تاریخ انتشار: ۰۹:۳۵ - ۱۰ مرداد ۱۴۰۱

چرا مسکن صدرنشین شد؟

مسکن در بازدهی ۴ ماه اول ۱۴۰۱، صدرنشین بازارها شد؛ پیام این شاگرد اولی چیست؟ بررسی‌های «دنیای‌اقتصاد» نشان می‌دهد برزخ سرمایه‌گذاران بازارهای رقیب طی اکثر ماه‌های گذشته از سال جاری - تحت تاثیر وضعیت میانه ریسک غیراقتصادی- یکی از عوامل اصلی بالاترین افزایش قیمت مسکن نسبت به سایر بازدهی‌ها بوده است. این رتبه اولی البته کاملا به زیان خانه‌اولی‌ها است.

چرا مسکن صدرنشین شد؟

اقتصاد۲۴- در چهارمین ماه سپری شده از سال جاری، بازار مسکن در رتبه بندی بازدهی بازار‌های سرمایه پذیر صدرنشین شد. بررسی کارنامه چهارماهه بازار‌های سکه، ارز، سهام و مسکن نشان می‌دهد بازار مسکن با اختلاف زیاد نسبت به بازار سهام و با قدری اختلاف نسبت به دو بازار رقیب دیگر یعنی سکه و ارز، بازدهی به مراتب بیشتری داشته است. این وضعیت در تیرماه محسوس‌تر شده است، چراکه بازدهی بازار‌های سه گانه ارز، سکه و سهام هر سه منفی، اما بازار مسکن به میزان قابل توجهی (معادل حدود ۸ درصد) مثبت بوده است. ساز متفاوتی که بازار مسکن در تیرماه نواخته، حاوی هفت پیام مهم است که مرور آن‌ها راه برون رفت از مسیر پرتورم بازار ملک را نیز نشان می‌دهد.

به گزارش «دنیای اقتصاد»، بررسی بازدهی بازار‌های جاذب سرمایه از ابتدای امسال تا پایان تیر ماه نشان می‌دهد میزان بازدهی سکه در چهار ماهه یاد شده ۸/ ۲۰ درصد، بازدهی بورس ۷/ ۷ درصد و بازدهی دلار ۷/ ۲۰ درصد بوده است. این در حالی است که مسکن با اختلاف چشمگیر نسبت به بورس و نیز با فاصله قدری کمتر نسبت به سکه و ارز، بازدهی به مراتب بیشتری را برای سرمایه گذاران رقم زده است. از ابتدای امسال تا پایان تیر ماه بازدهی مسکن نزدیک ۲۲ درصد بوده که رقم قابل توجهی به شمار می‌آید؛ چراکه حتی از بازدهی مسکن در کل ۱۲ ماهه سال ۱۴۰۰ این بازار بیشتر است. بازدهی بازار مسکن شهر تهران در یکساله ۱۴۰۰ حدود ۱۶ درصد بود.

روز گذشته بانک مرکزی گزارش رسمی خود از وضعیت بازار مسکن در تیرماه را منتشر کرد. بر اساس این گزارش در تهران ۱۰ هزار و ۳۰۰ فقره معامله ملک مسکونی در نخستین ماه تابستان انجام شده که نسبت به خرداد حدود ۲۶ درصد کاهش یافته است. گزارش شاخص قیمت مسکن تیرماه مرکز آمار نیز که پریروز منتشر شد، نشان داد حجم معاملات به نزدیک ۹ هزار واحد کاهش یافته و تقریبا ۳۸ درصد نسبت به آنچه در گزارش شاخص تیرماه به عنوان حجم معاملات اعلام شده بود، کاهش دارد. هرچند به دلیل مبنا‌های متفاوت محاسباتی و فرمول‌های مختلفی که برای حذف معاملات با قیمت‌های غیرواقعی و نظایر آن توسط مرکز آمار و بانک مرکزی استفاده می‌شود، این ارقام با یکدیگر قدری اختلاف دارد، اما جهت تغییرات بازار مسکن در تیرماه نسبت به خرداد در هر دو گزارش یکسان است.

گزارش بانک مرکزی میانگین قیمت هر مترمربع آپارتمان مسکونی را ۴۱ میلیون و ۷۰۰ هزار تومان اعلام کرده که نسبت به خرداد ۶ درصد رشد دارد.

