شکست مصوبه ستاد کرونا برای مستاجران

اقتصاد ۲۴- از زمستان ۹۸ که شیوع کرونا در کشور اعلام شد تا بهار سال جاری متوسط افزایش نرخ اجاره برای خانواده‌هایی که تغییر اجاره‌بها داشته‌اند بین ۳۱.۶ تا ۴۱.۲ درصد اعلام شد. در بخش دیگری از گزارش مرکز آمار، تورم نقطه‌ای بخش اجاره از بهار ۹۷ و همزمان با نوسانات ارزی، دو رقمی شد. تا پیش از این فصل تورم نقطه‌ای کمتر از ده درصد بود و حتی در بهار ۹۶ حدود ۴.۱ درصد اعلام شده بود. این در حالی است که مصوبه ستاد کشوری مقابله با کرونا، به صراحت افزایش اجاره‌بها در شهر‌های بزرگ را تا سقف ۲۵ درصد و برای شهرستان‌ها تا سقف ۱۵ درصد مجاز دانسته بود.

بنابراین ملاحظه می‌شود که سیاست دستوری برای نرخ اجاره‌بها پاسخ نداده و مالکان با همراهی بنگاه‌های معاملات املاک، راه خود را رفته‌اند. برآیند آنچه بازگشت مجدد تحریم‌ها و البته شیوع کرونا در بازار مسکن ایجاد کرده، افزایش بی‌رویه متوسط قیمت هر مترمربع واحد مسکونی و شاخص اجاره‌بها بوده که در بلندمدت می‌تواند مصرف‌کنندگان واقعی را از بازار حذف کند.

اگرچه وضعیت سه سال اخیر بازار از نرخ تورم مصالح ساختمانی نیز نشات می‌گیرد، بر اساس آنچه مرکز آمار منتشر کرده در بهار سال جاری تورم نقطه‌ای نهاده‌های ساختمانی به ۱۰۰.۷ درصد رسیده که نسبت به فصل زمستان ۹۹ افزایشی ۳.۵ واحد درصدی داشته است. تورم سالانه برای این نهاده‌ها نیز در بهار سال جاری ۹۳.۵ درصد بود که نسبت به زمستان افزایشی ۱۷.۱ درصدی را نشان می‌دهد. با کنار هم قرار دادن نرخ تورم سالانه و نقطه‌ای مصالح ساختمانی در بهار سال جاری می‌توان افزایش قیمت مسکن در فصول آتی را پیش‌بینی کرد که قطعا به بازار اجاره نیز رسوخ می‌کند. راهکار مناسب برای جلوگیری از وارد آمدن ضربه به مستاجران نیز تعریف سقف اجاره‌بها نیست. چرا که صاحبخانه‌ها می‌توانند مبلغ ودیعه را تا چند برابر افزایش دهند. شیوه مناسب، کاهش نوسانات ارزی، ثبات اقتصادی و امید به آینده است؛ مواردی که فعلا در اقتصاد ایران مشاهده نمی‌شود.

قرار بود چه شود؟

بازار مسکن پس از نوسانات نرخ ارز، افزایش قیمت‌های چند برابری را تجربه کرد به گونه‌ای که شاخص‌هایی مانند سهولت دسترسی به مسکن، وضعیت بدتری را نشان می‌داد؛ بر اساس آنچه خبرگزاری ایرنا تابستان سال گذشته منتشر کرده «شاخص دسترسی به مسکن در سال ۱۳۹۸ برای شهر تهران به ۱۴.۴ رسیده است؛ یعنی قیمت مسکن در این شهر ۱۴.۴ برابر درآمد سالانه خانوار‌ها شده که اگر یک سوم این درآمد به خرید مسکن اختصاص یابد، ۴۳ سال لازم است که این ذخیره درآمدی تبدیل به یک آپارتمان ۷۵ متری شود.» اگرچه که در آن روز‌ها توسط قیمت فروش هر مترمربع زیربنای مسکونی معامله شده در کشور سه میلیون و ۶۶۳ هزار تومان بود که در سال بعدش با افزایشی حدود ۹۰۰ هزار تومانی به ۴ میلیون و ۵۴۷ هزار تومان رسید.

