اقتصاد۲۴- مسکن حالا به یکی از اصلی‌ترین گره‌های اقتصادی در زندگی شهروندان ایرانی تبدیل شده است، گره‌ای که حالا دستکم یک سوم درآمد یک خانواده را در تهران و کلانشهر‌ها می‌بلعد و رسیدن به سقفی بالای سر که مناسب و متعلق به خانواده باشد برای بخش بزرگی از ایرانیان تبدیل به رویا شده است.
از سوی دیگر در حالی به‌طور استاندارد افراد باید یک سوم حقوق ماهیانه خود را به مسکن اختصاص دهند که بر همین اساس حالا زمان انتظار برای خانه‌دار شدن کارگران افزایش چشمگیری پیدا کرده و حالا دیگر با توجه به حقوق هشت میلیون تومانی وزارت کار، اکنون کارگران باید حدود ۲۸ سال در انتظار باشند تا بتوانند با یک سوم حقوق خود در تهران، تنها یک متر خانه بخرند! با همین محاسبات همچنین کارگران باید ۱۰۶ سال منتظر بمانند تا بتوانند خانه‌ای ۵۰ متری بخرند!
این در حالی‌ست که وام خرید مسکن نیز عملا برای این اقشار کارایی ندارد و گرهی از مشکلات آن‌ها باز نمی‌کند، زیرا اقساط این وام ماهانه تا ۲۰ میلیون تومان و در ارقام بالاتر حتی به مرز ۴۰ میلیون تومان نیز می‌رسد!
وام ۲ میلیاردی مسکن را ۱۰ میلیارد باید پس بدهید
مساله این است که اساسا چند خانواده چنین درآمدی دارند که بتوانند این چنین اقساطی را پرداخت کنند؟ به گزارش اقتصاد ۲۴ ، دولت در یک اقدام تقریبا بی‌اثر وام اوراق مسکن را به ۱.۹ میلیارد تومان صرفا برای زوجین دارای ۴ فرزند افزایش داده و بررسی‌ها نشان می‌دهد با این پول اکنون صرفا می‌توان ۲۳.۷ متر مسکن در تهران خرید.
موضوع دیگر اقساط ۳۷ میلیون تومانی ماهیانه این تسهیلات است که جامعه هدف توان بازپرداخت آن را ندارد و کسی که از توانایی پرداخت چنین مبالغی برخوردار است هدفش خرید آپارتمان ۲۳.۷ متری نخواهد بود.
اما ماجرا این است که مساله وام خرید و جعاله مسکن با استفاده از اوراق امتیاز مسکن (تسه) در ابتدای هفته جاری خبرساز شد. با این افزایش که در راستای اجرای قانون حمایت از خانواده و جوانی جمعیت در دستور کار قرار گرفته، مبلغ قابل دریافت برای خانوار‌های پرجمعیت تهران تا مرز ۲ میلیارد تومان قابل افزایش است و اقساط ماهانه این تسهیلات به ۳۵ میلیون تومان می‌رسد؛ مبلغی که با توجه به وضعیت درآمدی خانوارها، دست‌مایه انتقاد شده است.
ارقام وام‌های دیگر نیز نجومی است
اما مساله این است که بازپرداخت نجومی و اقساط چند ده میلیونی تنها متعلق به وام ۱.۹ میلیاردی نیست و شما حتی اگر ارقام کمتری نیز دریافت کنید باید رقمی بالاتر از یک میلیارد تومان را حتما به بانک پس بدهید.
به گزارش اقتصاد ۲۴، در یک نمونه، شهروندی می‌گوید که رقم ۶۲۰ میلیون تومان (یعنی زیر یک میلیارد تومان) از بانک مسکن وام گرفته است، اما روندی که طی کرده بسیار عجیب بوده است، چون اساسا کمتر از ۵۰۰ میلیون تومان وام به او پرداخت شده است.
این شهروند می‌گوید که ۸ میلیون تومان در همان ابتدا بابت ارزیابی واریز کرده و در ادامه رقمی معادل ۱۱۲ میلیون تومان اوراق خریداری و به بانک داده است و در آخرین هزینه نیز ۲۵ میلیون تومان نیز هزینه برای دفترخانه و سند رهنی پرداخته است.
در نهایت رقمی که از این وام به این شهروند رسیده است ۴۷۵ میلیون تومان بوده است، اما رقمی که وی در یک بازه زمانی ۱۲ ساله باید به بانک بپردازد یک میلیارد و ۸۰۰ میلیون تومان است.
