نحوه سرمایه گذاری در صندوق‌های املاک بورس

اقتصاد۲۴- صندوق‌های املاک و مستغلات در بورس را می‌توان تامین‌کننده مالی املاک دانست. از سوی دیگر با سرمایه‌گذاری در این صندوق‌ها، هر چند خرد، می‌توانیم از سرمایه خود در برابر تورم تا حدودی محافظت می‌کنیم.

مونا حاجی‌علی‌اصغر، کارشناس بازار سرمایه می‌گوید: در صندوق املاک و مستغلات صرفا در نخستین پذیره‌نویسی بعد از تاسیس امکان انتقال املاک و مستغلات به صندوق به‌عنوان آورده سرمایه‌گذار با قیمتی که هیات کارشناسی صندوق براساس مستندات تعیین می‌کند امکان پذیر است. در صندوق زمین و ساختمان هم در ابتدا تاسیس، صدور واحد‌های صندوق براساس قیمت کارشناسی تعیین شده به دارنده ملک صورت می‌پذیرد.

مدیرعامل مشاور سرمایه گذاری پرتوآفتاب کیان اظهار می‌کند: در هر دو صندوق موضوع ارزش‌گذاری کارشناس رسمی مطرح است. در زمان خرید و فروش صندوق‌های سرمایه‌گذاری گروهی از سه غصو دارایی و سرمایه‌گذاری ارزش‌گذاری می‌کنند. تعداد کارشناسان برای رسمی طبق زیربنای کل یا تعداد واحد مسکونی مشخص می‌شود. همچنین اگر واحد‌های پروژه اداری و تجاری باشد برای هر کدام یک کارشناس مختصص اضافه می‌شود.

تقسیم سود صندوق‌های بورسی

وی توضیح می‌دهد: تقسیم سود و پرداخت کارمزدها، در صندوق املاک و مستغلات کمتر از یک سال است. حداقل ۹۰ درصد از درآمد‌های دریافتی از اجازه دارایی‌های غیرمنقول و نیز سود دریافتی سپرده‌ها و اوراق پس از کسر هزینه‌های صندوق قابل تقسیم است. پراخت سود‌های ناشی از فروش املاک و مستغلات با پیشنهاد مدیر و تصویب مجمع مرتبط با برسی صورت‌های مالی امکان پذیر است.

بیشتر بخوانید: سرمایه گذاری از بورس در مسکن

این کارشناس بازار سرمایه ادامه می‌دهد: فروش املاک و مستغلات می‌تواند به صورت تک‌واحدی، یکجا یا تدریجی باشد. فروش نقد یا اقساط، اجاره به شرط تملیک از طریق مزایده، مذاکره یا ترکیبی از آن‌ها باشد باید به تایید مجمع برسد.

حاجی‌علی‌اصغر اظهار می‌کند: در صندوق املاک و مستغلات برای ابطال صندوق رویه در نظر گرفته شده است. درحالی‌که این موضوع در صندوق زمین و ساختمان مطرح نیست. در صندوق املاک و مستغلات ابطال واحد‌ها پس از گذشت یک‌سال از فعالیت صندوق پس از تایید مجمع امکان پذیر است.

وی با اشاره به موضوع ابطال صندوق می‌گوید: مدیر صندوق موظف است در گزارش خود به مجمع فرایند ابطال، حداکثر تعداد واحد‌های قابل ابطال و محل پرداخت یا تهاتر واحد‌های سرمایه‌گذاری درخواست شده برای ابطال با املاک و مستغلات تحت تملک صندوق را پیش‌بینی و به تایید مجمع برساند. این برنامه باید طوری باشد که پس از گذشت مدت مذکور و تا سال سوم فعالیت، حداکثر یک سوم واحد‌های عادی صندوق در هر سال باطل شود. تعداد واحد‌های سرمایه‌گذاری درخواست شده برای ابطال نباید کمتر از حداقل تعداد اعلامی مدیر صندوق توسط هر سرمایه‌گذار و بیش از حداکثر تعداد اعلامی توسط مدیر صندوق باشد.

این کارشناس بازار سرمایه ادامه می‌هد: برای این صندوق امیدنامه از پیش تعریف نشده است و مدیر صندوق لازم است با سرفصل‌های اعلام شده امیدنامه را آماده و به سازمان ارائه کند. درحالیکه برای صندوق زمین و ساختمان مانند سایر صندوق‌ها امیدنامه توسط سازمان بورس و اوراق بهادار طراحی و ارائه شده است.
چگونه فعالیت صندوق‌ها به پایان می‌رسد؟

مدیرعامل مشاور سرمایه گذاری پرتوآفتاب کیان اظ‌ها می‌کند: تصفیه، انحلال یا پایان دوره فعالیت، برای صندوق زمین و ساختمان عملا پس از اتمام موضوع فعالیت صندوق اعم از سات پروژه ساختمانی و فروش آن و انتقال اسناد مالکیت به خریداران، یا درصورتیکه با تایید یا تشخیص سازمان ادامه فعالیت صندوق به دلایلی مانند عدم موفقیت در جمع‌آوری منابع مالی امکان پذیر نباشد.

این کارشناس بازار سرمایه ادامه می‌دهد: درصورتی‌که به تقاضای هر یک از سرمایه‌گذاران یا ارکان صندوق و تایید سازمان، هر یک از ارکان به وظایف خود عمل نکنند و شخص جایگزین نیز انتخاب نشده باشد. در صندوق املاک و مستغلات پایان دوره عملا به خاطر پایان مدت فعالیت صندوق و عدم تمدید، تصویب مجمع صندوق با موافقت حداقل دو سوم دارندگان حق رای حاضر در مجمع به شرط آنکه از نسف حق رای همه دارندگان حق رای واحد‌های صندوق کمتر نباشد. در هر دو صندوق با لغو مجوز صندوق توسط سازمان یا صدور حکم مرجع ذی صلاح مبنی بر خاتمه یا انحلال، فعالیت صندوق تمام می‌شود.

حاجی‌علی‌اصغر در نهایت می‌گوید: در بحث صندوق‌های سرمایه‌گذرای دو بخش تامین مالی و سرمایه‌گذاری احتمالا نشان می‌دهد لازم است این ابزار‌ها با حضور اشخاص فعال در حوزه ساختمان و بازار سرمایه بازنگری شوند تا اجرایی‌تر باشند. سال‌هاست در بازار سرمایه جای این کلاس دارایی خالی است و اشخاص با ملاحظات مدیریت ریسک متفاوت که علاقمند به استفاده از بازدهی مسکن هستند نتوانستند در بازار سرمایه ابزاری داشته باشند. این ابزار سرمایه میتواند تاثیر مثبتی در تکمیل کلاس دارایی‌ها در بازار سرمایه برای تخصیص مناسب دارایی افراد با درجه متفاوت از ریسک‌پذیری باشد.