رمز و راز سقوط تولید مسکن

اقتصاد۲۴- روند تغییرات قیمت مصالح ساختمانی - بازار بالادست ساخت‌وساز- که با داده‌های جدید مرکز آمار به‌روز شده است، نشان می‌دهد در بهار امسال یعنی مقطعی که «رکود خانه‌سازی در پایتخت رکورد ۱۸ساله را به ثبت رساند»، هزینه خرید مصالح و خدمات ساختمانی ۴۳درصد نسبت به بهار سال گذشته جهش کرد؛ به‌طوری‌که این میزان رشد هزینه تولید مسکن، ۸/ ۱ برابر نرخ رشد قیمت فروش مسکن بوده است. نامعادله تورم ساخت و تورم مسکن در فصل اول سال جاری عملا فعالان ساختمانی را در باتلاق هزینه‌ها قرار داد؛ چون امکان برآورد حاشیه سود حداقلی با توجه به اختلاف معکوس بین تغییرات هزینه تولید و تغییرات قیمت محصول وجود ندارد. بررسی‌ها نشان می‌دهد افزایش چشمگیر هزینه تولید در بنگاه‌های صنعتی باعث رشد شدید قیمت مصالح ساختمانی در بازار شده است. این شوک هزینه‌ای به ساخت‌وساز، ابتدای امسال نقش پررنگ -در مقایسه با سایر عوامل رکودساز ملکی- در توقف نسبی فعالیت سرمایه‌گذاران ساختمانی داشته است.

بانی اصلی سقوط تولید مسکن در بهار امسال و ثبت پایین‌ترین میزان ساخت‌وساز در این فصل طی ۱۸ سال گذشته شناسایی شد. به گزارش «دنیای اقتصاد» بررسی‌های صورت‌گرفته براساس تازه‌ترین آمار منتشرشده از سوی مرکز آمار در بخش مسکن، از شناسایی «سبقت تورم ساخت از تورم ملکی» و همچنین «بازگشت التهاب تورمی به بازار مصالح» در بهار امسال به عنوان بانی اصلی ثبت بالاترین رکود ساختمانی طی ۱۸ سال گذشته، خبر می‌دهد. بهار امسال، رکورد جدیدی از سقوط تیراژ ساخت مسکن در پایتخت ثبت شد.

اگرچه سال ۱۴۰۰ تیراژ ساخت مسکن در تهران به کف تاریخی رسید، اما آمار جدید از پروانه‌های ساختمانی صادرشده در سه ماه نخست امسال حکایت از آن دارد که تیراژ تولید مسکن در تهران نسبت به کف تاریخی پارسال ۴۲ درصد دیگر سقوط کرد.

بهار پارسال در تهران برای ۱۰ هزار و ۷۰۰ واحد مسکونی پروانه ساختمانی صادر شد که این میزان در بهار امسال به شش هزار و ۲۰۰ واحد کاهش یافت.

بررسی‌ها از شناسایی، بازگشت التهاب تورمی به بازار مصالح ساختمانی به عنوان عامل اصلی سقوط ساخت‌وساز و سرمایه‌گذاری ساختمانی در بهار امسال خبر می‌دهد. مطابق با آمار‌های رسمی با وجود آنکه در چهار فصل سال گذشته (بهار، تابستان، پاییز و زمستان ۱۴۰۰) سرعت رشد قیمت مصالح در هر فصل نسبت به فصل مشابه سال قبل، روند کاهشی پیمود، اما در بهار امسال این روند معکوس شد و بار دیگر، سرعت رشد قیمت مصالح افزایشی شد.

بهار سال گذشته، متوسط قیمت مصالح ساختمانی نسبت به بهار سال ۹۹، با رشد ۱۰۱ درصدی همراه شده بود. این میزان رشد نقطه‌ای قیمت مصالح در تابستان پارسال معادل ۶۵ درصد، در پاییز برابر با ۴۰ درصد و در زمستان ۱۴۰۰ معادل ۳۵ درصد به ثبت رسید. آمار‌ها نشان می‌دهد در سال گذشته، سرعت رشد قیمت مصالح ساختمانی (تورم نهاده‌های ساختمان‌های مسکونی)، فصل به فصل کمتر شد. اما این روند در بهار امسال، معکوس شد و بار دیگر سرعت رشد قیمت مصالح افزایش یافت.

