بررسی ۵۳ ماه رشد قیمت آپارتمان در ۲۲ منطقه

اقتصاد ۲۴- رالی تورم مسکن در تهران به ایستگاه اول رسید. کارنامه ۵۳ ماهه رشد قیمت آپارتمان در مناطق ۲۲گانه نشان می‌دهد در فاصله «فاز صفر جهش قیمت» تا مرداد امسال - شروع رونق معاملات در ابتدای ۹۶ تاکنون- میانگین قیمت املاک شهر ۷برابر شد؛ درحالی‌که ارتفاع رشد قیمت در پنج منطقه شمالی، بیش از این بوده است. تورم ملکی شمال تهران در عصر اول جهش که تا تیر۹۸ رقم خورد از جنوب خیلی بیشتر بود. اما با تغییر سرعت رشد در عصر دوم، هم‌اکنون مرحله اول ترمیم این گسل انجام گرفته است.

تورم قیمت مسکن در جنوب تهران به اولین مقصد خود در رالی با مناطق شمالی پایتخت رسید. بررسی‌های «دنیای اقتصاد» از کارنامه ۵۳ ماهه تورم مسکن پایتخت نشان می‌دهد فاصله متعارف قیمتی بین مناطق شمال و جنوب شهر تهران که در عصر اول جهش قیمت مسکن (از ابتدای ۹۶ تا تیرماه ۹۸)، به دلیل رشد شتابان قیمت در پنج منطقه اول پایتخت، از حالت تعادل خارج شده و این فاصله تبدیل به گسل قیمتی شمال و جنوب پایتخت شده بود، هم‌اکنون در مسیر بازگشت به نقطه تعادل قرار گرفته است.

پایان مرداد ماه امسال، تورم مسکن در مناطق جنوب تهران (مناطق ۹ تا ۲۰) با میانگین تورم مسکن شهر تهران، تقریبا سر به سر شد. این در حالی است که از ابتدای عصر اول جهش قیمت مسکن یعنی از ابتدای سال ۹۶ (دوره پیش‌رونق) تورم مسکن در مناطق جنوب تهران همواره از میانگین تورم مسکن تهران و همچنین تورم مسکن در مناطق شمالی (مناطق ۱ تا ۵) عقب‌تر بود.

از ابتدای سال ۹۶ که دوره پیش‌رونق در بازار معاملات مسکن شهر تهران آغاز شد تا تیرماه ۹۸ همواره سرعت رشد قیمت مسکن در شمال تهران بیشتر از مناطق جنوب پایتخت بود. اما از تیر ماه ۹۸ که تورم ماهانه مسکن دچار سکته شد و از ۶ درصد خرداد به یک درصد رسید و سپس در مرداد و شهریور منفی شد، عصر دوم جهش قیمت مسکن آغاز شد.

بیشتر بخوانید: در این مناطق تهران مسکن ارزان شد

در عصر دوم جهش قیمت مسکن، گذشته از اینکه در میانگین تورم ماهانه مسکن شهر تهران تغییراتی ایجاد شد، رفتار و جنس متقاضیان خرید و فروش در بازار نیز تغییر کرد. در عصر دوم جهش قیمت و بعد از سکته تورمی بازار ملک در تیرماه ۹۸، سرعت رشد قیمت مسکن در جنوب تهران در مقایسه با تورم مسکن این مناطق در عصر اول جهش، افزایش یافت. به گونه‌ای که می‌توان گفت در این زمان رالی مناطق جنوبی با مناطق شمالی بر سر تورم مسکن آغاز شد.

یکی از مهم‌ترین مشخصات بازار معاملات واحد‌های مسکونی در عصر دوم جهش قیمت مسکن که منجر به شروع رالی تورم مسکن بین مناطق جنوب و شمال تهران شد، افزایش تعداد سفته‌باز‌ها در بازار مسکن به خصوص در مناطق جنوبی بود. افزایش حضور سفته‌باز‌ها در این مناطق یکی از مهم‌ترین عوامل افزایش سرعت رشد قیمت مسکن در جنوب تهران بود.

حضور سفته‌باز‌ها در عصر دوم جهش قیمت مسکن تا نیمه ۹۹ به میزان محسوسی افزایش یافت. اگر چه در عصر اول جهش قیمت مسکن به دلیل سرعت بالای تورم مسکن در مناطق شمال تهران، فاصله متعارف قیمت بین مناطق شمال و جنوب شهر تهران تبدیل به گسل قیمتی شد، اما در عصر دوم جهش که همچنان نیز ادامه دارد، سرعت رشد قیمت در مناطق جنوبی افزایش یافته است.

این رویداد ناشی از تلاش مناطق جنوبی برای رساندن تورم مسکن خود به تورم مسکن مناطق شمالی به‌منظور احیای رابطه از دست رفته متعارف بین قیمت مسکن در شمال و جنوب شهر تهران است. بررسی‌ها نشان می‌دهد هم‌اکنون مناطق جنوبی در رالی خود با مناطق شمال تهران بر سر احیای رابطه از دست رفته قیمت، به مقصد اول خود رسیده‌اند.

