معادله عجیب بازار مسکن رشد قیمت مسکن با وجود رکود بازار

اقتصاد۲۴- به نظر می‌رسد مسکن بار دیگر از مهمترین بازار‌های پایتخت سبقت گرفته و با وجود رکودی که دارد، همچنان در فاز صعودی قرار گرفته است. در حالی بازار سرمایه با افت قابل‌توجهی در ماه‌های اخیر همراه شده که در بازار مسکن با وجود کاهش قدرت خرید بسیاری از دهک‌های درآمدی پایین، نرخ‌ها صعودی است؛ این را با بررسی گزارش‌های میدانی بهتر می‌توان فهمید؛ «در حالی بازار مسکن تقریبا خوابیده و خرید و فروش به ندرت انجام می‌شود که ظرف یک ماه گذشته قیمت واحد مسکونی در تهران حدود شش درصد رشد کرده است»، این را یکی از فعالان بازار مسکن می‌گوید.

در همین زمینه یکی دیگر از فعالان بازار مسکن هم می‌گوید: «در شهر‌های کوچک یک واحد ۷۰ متری به یک میلیارد تومان رسیده، اقشار متوسط و ضعیف دیگر توان خرید مسکن را ندارند؛ از طرفی افراد بسیاری هستند که بیش از یکسالی می‌شود که خانه خود را برای فروش گذاشته‌اند و با وجود رکود بازار قیمت ملک خود را گران‌تر اعلام می‌کنند». گزارش‌های رسیده از بازار مسکن حکایت از رکود این بازار و افزایش قیمت‌ها با وجود کاهش تقاضا دارد. مردادماه امسال، سرعت رشد نرخ‌های فروش در بازار مسکن به صفر رسید و واسطه‌های ملکی از نصف شدن تعداد معاملات در مقایسه با تیرماه خبر دادند. در واقع بازار مسکن شهر تهران، داغ‌ترین فصل تابستان را برخلاف انتظار با رکود پشت سر گذاشت. طرفین معامله تحت تاثیر کاهش ریسک‌های غیراقتصادی با احتیاط اقدام به انعقاد قرارداد کردند. این فضا در پنج روز ابتدایی شهریورماه نیز کماکان بر بازار حکمفرما است. واسطه‌های ملکی در پایتخت از توقف رشد قیمت‌های پیشنهادی ملک خبر می‌دهند. اطلاعات غیررسمی حاکی از آن است که رشد نرخ‌های مدنظر فروشندگان آپارتمان، صفر شده است. اگر چه به نظر می‌رسد قیمت‌های قطعی خانه با رشد حدود ۳ درصد در مقایسه با تیرماه مواجه شده، اما این میزان از نصف شدن سرعت افزایش نرخ‌ها در مقایسه با ماه گذشته خبر می‌دهد. کاهش ریسک‌های غیراقتصادی و حذف کامل تقاضای مصرفی از بازار، عوامل اصلی کاهش انتظارات تورمی در بازار مسکن هستند. طرف عرضه با توجه به پشت سر گذاشتن چهار ماه پر التهاب در بازار مسکن، مقداری در فروش خانه تردید می‌کنند، اما برخی گزارش‌ها حاکی از آن است که انعطاف فروشنده‌ها نسبت به ماه‌های گذشته بیشتر شده است. برخی واسطه‌های ملکی معتقدند فاز دوم شرایط فعلی می‌تواند منفی شدن روند نرخ‌های پیشنهادی باشد.

نشانه‌های رکود در بازار مسکن

اولین نشانه‌های رکود بازار مسکن در نیمه تابستان به شکل افت بازار اجاره بروز پیدا کرده است. آمار‌های غیررسمی از کاهش حدود ۸ درصدی نرخ‌های پیشنهادی رهن و اجاره مسکن در شهر تهران نسبت به ماه گذشته حکایت دارد. بازار اجاره، مردادماه را به عنوان یکی از ماه‌های پیک جابه‌جایی با التهاب کمتری در مقایسه با ماه‌های گذشته پشت سر گذاشت.

