تاثیر جلوگیری از تراکم‌فروشی بر بازار مسکن

اقتصاد24 - یکی از جذابیت های ساخت و ساز برای انبوه سازان در تهران و دیگر کلان شهرها، بلندمرتبه سازی یا ساخت مجتمع مسکونی، تجاری و اداری با تراکم های بالاست.
این در حالی است که در دهه های ۷۰ و ۸۰ احداث بلندمرتبه ها و فروش تراکم یکی از موضوعات اصلی شهرسازی بوده است به گونه ای که در اواخر دهه ۷۰ به یک باره از سوی مدیریت شهری تهران اعلام شد که فروش تراکم ممنوع شده است و همین موضوع سبب افزایش ناگهانی قیمت مسکن در پایتخت و به تبع آن در کشور شد. در حقیقت در دوره ای که تراکم ساختمانی بالا ارایه می شد، رشد تصاعدی قیمت زمین ناشی از با ارزش شدن بخاطر تراکم ساخت بیشتر اتفاق افتاد و بعد از آن که محدودیت در صدور تراکم اعمال شد نیز مجدداً اثر منفی این تصمیم به شکل گرانی بیشتر زمین و مسکن ناشی از با ارزش شدن املاک موجود در بازار ملک ظاهر شد.
با این حال با آغاز رکود ساخت و ساز از سال های 93 تاکنون، دیگر موضوع تراکم فروشی بر اقتصاد مسکن تأثیری نداشته است. حتی وزیر مستعفی راه و شهرسازی بارها از شهردارانی که در تهران تراکم فروشی را از اولویت های درآمدزایی خود می دانستند، انتقاد کرد و حتی مصوبه ممانعت از فروش تراکم در تهران در بافت های تاریخی، فرسوده و میانی را صادر کرد.
در همین زمینه مهدی روانشادنیا کارشناس اقتصاد مسکن، درباره تاثیر جلوگیری از تراکم فروشی، بر قیمت مسکن خاطرنشان کرد: شرایط فعلی بازار مسکن بسیار پیچیده است و تنها یک مؤلفه مانند تراکم فروشی نمی تواند در قیمت مسکن تعیین کننده باشد.
وی با اشاره به کاهش شدید تعداد معاملات مسکن گفت: به قدری معاملات مسکن کم شده است که قیمت ها قابل اتکا نیستند. تعداد ۶ هزار معامله مسکن در تهران نمی تواند گویای قیمت واقعی مسکن در تهران باشد اگرچه کاهش حجم ساخت و ساز می تواند در افزایش قیمت واحدهای ساخته شده و کاهش قیمت واحدهای کلنگی تأثیر داشته باشد اما توقف فروش تراکم به طور کلی به عنوان یک متغیر کاهنده بر قیمت کلنگی و زمین تأثیر می گذارد.
عضو هیأت مدیره هفتم سازمان نظام مهندسی ساختمان استان تهران تأکید کرد: متغیرهای دیگری چون بازارهای موازی، کمبود عرضه مسکن و افزایش قیمت تمام شده ساخت و ساز پارامترهای تعیین کننده تری نسبت به فروش یا توقف فروش تراکم در شرایط فعلی بازار مسکن بر قیمت این کالا هستند. به همین دلیل بعید است در صورت جلوگیری از فروش تراکم، اتفاقی که در اواخر دهه ۷۰ بر قیمت مسکن گذاشت، تکرار شود.
به گفته روانشادنیا قیمت های فعلی مسکن با قدرت خرید خانوارها تناسبی ندارد و بازار فعلی کشش افزایش یا جهش جدیدی را ندارد بنابراین جلوگیری از فروش تراکم هم تأثیر بسزایی بر قیمت های فعلی نخواهد گذاشت چون بازار مسکن در حال حاضر عملا در رکود تورمی شدیدی به سر می برد و امکان افزایش بیشتر قیمت ها وجود ندارد.
وی خاطرنشان کرد: در شهر تهران ۴ میلیون واحد ساختمانی اعم از مسکونی و تجاری داریم که معامله ۶ هزار واحد مسکن در تهران به معنی معامله ۷۲ هزار واحد مسکونی در پایتخت طی یک سال است که با ۴ میلیون واحد فاصله بسیار زیادی داشته و عملا به معنی در رکود بودن بازار مسکن است.

منبع: هیبنا