به این معنا که در مقصد اول، تورم مسکن در مناطق جنوبی تهران با میانگین تورم مسکن کل شهر تهران سر به سر شده است. مهم‌ترین دلیل این موضوع، به تغییر و تحولات بازار مسکن در پنج ماه اول سال جاری در بازار مسکن برمی‌گردد. در بهار امسال قیمت مسکن در شهر تهران به میزان محسوسی افت کرد. در دو ماه ابتدایی سال جاری میانگین قیمت مسکن شهر تهران در مقایسه با اسفندماه سال گذشته، ۵ درصد ریزش کرد.

به دنبال ریزش قیمت مسکن در دو ماه ابتدایی سال جاری، در خرداد ماه گروهی اقلیت از تقاضای مصرفی به بازار وارد شدند. تحت تاثیر این موضوع، در اولین مقصد، تورم مسکن در جنوب تهران با تورم میانگین سر به سر شد و مناطق جنوبی هم‌اکنون در حال حرکت به سمت مقصد نهایی، یعنی سر به سر شدن تورم مسکن در این مناطق با تورم مسکن مناطق شمال پایتخت هستند. «دنیای اقتصاد» این موضوع را در دو سکانس زمانی مورد بررسی قرار داده است.

در سکانس اول که از ابتدای سال ۹۶ تا انتهای سال ۹۹ است میانگین تورم مسکن شهر تهران برابر با ۵۲۲ درصد یا معادل ۲/ ۶ برابر است. این میزان در مناطق ۱ تا ۵ (مناطق شمالی) برابر با تورم ۵۷۰ درصدی یا ۷/ ۶ برابری و در مناطق ۹ تا ۲۰ (مناطق جنوبی) معادل ۴۸۸ درصد یا ۸/ ۵ برابر است.

در این سکانس زمانی، تورم مسکن مناطق جنوبی هم از تورم مسکن کل شهر تهران (تورم میانگین) و هم از تورم مسکن در مناطق شمالی کمتر است.

بیشتر بخوانید: هر روز ۲۷۳۹ خانه! / چرا ساخت یک میلیون مسکن در سال وعده‌ای تخیلی است؟

اما در سکانس دوم، شرایط به نحو قابل توجهی تغییر کرده است. از ابتدای سال ۹۶ تا پایان مرداد ۱۴۰۰ در حالی میانگین تورم مسکن شهر تهران به ۶۰۶ درصد یا ۷ برابر رسیده است که این میزان برای مناطق ۱ تا ۵ یا مناطق شمالی برابر با ۶۴۸ درصد یا معادل ۵/ ۷ برابر است. تورم مناطق جنوبی (۹ تا ۲۰) نیز معادل ۵۹۰ درصد یا ۹/ ۶ برابر برآورد می‌شود.

این موضوع نشان‌دهنده کم شدن فاصله تورم مسکن مناطق شمال و جنوب شهر تهران و همچنین رسیدن تورم مناطق جنوب شهر به میانگین تورم مسکن پایتخت است. با این حال هنوز تورم مسکن بین دو گروه مناطق شمال و جنوب شهر تهران با هم فاصله دارد.

بررسی بازدهی پنج ماهه بازار معاملات مسکن شهر تهران در سال ۱۴۰۰ نشان می‌دهد از ابتدای امسال تا پایان مرداد ماه قیمت مسکن در کل پایتخت ۲ درصد افزایش یافته است. این میزان رشد در مناطق ۱ تا ۵ برابر با منفی یک در‌صد و در مناطق ۹ تا ۲۰ برابر با ۷ درصد بوده است.

همین موضوع باعث کم شدن فاصله تورم مسکن در مناطق جنوب تهران با مناطق شمال پایتخت شده است. در نتیجه رسیدن تورم مسکن در مناطق جنوبی به میانگین تورم مسکن شهر تهران، به نظر می‌رسد رالی مناطق جنوبی با مناطق شمال تهران برای احیای رابطه از دست رفته و متعارف قیمت بین این دو گروه از مناطق در ماه‌های پیش‌رو ادامه یابد تا جایی که تورم مسکن در این دو گروه مناطق، با یکدیگر برابر شود.

در مرداد ماه نیز تورم ماهانه مسکن در مناطق شمالی (۱ تا ۵) در حالی معادل ۳ درصد گزارش شده است که این میزان در مناطق ۹ تا ۲۰ (مناطق جنوبی) برابر با ۸/ ۳ درصد برآورد می‌شود. در ماه میانی تابستان نه تنها سرعت رشد قیمت مسکن در شمال تهران با میانگین تورم مسکن در پایتخت یکسان شده است، بلکه تورم مسکن در مناطق جنوبی هم از مناطق شمالی و هم از میانگین تورم مسکن شهر تهران سبقت گرفته است.

یک علت مهم این موضوع ورود مجدد تقاضای سفته‌بازی به بازار مسکن برخی محلات واقع در مناطق جنوبی پایتخت است. ورود گروه اقلیت تقاضای مصرفی به بازار این مناطق نیز در ماه‌های اخیر - تحت تاثیر ریزش قیمت‌ها در بهار امسال- در این رویداد اثر داشته است.

مطابق با اعلام بانک مرکزی، میانگین قیمت مسکن در شهر تهران در مردادماه در مقایسه با تیرماه امسال ۳ درصد افزایش یافت. حجم معاملات خرید مسکن نیز در این ماه در مقایسه با ماه قبل ۸ درصد رشد کرد.