نکته قابل تامل این است که با وجود کاهش حجم معاملات مسکن در نخستین ماه از داغ‌ترین فصل معاملات ملکی، بازار مسکن توانسته صدرنشین رده بندی بازدهی بازار‌ها شود. این مساله زمانی بیش از گذشته سوال برانگیز می‌شود که بدانیم حتی در سال‌های جهش مسکن (۹۷ تا ۹۹) بازار مسکن با وجود روند شتابان افزایش قیمت مسکن، به لحاظ میزان بازدهی سالانه رتبه اول را کسب نکرده بود. تنها در سال ۱۴۰۰ بود که بازار مسکن توانست در وضعیت میانه سایر بازار‌ها به ویژه ارز و سکه، خودنمایی کند و در صدر رده بندی بازدهی در مقایسه با رقبا قرار بگیرد. پارسال بازدهی بورس فقط ۳ درصد، ارز ۱۲ و سکه ۶ درصد بود و این در حالی است که سرمایه گذاری در بازار آرام مسکن ۱۴۰۰ توانست به‌طور میانگین ۱۶ درصد عایدی برای سرمایه گذاران به همراه داشته باشد

بهشت سرمایه گذاران در برزخ بازار‌ها

برای پاسخ به این پرسش که چرا بازار مسکن توانسته در چهارماه نخست امسال بالاترین بازدهی را برای سرمایه گذاران به همراه داشته باشد و از بازار‌های ارز، سکه و سهام پیشی بگیرد، لازم است وضعیت ریسک متغیر غیراقتصاد یعنی مذاکرات رفع تحریم‌ها در ماه‌های اخیر مرور شود. در میانه سال ۱۴۰۰ با توجه به از سر‌گیری مذاکرات با طرف غربی برای احیای برجام، طی چند ماه پیاپی تورم مسکن به مقادیر بسیار ناچیز زیر ۲ درصد رسید و آرامش قیمتی در این بازار حاکم شد. این وضعیت در اواخر سال گذشته با توجه به اختلال در روند مورد انتظار ریسک متغیر غیراقتصادی، قدری متفاوت بود، طوری که اسفند بازار مسکن یک ماه پرتورم به شمار می‌آمد و میانگین قیمت هر مترمربع آپارتمان معامله شده در این ماه در شهر تهران با رشد حدود ۶ درصدی همراه شد.

از ابتدای سال ۱۴۰۱ تا پایان تیرماه نیز وضعیت ریسک متغیر غیراقتصادی به عنوان عامل اصلی تحریک تقاضای سرمایه‌ای در بازار ملک و ورود و خروج در سایر بازار‌های سرمایه پذیر، وضعیت میانه داشت، به این معنا که اخبار آمد و شد‌های سیاست پیشگان با هدف ادامه مذاکرات رفع تحریم‌ها تا رسیدن به نتیجه برد - برد برای طرفین توانست قدری از التهاب بازار‌هایی نظیر ارز و سکه بکاهد، اما از طرفی به دلیل به درازا کشیده شدن این موضوع رفتار‌های بازیگران اصلی چه در بازار ملک و چه در سایر بازار‌ها از این مساله متاثر شد. اتفاقا در تیر ماه اخبار مثبت پیرامون نتیجه بخش بودن مذاکرات سهم زیادی از مجموع اخبار حوزه سیاست خارجی کشور داشت و به همین خاطر احتمال حل و فصل موضوع برجام بیش از پیش در افکار عمومی مطرح شد.

به این ترتیب اثر مستقیم این موضوع بر رفتار صاحبان سرمایه که آماده حضور در بازار‌های مختلف هستند، آن طور که انتظار می‌رفت ملموس شد؛ کمااینکه سرمایه گذاران از حضور در بازار‌های سکه و ارز و نیز از بورس اوراق بهادار صرف نظر کرده و بازار مسکن را جایگزین کردند.

