سیاست‌های مسکن حامی مستاجران است یا ملاکان؟

اقتصاد ۲۴- سیاستگذار مسکن، «کلید آماده» برای تنظیم بازار اجاره را رها کرده و در سال دوم «التهاب اجاره‌بها» می‌خواهد خطای دوم را هم مرتکب شود. پارسال برای رشد اجاره‌بها «سقف» تعیین شد؛ اما به‌دلیل غفلت دولت از ریشه صعود اجاره‌بها و کوتاهی در به‌کارگیری ابزار اصلی مهار صعود -خطای اول- میانگین اجاره‌بهای خانه در تهران و سایر شهر‌ها به ترتیب تا ۶/ ۱برابر و ۳/ ۱برابر «سقف کاغذی» جهش کرد. امسال نیز با تداوم رشد تند هزینه اجاره‌نشینی، سیاست «ساخت مسکن اجاره‌ای» تدارک دیده شده است.

این سیاست با توجه به پروسه ساخت، به معنای «انتقال زمان حل مشکل مستاجر‌ها به سال ۱۴۰۲» است؛ ضمن آنکه موتور تورم اجاره با آن سیاست از کار نخواهد افتاد. چکاپ ساده بازار مسکن کاملا مشخص می‌کند، معادل حداقل ۲برابر تیراژ مدنظر دولت برای ساخت مسکن اجاره‌ای، «آپارتمان بلااستفاده» و آماده عرضه برای اجاره وجود دارد که اگر «معافیت مالیاتی ملاکان» از طریق «اخذ مالیات سالانه بر ملک» پایان یابد، واحد‌ها به فوریت روانه بازار می‌شود. این مالیات ترمز تورم مسکن را می‌کشد.

اعلام یک سیاست پیشنهادی جدید با هدف ساماندهی بازار اجاره خطر بروز خطای دوم در این بازار در شرایط بحرانی فعلی را به متولی مسکن گوشزد می‌کند. بررسی‌های به عمل آمده از سوی «دنیای‌اقتصاد» نشان می‌دهد، سیاست اختصاص سهمیه ساخت ۱۵۰ هزار واحدی مسکن‌های اجاره‌ای از مجموع برنامه ساخت یک میلیون مسکن در سال به تازگی به عنوان سیاست پیشنهادی در این بخش ارائه شده است که دیدگاه‌های کارشناسی خطر بروز خطای دوم در بازار اجاره، به فاصله نسبتا کوتاهی از شکست سیاست تعیین سقف افزایش اجاره‌بها، را مطرح می‌کند.

آن‌طور که اخیرا اعلام شده قرار است سهمیه‌ای معادل ۱۵۰ هزار واحد مسکونی از پروسه ساخت یک میلیون مسکن در سال، به ساخت وعرضه واحد‌های مسکونی استیجاری اختصاص یابد. اگرچه متولی مسکن با نیت ساماندهی بازار اجاره و کنترل اجاره‌بها، نوسان نرخ والتهاب در این بازار این پیشنهاد را در دست بررسی دارد، اما کارشناسان می‌گویند سیاست عرضه به بازار اجاره در این قالب نیازمند پیش‌نیاز‌ها و اقدامات قبلی است. اقداماتی که قبل از اجرای این سیاست می‌تواند به فوریت منجر به افزایش عرضه به بازار و انتفاع مستاجران شود.

خطای اول در بازار اجاره مسکن از تابستان سال گذشته به دنبال سیاست تعیین سقف مجاز برای افزایش اجاره‌بها در کشور کلید خورد. سال گذشته، دولت با هدف حمایت از مستاجران به عنوان یکی از اقشار آسیب‌پذیر در برابر زیان‌های ناشی از شیوع کرونا، در ستاد ملی مقابله با کرونا اقدام به تعیین ضوابطی برای بازار اجاره کرد. در این مصوبه سقف مجاز برای افزایش اجاره‌بها در کشور به طور متوسط ۲۰ درصد (۲۵ درصد برای تهران، ۲۰ درصد برای مراکز استان‌ها وشهر‌های بزرگ و ۱۵ درصد برای سایر شهرها)، تعیین شد. در حالی که از همان ابتدای تصویب این دستورالعمل و با وجود نیت مثبت سیاستگذار برای کنترل التهاب در بازار اجاره وحمایت از مستاجران از این مسیر، گروهی از کارشناسان این سیاست را برنامه‌ای ناکارآمد ومحکوم به شکست اعلام کردند، آمار‌ها نیز این موضوع را تایید می‌کند.

