پیش بینی بازار مسکن در سال ۱۴۰۱

اقتصاد۲۴- امسال برای بازار مسکن سال پر ماجرایی بود. از ۱۳ فروردین که پس از یک نشست آنلاین اعلام شد که مذاکرات احیای برجام کلید می‌خورد تا پایان سال، بازار مسکن تنها بازاری بود که به اخبار برجامی واکنش خاصی نشان نداد. این موضوع در حالی رخ داد که دلار از قیمت ۳۲ هزار تومانی، در سال ۱۴۰۰ به قیمت ۲۵ هزار تومان به زیر کشیده شد و بهای طلا نیز متعاقب آن سیر کاهشی گرفت و در مقاطعی از سال بهای یک گرم طلا به زیر یک میلیون تومان رسید. در این میان بازار خودرو هم نوسانات جزیی قیمت را تجربه کرد، اما بازار مسکن بدون توجه به آنچه که در وین می‌گذرد در سراسر سال افزایش قیمت را تجربه کرد.
هرچند که افزایش قیمت مسکن در سال ۱۴۰۰ با آهنگ بسیار کندتری نسبت به سال ۹۹ اتفاق افتاد، اما مسکن امسال روال صعودی قیمت را حفظ کرد.
بر اساس گزارش بانک مرکزی در فروردین سال ۹۹ میانگین قیمت هر مترمربع مسکن فقط ۱۵ میلیون و ۵۴۵ هزار تومان بود. این شاخص در اسفند سال ۹۹ به متری ۳۰ میلیون و ۲۷۴ هزار و ۷۰۰ تومان رسید. با این حساب قیمت مسکن در سال ۹۹ از ابتدا تا انتهای سال به حدود دو برابر رسید.

در سال ۱۴۰۰، اما رشد قیمت مسکن کند شد. جهش قیمت مسکن در سال ۹۹ باعث شد که این بازار به رکود سنگینی فرو برود و همین مساله موجب شد که قیمت مسکن در فروردین ۱۴۰۰ اندکی عقب نشینی کند.

در اولین ماه امسال میانگین بهای هر متر مربع مسکن در تهران به ۲۹ میلیون و ۳۲۰ کاهش داشت، اما این کاهش قیمت دوامی نداشت و دوباره مسکن سیر صعودی قیمت را در پیش گرفت. اینبار، اما رشد قیمت مسکن آهسته و پیوسته بود و بر اساس گزارش بانک مرکزی در بهمن ماه امسال میانگین قیمت مسکن در تهران به ۳۳ میلیون تومان و ۶۰ هزار تومان رسید.
در حالی که قیمت مسکن در سال ۹۹ از ابتدا تا پایان سال حدود ۲ برابر شد، اما در سال ۱۴۰۰ میانگین قیمت مسکن از ابتدا تا پایان سال کمتر از ۴ میلیون تومان رشد داشت.
کند شدن رشد قیمت مسکن بنا به تعبیر بسیاری از کارشناسان تخلیه حباب بازار مسکن تلقی شد. این دسته از کارشناسان با اشاره به نرخ تورم عمومی و رشد کمتر از نرخ تورم مسکن در سال ۱۴۰۰ می‌گویند که در واقع حباب بازار مسکن تخلیه شده است و بهای مسکن در بهمن ماه نسبت به ماه دی رشد نزدیک به صفر را تجربه کرد. اما قیمت مسکن در سال ۱۴۰۱ به چه سرنوشتی دچار می‌شود؟

بیشتر بخوانید: قیمت مسکن با برجام کاهش می‌یابد؟ / سینگال‌های اشتباهی که وضعیت بازار مسکن را بحرانی‌تر کرد

عطالله آیت‌آللهی، تحلیلگر اقتصاد مسکن در این زمینه به اقتصاد آنلاین می‌گوید: سرنوشت مسکن در سال آینده بستگی مستقیم به وضعیت اقتصاد کلان کشور و معادلات اقتصادی و سیاسی دارد. اما در مجموع من تصور می‌کنم که مسکن سال آینده و به ویژه در نیمه اول سال بازار آرام و نسبتا باثباتی داشته باشد.

او تاکید می‌کند: با توجه به کاهش ساخت و ساز احتمال کاهش قیمت مسکن که به نظر من ضعیف است، اما احتمال شوک افزایش قیمت مسکن هم به همان نسبت کم است. زیرا بازار شوک‌های قیمتی متعددی را پشت سر گذاشته و به نظر نمی‌رسد که در شش ماه ابتدای سال آینده دچار جهش قیمت شود.
این تحلیلگر بازار مسکن تاکید می‌کند: با این حال چند نکته را نباید دور از نظر نگه داشت. اینکه وضعیت سایر بازار‌ها سال آینده می‌تواند روی بازار مسکن اثر بگذارد. باید ابتدا ببینیم که سال آینده بازار طلا و ارز و بازار سرمایه چه وضعیتی را تجربه می‌کنند و آیا به اندازه کافی جذابیت سرمایه گذاری خواهند داشت یا نه؟ اگر پاسخ این سوال منفی باشد قطعا بخشی از سرمایه سرگردان مردم در سایر بازار‌ها به سمت بازار مسکن سرازیر می‌شود و روی قیمت‌ها تاثیرگذار است.