این رفتار تقاضای سرمایه‌ای به منفی شدن بازدهی سکه، ارز و بورس در نخستین ماه تابستان منجر شد؛ طوری که بازار دلار در تیرماه یک درصد منفی شد و بازار سکه و سهام نیز هر یک حدود ۵ درصد با کاهش همراه بودند. در این میان تنها بازار مسکن بوده که به روایت بانک مرکزی ۶ درصد و به روایت مرکز آمار ۸ درصد بازدهی داشته است. به این ترتیب تقاضای سرمایه‌ای به محض اینکه ریسک متغیر غیراقتصادی حالت میانه پیدا می‌کند، به حضور در بازار مسکن کشش پیدا می‌کند؛ حضوری که به افزایش تقاضای خرید منجر شده و روی قیمت اثر افزایشی دارد. از این رو می‌توان بازار مسکن تیر ماه را بهشت سرمایه گذاران در برزخ بازار‌ها توصیف کرد.
علت انتخاب «مسکن» برای سرمایه گذاری

به گزارش «دنیای اقتصاد»، از آنجا که بازار‌های سکه، ارز و سهام در برابر وضعیت متغیر غیراقتصادی «زود اثرپذیر» هستند و به فاصله یک روز یا بعضا کمتر از چند ساعت نسبت به افزایش یا کاهش ریسک این متغیر واکنش نشان می‌دهند، در وضعیتی که این ریسک در حالت میانه قرار دارد، طبعا تمایل به سرمایه گذاری در بازار‌های مذکور کاهش پیدا می‌کند. در واقع سرمایه گذاران به تجربه دریافته اند که وقتی مذاکرات مربوط به رفع تحریم‌ها در نقطه میانه قرار دارد، باید رفتار خود را با در نظر گرفتن احتمال به نتیجه رسیدن این پروسه تنظیم کنند. طبعا به نتیجه رسیدن مذاکرات رفع تحریم بلافاصله می‌تواند به کاهش بازدهی یا حتی ریزش قیمت سکه و ارز بینجامد و شاخص سهام را نیز دستخوش تحول اساسی کند. در چنین شرایطی بازار ملک از نگاه سرمایه گذاران، مطلوب‌ترین گزینه در میان بازار‌های سرمایه پذیر است.

تفاوت بازار ملک با سایر بازار‌ها در این است که تجربه همه ادوار گذشته نشان داده در این بازار چسبندگی قیمت وجود دارد و این موضوع مانع از آن می‌شود که مسکن در لحظه و متناسب با تغییر جهت بازار‌های موازی به تحولات واکنش نشان دهد. سریع‌ترین واکنش بازار مسکن به تغییرات پردامنه نرخ ارز متاثر از وضعیت متغیر‌های مختلف غیراقتصادی و اقتصادی مربوط به سال‌های ۹۷ و ۹۸ بود که عموما این واکنش حتی در آن سال‌ها نیز حداقل یک ماه بعد منعکس می‌شد.

از طرفی نبود ابزار‌های مالیاتی موثر سبب شده سرمایه گذاری در بازار مسکن از نگاه سرمایه گذاران بدون ریسک در بلندمدت و عملا بدون هزینه باشد. در صورتی که فقط یک ابزار مالیاتی کلیدی یعنی مالیات سالانه املاک در کشور عملیاتی شود و ملاکان ناگزیر باشند بدون استثنا و معافیت، به ازای تمام واحد‌های مسکونی متعلق به خود سالانه مالیاتی بین ۵/ ۰ تا ۵/ ۱ درصد از ارزش روز ملک را بپردازند، قطعا از سرمایه گذاری در بازار مسکن صرف نظر خواهند کرد و با خروج آن‌ها از بازار، قیمت‌ها به واسطه برقراری تناسب بیشتر بین حجم عرضه و تقاضا تعدیل خواهد شد.

مجموعه این شرایط سبب شد در تیرماه سرمایه گذاران بار دیگر انتخاب سنتی خود یعنی بازار ملک را در اولویت قرار دهند؛ رخدادی که از خرداد امسال ملموس شد و در تیر ماه نیز ورودی قابل توجهی از بازار مسکن متعلق به سرمایه گذاران بود. این افراد فعلا بازار مسکن را به عنوان پناهگاه امن برای حفظ ارزش سرمایه‌های خود انتخاب کرده اند و این موضوع در نهایت سبب شده وضعیت چهارماه نخست بازار مسکن نسبت به سایر بازار‌ها به لحاظ ورود سرمایه گذار متفاوت باشد.


بیشتر بخوانید: با وام مسکن زوجین تنها می‌توان یک اتاق ۱۲ متری خرید!