مطابق با اعلام مرکز آمار ایران، متوسط قیمت مصالح و نهاده‌های ساختمان‌های مسکونی شهر تهران در بهار امسال در مقایسه با بهار سال گذشته، ۴۳ درصد رشد کرد که این موضوع به معنای بازگشت جهت بازار مصالح و همچنین تجربه مجدد التهاب تورمی در این بازار است.

براساس یافته‌های اعلام‌شده در این گزارش که در ۳۱ خرداد ماه با عنوان «ساخت‌وساز در گردنه خاموشی» در همین صفحه منتشر شد، التهاب قیمتی بار دیگر و بعد از گذشت چهار فصل از کاهش سرعت رشد قیمت در بازار مصالح، بهار امسال، به این بازار بازگشته است.

در این گزارش اعلام شد که شواهد موجود در بازار مصالح و ساخت مسکن نشان می‌دهد احتمال اینکه روند کاهش تورم مصالح ساختمانی که در چهار فصل سال گذشته در این بازار تجربه شد، ادامه پیدا کند، با تردید همراه است و علت این تردید، وقوع دو رخداد اثرگذار بر هزینه‌های ساخت در ماه‌های آینده است. رخداد اول «رفت‌وبرگشت التهاب تورمی» در بازار مصالح ساختمانی است که نتیجه تحقیق میدانی «دنیای‌اقتصاد» است. هرچند پارسال فصل به فصل از سرعت رشد قیمت مصالح ساختمانی کاسته شد، اما بررسی‌های صورت‌گرفته از وضعیت تورم مصالح در بازار نشان داد بهار امسال قیمت مصالح ساختمانی با رشد قابل توجه دست‌کم در برخی از اقلام مهم و پرکاربرد مواجه شده است.

تایید رسمی تورم ساخت

تحقیقات میدانی «دنیای‌اقتصاد» در آن زمان نشان داد در بهار امسال قیمت برخی مصالح پرمصرف نظیر سیمان بیش از ۴۰‌درصد افزایش یافته است. همچنین قیمت گچ با رشد ۳۰ تا ۴۰‌درصدی و قیمت آهن نیز با رشد نزدیک ۲۰‌درصدی همراه بوده است.

این در حالی است که از سال ۹۹ رابطه از دست رفته بین تورم مسکن و تورم مصالح در مسیر بازتنظیم و احیا قرار گرفت. اگر چه این رابطه هم‌اکنون به‌طور نسبی احیا شده است، اما بهار امسال، تورم مصالح از تورم ملکی سبقت گرفت.

بررسی‌ها نشان می‌دهد هم‌اکنون و به واسطه بازگشت التهاب تورمی به بازار مصالح، سازنده‌ها دچار باتلاق هزینه‌های ساخت شده‌اند. این باتلاق خود را در شکل افزایش هزینه‌های ساخت نسبت به افزایش قیمت فروش مسکن نشان می‌دهد. در چنین شرایطی، سازنده‌ها برای ادامه فعالیت‌های خود در بازار ساخت‌وساز و سرمایه‌گذاری ساختمانی یک راه بیشتر پیش‌رو ندارند؛ اینکه به قدری از حاشیه سود خود بکاهند که بتوانند سبقت تورم مصالح و هزینه ساخت از تورم ملکی را از این طریق پوشش دهند و جبران کنند که عملا این اقدام برای بسیاری از آن‌ها مقرون به صرفه نخواهد بود؛ این موضوع زمانی پررنگ‌تر می‌شود که سازنده‌ها با این واقعیت مواجه هستند که در سایر بازار‌ها از جمله بازار ملاکی و خرید‌وفروش واحد‌های آماده، حاشیه سود به مراتب بالاتر از ساخت‌وساز در شرایط التهاب هزینه ساخت است.

