رشد نجومی اجاره خانه

اقتصاد۲۴- رشد فزاینده قیمت اجاره‌بها که از تابستان امسال شروع شده بود، همچنان ادامه دارد. تازه‌ترین اطلاعات بانک مرکزی از تحولات بازار مسکن تهران نشان می‌دهد در دی‌ماه‌۱۴۰۰، تورم نقطه‌به‌نقطه اجاره مسکن شهری برای چهارمین متوالی رکورد بالای ۵۰ درصد ثبت کرده است.

در بازار سنتی اجاره مسکن ایران، قیمت اجاره‌بها همواره به‌عنوان تابعی از ارزش واحد مسکونی محاسبه می‌شود و به همین واسطه، هرگونه جهش در قیمت مسکن با قدری تأخیر در قیمت اجاره‌بها نیز تخلیه خواهد شد. این وضعیت در رفتار قیمتی بازار‌های مسکن و اجاره در ۱۰ ماه امسال کاملا مشهود است به‌گونه‌ای که هرچند از اوایل امسال رشد قیمت مسکن نسبت به نرخ تورم مصرف‌کننده شیب ملایم‌تری داشته، اما شدت تورم بازار اجاره به حوالی ۲.۵ برابر تورم مسکن رسیده و فشار مضاعفی به مستأجران وارد کرده است. در نتیجه تخلیه تورم انباشته مسکن در قیمت اجاره، در دی‌ماه امسال و در شرایطی که تورم نقطه‌به‌نقطه مسکن از ۲۰.۳ درصد عبور نکرده، تورم نقطه‌به‌نقطه بازار اجاره در شهر تهران ۵۰.۴ درصد و در کل نقاط شهری کشور ۵۴ درصد ثبت شده است.

حال و هوای بازار مسکن تهران

گزارش بانک مرکزی از تحولات بازار مسکن شهر تهران در دی‌ماه ۱۴۰۰ نشان می‌دهد قیمت مسکن با شتابی کمتر از تورم مصرف‌کننده در حال افزایش است و عملا با رسیدن تورم نقطه‌به‌نقطه آن به ۲۰.۳ درصد (قیمت دی امسال نسبت به دی پارسال) همچنان در فاز تخلیه حباب قیمتی قرار دارد. البته مسکن به‌عنوان نیاز اولیه زندگی و بزرگ‌ترین سرمایه‌گذاری اغلب خانوار‌ها چنان قیمت سرسام‌آوری دارد که حتی یک درصد افزایش در قیمت آن نیز می‌تواند دوره انتظار خانوار برای خرید مسکن را تا چند سال به تعویق بیندازد؛ اما از منظر اقتصادی و در تقابل بازار مسکن با سایر بازارها، وقتی میزان رشد قیمت مسکن از میانگین رشد قیمت سایر کالا‌های مصرفی و سرمایه‌ای کمتر است، به‌ناچار باید به آن لقب تخلیه حباب داد. آمار‌های بانک مرکزی حاکی است در دی امسال، تعداد معاملات مسکن شهر تهران به ۹ هزار و ۸۱۶ فقره رسیده که نسبت به ماه قبل ۰.۵ درصد و نسبت به ماه مشابه سال قبل ۱۷۹.۳ درصد افزایش نشان می‌دهد. همچنین در این ماه میانگین قیمت خریدوفروش یک مترمربع زیربنای مسکونی در معاملات شهر تهران ۳۲ میلیون و ۹۳۶ هزار تومان ثبت شده که نسبت به ماه قبل ۱.۰۶ درصد و نسبت به ماه مشابه سال قبل معادل ۲۰.۳ درصد افزایش دارد.