هفت پیام از بازار مسکن تیرماه

به گزارش «دنیای اقتصاد»، افت معاملات و خیز قیمت مسکن پایتخت طی تیرماه دست‌‌کم هفت پیام کلیدی دارد که توجه به آن از مسیری که سیاستگذار کلان اقتصادی باید برای تنظیم بازار مسکن در پیش بگیرد، پرده برمی‌‌دارد. یکی از این پیام‌‌های هفت‌‌گانه ترمز تورمی معاملات مسکن در تیر ماه است. آن‌‌طور که پیش‌‌تر هم ذکر شد حجم معاملات مسکن از نزدیک 14 هزار فقره در خرداد به حدود 10 هزار و 300 فقره تنزل پیدا کرده و این در حالی است که به لحاظ قیمت، بازار مسکن شروع تابستان یک بازار «متورم» محسوب می‌شود. گزارش قیمتی بانک مرکزی از وضعیت بازار مسکن پایتخت حکایت از آن دارد که در تیر ماه هر مترمربع آپارتمان مسکونی به‌طور میانگین با رشد 6درصدی نسبت به خرداد همراه بوده و به 41 میلیون و 700 هزار تومان رسیده است. بر این اساس می‌توان این طور تعبیر کرد که تشنج قیمتی که خردادماه ملموس شده بود، در تیرماه ترمز کرد و متوقف شد.

پیام دوم ناظر بر خنثی شدن روند رشد حجم معاملات مسکن در شرایطی است که هنوز جنس اصلی تقاضا یعنی متقاضیان مصرفی خرید ملک و خانه‌‌اولی‌‌ها در آن حضور ندارند. در واقع پس از خرداد فوق‌العاده پرمعامله بازار مسکن که تحت تاثیر حضور تقاضای سرمایه‌‌ای در این بازار رقم خورد، در تیرماه مسیر بازگشت از اضافه رشد مهیا شد. با این حال پیام سوم این است که حجم معاملات هنوز بالا بوده و به‌طور میانگین دو برابر معاملات سال‌های 98 تا 1400 است. علت این بالا بودن معاملات هم نه حضور گروه‌های هدف خانه‌‌دار شدن، بلکه بیش از همه، ناشی از خریدهای سرمایه‌‌ای در بازار ملک است. بر اساس پیام چهارم، ثابت شدن رشد قیمت مسکن برای دومین ماه متوالی در سطوح بالا نباید مورد غفلت قرار گیرد. خرداد ماه میانگین قیمت هر مترمربع آپارتمان مسکونی نسبت به اردیبهشت 8 درصد افزایش یافت و در تیرماه نیز به روایت بانک مرکزی این رشد ماهانه حدود 6 درصد بوده است. به این ترتیب فعلا رشد در سطح بالا تثبیت شده که آن هم بیش و پیش از هر چیز، ناشی از افزایش تقاضای سرمایه‌‌ای در بازار مسکن است.

پیام پنجم بازار مسکن تیرماه نیز ‌ساز متفاوتی است که مسکن در مقایسه با بازارهای سه‌‌گانه ارز، سکه و سهام نواخته و در حالی که این بازارها منفی شده، تورم ماهانه مسکن به میزان قابل توجهی رقم خورده است. ششمین پیام مسکن در تیرماه نیز مرتبط با دو نیمه متفاوتی است که در این ماه رقم خورده است. تحقیق میدانی از فعالان بازار مسکن نشان می‌دهد در نیمه اول تیرماه به دلیل کمبود فایل فروش و نیز «فروشنده واقعی» نبودن آنها که آپارتمان‌‌های خود را در بازار فایل کرده بودند، قیمت مسکن با رشد محسوس همراه شد. اما در نیمه دوم این ماه با مشاهده ثبات نرخ ارز به تدریج بازار مسکن نیز به سمت ثبات حرکت کرد. در مجموع کارنامه بازار مسکن تیرماه به لحاظ قیمت متاثر از وضعیتی بود که در اوایل این ماه تحت تاثیر کمبود فایل رقم خورد.