سال گذشته متوسط اجاره‌بهای مسکن در شهر تهران ۴۰ درصد افزایش یافت. این در حالی است که سقف مجاز اعلام شده از سوی متولی مسکن برای افزایش اجاره‌بها ۲۵ درصد تعیین شده بود. در کشور نیز اجاره‌بهای مسکن ۳۷ درصد رشد کرد. در حالی که سقف افزایش اجاره‌بها در شهر‌های بزرگ ۲۰ درصد و در سایر شهر‌ها ۱۵ درصد تعیین شده بود.

این سیاست در حالی دو سال متوالی (سال‌های ۹۹ و ۱۴۰۰) در بازار اجاره به کار گرفته شد که گروهی از کارشناسان از همان ابتدا اعلام کردند علت شکست این سیاست و محرز بودن ناکارآمدی این برنامه به یک منطق اقتصادی ساده در ارتباط با تحولات اقتصادی و غیراقتصادی، برمی‌گردد.

براساس منطق اقتصادی تحولات در بازار اجاره مسکن (تغییر نرخ اجاره) تابعی از تغییرات قیمت مسکن وتورم عمومی است. در زمانی که قیمت واحد‌های مسکونی به شدت در حال افزایش است نمی‌توان با سیاست‌های محدود‌کننده اثر تغییر قیمت مسکن را بر بازار اجاره و سطح اجاره‌بها خنثی کرد. از سوی دیگر زمانی که تورم عمومی وجود دارد نمی‌توان تورم در بازار اجاره مسکن را با سیاست‌های دستوری متوقف کرد.

همواره و در هر زمانی با افزایش قیمت مسکن سطح اجاره‌بها نیز افزایش یافته است. اگر چه سال گذشته تورم اجاره مسکن تقریبا نصف تورم مسکن بود، اما از آنجا که مستاجران اقشار آسیب‌پذیر با بنیه مالی بسیار ضعیف‌تر در مقایسه با متقاضیان خرید مسکن هستند، فشار بیشتری از ناحیه افزایش اجاره‌بها متحمل می‌شوند. با این حال از سال گذشته، سیاستگذار مسکن به جای ریشه‌یابی و اقدام موثر و کارآمد در این زمینه خطای سقف‌گذاری را برای افزایش اجاره‌بها آن هم در شرایط تورمی دنبال کرد. این اقدام یک پیامد مخرب نیز برای بازار اجاره به دنبال داشت و آن کاهش عرضه به بازار اجاره مسکن از یکسو و بهانه‌تراشی‌های برخی از موجران برای تخلیه واحدی که مستاجر در آن ساکن است با انگیزه عرضه به مستاجر دیگر با اجاره‌بهای بیشتر بود.

برخی از موجران که خواهان افزایش رقم اجاره‌بها بیش از سقف مصوب بودند با بهانه‌تراشی، قرارداد سال قبل خود با مستاجر را تمدید نکرده و پس از تخلیه واحد را به فرد دیگری با اجاره‌بهای دلخواه عرضه کرده‌اند. از سوی دیگر، عدم تعادل و تناسب رشد قیمت مسکن با رشد مجاز اجاره‌بها و همچنین عدم سنخیت نرخ دستوری اجاره با نرخ تورم عمومی از مهم‌ترین عوامل از بین بردن انگیزه در مالکان برای عرضه مسکن به بازار اجاره بود.

هم‌اکنون نیز سیاستگذار پس از پشت سر گذاشتن خطای اول (خطای تعیین سقف برای افزایش اجاره‌بها)، بدون توجه به راه اصلی برای ساماندهی در بازار اجاره وکنترل اجاره‌بها، مسیر فرعی را در پیش گرفته است.

