دردناک‌ترین توصیف از وضعیت بازار اجاره

اقتصاد۲۴- مشاوران املاک شهر تهران از قیمت‌های نجومی اعلام شده توسط مالکان سخن می‌گویند. البته مثل دو سال قبل، دولت قرار بود نرخ‌ها را کنترل کند و نرخ مجاز افزایش اجاره‌بها را ۲۵ درصد عنوان کرد، ولی آمار رسمی از رشد ۴۹ درصدی در پایتخت حکایت دارد.

هر روز یک خبر از تدوین بسته‌های حمایتی دولت از اقشار اجاره‌نشین شنیده می‌شود. اخیرا هم رستم قاسمی ـ وزیر راه و شهرسازی از تدوین یک بسته جدید خبر داده، اما ظاهرا کار از بسته و سیاست و دستورالعمل و بخشنامه گذشته است. طبق آخرین آمار متوسط اجاره هر متر مسکن در تهران ۱۲۶ هزار و ۹۰۰ تومان شده است؛ یعنی نرخ اجاره یک واحد ۵۰ متری ۶ میلیون و ۳۰۰ هزار تومان می‌شود. کرایه خانه مثل یک سیل، مستاجران را می‌برد و ظاهرا دولت و مجلس هم کار خاصی از دستشان برنمی‌آید.

اگرچه مسئولان وزارت راه و شهرسازی می‌گویند ملاکشان آمار رسمی مرکز آمار است که نشان می‌دهد در سال ۱۳۹۹ نرخ رشد سالیانه اجاره ۳۲ درصد بوده، اما گزارش بانک مرکزی از افزایش ۴۶ درصد در سال ۱۴۰۰ حکایت دارد. در برخی مناطق پایتخت اوضاع خیلی متفاوت است و با رشد‌های ۵۰، ۷۰ و حتی ۱۰۰ درصد مواجهیم. آنچه در این شرایط رخ می‌دهد عمدتا کوچ مستاجران به واحد‌های کوچکتر، قدیمی‌تر و مناطق کم برخوردارتر است. اما درد واقعی وضعیت بازار اجاره را مستاجری درک می‌کند که صاحب خانه اسباب و اثاثیه‌اش را به داخل کوچه ریخته است.

بیشتر بخوانید: میانگین اجاره در تهران به ۹.۵ میلیون تومان رسید

دقیقا یک ماه قبل به مانند دو سال گذشته دولت بسته سیاستی حمایت از مستاجران را تدوین کرد. بر این اساس سقف افزایش اجاره بهای مسکن نسبت به سال ۱۴۰۰ در تهران حداکثر ۲۵ درصد، کلانشهر‌های بالای یک میلیون نفر جمعیت ۲۰ درصد و سایر شهر‌ها ۱۵ درصد به تصویب رسید. همزمان مجلس شورای اسلامی طرح دوفوریتی در این خصوص ارایه کرد. سال‌های ۱۳۹۹ و ۱۴۰۰ هم دقیقا این سیاست دنبال شد، اما طبق اعلام بانک مرکزی از وضعیت رشد سالیانه اجاره‌بها در اردیبهشت ۱۴۰۱ نرخ‌ها در تهران ۴۹ درصد و در کل کشور ۵۰ درصد رشد کرده است.

«کمر مستاجران زیر بار اجاره‌بها خم نشده، شکسته است». این توصیف دردناک از وضعیت فعلی اجاره‌نشین‌ها است که حجت الاسلام حسینی قمی در یک برنامه تلویزیونی به آن اشاره کرد و از مردم خواست هوای یکدیگر را داشته باشند.

نرخ‌های پیشنهادی اعلام شده از اجاره مسکن توسط مالکان در شرایطی به اعداد و ارقام نجومی رسیده که با توجه به ثبات نسبی قیمت‌ها در بخش خرید و فروش، بازار اجاره در وضعیت بالانس با قیمت‌های فروش قرار دارد. بر اساس گزارشی که به تازگی وزارت راه و شهرسازی اعلام کرده طی ۱۱ سال گذشته قیمت مسکن در شهر تهران ۱۶۷۵ درصد رشد کرده در حالی که میزان افزایش اجاره بها ۸۸۰ درصد بوده است.

گذشته از آنکه آمار و اعداد توضیح می‌دهد رشد اجاره بها در بازه زمانی ۱۱ سال گذشته تقریبا نصف میزان افزایش قیمت مسکن بوده، اما به دلیل توان پایین توان مستاجران دیگر نایی برای آن‌ها باقی نمانده است. در واقع جهش سنگین قیمت مسکن ناشی از تلاطمات اقتصاد کلان، همه را درگیر کرده و به گفته کارشناسان، نقدینگی کشور در بخش مسکن و زمین، زمین‌گیر شده است.