این شهروند می‌گوید بازپرداخت چنینی رقمی با اقساط ماهیانه ۱۲ میلیون و ۵۰۰ هزار تومانی را تنها با این امید آغاز کرده است که هم ارزش پول خود را با تبدیل به ملک حفظ کند و هم با توجه به تورم ایران در ادامه بتواند این اقساط را در سال‌های سوم و چهارم به بعد راحت‌تر پرداخت کند.
در واقع این شهروند تلویحا می‌گوید برای بازپرداخت اقساط بانکی اش نیز امیدش به وضعیت نا به سامان اقتصادی کشور و تورم افسار گسیخته است.
بانک مسکن مدعی پلکانی بودن اقساط شد، اما مصوبه آن را رد می‌کند
اما در همین حال به گزارش اقتصاد ۲۴، پنجشنبه هفته گذشته بود که بانک مسکن اعلام کرد: در راستای اجرای قانون «حمایت از خانواده و جوانی جمعیت»، سقف تسهیلات خرید و تعمیر مسکن از محل اوراق ممتاز به‌ازای هر فرزند زیر ۲۰ سال و حداکثر تا ۴ فرزند افزایش یافت.
بانک مسکن اعلام کرد که وام ۹۶۰ میلیون تومانی خرید مسکن، صرفا برای زوجین تا سقف ۱.۹ میلیارد تومان افزایش یافته است. به این صورت که تسهیلات مذکور بین ۲۵ تا ۱۰۰ درصد (بر اساس تعداد فرزندان) افزایش پیدا کرده و این موضوع را در راستای حمایت از خانواده و جوانی جمعیت عنوان کرد.
طبق این طرح سقف تسهیلات خرید و تعمیر مسکن از محل اوراق ممتاز به ازای هر فرزند زیر ۲۰ سال و حداکثر تا چهار فرزند افزایش یافت.
به ازای یک فرزند زیر ۲۰ سال سن ۲۵ درصد، دو فرزند زیر ۲۰ سال ۵۰ درصد، سه فرزند زیر ۲۰ سال ۷۵ درصد و چهار فرزند زیر ۲۰ سال سن ۱۰۰ درصد به سقف تسهیلات خرید و تعمیر مسکن اضافه می‌شود. دوره بازپرداخت این تسهیلات به روش ساده، به ازای هر فرزند زیر ۲۰ سال سن، به میزان دو سال (در مجموع برای پنج فرزند و حداکثر تا سقف ۱۰سال) قابل افزایش است. به این ترتیب مدت بازپرداخت این وام تا ۲۲ سال می‌تواند افزایش پیدا کند.
بیشتر بخوانید: یک کارمند برای خانه دار شدن باید یک قرن صبوری کند!/ بانک‌ها حتی تسهیلات ۲۳ درصدی را هم نمی‌دهند
به گزارش اقتصاد ۲۴، در این فرمول بندی برای نمونه خانواده دارای ۴ فرزند زیر ۲۰ سال سن به شرط تولد پدر و فرزندان در تهران در حالت انفرادی می‌تواند علاوه بر ۴۰۰ میلیون تومان تسهیلات خرید مسکن به‌ازای هر فرزند ۱۰۰ میلیون دیگر و در مجموع تا سقف ۸۰۰ میلیون تومان برای خرید مسکن و برای تعمیر مسکن علاوه بر ۱۶۰ میلیون تومان، به‌ازای هر فرزند ۴۰ میلیون تومان و به‌عبارتی تا ۳۲۰ میلیون تومان درقالب تسهیلات جعاله از محل اوراق ممتاز بانک مسکن استفاده کند.
سقف تسهیلات قابل استفاده زوجین در شهر تهران از محل اوراق ممتاز برای خرید مسکن یک میلیارد و ۶۰۰ میلیون تومان و جعاله مسکن ۳۲۰ میلیون تومان است که جمعا یک میلیارد و ۹۲۰ میلیون تومان می‌شود. این مبلغ به زوجین تهرانی با دارا بودن ۴ فرزند پرداخت می‌شود.
البته که برای این وام باید این خانواده ماهیانه ۳۷ میلیون قسط و در مجموع حدود ۵ برابر وام را به بانک بپردازند. به گزارش اقتصاد ۲۴ و بر این اساس پس بانک مسکن پس از ۲۲ سال ۹ میلیارد و ۷۸۰ میلیون تومان به ازای وام یک میلیارد و ۹۰۰ میلیون تومانی دریافت می‌کند که بیش از ۵ برابر رقم اصلی خواهد بود.