دیدگاه‌های کارشناسی نشان می‌دهد دو گروه عوامل بیرونی و درونی در تعیین سطح اجاره‌بها و تورم این بخش از بازار ملک اثرگذار است که متولی مسکن برای اخذ تصمیم کاربردی‌تر، سریع‌تر و اثربخش‌تر باید به آن‌ها توجه کند. یک دسته از این عوامل، متغیر‌های بیرونی اثرگذار بر بازار مسکن است. ریسک‌های غیراقتصادی و انتظارات تورمی دو عامل موثر در ایجاد التهاب در بازار اجاره وثبت تورم بالا در این بازار هستند که باید از سوی سیاستگذار کنترل شود. در صورتی که انتظارات تورمی در نتیجه کاهش ریسک‌های غیراقتصادی کاهش یابد، آرامش نیز در بازار اجاره مانند سایر بازار‌ها حاکم می‌شود؛ بنابراین تغییرات اجاره‌بها تنها به عوامل درونی بازار مسکن بستگی ندارد که بتوان با سقف‌گذاری آن را محدود کرد. تورم عمومی و نوسان بازار مسکن نیز همان‌گونه که پیش از آن گفته شد از دیگر عوامل موثر در ایجاد نوسان و التهاب در بازار اجاره است که باید سیاست‌های محدود‌کننده و کاربردی (البته غیردستوری) در این زمینه نیز اجرایی شود. تنها در این صورت است که می‌توان نوسان شدید در بازار اجاره مسکن را نیز کنترل کرد.

بیشتر بخوانید: آغاز ثبت‌نام مسکن ۳ میلیونی از فردا

براساس دیدگاه‌های کارشناسی، اگرچه ساخت و عرضه واحد‌های مسکونی استیجاری در مسیر راه‌اندازی بازار اجاره‌داری حرفه‌ای اقدامی ضروری است، اما این اقدام حتی در بهترین حالت و به شرط فراهم بودن تمام امکانات و شرایط، دست‌کم دو سال زمان می‌برد. آن هم در شرایطی که وضعیت در بازار اجاره بحرانی است و عملا سیاستگذار باید به فوریت برای ساماندهی این بازار وکنترل التهاب در آن وارد عمل شود. به گزارش «دنیای اقتصاد»، راه اصلی و فوری برای کاستن از التهاب در بازار اجاره از مسیر افزایش عرضه هم‌اکنون فراهم است. آن هم از مسیر اجرای قانون مالیات بر دارایی‌های ملکی (مالیات سالانه از املاک مسکونی).

بررسی‌ها نشان می‌دهد هم‌اکنون و در صورتی که این اهرم موثر مالیاتی به کار گرفته شود از همان روز‌های اول اجرای قانون، حجم زیادی از واحد‌های مسکونی خالی از سکنه به بازار اجاره عرضه خواهد شد. در واقع نخستین اثر کوتاه‌مدت اجرای مالیات بر دارایی‌های ملکی یا همان مالیات سالانه از واحد‌های مسکونی، افزایش عرضه به بازار اجاره است. این اهرم مالیاتی علاوه بر مانع‌گذاری در مسیر فعالیت سفته‌باز‌ها و ملاکان و علاوه بر آنکه یک راهکار مهم و اصلی برای مهار تورم و جهش مسکن است، اثر مثبت وزود بازدهی بر بازار اجاره دارد.

اگرچه برخی از مطالعات وتحقیقات قبلی نشان می‌دهد عمده واحد‌های مسکونی خالی از سکنه، واحد‌های لوکس واقع در مناطق شمالی و گران‌قیمت شهر تهران هستند، اما تحولات ایجاد شده در رفتار سرمایه‌گذاران به خصوص طی یکسال گذشته، روند متفاوتی را نشان می‌دهد. برخی اعلام می‌کنند از آنجا که عمده این واحد‌ها در مناطق شمالی پایتخت قرار دارند، بنابراین حتی در صورت عرضه آن‌ها به بازار ملک تحول خاصی در بازار اجاره مناطق مصرفی و متقاضیان مصرفی نخواهند داشت. اما شرایط متفاوت سرمایه‌گذاری‌های ملکی طی دست‌کم یک‌سال گذشته واقعیت دیگری را نشان می‌دهد. طی یک‌سال گذشته، تعداد قابل توجهی از سرمایه‌گذاران به دنبال احساس ایجاد فضای سرمایه‌گذاری غیر ایمن در سایر بازار‌ها اقدام به خرید آپارتمان در مناطق و محلات مصرفی کردند. هم‌اکنون حجم زیادی از واحد‌های مسکونی خریداری شده دست‌کم طی یک‌سال گذشته در مناطق مصرفی به صورت خالی نگه داشته شده است که در صورت اعمال اهرم مالیاتی موثر مقابله با ملاکی به فوریت به بازار مسکن به ویژه بازار اجاره عرضه خواهند شد.