طبق دستورالعملی که دولت ارایه داده دفاتر املاک باید از انعقاد قرارداد‌هایی که سقف مجاز افزایش ۲۵ درصد در آن رعایت نشده خودداری کنند. ولی آیا با توجه به تورم ۴۰ درصدی و تغییرات قیمت کالا‌های اساسی می‌توان بازار اجاره را که تماما در اختیار بخش خصوصی قرار دارد کنترل کرد؟

بیشتر بخوانید: مصوبه حداکثر اجاره بها به تأیید سران قوا رسید

پس از اعلام رستم قاسمی ـ وزیر راه و شهرسازی مبنی بر ارایه بسته جدید خروج از بحران بازار اجاره، محمود محمودزاده ـ معاون او نیز به برخی جزئیات این برنامه اشاره کرد. به گفته محمودزاده، بسته مدیریت اجاره‌بهای مسکن شامل سه بخش است؛ بخش اول کمک یا تشدید عرضه خانه‌های خالی به بازار مسکن یا همان سامانه املاک و اسکان است. اقدام دوم بحث افزایش تولید است؛ در قالب پروژه‌های حمایتی مسکن، بیش از ۵۶۷ هزار واحد در مسکن شهری در حال ساخت است. اقدام سوم نیز کنترل بازار است که در این حوزه دو بخش داریم؛ یک بخشی با مصوبات دولت انجام شدنی است که پیشنهادات در کمیته‌های فنی تنظیم بازار تایید شده و یکشنبه در دولت مطرح می‌شود.

مصطفی‌قلی خسروی ـ رییس اتحادیه مشاوران املاک، سیاست‌های دستوری برای بازار مسکن و اجاره را به مثابه پوشیدن پالتو در تابستان می‌داند. او در این خصوص گفت: اینگونه سیاست‌ها تاثیری در کنترل قیمت‌ها ندارد، اما منجر دعوا‌های مالک و مستاجری می‌شود. صاحبخانه‌ای که از گردش و تفریح و خوراک خودش زده و یک خانه اضافه خریده، حالا او را مجبور می‌کنند نرخ اجاره را بسیار کمتر از حد تورم افزایش دهد.

به گفته خسروی، طرح مجلس بدون استفاده از نظر کارشناسان ارایه شده و احتمالا توسط شورای نگهبان رد می‌شود. درخصوص طرح دولت هم عدم توفیق این سیاست در دو سال گذشت می‌توانست چراغ راه باشد که متاسفانه برایشان تجربه نشد. دستور باید سهل، آسان و لازم‌الاجرا باشد. اینگونه قوانین و مصوبات، حتی به فرض جوابدهی، منجر به فرار سرمایه‌ها می‌شود. صاحب خانه وقتی می‌بیند با فشار روبه‌رو است خانه‌های خود را می‌فروشد و به ترکیه می‌رود. کما اینکه در حال حاضر ایرانی‌ها دومین گروه خریداران مسکن در ترکیه هستند.

همچنین سعید لطفی ـ عضو هیات مدیره اتحادیه مشاوران املاک با بیان اینکه مهمترین راهکار برای ایجاد موازنه در بازار مسکن، افزایش ساخت و ساز است اظهار کرد: دولت‌ها در سال‌های اخیر نتوانسته‌اند برنامه‌های حمایتی در بخش تولید مسکن را اجرایی کنند. مجلس هم نظارت چندانی بر اجرای این قوانین نداشته است. اما هر زمان که بازار مسکن ملتهب می‌شود انگشت اتهام را به سمت مشاوران املاک نشانه می‌گیرند. در واقع علت را رها کرده و به معلول می‌پردازند. درخصوص محتوای بسته پیشنهادی دولت برای کنترل بازار اجاره نیز باید گفت این طرح دربردارنده راهکاری اثربخش در کوتاه مدت نیست. اصولا مشکلات بازار اجاره یک شبه ایجاد نشده که با یک نسخه دستوری و ضرب‌الاجلی بتوان مسائل آن را حل کرد.

وی تاکید کرد: بسته حمایتی دولت در حوزه اجاره فقط به لحاظ شکلی و اسمی حمایتگر مستاجران است و در عمل نه تنها حمایتی از مستاجران ندارند بلکه آسیب‌های روانی ناشی از مشکلات زندگی اجاره نشینی را برای آن‌ها تشدید خواهد کرد. در واقع این سیاست‌ها نوعی نمک پاشیدن به زخم مستاجران است.