محتمل‌ترین سناریوی قیمت مسکن

  اقتصاد۲۴-  بانک مرکزی چند روز پیش گزارش وضعیت بازار مسکن در فروردین امسال را منتشر کرد که حکایت از آن داشت که در فروردین امسال متوسط قیمت مسکن که در اسفند ماه سال گذشته برای نخستین بار به بالای ۳۰ میلیون تومان رسیده بود، به زیر ۳۰ میلیون تومان بازگشته و کاهش ۳.۱ درصدی متوسط قیمت مسکن ثبت شده است.

برخی کارشناسان اقتصاد مسکن در سال گذشته از اتمام جهش‌های سنگین در بازار مسکن خبر داده و آغاز دوره پسا جهش قیمتی مسکن را نوید داده بودند، شاهد مدعای آن‌ها نیز کاهش ۱.۸ درصدی قیمت مسکن در آذر ماه نسبت به آبان ماه و افزایش اندک ۱.۸ درصدی قیمت مسکن در آبان نسبت به مهر ماه سال گذشته بود؛ چرا که در ماه‌های قبل از آن به خصوص در دو ماه مرداد و مهر ۹۹، رشد ۱۰ درصدی قیمت ماهانه مسکن رخ داده بود و حال که این رشد قیمت‌ها به کمتر از ۲ درصد یا رشد منفی در آذر ماه منتهی شده بود، کارشناسان آن را به آغاز دوره ثبات قیمت مسکن تعبیر می‌کردند.

اما بر خلاف این ادعاها، زمستانی سخت در انتظار بازار مسکن بود و همزمان با رکود معاملات، دو رشد قیمتی «ماهانه» ۳.۷ و ۶.۶ درصدی به ترتیب در بهمن و اسفند سال گذشته به ثبت رسید که هر چند از جهش‌های ماهانه ۱۰ و ۱۲ درصدی فاصله داشت، اما ارقام نسبتاً بالایی محسوب می‌شد.

اینک نیز با توجه به کاهش ۳ درصدی قیمت مسکن در فروردین ماه، برخی کارشناسان معتقدند از رشد جهش گونه مسکن طی سال جاری خبری نخواهد بود. در عین حال برخی دیگر از کارشناسان اقتصاد مسکن هم معتقدند نمی‌توان ماه پر تعطیلات فروردین امسال را ملاکی برای ادامه روند کاهشی قیمت مسکن دانست و باید همزمان با آغاز فصل جابه جایی مستأجران که معمولاً بر بازار خرید و فروش مسکن نیز تأثیر دارد و همچنین برگزاری انتخابات ریاست جمهوری و توقف محدودیت‌های کرونایی، به تحلیل وضعیت بازار مسکن در سال جاری پرداخت.

عده‌ای از کارشناسان بازار مسکن نیز کاهش قیمت ارز و سکه در هفته‌های اخیر را از عوامل مؤثر بر کاهش قیمت مسکن در فروردین امسال عنوان می‌کنند.

کاهش ریسک‌های اقتصادی، عامل ثبات بازار مسکن

فخرالدین زاوه، پژوهشگر بازار مسکن  با بیان اینکه قدرت خرید خانوار‌های ایرانی به شدت کاهش یافته، اظهار کرد: علی رغم افزایش قیمت مسکن در سال‌های اخیر، روند رشد درآمد‌ها متناسب با افزایش قیمت مسکن نبوده است.

وی ادامه داد: در کنار کاهش قدرت خرید خانوارها، جایگزینی برای تقویت قدرت خرید وجود نداشته و سیستم بانکی بعنوان تأمین کننده مالی خرید مسکن خانوار‌ها (وام خرید مسکن) نیز نتوانسته این کاهش قدرت را با تسهیلات مناسب، تقویت کند؛ بنابراین عمده خریداران مصرفی مسکن از بازار خارج شده‌اند.

بیشتربخوانید: افزایش ٨١ درصدی هزینه خرید مسکن در تهران

وی افزود: از اواخر سال ۹۶، جدیدترین دوره افزایش قیمت مسکن شروع شد؛ در سال ۹۸ نیز به نظر می‌رسید دوره جهش‌های مسکن به اتمام رسیده و به نوعی شاهد ثبات در بازار مسکن باشیم؛ ولی به دلایلی که به نظر می‌رسد اصلی‌ترین آن، ریسک‌های غیر اقتصادی باشد و به بازار مسکن تحمیل شد، بازار مسکن مجدداً به جهش خود ادامه داد.