با وام ۱.۹ میلیاردی، حتی در تهران نمی‌توان ۳۰ متر خانه خرید
اما ماجرا فقط رقم پایین و ناکارآمد وام در مقابل قیمت نجومی خانه حداقل در پایتخت و دیگر کلانشهر‌ها نیست، محاسبات بازپرداخت این وام نشان می‌دهد که قسط ماهیانه وام ۱.۹ میلیارد تومانی حدود ۳۷ میلیون تومان است و اگرچه بانک مسکن در اطلاعیه خود نرخ سود تسهیلات مذکور را اعلام نکرد، اما وام مسکن از محل خرید اوراق ممتاز ۲۲.۵ درصد سود دارد.
نکته این است که هر چند شاید در شهرستان‌های کوچک‌تر بتوان با این رقم وام، مسکنی تهیه کرد، اما به همان نسبت امکان بازپرداخت این رقم در شهرستان‌ها با در آمد‌های محدودتر بیش از قبل ناممکن است.
در واقع رقم این وام در تهران با توجه به میانگین قیمت خانه که به مرز ۷۰ میلیون تومان رسیده شوخی بیش نیست و در مقابل در شهرستان‌ها و با درآمد‌های محدودتر، اقساط این وام بسیار سنگین‌تر از توان خریدار خواهد بود.
البته در نهایت و با بالا گرقتن انتقادات در هفته اخیر، معاون امور اعتباری بانک مسکن در واکنش به خبر «قسط ۳۷ میلیون تومانی وام ۱.۹ میلیاردی خرید مسکن» با بیان این‌که سقف قسط این وام ۳۵ میلیون تومان است نه ۳۷ میلیون گفته بود: در روش پلکانی، مبلغ بازپرداخت اقساط ۱۵ تا ۲۰ میلیون تومان است.
اما مساله این است که بانک مسکن اخیراً در بخشنامه پرداخت وام جدید مسکن (یک میلیارد و ۹۲۰ میلیون تومان) که به شعب ابلاغ کرده که در آن روش بازپرداخت اقساط همان روش ساده است و حداقل در این بخشنامه که هیچ خبری از روش پلکانی موردنظر معاون بانک مسکن نیست.
مدیران دولتی نیز در این میان بر طبل اهمیت این ارقام در بازار مسکن می‌کوبند و این وام را فتح الفتوحی در بازار مسکن جلوه می‌دهند و حتی احسان خاندوزی، وزیر اقتصاد و سخنگوی اقتصادی دولت در روز‌های اخیر اعلام کرد که ترمز رشد قیمت مسکن کشیده شد. استناد او البته که به کاهش تورم بازار مسکن شهر تهران در سه ماهه تابستان بود و، اما این در حالی است که از ارائه آمار افزایش قیمت در مدت زمان هشت ماهه‌ای که دولت به سرکوب آمار قیمت مسکن پرداخت خودداری می‌کند. همان سرکوب هشت ماهه‌ای که در نهایت معلوم شد بازار مسکن رشد ۴۷ درصدی قیمت را تجربه کرده است.
حقیقت این است که کاهش قیمت‌ها در بازار مسکن نیازمند پنج مولفه اصلی است که شامل تورم عمومی، وضعیت بازار‌های موازی، میزان ساخت و ساز، رشد نقدینگی و تعداد معاملات مسکن می‌شود. نکته این است وضعیت حداقل در چهار مورد از این موارد مطلوب به نظر نمی‌رسد. تورم عمومی به ۴۶ درصد رسیده و تورم مصالح ساختمانی بالای ۱۶۰ درصد است. بازار‌های موازی شامل ارز و طلا نیز در روز‌های اخیر متاثر از تنش‌های بین‌المللی دچار نوسان شده و روز ۶ آبان ۱۴۰۲ قیمت دلار به ۵۲ هزار تومان و قیمت سکه امامی به ۳۰ میلیون تومان رسید.
مجموع این موارد بدان معناست که بحران مسکن، نه با پنهان شدن آمار‌ها، نه با سرکوب قیمت‌ها و انکار و نه با وام‌های بیهوده و بی حاصل و بازپرداخت‌های نجومی که از توان شهروندان خارج است، حل نخواهد شد. حل این بحران نیازمند اقدامات فوری برای بهبود مجموع شرایط اقتصادی کشور است، شرایطی که نمی‌توان در آن با تورم ویرانگر و انواع بحران‌ها دست و پنجه نرم کرد و در نهایت امید داشت با وام مسکن، بحران بزرگ مسکن در ایران حل شود.