بیشتر بخوانید: هجوم معامله گران به بازار مسکن

تضعیف تولید و تقاضای مصرفی

بررسی معاملات دی‌ماه مسکن شهر تهران به تفکیک عمر بنا حاکی است در این ماه فقط ۳۳.۶ درصد از کل معاملات به واحد‌های نوساز و تا ۵ سال ساخت اختصاص داشته که این میزان در مقایسه با دی‌ماه پارسال ۵.۴ واحد درصد و نسبت به اوایل دهه ۹۰ حدود ۲۷ درصد کاهش نشان می‌دهد. این مسئله از یک‌سو به‌دلیل ناتوانی متقاضیان از تأمین مالی واحد‌های نوساز و گران‌قیمت در دوره جهش قیمت مسکن بوده و از سوی دیگر نشانه کاهش توان سازندگان مسکن برای تولید این کالاست. بررسی جنس تقاضای مسکن در بازار تهران حاکی است در دی امسال، به لحاظ مساحت، واحد‌های مسکونی با سطح زیربنای کمتر از ۸۰ مترمربع، سهمی معادل ۵۸.۵ درصد از معاملات انجام‌شده را به‌خود اختصاص داده‌اند ضمن اینکه ۶۲.۵ درصد از واحد‌های مسکونی با قیمتی کمتر از میانگین قیمت معامله شده‌اند. نکته دیگر اینکه ۴۸.۹ درصد از معاملات مسکن تهران در دی‌ماه به واحد‌های مسکونی با ارزش کمتر از ۲ میلیارد تومان اختصاص داشته است. به گزارش همشهری، از منظر اقتصادی، بخش عمده متقاضیان مصرفی مسکن حداقل با یکی از ۳ شاخص متراژ کمتر از ۸۰، قیمت کمتر از میانگین یا ارزش کمتر از ۲ میلیارد تومان مطابقت خواهند داشت؛ اما کاهش شدید قدرت خرید خانوار‌ها باعث شده بخش عمده معاملات در این ۳ شاخص حداقلی نیز به خرید‌های سرمایه‌گذاری اختصاص داشته باشد.

نمای معاملات مسکن تهران

بررسی توزیع معاملات مسکن تهران برحسب مناطق مختلف شهر حاکی است از میان مناطق ۲۲ گانه شهر تهران، همچنان منطقه‌۵ با سهم ۱۴.۸ درصدی از کل معاملات، بیشترین تعداد قرارداد‌های مبایعه‌نامه را به‌خود اختصاص داده و عنوان بورس مسکن تهران را برای خود حفظ کرده است. از نگاهی دیگر، در میان مناطق ۲۲ گانه شهرداری تهران، بیشترین متوسط قیمت یک مترمربع زیربنای مسکونی معادل ۷۰ میلیون و ۲۲۰ هزار تومان به منطقه یک اختصاص داشته که ۱۷ درصد بالاتر از دی‌ماه سال قبل است و در مقابل پایین‌ترین میانگین قیمت منطقه‌ای مسکن تهران معادل ۱۵ میلیون و ۶۵۰ هزار تومان به منطقه‌۱۸ اختصاص پیدا کرده که ۲۸.۸ درصد بالاتر از مدت مشابه سال قبل است.

زبانه تورم در بازار اجاره

در شرایطی که ۲ سال از ابلاغ ستاد ملی مقابله با کرونا مبنی بر تمدید خودکار قرارداد‌های جاری اجاره با افزایش ۱۵ تا ۲۵ درصدی می‌گذرد و همچنان این مصوبه لازم‌الاجراست، آمار‌های رسمی از جهش نرخ تورم بازار اجاره حکایت دارد. براساس گزارش بانک مرکزی، در دی‌ماه امسال شاخص کرایه مسکن اجاری در شهر تهران ۵۰.۷ درصد و در کل مناطق شهری ۵۴ درصد نسبت به ماه مشابه سال قبل افزایش پیدا کرده است. ابتدای هفته نیز مرکز آمار ایران در گزارش تورم دی‌ماه، از رشد شدید تورم بازار اجاره پرده برداشته بود تا جایی که در همان روز سران قوا در جلسه‌ای بر ضرورت رسیدگی به تحولات بازار اجاره و حمایت از مستأجران تأکید کردند. قاعده بازار سنتی اجاره ایران که مبتنی بر تعیین قیمت اجاره براساس ارزش ملک است، یکی از اصلی‌ترین عوامل جهش‌های مکرر قیمت اجاره در بازار ایران است.