زاوه ادامه داد: در سال ۹۹، جهش‌های قیمتی زیادی را تجربه کردیم البته با اتمام انتخابات آمریکا در سال گذشته و کاهش سناریو‌های بدبینانه، به نظر می‌رسید بخش مهمی از ریسک‌های اقتصادی از بازار خارج شده باشد با این وجود در نیمه دوم سال هم شاهد رشد قیمت بودیم.

سناریو‌های احتمالی قیمت مسکن در سال جاری

وی با اشاره به گزارش اخیر بانک مرکزی از بازار مسکن، اظهار کرد: به نظر می‌رسد بهای «واقعی» مسکن در سال جاری کاهشی باشد؛ این کاهش بهای واقعی مسکن به دو شکل صورت می‌گیرد: سناریوی محتمل این است که قیمت اسمی مسکن در سال جاری ثابت بماند و بعد همزمان با افزایش قیمت‌ها در سایر بخش‌های کالا و خدمات و تورم عمومی، کاهش واقعی قیمت مسکن رقم بخورد.

این مدرس دانشگاه افزود: با توجه به سطح بالای قیمت در شرایط فعلی که سبب شده تا نسبت P به R (تفاوت قیمت مسکن نسبت به اجاره) بالا باشد، انتظار می‌رود سناریوی کاهش اسمی قیمت مسکن هم در پی باشد؛ کما اینکه در گزارش بانک مرکزی از بازار مسکن فروردین امسال، کاهش ۳.۱ درصدی قیمت مسکن را مشاهده کردیم؛ هر چند که معمولاً ماه‌های فروردین هر سال به دلیل توقف معاملات و تعطیلی‌های متعدد - که امسال محدودیت‌های کرونایی این تعطیلی‌ها را تشدید کرد- شاهد توقف رشد اسمی قیمت مسکن هستیم.

گزارش‌های بانک مرکزی اشتباه است

محمود اولاد، کارشناس اقتصاد مسکن نیز درباره چشم انداز بازار مسکن با توجه به کاهش نسبی میانگین قیمت در فروردین ماه، اساساً گزارش بانک مرکزی را غیرقابل اتکا می‌داند و می‌گوید: گزارش بانک مرکزی در فروردین ماه برحسب اطلاعات سامانه ثبت معاملات مسکن به ظاهر نشان از کاهش ۳.۱ درصدی قیمت مسکن در تهران دارد. اما بسیاری از مردم این آمار را باور ندارند و به شرایط واقعی بازار ارجاع می‌دهند.

وی در پاسخ به این پرسش که چرا این آمار خطا دارد؟، گفت: کافی است این گزارش (بازار مسکن فروردین ماه) را با گزارش بازار مسکن در اسفند ماه مقایسه کنید، می‌بینید که معاملات مسکن از نظر سطح زیربنا، متوسط قیمت واحد‌های فروخته شده و نحوه توزیع آن‌ها در سطح شهر تهران با هم متفاوت است.

اولاد ادامه داد: وقتی کل معاملات انجام شده، کمی بیش از ۲ هزار واحد است و از سوی دیگر، ترکیب معاملات هم از نظر منطقه، هم از نظر اندازه واحد‌های معامله شده و به ویژه ترکیب برحسب متوسط قیمت هر متر مربع متفاوت است، واقعاً چگونه می‌توان مقایسه میانگین کرد؟

بانک مرکزی با آمار دارای چولگی، نتیجه گرفته قیمت مسکن کاهش یافته است

وی تصریح کرد: جالب‌تر اینکه بانک مرکزی با مقایسه میانگین قیمت در ماه‌های اسفند ۹۹ و فروردین ۱۴۰۰، نتیجه گرفته که متوسط قیمت مسکن در تهران در ماه گذشته، ۳.۱ درصد کاهش یافته است.

کارشناس اقتصاد مسکن بیان کرد: توزیع‌ها نرمال نیستند و چولگی (عدم تقارن توزیع احتمالی داده‌ها) دارند. به عنوان مثال، در فروردین امسال، در مجموع سهم واحد‌های با قیمت متری ۴۰ میلیون تومان به بالا، ۲.۸ درصد کاهش و سهم واحد‌های با قیمت متری کمتر از ۴۰ میلیون تومان، ۲.۸ درصد افزایش یافته است؛ آیا با وجود این تغییر ترکیب واحد‌های معامله شده به نفع واحد‌های ارزان‌تر که می‌تواند به دلیل تفاوت در موقعیت ملک، قدمت آن، امکانات موجود در واحد و … باشد، می‌توان باز نتیجه گیری کرد که متوسط قیمت در تهران ۳.۱ درصد کاهش یافته است؟