بیشتر بخوانید: تهران باید خانه به خانه ایمن شود

این افزایش در بهار ۹۹ بیشتر هم شد؛ به گونه‌ای که تورم سالانه در این بخش در ۵ سال گذشته بی‌سابقه بوده و به بالاترین رقم یعنی ۲۷.۵ درصد رسیده است. با بالا رفتن قیمت مسکن، اجاره نیز افزایشی شد و با وجود اینکه ستاد ملی مبارزه با کرونا اعلام کرده بود که در کلان‌شهر‌ها میزان اجاره‌بها نمی‌تواند از ۲۵ درصد بیشتر شود، اما مقایسه آمار و ارقام‌ها نشان از بی‌توجهی صاحبخانه‌ها به این رقم دارد. حتی در برخی موارد افراد با افزایش چند برابری ودیعه مسکن مواجه شده و مجبور به پذیرش آن بودند.

بد و بدتر بازار اجاره

با جست‌وجو در سایت‌های معامله مسکن می‌توان به افزایش‌های شدید و در مواردی عجیب و غریب نرخ اجاره‌بها و حتی ودیعه پی برد. به عنوان مثال رهن کامل آپارتمانی در تهرانپارس که ۵۰ متر زیربنا دارد در سال ۹۸، ۴۶ میلیون تومان بود. ظفر با متراژ ۵۵ متر، طبقه اول و امکانات کامل نیز ماهی یک میلیون و ۳۰۰ هزار تومان و ودیعه‌ای ۶۰ میلیون تومانی نیاز داشت. نبرد شمالی، ۵۵ متر با امکانات کامل نیز ودیعه‌ای ۴۰ میلیونی و اجاره‌ای ۵۵۰ هزار تومانی برایش درنظر گرفته شده بود. این در حالی است که قیمت در این مناطق در مرداد سال جاری تغییرات زیادی داشته است. به عنوان مثال در تهرانپارس ودیعه حدود ۱۰۸ میلیون تومان و اجاره نیز ماهیانه ۸ تا ۸ میلیون و ۲۰۰ هزار تومان تعیین می‌شود. در ظفر نیز ودیعه برای یک آپارتمان ۶۰ متری حدود ۱۰۰ میلیون و اجاره ماهانه نیز ۲۰ میلیون تومان است. برای محله نبردشمالی نیز وضعیت به مانند سایر محله‌هاست؛ رهن کامل واحدی ۵۰ متری حدود ۱۳۰ میلیون تومان و واحدی ۱۱۰ متری بین ۳۳۰ تا ۳۵۰ میلیون تومان در آگهی‌های اجاره مسکن عنوان شده بود.

دردسر بیشتر برای مستاجران

گزارش‌های منتشرشده از سوی مرکز آمار نشان می‌دهد که روند تورمی اجاره در ایران از سال ۹۷ و با جهش‌های ارزی بسیار تند شد به گونه‌ای که رشد نقطه به نقطه شاخص قیمت مسکن در خانوار‌های شهری هم گام با اجاره در ایران روندی صعودی داشته و به بالاترین حد خود در این مقطع رسیده است. تورم نقطه‌ای در بهار سال جاری در بخش مسکن ۲۹.۳ و در بخش اجاره نیز ۲۹.۱ درصد است. با مقایسه اعداد و ارقام می‌توان به این نکته پی برد که اتخاذ سیاست‌هایی مانند اعلام سقف و کف برای اجاره‌بها آن هم در شرایطی که تورم سالانه کشور تنها ۵.۲ درصد با قله تورمی ۳۰ سال اخیر فاصله دارد و نرخ ارز نیز با هر خبری، به صورت هیجانی بالا و پایین می‌رود، تنها به دردسر بیشتر مستاجران می‌انجامد.

در بهار ۹۶ تورم نقطه‌ای بخش اجاره تنها ۴.۱ درصد بود که در بهار سال جاری به بیش از ۲۹ درصد رسید. اگرچه که در این سال‌ها نرخ تورم در بخش اجاره نیز با نرخ تورم در بخش مسکن تقریبا به یک اندازه بودند، اما به نظر می‌رسد میزان افزایش اجاره‌بها و ودیعه در نقاط شهری و به خصوص کلان‌شهر‌ها بیشتر از متوسط کشوری بوده است. بر اساس آخرین گزارش بانک مرکزی از تحولات بازار مسکن پایتخت، شاخص کرایه مسکن اجاری در شهر تهران و کل مناطق شهری در تیرماه سال ۱۴۰۰ به ترتیب معادل ۹/۳۴ و ۷/۳۸ درصد نسبت به ماه مشابه سال قبل افزایش داشته است. این امر نشان می‌دهد که وضعیت اجاره در پایتخت به مراتب سخت‌تر از سایر نقاط شهری است و دیر یا زود به سایر شهر‌ها نیز سرایت خواهد کرد.