سردترین تابستان بازار مسکن

اقتصاد۲۴- به تازگی بانک مرکزی گزارش تحولات بازار مسکن شهر تهران در مرداد ۱۴۰۱ را منتشر کرد. بر این اساس تعداد معاملات مسکن در پایتخت طی ماه گذشته ۷۸۲۵ واحد بود که نسبت به ماه قبل از آن (تیر ۱۴۰۱) که این شاخص ۱۰ هزار و ۲۹۴ واحد بود کاهش ۲۴ درصدی نشان می‌دهد. همچنین تعداد معاملات مسکن مرداد امسال نسبت به ماه مشابه سال گذشته (مرداد ۱۴۰۰) که ۵۴۹۹ فقره بود رشد ۳/۴۲ درصدی داشته است.

متوسط قیمت هر متر مربع واحد مسکونی در مرداد امسال ۴۲ میلیون و ۷۲۹ هزار و ۹۰۰ تومان بود، این در حالی است که ماه گذشته (تیر ۱۴۰۱) این شاخص ۴۱ میلیون و ۷۰۴ هزار و ۹۰۰ تومان بود و رشد ۵/۲ درصدی ماهانه قیمت مسکن را شاهد بوده‌ایم.

متوسط قیمت هر متر مربع واحد مسکونی در مرداد سال گذشته ۳۰ میلیون و ۹۷۰ هزار تومان بود که مرداد امسال شاهد رشد ۳۸ درصدی این شاخص نسبت به ماه مشابه سال قبل از آن هستیم.

بررسی توزیع تعداد واحد‌های مسکونی معامله شده در شهر تهران به تفکیک عمر بنا در مرداد امسال حاکی از آن است که از مجموع ۷۸۲۵ واحد مسکونی معامله شده، واحد‌های تا ۵ سال ساخت بهای سهم ۹/۲۸ درصد بیشترین سهم را به خود اختصاص داده‌اند. با این وجود سهم مذکور در مقایسه با مردادماه سال قبل حدود ۳/۴ واحد درصد کاهش یافته و در مقابل به سهم واحد‌های با عمر بالا در گروه‌های ۱۱ تا ۱۵ و بیشتر از ۲۰ سال افزوده شده است.

توزیع فراوانی تعداد واحد‌های مسکونی معامله شده برحسب قیمت یک مترمربع بنا در مردادماه امسال نشان می‌دهد که واحد‌های مسکونی در دامنه قیمتی ۳۰ تا ۳۵ میلیون تومان به‌ازای هر مترمربع بنا با سهم ۶/۱۱ درصد بیشترین سهم از تعداد معاملات شهر تهران را به خود اختصاص داده‌اند و دامنه قیمتی ۲۵ تا ۳۰ و ۳۵ تا ۴۰ میلیون تومان با ۵/۱۱ و ۳/۱۰ درصد سهم در رتبه بعدی قرار دارد.

بر اساس اعلام بانک مرکزی شاخص کرایه مسکن اجاری در شهر تهران مرداد سال جاری رشد ۲/۴۵ درصدی داشته است. شاخص مذکور (رشد اجاره‌بها) در همه مناطق شهری افزایش ۶/۵۰ درصدی را نشان می‌دهد.

رشد ماهانه اجاره‌بها در شهر تهران نسبت به تیر امسال ۶/۴ درصد و در همه مناطق شهری ۷/۴ درصد برآورد شده است.

بیشترین تعداد معاملات مسکن شهر تهران در مرداد امسال به منطقه ۵ با ۱۱۷۰ فقره و کمترین تعداد به منطقه ۱۹ با ۵۲ فقره اختصاص دارد.

گران‌ترین منطقه پایتخت، منطقه یک با متوسط متری ۸۰ میلیون و ۵۴۱ هزار تومان و ارزان‌ترین منطقه، منطقه ۱۸ با متوسط متری ۲۰ میلیون تومان بوده است.

سرعت رشد قیمت مسکن شهر تهران در مردادماه با افت محسوسی مواجه شده و به کمتر از نصف ماه قبل رسیده است. طبق شاخص بانک مرکزی، تیرماه امسال تورم ماهانه مسکن در شهر تهران ۸/۵ درصد بود که در مردادماه به ۵/۲ درصد رسید که از کاهش ۳/۳ درصدی حکایت دارد.

آن‌طور که بانک مرکزی بر اساس متوسط حسابی گزارش داده، میانگین قیمت هر متر خانه در شهر تهران طی مردادماه ۱۴۰۱ به ۷/۴۲ میلیون تومان رسیده که نسبت به ماه گذشته ۵/۲ درصد و در مقایسه با ماه مشابه سال گذشته ۳۸ درصد افزایش یافته است.