قیمت مسکن تا نیمه امسال دوباره اوج می‌گیرد

بیت الله ستاریان، دیگر کارشناس اقتصاد مسکن درباره کاهش قیمت مسکن در تهران بر اساس گزارش بانک مرکزی و ادامه روند نزولی آن در ماه‌های آتی گفت: با اینکه بخواهیم گزارش یک ماهه را اساسی برای تحلیل یکی از مهمترین بازار‌های اقتصادی کشور که نیاز به بررسی نمودار‌ها و بردار‌های متعددی برای نتیجه‌گیری دارد، بدانیم مخالفم.

وی ادامه داد: نمونه آن هم گزارشی است که بانک مرکزی از وضعیت بازار مسکن در آذر ماه ارائه کرد که بر اساس آن، قیمت مسکن کاهش یافته بود و بسیاری از کارشناسان و مسئولان بخش مسکن اعلام کردند که آذر ماه ۹۹، آغاز روند نزولی قیمت مسکن است؛ اما بلافاصله پس از آن دوباره قیمت‌ها رشد کرد.

ستاریان با بیان اینکه ظرف ۴۰ سال اخیر (به جز یکی دو سال)، همواره بازار مسکن در فروردین ماه به دلیل کاهش معاملات و تعطیلی دفاتر مشاوران املاک، نزولی بوده افزود: امسال هم بلافاصله پس از تعطیلی نوروز، شاهد تعطیل شدن مشاوران املاک به دلیل محدودیت‌های کرونایی در فروردین ماه بودیم.

وی یادآور شد: به دلیل انتخابات ریاست جمهوری که معمولاً تردید‌هایی میان فروشندگان و خریداران مسکن ایجاد می‌کند، احتمالاً اردیبهشت و خرداد هم با رکود بازار و توقف معاملات مواجه باشیم؛ اما بر اساس مطالعات، تا میانه‌های سال جاری، شاهد بازگشت رشد قیمت ماهانه مسکن خواهیم بود.

ارزش معاملات بازار مسکن دیگر قابل مقایسه با بازار‌هانیست

ستاریان با اشاره به تأثیرگذار بودن برخی مسائل بین المللی بر بازار مسکن، درباره اثرگذاری بازار‌های موازی (ارز، سکه و سهام)، گفت: بازار‌های موازی همواره در کنار بازار مسکن فعالیت داشته‌اند و از نظر حجم جابه جایی نقدینگی، بازار‌های کوچکی نسبت به مسکن محسوب می‌شوند؛ ضمن اینکه مسکن یک بازار بلند مدت محسوب می‌شود در حالی که بازار‌های موازی مانند ارز و سکه، تأثیرپذیری کوتاه مدت دارند.

افزایش جهشی دوباره قیمت مسکن

وی تأکید کرد: آنچه بر بازار مسکن تأثیرگذاری بیشتری دارد، نقدینگی و سایر مؤلفه‌های اقتصاد کلان است؛ دیگر نمی‌توان پارامتر‌هایی مانند بازار‌های موازی را در بخش مسکن مؤثر دانست؛ چرا که رشدی که سال گذشته در بخش مسکن دیدیم، آنقدر سنگین و کلان است که دیگر با پارامتر‌هایی مانند تغییر نرخ ارز و سکه، قابل جابه جایی نیست. اگر متوسط قیمت اسفند ۹۷ را با اسفند ۹۹ مقایسه کنید، شاهد این رشد سرسام آور قیمت‌ها در بازار مسکن خواهید بود.

ستاریان تصریح کرد: افزایش‌های بی حد و حساب قیمت مسکن، بسیاری از خانوار‌های متوسط را از بازار خارج کرده است و دیگر بخش مهمی از خانوار‌ها نمی‌توانند با پس انداز‌های مرسوم، به بازار بازگردند؛ نقدینگی، گردش پول و سیاست‌های اقتصادی دولت از مسائل اثرگذار در بخش مسکن است.

کارشناس اقتصاد مسکن اظهار داشت: همواره در بخش مسکن یک حرکت سینوسی داشته‌ایم و بعد از دو تا سه سال رکود، یک جهش رخ می‌داده است؛ اما اینکه آیا کاهش متوسط قیمت در فروردین امسال، می‌تواند آغازی بر ثبات یا رکود در قیمت مسکن باشد، به نظر نمی‌رسد چنین باشد.