصالح رغبت براي بازسازي توسط سازندگان حرفه‌اي را كاهش داده است.

از سوي ديگر براي بازسازي توسط ساكنان نيز مشكلاتي مانند آنچه براي انبوه‌سازان است، وجود دارد، اما هزينه‌هاي بالاي بازسازي نيز اجاره اين كار را به ساكنان بافت‌هاي فرسوده نمي‌دهد. با وجود اينكه براي بازسازي لازم است كارشناسان محل مورد نظر را ببينند، اما با گشتي در سايت‌هاي ارايه‌دهنده خدمات بازسازي و نوسازي، هزينه اعمال تغييراتي مانند عوض كردن كابينت آشپزخانه، كفپوش، نقاشي ساختمان، ايزوگام، پنجره يوپي‌وي‌سي، سيم و كابل برق و... تا 250 ميليون تومان برآورد شده كه طبعا اگر خانه مورد نظر، قديمي‌تر و فرسوده‌تر باشد، هزينه بيشتر مي‌شود.

با در‌نظر گرفتن 250 ميليون تومان به عنوان سقف هزينه بازسازي مي‌توان دريافت كه وام‌هايي كه به افراد براي نوسازي خانه‌هاي‌شان در بافت‌هاي فرسوده داده مي‌شود، نهايتا جوابگوي ايمن‌سازي آشپزخانه و تغيير سيستم گرمايشي شوفاژ به جاي بخاري است.

گراني مسكن، معضل هميشه پابرجا

«گلستان هفتم، 97 متر و 5 سال ساخت متري 8 ميليون و 450 هزار تومان و قيمت كلي 820 ميليون تومان. ساقدوش، 98 متر نوساز متري 6 ميليون و 220 هزارتومان و قيمت كلي 610 ميليون تومان، نگارستان هشتم، 120 متر نوساز متري 8 ميليون و 500 هزار تومان و قيمت كلي يك ميليارد و 20 ميليون تومان» اينها بخشي از آگهي‌هاي فروش خانه در سال 93 است.

همين محله‌ها در سال جاري افزايش قيمتي چند صد درصدي داشته؛ ميانگين قيمتي ساقدوش 52 ميليون تومان، گلستان هفتم و نگارستان هشتم نيز 70 ميليون تومان در آگهي‌هاي خريد و فروش خانه اعلام شده است.

براساس آنچه بانك مركزي در نيمه فروردين منتشر كرده، متوسط قيمت هر مترمربع واحد مسكوني در اسفند 99 نسبت به اسفند 98 افزايش 97.3 درصدي داشته است. اين امر نشأت گرفته از تغييرات قيمت مصالح است كه آن نيز از بي‌ثباتي اقتصاد كشور و به خصوص جهش‌هاي ارزي تاثير پذيرفته است.

نبايد از اين نكته غافل شد كه اقتصاد در دو سال اخير بيشتر از آن چيزي كه مسوولان گمان مي‌كنند، دلاريزه شده است.