کارشناسان توصیه می‌کنند در چنین شرایطی که بازار اجاره به‌شدت ملتهب و متورم است و نیاز به مداخله اورژانسی دارد، نمی‌توان اعمال سیاست درست برای کنترل شرایط را به دو سال آینده (زمان آماده شدن واحد‌های استیجاری وعده داده شده) موکول کرد، بلکه لازم است با اجرای سیاست مالیاتی موثر اقدام به تحریک عرضه واحد‌های خالی به بازار اجاره کرد.

تجارب کشور‌های موفق دنیا نشان می‌دهد هم‌اکنون نرخ مالیات سالانه املاک مسکونی در آمریکا و اروپا معادل ۶/ ۱ و در ترکیه تا ۶/ ۰ درصد ارزش هر واحد مسکونی است. این نرخ به طور متوسط در دنیا بیش از یک درصد است و دولت‌ها از این طریق مسیر سفته‌بازی و ملاکی را به نفع متقاضیان مصرفی و مستاجر‌ها محدود می‌کنند.

از سوی دیگر و در شرایطی که دولت برای ساخت واحد‌های مسکونی در کلان‌شهر‌ها با محدودیت زمین مواجه و ناچار به ساخت وعرضه مسکن در خارج از محدوده شهر‌ها وشهر‌های جدید با فاصله از شهر‌های مادر است، اجرای این سیاست می‌تواند منجر به افزایش عرضه استیجاری در داخل شهر‌ها یعنی مکان‌هایی که تقاضا در آنجا حضور و تمایل به سکونت دارد، شود. در واقع هم‌اکنون یک کلید فوری برای افزایش عرضه به بازار اجاره وکمک به مستاجر‌ها از این طریق آماده است، اما دولت بنا دارد به ساخت کلید جدید یعنی عرضه ۱۵۰ هزار واحدی که در بهترین حالت تا دو سال به طول می‌انجامد بپردازد. گروهی از کارشناسان معتقدند این مدل سیاستگذاری به جای انکه در عمل حامی مستاجران باشد و به نفع آن‌ها تمام شود حامی ملاکان است؛ چرا که حتی در صورت اجرا در زمان اعلام شده وتحقق وعده داده شده منجر به خروج اجباری مستاجر‌ها از داخل شهر‌ها به حاشیه می‌شود؛ در حالی که ملاکان هیچ هزینه‌ای از بابت خالی نگه داشتن واحد‌ها وملاکی نمی‌پردازند و همچنان با افزایش دامنه فعالیت‌های خود در بازار مسکن در نبود سیاست مالیاتی موثر، التهاب قیمتی در بازار ملک را دامن می‌زنند. در واقع یکی از نتایج اجرای این سیاست عملا روانه شدن سود بیشتر به جیب ملاکان و دود بیشتر به چشم مستاجران است.

دو سیاست مکمل برای بازار اجاره

فردین یزدانی، نویسنده طرح جامع مسکن با تایید لزوم به‌کارگیری ابزار‌های موثر مالیاتی برای کنترل بازار مسکن،  اعلام کرد: برای ساماندهی بازار اجاره دولت باید دو سیاست مکمل را به صورت همزمان دنبال کند.

وی با بیان اینکه سیاست افزایش عرضه مسکن با اجاره‌بهای در استطاعت یک اقدام مهم و ضروری برای تنظیم اجاره‌بها وکنترل التهاب در این بازار است، افزود: دو سیاست مقابله با سفته‌بازی از طریق اعمال اهرم‌های مالیاتی موثر و ساخت وعرضه واحد‌های مسکونی استیجاری، اقدامات مکمل برای ساماندهی این بازار هستند و باید در کنار هم دنبال شوند. وی موثرترین اهرم مالیاتی برای کنترل بازار مسکن را مالیات سالانه بر املاک مسکونی اعلام کرد وگفت: متولی مسکن باید به فوریت پکیجی کاربردی از اقدامات موثر برای ساماندهی بازار مسکن واجاره طراحی و اجرا کند.