در نهایت هفتمین پیامی که از بازار مسکن تیرماه دریافت می‌شود، به صدا درآمدن آلارم دوم درباره ضرورت بازتنظیم نرخ بهره است. بیش از یک فصل است که عمده بانک‌های مرکزی در آمریکا و اروپا با هدف مهار تورم تاریخی که ناشی از شرایط شیوع کرونا بوده است، نسبت به افزایش نرخ بهره اقدام کرده‌‌اند تا از دو‌رقمی شدن تورم در کشور خود جلوگیری کنند. اخیرا هم کشورهای عربی منطقه با وجود اینکه به‌طور نسبی با نرخ تورم پایین‌‌تری نسبت به کشورهای غربی مواجه هستند، با هدف جلوگیری از کاهش ارزش پول ملی خود بازتنظیم نرخ بهره را در دستور کار قرار داده‌‌اند. در شرایطی که ایران نیز با نرخ تورم بیش از 40 درصدی روبه‌روست، توصیه کارشناسی این است که با هدف مهار تورم عمومی سراغ ابزار نرخ بهره برود.

اما پس از تورم عمومی بالا، آلارم دوم درباره ضرورت بازتنظیم نرخ بهره اکنون از بازار مسکن به گوش می‌‌رسد. بازتنظیم نرخ بهره نه تنها تورم عمومی، که تورم مسکن را نیز می‌تواند تحت تاثیر قرار دهد. در واقع بازتنظیم نرخ بهره و افزایش آن، در شرایطی که سرمایه‌‌گذاران از بورس و بازارهای ارز و سکه رویگردان شده‌‌ و به بازار مسکن پناه آورده‌‌اند، می‌تواند بازار پول را به عنوان رقیب بازار مسکن معرفی کند. به‌طور کلی بازار سپرده‌‌گذاری بانکی از سال‌ها پیش به عنوان رقیب سنتی بازار مسکن مطرح بوده و به جز چند سال اخیر، عموما صاحبان سرمایه جذب یکی از دو بازار مذکور می‌شدند. اما اکنون با توجه به ورودی قابل توجه سرمایه‌ها به بازار مسکن، زمان آن رسیده که جایگاه بازار پول نیز از طریق افزایش نرخ بهره احیا شود. در این صورت نه تنها تورم عمومی، که تورم مسکن نیز به تدریج با خروج تقاضای سرمایه‌‌ای از این بازار مهار خواهد شد.

چرا مسکن صدرنشین شد؟

منبع: فرارو
ارسال نظر
قوانین ارسال نظر
لطفا از نوشتن با حروف لاتین (فینگلیش) خودداری نمایید.
از ارسال دیدگاه های نا مرتبط با متن خبر، تکرار نظر دیگران، توهین به سایر کاربران و ارسال متن های طولانی خودداری نمایید.
لطفا نظرات بدون بی احترامی، افترا و توهین به مسئولان، اقلیت ها، قومیت ها و ... باشد و به طور کلی مغایرتی با اصول اخلاقی و قوانین کشور نداشته باشد.
در غیر این صورت، «اقتصاد24» مطلب مورد نظر را رد یا بنا به تشخیص خود با ممیزی منتشر خواهد کرد.