سازنده‌ها در باتلاق مصالح

بررسی‌های «دنیای اقتصاد» با استناد به تازه‌ترین تحولات مربوط به بازار مصالح ساختمانی نشان از قرار گرفتن سازنده‌ها در باتلاق بالادست بازار ساخت‌و‌ساز دارد. در شرایطی که متوسط قیمت مسکن در شهر تهران در بهار امسال در مقایسه با بهار سال گذشته، حول‌وحوش ۲۴ درصد رشد کرده است، تورم نقطه به نقطه بازار مصالح ساختمانی در همین بازه زمانی (بهار ۱۴۰۱ در مقایسه با بهار ۱۴۰۰) معادل ۴۳ درصد بوده است.

این موضوع به معنای سبقت تورم ساختمانی (سرعت رشد قیمت مصالح ساختمانی به عنوان یکی از اجزای اصلی ساخت‌وساز) از سبقت تورم ملکی (سرعت رشد قیمت مسکن) است. به این معنا که هم‌اکنون سرعت رشد قیمت مصالح از سرعت رشد قیمت مسکن به عنوان محصول و فرآورده نهایی ساخت‌و‌ساز بیشتر شده است.

در چنین شرایطی سازنده‌ها با این سردرگمی مواجه خواهند شد که تکلیف آن‌ها برای ادامه فعالیت در چنین بازاری چیست؟

چرا که سرعت رشد هزینه‌های آن از سرعت رشد قیمت نهایی محصولی که به بازار فروش عرضه می‌کنند (آپارتمان‌های نوساز) به مراتب بیشتر است. به لحاظ تغییرات و تحولات قیمت نیز تورم فصلی مصالح ساختمانی در بهار امسال (سرعت رشد قیمت در بهار امسال نسبت به زمستان ۱۴۰۰)، معادل ۲۶ درصد بود. درحالی‌که تورم فصلی مسکن تهران در بهار امسال معادل ۹ درصد بود که فاصله قابل توجهی با تورم مصالح دارد. تورم عمومی نیز در این بازه زمانی معادل ۷ درصد بوده است.

این موضوع نشان می‌دهد یکی از پیامد‌های مهم عصر جهش ملکی در ادامه، سبقت رشد هزینه تولید مسکن از رشد قیمت فروش واحد‌های مسکونی است. این موضوع پاسخی برای راز سقوط تاریخی تیراژ ساختمانی و ثبت رکورد کمترین میزان ساخت مسکن در بهار امسال در شهر تهران است.

سرعت رشد قیمت مصالح ساختمانی در حالی در بهار امسال به حدود دو برابر سرعت رشد قیمت مسکن در این بازه زمانی رسیده است که در ابتدای جهش قیمت مسکن، این رابطه معکوس بود.

در سال ۹۷ که سال اول جهش قیمت دوره اخیر جهش در بازار مسکن شهر تهران بود متوسط قیمت مسکن شهر تهران در مقایسه با سال قبل از آن (۹۶)، ۶۲ درصد رشد کرد. این در حالی است که تورم مصالح در این بازه زمانی برابر با ۳۵ درصد بود. در سال ۹۸ یعنی سال دوم جهش قیمت مسکن تورم ساخت (مصالح) معادل ۴۷ درصد و تورم مسکن برابر با ۷۰ درصد بود.

از سال ۹۹، بازار مصالح ساختمانی وارد فاز بازتنظیم رابطه از دست رفته قیمتی با بازار مسکن شد. در این سال فاصله بین تورم مصالح و تورم مسکن کاهش یافت. در سال ۹۹ تورم مصالح معادل ۷۶ درصد و تورم مسکن معادل ۸۰ درصد بود.

در سال گذشته، اما تورم مصالح از تورم مسکن سبقت گرفت. تورم مصالح ساختمانی در سال ۱۴۰۰ معادل ۳۶ درصد به ثبت رسید در حالی‌که متوسط قیمت مسکن در این بازه زمانی با رشد ۱۶ درصدی همراه شد.

بیشتر بخوانید: پیش‌بینی آینده قیمت مسکن در صورت احیای برجام

هرچند اوج تورم مصالح ساختمانی در سال گذشته مربوط به فصل بهار بود که در آن متوسط قیمت مصالح نسبت به بهار سال قبل از آن، ۱۰۱ درصد رشد کرد. بعد از آن و فصل به فصل سرعت رشد قیمت مصالح ساختمانی کاهش یافت. اما به‌طور مجدد در بهار امسال و در شرایطی که تقریبا رابطه از دست رفته قیمت مسکن و مصالح ساختمانی در فاز بازتنظیم قرار گرفته بود، التهاب تورمی به بازار ساخت‌وساز از ناحیه رشد ۴۳ درصدی قیمت مصالح نسبت به بهار پارسال، بازگشت. این عامل مهم‌ترین بانی و علت کاهش شدید فعالیت سازنده‌ها در بهار امسال و ثبت کمترین رکورد ساخت‌وساز در بهار امسال طی ۱۸ سال گذشته است.