نمایه دیگر از افت بازار مسکن به تعداد معاملات مربوط می‌شود. مرداد امسال ۷۸۵۲ فقره خرید و فروش مسکن در شهر تهران انجام شد که از کاهش ۲۴ درصد در مقایسه با تیرماه حکایت دارد. تیرماه نیز معاملات در مقایسه با خرداد ۲۶ درصد کاهش یافته بود. در واقع خرید و فروش ملک در شهر تهران نسبت به دو ماه قبل نصف شده است.

کارشناسان عوامل مختلفی از جمله اثرات سیاسی، کاهش انتظارات تورمی، پر شدن ظرفیت بازار به لحاظ قیمت و نزدیکی به نیمه دوم سال را از عوامل افت معاملات مسکن می‌دانند. احتمالا در نیمه دوم، بازار به لحاظ شتاب تورم و حجم معاملات با افت مواجه می‌شود، اما نسخه شفابخش بازار املاک چیست؟

کارشناس بازار مسکن با طرح این موضوع که سوال این است که چه اتفاقی قرار است بیفتد تا بازار آرام شود، می‌گوید: مهم‌ترین عوامل تاثیرگذار بر بازار مسکن، تورم عمومی و حجم نقدینگی است. باید فکری برای این‌ها شود. به طور طبیعی به دلیل کاهش حجم جابه‌جایی، هر ساله در نیمه دوم توقفی مقطعی در بازار مسکن ایجاد می‌شود، اما تجربه دهه‌های گذشته نشان داده که معضل اصلی حل نشده است.

عباس زینعلی افزود: معادلات بخش مسکن نسخه کوتاه‌مدت ندارد و فقط با تولید همه‌جانبه طی حدود یک دهه حل می‌شود. باید ۱۰ سال از سازندگان حمایت شود، مکان‌یابی درست صورت گیرد، آمایش دقیق انجام و از تورم نهاده‌های ساختمانی جلوگیری شود. با تورم فعلی نمی‌توان کاری از پیش برد. از تجربه دیگر کشور‌ها مثل ترکیه و دوبی می‌توان استفاده کرد.

بیشتر بخوانید:تحلیل بازار مسکن در یکسال گذشته/ نفس مسکن به شماره افتاد؟

سیگنال‌های دریافتی از معاملات مسکن در پایتخت گویای آن است که همچنان تقاضای سرمایه‌ای بخش اصلی بازار را به خود اختصاص می‌دهد. ۵۳ درصد معاملات در شش منطقه از مناطق ۲۲‌گانه تهران انجام می‌شود که فقط دو منطقه از این تعداد در جنوب تهران قرار دارند و ۹/۱۳ درصد از معاملات کل تهران را دربرمی‌گیرند. از سوی دیگر منطقه یک به عنوان محدوده سرمایه‌گذاری که معمولا جزو ۱۰ منطقه پرمعامله تهران محسوب نمی‌شود مرداد امسال رتبه هشتم این شاخص را از آن خود کرد.

منطقه ۲ نیز که عموما واحد‌های بزرگ‌متراژ و گران‌قیمت در آن وجود دارند جایگاه دوم را از نظر تعداد معاملات بعد از منطقه ۵ به دست آورد. این در حالی است که در ماه‌های گذشته معمولا جایگاه دوم از معاملات به منطقه ۱۰ اختصاص داشت، اما مردادماه به رتبه چهارم تنزل پیدا کرد. منطقه ۱۰ عمدتا دارای واحد‌های کوچک‌متراژ متناسب با توان خرید اقشار متوسط و پایین است. افت بازار در این منطقه می‌تواند نشانه‌ای از عقب‌نشینی تقاضای مصرفی خرید ملک باشد.

محمد عدالت‌خواه کارشناس مسکن درباره راهکار‌های کنترل این بخش به ایسنا گفت: ظاهرا دیگر راهکار خاصی به ذهن نمی‌رسد. البته راه‌حل وجود دارد، ولی مادامی که تورم ادامه پیدا کند نمی‌توان راهکار ارائه داد. انتظارات تورمی، هر نوع تحلیل و راه‌حلی را بی‌اثر می‌کند. اقداماتی که باید انجام شود مشخص است؛ کنترل نقدینگی، ثبات اقتصاد کلان، کاهش تورم، افزایش ساخت‌وساز و اعمال پایه‌های مالیاتی در بخش مسکن می‌تواند منجر به ایجاد آرامش در بازار مسکن شود.

منبع: صاحب خبران