بیشتر بخوانید:  هزینه اجاره‌بها در ۳۱ استان ایران چگونه است؟

از کف بازار مسکن شهر تهران خبر می‌رسد که مشتریان در انتظار شرایط آینده به سر می‌برند. گذشته از آن‌که معاملات نسبت به تیرماه تقریبا نصف شده، مراجعه به دفاتر املاک نیز به طور محسوسی کاهش پیدا کرده است. مشاوران املاک می‌گویند که تحت تاثیر عوامل غیراقتصادی بازار مسکن در رکود فرو رفته است. تحلیل برخی کارشناسان این است که برخلاف نیمه اول، شش ماهه دوم سال جاری قیمت خانه به ثبات نسبی برسد. بازار مسکن کل کشور نیز در مردادماه با افت شتاب رشد مواجه شد. طبق اعلام مرکز آمار، قیمت مسکن در کل کشور در مردادماه امسال ۲.۸ درصد نسبت به ماه گذشته افزایش یافت. این در حالی است که تورم ماه گذشته مسکن ۳.۹ درصد بود. بر این اساس تورم این بخش کاهش ۱.۱ درصدی را نشان می‌دهد. افزایش ماهیانه قیمت مسکن کل کشور در اردیبهشت ۲.۵ درصد، خرداد ۲.۳ درصد، تیرماه ۳.۸ درصد و مردادماه ۲.۸ درصد بود. افت تورم ماهیانه مسکن کل کشور می‌تواند از عواملی همچون کاهش ریسک‌های غیراقتصادی، ثبات نسبی قیمت مسکن در تهران و قرار گرفتن در ایام محرم‌الحرام نشأت گرفته باشد.

توصیه‌های کارشناسی

یک کارشناس مسکن گفت: «تجربه چهار سال گذشته‌ی بازار مسکن نشان داده ثباتی که در مقاطعی ایجاد می‌شود موقت است؛ مگر این‌که رشد نقدینگی متوقف شود و ساخت و ساز افزایش پیدا کند».

حسن محتشم در گفتگو با ایسنا، اظهار کرد: «بازار مسکن به خاطر تاثیرپذیری از عوامل غیراقتصادی در یک ماه اخیر به ثبات رسیده، اما به نظرم این ثبات موقت خواهد بود. چرا که عامل اصلی تورم در تمامی بازار‌ها از جمله مسکن، رشد نقدینگی است».

وی افزود: «بین سال‌های ۱۳۹۷ تا پایان ۱۳۹۹ سه سال شاهد رشد شدید قیمت مسکن بودیم. در سال ۱۴۰۱ این روند تا حدی تغییر کرد و قیمت‌ها دیگر رشد‌های عجیب و غریب پیدا نکردند. علت این نبود که ساختار‌های اقتصادی کشور درست شده بلکه این تصور در جامعه به وجود آمد که اثر ریسک‌های غیراقتصادی کاهش پیدا کرده است». این کارشناس بازار مسکن تصریح کرد: «مجددا در سال ۱۴۰۱ شاهد یک حرکت در بازار مسکن بودیم. در واقع عقب‌ماندگی را که در یک سال قبل ایجاد شده بود را به نوعی جبران کرد. طی چهار ماه ابتدای امسال قیمت مسکن در تهران با رشد ۲۰ درصد مواجه شد که رقم سنگینی است». محتشم با بیان این‌که بعضا اقتصاد کشور از برنامه‌های غیرکارشناسانه آسیب می‌بیند گفت: «خرید خانه برای قشر پایین و حتی متوسط از حالت آرزو تبدیل به رویا شده است. آن‌چه عملا باعث رونق بازار مسکن شده خرید‌های سرمایه‌ای است؛ آن هم نه برای افزایش بازده سرمایه، بلکه برای حفظ ارزش دارایی».
وی تاکید کرد: «کاری که دولت باید انجام بدهد این است که ابتدا رشد نقدینگی را کنترل کند. اقدامات بعدی باید افزایش تولید و اشتغال باشد. از طرف دیگر بخش ساخت و ساز تقویت شود. در حال حاضر تولید مسکن به یک سوم وضعیت نرمال رسیده است. فشار تقاضا فقط با رشد ساخت و ساز از دوش بخش مسکن برداشته می‌شود».

عضو هیات مدیره انجمن انبوه‌سازان استان تهران، یکی از مهم‌ترین راهکار‌ها برای تعادل‌بخشی به بازار مسکن را ایجاد تناسب بین عرضه و تقاضا دانست و گفت: «وقتی مسکن به اندازه‌ی کافی وجود ندارد قیمت آن از توان متقاضیان مصرفی خارج می‌شود؛ بنابراین فشار به بازار اجاره افزایش می‌یابد. دولت در این شرایط مصوبه سقف مجاز افزایش اجاره بها به میزان ۲۵ درصد را تصویب کرد که عملا کارآیی چندانی نداشته و معدود مالکانی این دستورالعمل را اجرا کردند». محتشم یادآور شد: «دولت به این واقعیت رسیده که اقشار پایین و متوسط نمی‌توانند از طریق بازار، نیاز خود را به مسکن تامین کنند؛ بنابراین طرح نهضت ملی مسکن را در دستور کار قرار داده است. به نظر می‌رسد در یک سال گذشته این برنامه آن‌طورکه جامعه توقع داشت جلو نرفته است. علت این است که دولت‌ها معمولا کارفرمای خوبی نیستند و باید پروژه‌ها را به بخش خصوصی بدهند».