از ابتدای سال ۹۶ تا پایان بهار امسال متوسط قیمت مصالح ساختمانی ۸/ ۷ برابر شده است. در همین بازه زمانی متوسط قیمت مسکن ۱/ ۸ درصد رشد کرده است. در صورت ادامه روند سبقت تورم مصالح از تورم ملکی در فصل‌های بعد، می‌توان انتظار داشت این دو نسبت به سطح برابری رسیده و اگر التهاب در بازار مصالح ادامه داشته باشد می‌توان پیش‌بینی کرد میزان رشد قیمت مصالح از میزان رشد قیمت مسکن سبقت بگیرد. هر چند به دلیل آنکه مصالح ساختمانی یکی از مهم‌ترین اجزای ساخت‌وساز است در نهایت افزایش قیمت مصالح ساختمانی و بروز التهاب در این بازار خود را در قیمت تمام شده ساخت نشان داده و منجر به افزایش سرعت رشد قیمت مسکن خواهد شد.

از سوی دیگر به واسطه کاهش یا از بین رفتن سود ساخت‌وساز به واسطه رشد شدید هزینه‌های ساخت، کمبود عرضه می‌تواند یکی دیگر از دلایل و عوامل رشد محسوس قیمت‌ها در صورت ادامه التهاب تورمی در بازار مصالح ساختمانی شود.

عامل بازگشت از پساجهش

سبقت تورم مصالح از تورم ملکی در بهار امسال علاوه بر آنکه عامل و بانی اصلی ثبت عمیق‌ترین رکود ساختمانی طی ۱۸ سال گذشته است از سوی دیگر به عنوان یکی از عوامل اصلی بازگشت بازار مسکن از فاز پساجهش و رشد محسوس قیمت در بازار معاملات آپارتمان‌های مسکونی محسوب می‌شود.

سال گذشته، بازار معاملات مسکن بعد از سه سال پیاپی جهش و رشد مداوم و شدید قیمت، وارد دوره پساجهش شد. انتظار می‌رفت پساجهش ملکی در سال جاری نیز ادامه داشته باشد، اما با وجود کاهش ۵/ ۲ درصدی قیمت اسمی مسکن در فروردین ماه امسال نسبت به اسفند ۱۴۰۰، از اردیبهشت ماه تورم‌های ماهانه بالا در بازار مسکن شهر تهران به ثبت رسید. بهار امسال، متوسط قیمت مسکن در شهر تهران در مقایسه با زمستان ۱۴۰۰، معادل ۹ درصد رشد کرد که رشد بالایی به لحاظ تحولات فصلی قیمت محسوب می‌شود. یک عامل اصلی در ثبت این میزان تورم فصلی، رشد ۲۶ درصدی متوسط قیمت مصالح ساختمانی بود.

در واقع دو گروه از عوامل را می‌توان به عنوان عامل رشد محسوس قیمت مسکن در بهار امسال و خروج بازار ملک از فاز پساجهش معرفی کرد. عامل اول که پیش‌تر نیز به آن اشاره شده بود مربوط به رشد انتظارات تورمی و جهش‌های ارزی در بهار امسال بود که با شارژ ارزی بازار ملک یا تحریک تقاضای سرمایه‌ای و قیمت‌ها از ناحیه نوسانات ارزی، سطح قیمت فروش واحد‌های مسکونی را همزمان با افزایش تعداد معاملات خرید، افزایش داد. این عامل از بیرون بازار مسکن، تحولات ملکی بهار ۱۴۰۱ را بازیگردانی کرد.