صفحه اول روزنامه‌های سیاسی امروز

قیمت انواع دستگاه ماینر امروز + جدول

پیش‌بینی هواشناسی تهران و ایران امروز + جدول

قیمت لیر ترکیه امروز در بازار + جزئیات

وضعیت هواشناسی امروز

قیمت دینار عراق امروز در بازار + جزئیات

قیمت انواع لپ تاپ ایسوس امروز + جدول

قیمت All-in-One اپل امروز + جدول

قیمت انواع لپ تاپ ام اس آی MSI امروز + جدول

قیمت سکه و طلا امروز جمعه ۱۰ اسفند ۱۴۰۳ + جدول

قیمت سکه و طلا امروز پنجشنبه ۹ اسفند ۱۴۰۳ + جدول

قیمت خودرو‌های سایپا امروز پنجشنبه ۹ اسفند ۱۴۰۳ + جدول

عکس/ استقلال در دربی تهران با لباس جدید

عکس/ سفر مسعود پزشکیان به جنوب غرب تهران

اینفوگرافی/ برنده پرسپولیس است یا استقلال؟

عکس/ توپ فینال جام جهانی فوتبال ۱۹۳۰ در موزه فیفا

عکس/ شباهت باورنکردنی سیروان خسروی به مادرش

عکس/ لحظه آزادی اسرای فلسطینی

عکس/ استایل خاص فردین و ناصر ملک مطیعی ۴۳ سال پیش با لباس‌های برند

عکس/ جولان اتوبوس‌های دو طبقه ۵۱ سال پیش در میدان فردوسی تهران

خواندنی‌ها
خودرو
فناوری
آخرین اخبار

فیلم/چند ثانیه کافی است تا زندگی برای همیشه تغییر کند

درخواست تاجگردون از شورای نگهبان و مجمع تشخیص مصلحت برای کم شدن بی‌ثباتی اقتصادی

سامانه جدید بارشی در کشور؛ هلال احمر اعلام آماده باش کرد

استیضاح همتی در دستور کار روز یکشنبه مجلس قرار گرفت + جزئیات

مفقود شدن ۶ نفر در بهمن؛ اعزام تیم‌های نجات به محل حادثه

واکنش ایران به فراخوان خلع سلاح پ‌ک‌ک

هشدار مدیریت بحران به تهرانی‌ها؛ شنبه یکشنبه مراقب باشید

برنامه حضور النصر در ایران مشخص شد

برای درمان یبوست چه بخوریم؟

بهترین غذا برای سحری ماه رمضان چیست؟

آیا سرطان دهان کشنده است؟

عکس/ لاله مرزبان و شهاب حسینی در حاشیه یک سریال

رقابت جذاب والیبال برفی دختران در دیزین

آیا وام ودیعه مسکن در سال آینده افزایش می‌یابد؟

پیش‌بینی بازار خودرو در هفته دوم اسفند ۱۴۰۳

بازار فرش ایران در اختیار قاچاقچیان افغانستانی

عکس/ پرتاب ساعت مچی به سوی رامین رضاییان در دربی ۱۰۵

قیمت جدید کالا‌های اساسی اعلام شد+ جدول

عکس/ خشکبار شاهرضا ۶۰ سال پیش در خیابان شاهرضا سابق و انقلاب فعلی

ماجرای سرقت گردبند ۱۰۰میلیونی در پیروزی چه بود؟

اظهارات جدید عارف درباره قطعی برق

تصویری قدیمی از فریدون جیرانی

رکورد فوق العاده گلزن پرسپولیس در دربی

عکس/ آیین نوروز خوانی در گرگان

فیلم/ انفجار بمب حین اقامه نماز جمعه در پاکستان

عکس/ الناز شاکردوست در کنار جانی دپ ۱۰ سال پیش

عکس/ استایل جنجالی هنگامه قاضیانی

اظهارات تازه وزیر خارجه ترکیه علیه ایران

فیلم/ خبر خوش وزیر رفاه برای مددجویان و معلولان

فیلم/ فحاشی رکیک سعید قاسمی در هیئت اهل بیت

طائب: پول فروش نفت به حساب خودمان واریز می‌شود

پیش‌بینی همتی از وضعیت اقتصاد ایران در ماه‌های آینده

حمله قایق‌های جنگی اسرائیل به سواحل غزه

اینفوگرافی/ شلوغ‌ترین مسیر‌های مهاجرتی دنیا کجاست؟

خبر خوش وزیر کار درباره افزایش حقوق کارگران

آیا تاسیان واقعا سریال خوبی است؟

آبله میمونی همچنان در وضعیت اضطرار

اظهارات تازه پزشکیان درباره افزایش اختیارات استانداران

رکورد استقلال در دربی‌ها شکسته شد

عکس/ نمایی دیدنی از حرم امام رضا ۱۳۰ سال پیش و دوره قاجار

افزایش یارانه نان و دارو برای سال ۱۴۰۴

اعلام قیمت جدید زولبیا و بامیه در ماه رمضان

فیلم/ اژه‌ای: کسی که خطا کرده را با کسی که مرتکب فساد شده باید فرق گذاشت

عکس/ ساعت میلیاردی محمدرضا گلزار خبر ساز شد

عکس/ ایران رتبه پنجم جدیدترین رنکینگ لیگ‌ فوتبال آسیا

عکس/ سرویس و نگهداری لامبورگینی چقدر هزینه دارد؟

سقوط قیمت بیت کوین به کمتر از ۸۰ هزار دلار

زلنسکی وارد واشنگتن شد

قیمت رهن و اجاره آپارتمان در جنوب تهران + جدول

قیمت طلای جهانی کاهش یافت