ایرج رهبر، نائب رییس انجمن انبوه سازان تهران هم درباره پیش بینی خود از بازار مسکن سال آینده به اقتصاد آنلاین می‌گوید: احتمال ایجاد رکود سنگین در بازار مسکن بعید نیست. زیرا در اسفند ماه امسال برخلاف اسفند سال‌های گذشته در بازار مسکن چندان خرید و فروشی انجام نشد و به نظر می‌رسید که بسیاری از معامله گران بلاتکلیف نتیجه مذاکرات وین هستند.
او ادامه می‌دهد: با تداوم این شرایط رکود در بازار ادامه خواهد داشت. اما اگر برجام احیا شود احتمال کاهش قیمت مسکن وجود دارد. زیرا این موضوع روی هزینه‌های تولید و مصالح ساختمانی تاثیر گذار است و تقاضا‌های سفته بازانه در بازار را کاهش می‌دهد؛ بنابراین احتمال کاهش جزیی قیمت مسکن وجود دارد.
این فعال بازار مسکن تاکید می‌کند: بخشی از قیمت‌های بازار مسکن در شرایط فعلی کاذب و ناشی از انتظارات تورمی است که با احیای برجام حباب این قیمت‌های کاذب خالی می‌شود، اما کاهش قیمت از نظر من شدید نخواهد بود.

بیشتر بخوانید: روز‌های پس از قطعنامه ۵۹۸ برای پس از برجام نیز تکرار می‌شود / قیمت مسکن با ریزش شدید روبرو خواهد شد؟

نائب رییس انجمن انبوه سازان تهران درباره علت کاهش ساخت و ساز هم توضیح می‌دهد: بخشی از سرمایه سازندگان مسکن به دلیل رکود بازار در ساختمان‌هایی قفل شد که فروش نرفت و از سمت دیگر سازندگان مسکن هم مانند بسیاری از مردم چشم انداز دقیقی از آینده سیاسی و اقتصادی کشور نداشته و به همین دلیل برای سرمایه گذاری در این بخش مردد بودند. در نتیجه ساخت و ساز کاهش داشت که به نظر می‌رسد با روشن شدن وضعیت در سال آینده، تکلیف ساخت و ساز مسکن هم روشن شود.

وحید شقاقی شهری، تحلیلگر اقتصاد و کارشناس بازار مسکن هم پیش از این درباره چشم انداز بازار مسکن به اقتصاد آنلاین گفته بود که اگر برجام احیا شود احتمال دارد که مسکن کاهش ۵ تا ۱۰ درصدی قیمت را تجربه کند.
او توضیح می‌دهد که کاهش قیمت مسکن ادامه دار نخواهد شد، زیرا تجربه امضای برجام در سال ۹۴ نشان می‌دهد که مشتریان بازار مسکن بعد از امضای برجام منتظر کاهش بیشتر قیمت‌ها و ترمیم قدرت خرید خود ماندند و بازار یک تا دو سال در رکود کامل فرو رفت و زمانی که بازار آماده رونق و خروج از رکود بود امریکا از برجام خارج شد.
این تحلیلگر اقتصاد ادامه می‌دهد: چنانچه برجام احیا شود، به نظر می‌رسد که سند جدید نسبتا ضعیف‌تر و شکننده تری نسبت به برجام است، چرا که چیزی حدود ۶ ماه دیگر انتخابات کنگره و سنا امریکا برگزار می‌شود و با توجه به اینکه محبوبیت بایدن و دموکرات‌ها کاهش قابل توجهی داشته احتمال قدرت گیری جمهوری خواهان زیاد است و ممکن است آن‌ها مفادی از توافقنامه جدید احیای برجام را نقض کنند.
شقاقی شهری تاکید می‌کند: به جز این انتخابات کمپین‌های درون حزبی برای ریاست جمهوری امریکا از سال ۲۰۲۳ شروع می‌شود و چیزی حدود ۱.۵ تا ۲ سال دیگر مشخص نیست که چه سرانجامی برای برجام رقم می‌خورد. از سمت دیگر وضعیت جنگ اوکراین و روسیه ممکن است که تا آن زمان حل و فصل شده باشد و دوباره سختگیری‌ها به ایران متمرکز شود؛ بنابراین احیای برجام نمی‌تواند تاثیر قابل توجهی بر بازار مسکن ایران داشته باشد.