عامل دوم، اما از درون بازار مسکن، بر سطح قیمت‌ها اثر گذاشت و منجر به خروج بازار ملک از فاز پساجهش بعد از گذشت یک‌سال از ورود بازار به این فاز شد. عامل دوم همان بازگشت التهاب تورمی به بازار مصالح ساختمانی بود که از محل رشد شدید هزینه ساخت، سطح قیمت‌ها در بازار مسکن را متاثر کرد و افزایش داد.

علت رشد قیمت مصالح

بررسی‌های «دنیای‌اقتصاد» نشان می‌دهد علاوه بر رشد انتظارات تورمی و نوسانات ارزی که در بازگشت التهاب تورمی به بازار مصالح ساختمانی در بهار امسال موثر بود، یک عامل و علت مهم دیگر نیز در این موضوع مداخله داشته است.

این عامل به رشد محسوس و قابل توجه دستمزد عوامل کار و کارگران شاغل در واحد‌های تولیدی مصالح ساختمانی مربوط می‌شود. ابتدای امسال دستمزد نیرو‌های کار ۵۷ درصد افزایش یافت. این موضوع در افزایش قابل توجه بهای تمام‌شده تولید محصولات و نهاده‌های ساختمان‌های مسکونی اثر قابل ملاحظه‌ای داشت.

در واقع می‌توان گفت بهار امسال یک عامل اصلی که باعث بازگشت التهاب تورمی به بازار مصالح، ثبت بالاترین رکود ساختمانی و اتمام دوره پساجهش ملکی شد، به رشد هزینه‌های ناشی از خدمات و دستمزد‌های نیرو‌های کار مربوط می‌شود.

تورم تولید نیز در این زمینه موثر واقع شده و خود را در شکل افزایش شدید بهای تمام شده مصالح ساختمانی نشان داده است. در گزارش مرکز آمار ایران از تحولات قیمت مصالح ساختمانی به رشد ۵۳ درصدی هزینه خدمات ساختمانی اشاره شده که در واقع انعکاسی از رشد دستمزد کارگران است.

فعالیت غیرمولد سازنده‌ها

بررسی‌های «دنیای‌اقتصاد» نشان می‌دهد در چنین شرایطی و درحالی‌که هم‌اکنون بیش از دو سال از عدم امکان پیش‌بینی هزینه‌های ساخت از سوی سازنده‌ها به دلیل تورم شدید مصالح ساختمانی می‌گذرد، برخی سازنده‌ها به تازگی به فعالیت‌های غیرمولد ملکی روی آورده و آن را جایگزین فعالیت‌های مولد خود یعنی ساخت‌وساز کرده‌اند.

بررسی‌ها و تحقیقات انجام‌شده از سوی «دنیای‌اقتصاد» نشان می‌دهد برخی از سازنده‌ها به‌دلیل عدم امکان پیش‌بینی قیمت تمام‌شده ساخت، التهاب‌های مکرر تورم ساختمانی و سبقت تورم مصالح از تورم ملکی، ترجیح داده‌اند به جای سرمایه‌گذاری در بازار ساخت‌و‌ساز، به معاملات واحد‌های مسکونی آماده و ملاکی روی بیاورند؛ چراکه در نهایت سود ناشی از فعالیت در این بازار به مراتب بیشتر از سود ساخت‌و‌ساز در شرایط کنونی است.

نسخه نجات ساخت‌وساز

در شرایطی که هم‌اکنون ساخت‌وساز در وضعیت رکود حداکثری قرار گرفته و رکورد کمترین عرضه جدید به بازار مسکن به ثبت رسیده، لازم است هر چه سریع‌تر سیاستگذار از ابزار‌های کنترل و مهار تورم عمومی استفاده کند و رشد تند قیمت‌ها را مهار کند. در صورت مهار تورم و در صورتی که رشد هزینه ساخت به کمتر از سطح فعلی تورم مسکن برسد، سرمایه‌گذاران نیز برای ساخت‌وساز و بازگشت به سرمایه‌گذاری ساختمانی ترغیب می‌شوند. در نتیجه بازار ساخت‌وساز از رکود تاریخی خارج و سهم فروش نوساز‌ها در بازار تقویت می‌شود. این موضوع با ایفای اثر کاهنده بر تورم ملکی، در نهایت به شکل دومینویی منجر به کاهش التهاب در بازار مسکن از محل افزایش عرضه خواهد شد.